تاریخ انتشار:
تغییرات زیرپوستی در جنس کسب و کار مغازه‌دارها شکل گرفته است
رونق بازار تجاری‌سازان
از صنوف مختلف خبر می‌رسد، تعداد شاغلان در کسب و کارهای مرتبط با فروش کالا و خدمات طی سال‌های اخیر ثابت مانده و حجم ورودی به این نوع مشاغل با میزان انصرافی‌ها تقریباً سر به سر بوده است به این معنا که خالص نیروی کار در مغازه‌ها و واحدهای تجاری عملاً رشد آنچنانی نداشته است.
از صنوف مختلف خبر می‌رسد، تعداد شاغلان در کسب و کارهای مرتبط با فروش کالا و خدمات طی سال‌های اخیر ثابت مانده و حجم ورودی به این نوع مشاغل با میزان انصرافی‌ها تقریباً سر به سر بوده است به این معنا که خالص نیروی کار در مغازه‌ها و واحدهای تجاری عملاً رشد آنچنانی نداشته است. از طرفی، بررسی‌هایی که درباره رکود اقتصادی گریبانگیر بخش‌های مختلف انجام شده است، چالش افت تولید را متوجه حلقه آخر فعالیت‌های اقتصادی فروش می‌کند و نشان می‌دهد: عمده کارخانه‌ها چون که با سرریز کالا در انبارهای خود مواجه شده‌اند به ناچار حجم تولید را به کمتر از ظرفیت واقعی رسانده‌اند تا بتوانند ادامه حیات دهند؛ در نتیجه این وضعیت، تولید ناخالص داخلی کشور رو به کاهش گذاشته است.
این دو اتفاق (کوچک شدن حجم کسب و کار در مغازه‌ها و همچنین فروش نرفتن اجناس تولیدی) صرف‌نظر از ریشه‌هایی که در اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار دارد، از ناحیه یک مولفه ملکی به شدت در حال تغذیه شدن و تشدید است. این مولفه، هزینه تامین ملک تجاری شامل قیمت خرید و اجاره مغازه یا واحد تجاری در مجتمع‌های تجاری چندمنظوره است که عدم تناسب آن با دخل صنوف، امکان ادامه فعالیت را از مغازه‌دارها سلب کرده است. در تهران 70 تا 80 درصد درآمد ماهانه مغازه‌دارها و کسانی که در واحدهای تجاری به فروش کالا و خدمات مشغول هستند صرف اجاره آن محل می‌شود.
این شاخص هزینه‌ای، برای کسانی که همزمان مالک و کاسب در آن ملک هستند، اگر چه در ظاهر صفر است (چون که مالکان واحدهای تجاری اجاره‌ای پرداخت نمی‌کنند)، اما بر اساس بازدهی نسبی و هزینه-فایده فعالیت‌ها، به مراتب بیشتر از این ارقام است. در حال حاضر واحدهای تجاری در تهران به‌طور متوسط با قیمت مترمربعی 30 تا 50 میلیون تومان -بسته به محله و منطقه و همچنین کیفیت و کمیت مراکز تجاری- پیش‌فروش می‌شود. این واحدها در مدت کوتاهی بعد از بهره‌برداری، به قیمت متری 50 تا 80 میلیون تومان خرید و فروش می‌شود. هر چند قیمت ملک تجاری چند سال ساخت از این رقم پایین‌تر است.
یک محاسبه ساده درباره هزینه اولیه راه‌اندازی کسب و کار تجاری در یک واحد با کمترین متراژ حدود 30 مترمربع، مشخص می‌کند: دست‌کم به اندازه دو برابر قیمت خرید یک آپارتمان مسکونی در شهر تهران، سرمایه اولیه صرفاً برای خرید ملک نیاز است تا بتوان در یک شغل خرده‌فروشی، فعالیت کرد. با فرض داشتن چنین بودجه‌ای، جذابیت سرمایه‌گذاری در پیچیده‌ترین بازار اقتصاد ایران یعنی بازار پول، فرصت شغل تجاری را از فرد شاغل در این حوزه می‌گیرد و باعث هدایت او به سمت سپرده‌گذاری در بانک‌ها می‌شود. عاملی که باعث شده مغازه‌دارها در سال‌های اخیر به تدریج از حوزه فعالیت خود خارج شوند و به فروش یا اجاره ملک خود رو بیاورند، سود نسبی بالایی است که بانک‌ها به سپرده‌ها پرداخت می‌کنند.
انصراف‌دهندگان از این نوع کسب و کار، جنس تجارت در املاک تجