معمای زمین

پیشینه علم اقتصاد در میان دیگر موارد به داستان حفاظت ضعیف از زمین تبدیل شده است. فیزیوکرات‌های قرن 18 فرانسه آن را ضامن اصلی ثروت می‌پنداشتند. آدام اسمیت آن را در کنار نیروی کار و سرمایه به عنوان یکی از سه عامل تولید نام برده که با هم ترکیب می‌شوند و خروجی ایجاد می‌کنند. اندکی بعد، توماس مالتوس، کمیابی ذاتی آن را تضمین‌کننده چندین فاجعه نهایی در رویارویی با رشد تصاعدی جمعیت دید.
به جای مغلوب شدن در برابر فاجعه، کشورهای غربی راه‌هایی برای کار پیرامون کمیابی زمین یافتند، که تعدادی از آنها مبتکرانه بود مانند ساخت آسمان خراش، کود مصنوعی، راه‌آهن، مترو، و تعدادی دیگر نیز شرورانه بود مانند مصادره زمین از ستمدیدگان و مستعمره‌نشینان. بهبود حمل و نقل این امکان را فراهم کرد که چه با پرورش محصولات کشاورزی در نیمی از جهان و چه با سکنی دادن کارگران در مناطق حومه بتوان از زمین‌های دوردست درست مانند زمین‌های نزدیک بهره برد. بهره‌وری بالا اجازه تولید غذای بیشتر در زمین‌های کشاورزی کمتر را داد.
ارزش زمین نسبت به تولید ناخالص داخلی به طور بی‌امان افت کرد. تا نیمه دوم قرن 20، زمین در اقتصادهای ثروتمند به حاشیه رانده شده بود طوری که به ندرت در کتاب‌های اقتصاد ثبت می‌شد. تا دهه 70 میلادی بعضی افراد آینده‌نگر با توجه به قیمت در حال سقوط و افزایش قدرت فناوری اطلاعات، متقاعد شدند که کتاب‌ها راه پیش روی جهان را پیش‌بینی کرده بودند مبنی بر اینکه اهمیت زمین و مکان نیز به زودی در زندگی واقعی کمرنگ می‌شود. در عوض، نگرانی بابت زمین بار دیگر شدت یافت. این موضوع درباره کمیابی کلی نیست، بلکه درباره کمیابی در مکان‌های خاص است، یعنی شهرها مسوول مقدار نامتناسب تولید جهانی هستند. قیمت بالای زمین در این مکان‌ها تا حدی ملازم اجتناب‌ناپذیر موفقیت است. اما این محصول تحریف‌هایی نیز هست که برای جهان گران تمام می‌شود. طبق یک برآورد از دهه 60 میلادی تاکنون چنین تحریف‌هایی تولید ناخالص داخلی آمریکا را تا 13 درصد کاهش داده است.

جاده اولد کنت به می فر
این اهمیت دوباره زمین در دو پیشرفت عمده ریشه دارد. اول اینکه به انقلاب کامپیوتر و ارتباطات بستگی دارد که در دهه 70 میلادی پدیدار شدند. این انقلاب تا حدی سبب «مرگ فاصله» شد که فرانسیس کارنکراش (روزنامه‌نگار پیشین اکونومیست) آن را پیش‌بینی کرده بود. زنجیره‌های تامین مرزها و اقیانوس‌ها را درنوردیده است؛ تقاضا برای ارائه خدمات به مشتری را می‌توان از یک قاره آن‌سوتر پاسخ داد. مسافت از میان برداشته شده، اما مکان هنوز وجود دارد.
در نیمه قرن بیستم بسیاری از شهرهای بزرگ و سابقاً پویا در کشورهای ثروتمند افت پیدا کردند. در دهه 80 میلادی، در تعدادی از این شهرها این روند معکوس شد. ادوارد گلیسر از دانشگاه هاروارد و جیاکومو پونزتو از مرکز تحقیقاتی CREI در بارسلونا برآورد کردند دلیلش این بود که فناوری اطلاعات کار بعضی صنایع نیازمند دانش را بسیار سودآور کرد. معامله‌گران مالی پول بیشتری را بین سرمایه‌گذاران مدیریت می‌کنند؛ شرکت‌های نرم‌افزاری می‌توانند محصولات خود را ارزان و سریع در بازار جهانی بفروشند. با افزایش برگشت به فعالیت‌های نیازمند دانش، سرنوشت اقتصادی مکان‌های تولیدکننده ایده نیز شکوفا می‌شود.
تحقیق انجام‌شده توسط تور برگر از دانشگاه لاند، و کارل بندیکت فری از دانشگاه آکسفورد موید این مطلب است. پیش از دهه 80 میلادی هیچ ارتباط آماری بین سطح مهارت نیروی کار یک شهر و گرایش آن به سمت ایجاد کارهای جدید وجود نداشت. در مقابل، از دهه 80 میلادی تاکنون، گروه‌های جدید شغلی با نظم بیشتر در مکان‌های دارای کارگران ماهرتر نسبت به مکان‌های فاقد چنین کارگرانی ظهور یافت. به علاوه، آقای گلاسر و همکارش متیو رِسِجِر رابطه‌ای نزدیک بین جمعیت یک منطقه کلانشهر و بازدهی کارگران آن منطقه یافتند. به نظر می‌رسد کارگران در شهرهای دارای صنایع تفکری فراوان با سرعت بیشتری دانش خود را افزایش می‌دهند.
شهرهای برتر بستر فعالیت ابتکاری هستند که دیگر مکان‌ها نمی‌توانند به آسانی با آنها رقابت کنند. مردمی که گرد هم می‌آیند فرصت‌های اشتغال و درآمد بالقوه یکدیگر را ارتقا می‌دهند. در نتیجه از بنگلور تا استن، میلان تا پاریس، زمین به منبعی کمیاب و ارزشمند تبدیل شده است؛ توان اقتصادی یک هکتار زمین در حومه استان کنتاکی بسیار کمتر از همین مقدار زمین در استان سانتا کلارای سیلیکون ولی است. اما در سانتا کلارا دیگر زمینی باقی نمانده است. اما اگر عامل دوم و مهم‌تری ورای بازگشت زمین نبود می‌توانستیم سانتا کلاراهای بیشتری بسازیم: محدودیت فزاینده به دلیل مقررات استفاده از زمین. مثلاً شهر سانتا کلارا در مانتین ویو منزلگاه بعضی از بزرگ‌ترین شرکت‌های فناوری است. با این وجود در نزدیک به نیمی از خانه‌های این شهر تنها یک خانواده زندگی می‌کند؛ تراکم جمعیت تنها بالای 2300 نفر در هر کیلومتر مربع است، که سه برابر کمتر از شهر سانفرانسیسکو با تراکم جمعیتی بالاست. درک گسترش یافتن مقررات مربوط به استفاده از زمین دشوار نیست. این گرد هم آمدن که پویایی اقتصاد محلی را افزایش می‌دهد هزینه‌هایی نیز دارد، همان‌طور که رونق‌های شهری بدون وجود مقررات در قرن 19 آشکارا موید این امر است. محله‌های فقیرنشین شلوغ مستعد اپیدمی بود؛ هوا و آب آلوده به طور برابر فقیر و غنی را متاثر می‌کرد. مقامات شروع به وضع قوانین جدید بر ساخت آنها در شهرها و سپس بر افرادی که آنها را گسترش می‌دانند کردند؛ «کمربند سبز» مستثنی و توسعه در آن محل‌ها ممنوع شد. حوزه و وسعت چنین مقرراتی پیوسته به شهرهای سراسر جهان گسترش یافت.
همزمان با بهبود اقتصاد در کلانشهرها از افت نیمه قرن بیستم رشد جمعیت نیز از سر گرفته شد. تعداد افراد ساکن در مناطق مرکزی لندن و نیویورک تا آن زمان آنقدر زیاد نبود. و با افزایش تقاضای مسکن باکیفیت، پیامدهای ناخواسته و انبوه مقررات ساختمان‌سازی که در بیشتر شهرهای بزرگ رشد پیدا کرده بود، آشکار شد.
دیوید ریکاردو، اقتصاددان مشهور اوایل قرن 19 که در کنار دیگر موارد دوست مالتوس نیز بود این موضوع را دریافته بود. در دورانی که زمین مرکز ایجاد نظم بود مشاهداتش او را به ایده اجاره سوق داد: یعنی پول بادآورده‌ای که مالک از داشتن منبعی کمیاب به دست می‌آورد.
او استدلال کرد عرضه محدود غذا قیمت آن را بالا می‌برد که این امر زمین‌داران را تشویق می‌کند زمین بیشتری را زیر کشت ببرند. اما قیمت بالای مواد غذایی به نفع تمام زمین‌داران بود. مالکی که زمین کشاورزی با محصول بسیار زیاد داشت ناگهان درمی‌یافت که سودآوری‌اش در حال افزایش است، نه به خاطر ابتکاری که به خرج داده بود، بلکه به این دلیل که بشر نیاز بیشتری به چیزی پیدا کرده بود که بر حسب اتفاق وی مالک آن بود. این همان حالتی است که امروز در شهرهای جهان دارد رخ می‌دهد.
بر اساس داده‌های گردآوری‌شده توسط رابرت شیلر از دانشگاه ییل، هم‌اکنون در آمریکا هزینه متناسب با تورم برای ساخت مسکن جدید تقریباً مانند دهه 80 میلادی است. در مقابل، هزینه متناسب‌شده با تورم برای خرید خانه جدید در همین دوره حدود 30 درصد افزایش یافته است (قیمت مسکن در دوره حباب املاک در سال 2000 قبل از آنکه سقوط کند افزایش زیادی داشت). شهرها حتی افزایش بیشتری در هزینه‌ها را نیز تجربه کردند. بهای مسکن از سال 1993 تا 2013 در بوستون و سان فرانسیسکو تا 60 درصد افزایش یافت. شهرهای آمریکا از این امر مستثنی نیستند. تغییر اقتصادی سبب احیای شهرها در سراسر جهان شد، بر سهام راکد مسکن فشار آورد، و قیمت مسکن را بالا برد. در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته، ارزش مسکن نقش بسیار بزرگی در نگهداری ثروت دارد.
اقتصاددانانی که این موضوع را مطالعه می‌کنند به طور کلی برآورد می‌کنند هزینه‌های در حال افزایش مسکن محصول قیمت در حال افزایش زمین است. دیوید آلبوی از دانشگاه ایلینویز و گابریل ارلیخ از دفتر بودجه کنگره آمریکا برآورد می‌کنند زمین در آمریکا یک‌سوم قیمت کل مسکن را تشکیل می‌دهد، و در بعضی مناطق کلانشهری این مقدار نزدیک به نیمی از قیمت مسکن است. سهم بالای زمین در قیمت مسکن سبب تعیین اجاره‌های بالا از سوی صاحبان ملک می‌شود.
اگر محدودیت‌های مقرراتی مربوط به ارتفاع و تراکم ساختمان آزاد شود، زمین کمتری برای برآوردن سطح خاصی از تقاضا نیاز است. این امر می‌تواند اجاره دریافتی توسط مالکان را کاهش دهد، زیرا هرگونه افزایش تقاضا می‌تواند به سرعت با ایجاد توسعه جدید برآورده شود. درست همان‌طور که تولید کشاورزی سبب کاهش قدرت اقتصادی نسبی برای مالکان مناطق روستایی در قرن 19 و 20 شد، آزادسازی محدودیت‌های سختگیرانه در زمینه توسعه در کل منجر به کاهش ثروت ملکی نسبت به اقتصاد شد. بیشتر سودهای فعالیت اقتصادی به سمت کارگران و سرمایه‌گذاران سرازیر می‌شود.
در عوض، مقررات ساخت بهره‌وری زمین را در مناطق روستایی پایین نگه می‌دارد، و هزینه‌ها نوسان دارند. در مطالعه‌ای که در سال 2005 توسط آقای گلیسر و ریوِن ساکس از فدرال رزرو آمریکا، و جوزف گیورکو از دانشگاه پنسیلوانیا انجام شد، تلاش شد تا سهم هزینه‌های املاک ناشی از محدودیت‌های مقرراتی روی عرضه مشخص شود. در سال 1998 این به گفته آنان «سایه مالیاتی» در واشنگتن و بوستون حدود 20 درصد، و در سانفرانسیسکو و منهتن حدود 50 درصد بود. از آن زمان به بعد قطعاً اوضاع بدتر شده است.
در مطالعه‌ای مشابه که پل چِشیر و کریستین هیلبر از دانشکده اقتصاد لندن انجام دادند، برآورد شد که در اوایل سال 2000 این مالیات سایه مقرراتی در میلان و پاریس تقریباً 300 درصد، در شهر لندن 450 درصد، و در ایست وست لندن 800 درصد بود. بنابراین سهم بزرگی از ارزش تجاری املاک در مهم‌ترین شهرهای اقتصادی اروپا به دلیل قوانینی است که ساخت و ساز را دشوار می‌کند.
ممکن است نتوان با صندوق‌های سرمایه مستقر در مِی فِر که با این اجاره‌های بالا روبه‌رو می‌شود احساس همدردی کرد. اما تاثیر خالص این هزینه‌ها را اقشار ضعیف بیش از اقشار پردرآمد احساس می‌کنند. مالکان آمریکایی را در نظر بگیرید. به نظر می‌رسد این حقیقت که 60 درصد خانوارها مالک هستند نشان می‌دهد هزینه‌های بالای مسکن و ارزش تورمی زمین برای گروه بزرگی از طبقه متوسط خوب بوده است. اما ادوارد وولف از دانشگاه نیویورک می‌گوید طبقه متوسط از این ترقی ثروت بهره کمتری برده که به دلیل افزایش همزمان بدهی رهن بوده است. در این میان، خانوارهایی از قشر ضعیف‌تر آمریکا، که منازل آن مالکان را اجاره می‌کردند، هزینه‌های فزاینده مسکن را به دلیل افزایش پیوسته و زیاد در هزینه زندگی تجربه کردند. ثروت مربوط به مسکن نقش مهمی در افزایش نابرابری بازی می‌کند که توماس پیکتی، اقتصاددان دانشکده اقتصاد پاریس، در کتاب پرفروش خود به نام «سرمایه در قرن 21» توجه ما را به آن جلب می‌کند. متیو راگنلی، دانشجوی دوره دکترا در دانشگاه ام‌آی‌تی، در مقاله اخیر خود می‌گوید افزایش سهم درآمد ملی که به سمت مالکان سرمایه سرازیر می‌شود، به جای آنکه به کارگران برسد، تا حد زیادی به دلیل افزایش پرداخت به مالکان مسکن است. درآمد سرمایه‌ای به دست آمده از مسکن تنها سه درصد کل را در سال 1950 تشکیل داد اما امروزه 10درصد است. زمین‌داران در بسیاری از بازارهای در حال ظهور نیز از اجاره زمین بهره‌مند می‌شوند. بر اساس مطالعات شرکت CBRE فعال در زمینه املاک، پکن و دهلی‌نو جزو 10 شهری هستند که گران‌ترین دفاتر جهان را دارند، در حالی که کوالالامپور و جاکارتا در میان شهرهایی با سریع‌ترین افزایش قیمت هستند. مناطق دارای رشد بسیار سریع اغلب برای اقتصادهای در حال توسعه اهمیت زیادی دارند، که بدان معناست که بازارهای املاکی که ضعیف اداره می‌شوند ممکن است به آنها آسیب برسانند. در شهرهای بزرگ هند، فرآیندهای سختگیرانه برای گرفتن مجوز، کنترل شدید بر اجازه ساخت، و محدودیت‌های سخت بر چگونگی استفاده از زمین می‌تواند الگوهای رشد و تخصیص سود آن را تغییر دهد.
رشد اجاره برای صاحبان ملک سبب افزایش فساد و هدر‌رفت منابع می‌شود. مالکان تلاش می‌کنند محدودیت‌های مربوط به توسعه را تقویت کنند در حالی که سیاستگذاران با تایید انتخابی توسعه از این توانایی استفاده می‌کنند تا ثروت بادآورده‌ای را به مستمندان خوش‌اقبال بدهند. در اقتصادهایی که فساد سیاسی از قبل مشکل‌ساز بوده نوزایی زمین می‌تواند آسیب‌رسان باشد. در اکتبر 2014، مجله تایمز هند گزارش کرد که رشوه لازم برای گذراندن مراحل مختلف دریافت مجوز برنامه در مرکز بمبئی به حدود نیمی از هزینه ساخت اصلی می‌رسد.
نگران‌کننده‌ترین تاثیر برگشت زمین، توقفی است که در کل اقتصاد ایجاد می‌کند. یکی از راه‌های اصلی که اقتصاد از آن طریق بهره‌وری کارگران را افزایش می‌دهد، و بدین ترتیب ثروتمندتر می‌شود، تخصیص افراد و منابع به مناطقی است که از بخش‌هایی با بهره‌وری کم دور هستند و بهره‌وری بیشتری دارند. در کسب و کار این بدان معناست که شرکت‌های بد ورشکسته و شرکت‌های خوب بزرگ‌تر می‌شوند. در شهرها نیز مشابه همین حالت وجود دارد. در جایی که می‌توان کارگران را در سطوح بالای بهره‌وری به کار گرفت، کمیابی نیروی کار سبب افزایش سریع دستمزد می‌شود. این امر سبب جذب کارگران دیگر شهرها می‌شود. وقتی آنها مهاجرت می‌کنند و کاری جدید با دستمزد بالا پیدا می‌کنند، کل اقتصاد از این امر بهره‌مند می‌شود. اما این فرآیند اکنون در بسیاری از اقتصادها در حال خرد شدن است. کارگران برای رفتن به مناطقی با دستمزد بالا در سانفرانسیسکو باید خانه‌ای را در حراجی برنده شوند که دسترسی به بازار کار محلی را برای آنها فراهم کند. قیمت‌های پیشنهادی در آن حراجی هزینه‌های مسکن را بالا می‌برد تا اینکه تنها آن تعداد کارگر مشتاق به نقل مکان باقی بماند که برای اسکان در فضای مسکن فراهم‌شده کافی باشد. حقوق‌هایی که باید سیگنال «بیا اینجا» بفرستد در عوض به رانت‌خواری منجر می‌شود، و بی‌عدالتی اعتراض به بار می‌آورد. بسیاری از کارگران به دنبال کارهایی با درآمد کمتر در مکان‌های دیگر می‌روند چون درآمد باقیمانده بعد از پرداخت هزینه مسکنِ ارزان‌تر، جذاب‌تر است. نیروی کار در پایان به سمت بازارهایی با بهره‌وری پایین می‌رود، و سبب آسیب به کل اقتصاد می‌شود.
چانگ-تای سیه از دانشکده بازرگانی شیکاگو بوث، و انریکو موریت از دانشگاه کالیفرنیای برکلی تغییری موقتی در محاسبه اندازه چنین تاثیری انجام دادند. اما برای محدودیت‌های سختگیرانه در بِی اریا کالیفرنیا، آنها برآورد می‌کنند اشتغال حدود پنج برابر بیشتر از دیگر مناطق است. در مطالعه‌ای که آنها انجام دادند و در دست انتشار است تغییرات ایجاد‌شده در سراسر اقتصاد را از سال 1964 تاکنون محاسبه کردند و دریافتند تولید ناخالص داخلی در سال 2009 حدود 5 /13 درصد کمتر از حالتی که باید می‌بود است. در سطح کنونی تولید، آن هزینه بیش از دو تریلیون در سال یا تقریباً 10 هزار دلار برای هر فرد است.
خبر خوب این است که کمیابی زمین در مناطق شهری تا حد زیادی یک مشکل تصنعی است. خبر بد اینکه راه‌حلی برای آن وجود ندارد. رفع مقررات سختگیرانه مربوط به زمین جزو موقعیت‌های نگران‌کننده سیاسی است که از بسیاری جهات به دیگر موضوعات مسموم‌کننده مانند تجارت یا مهاجرت شباهت دارد. جامعه سودها را به طور کل به سمت واردشوندگان یا جمعیت جدید به جریان می‌اندازد، اما آنانی که به دلیل رقابت کنار گذاشته می‌شوند یا به دلیل تغییر فرهنگ احساس دلهره می‌کنند میزان نامتناسبی آسیب را متحمل می‌شوند، و گروه مخالف را سازماندهی می‌کنند. و در مورد ارزش زمین این مخالفت شدید خواهد بود.
راه‌هایی برای پرداختن به این مشکل وجود دارد. دولت‌ها می‌توانند به کسانی که به دلیل توسعه شدید متضرر شده‌اند کمک خاص ارائه دهند، درست آ‌ن‌طور که به افراد متضرر از تجارت آزادشده کمک کرده‌اند. خرج بخشی از درآمد مالیاتی به دست آمده در نتیجه توسعه جدید برای زمین‌داران در ناحیه کوچک پیرامون آن به منظور جبران خسارت کوتاه‌مدت می‌تواند اعتراض به ساخت و ساز جدید را کاهش دهد.
یا آنها باید به توصیه هنری جورج، پیرو ریکاردو که در دهه 80 قرن 19 طرح مالیات بر ارزش زمین را تهیه کرد، عمل می‌کردند. این کار ارزش‌های نظری زیادی دارد. بیشتر مالیات‌ها به دلیل تغییر انگیزه در حاشیه‌ها مانع فعالیت اقتصادی می‌شود، آن را تحریف یا جابه‌جا می‌کند. اما مالیات بر زمین نمی‌تواند عرضه زمین را کاهش دهد، اما می‌تواند با جریمه کردن افرادی که زمین‌شان بهره‌وری ندارد فعالیت اقتصادی را تحرک بخشد. پایه مالیاتی نیز همیشه وجود دارد- مثلاً نمی‌توان مکان شهر را به لوکزامبورگ منتقل کرد.
بیل دبلاسیو، شهردار نیویورک، امیدوار است وضع مالیات بر مکان‌های خالی بر اساس ارزش به آسیب موجود در مناطق شهری برانکس و دیگر مناطق کمک کند. اما مشکلات عملی در موضوع مالیات بر زمین وجود دارد- احتمالاً بزرگ‌ترین مشکل، مشکلی است که طبق ماهیتش سخت‌ترین ضربه را به مناطق ثروتمند با ارتباطات بهتر وارد می‌کند. حتی استونی که مالیات بر زمین را در سال 1993 اعمال کرد، آن را با الحاقیه‌های مختلف از جمله معافیت صاحبخانه‌ها پیچیده کرده است.
افرادی که از قبل موهبت داشتن زمین را دارند نیز ممکن است به دیگر رویکردهای آشکار اعتراض کنند: پیوندهای حمل و نقلی با ظرفیت بالا امکان گسترش آن را تا دوردست‌ها می‌دهد. بعضی روش‌های بهبود حمل و نقل مانند هزینه‌های ازدحام در ترافیک ممکن است ارزان باشد، اما ایجاد زیرساخت در شهرهای بزرگ به خصوص، اقدامی کند و هزینه‌بر است. کراس ریل، خط جدید مترو در لندن، هم‌اکنون گران‌ترین زیرساخت اروپاست.
فناوری چه کار دیگری می‌تواند انجام دهد؟ احتمالاً نتواند آن کاری را که برای مسافت انجام می‌دهد برای مکان نیز انجام دهد و این مشکل را رفع کند. واقعیت مجازی و شبکه‌های اجتماعی ممکن است با هم ترکیب شوند تا مزایای جمعیت متراکم را بدون وجود همجواری ارائه دهند. بعید است پاسخ آری باشد، اما از نظر دیوید ریکاردو احتمالاً تاثیر آن بیش از تاثیر آسمانخراش یا مترو نیست.
منبع: اکونومیست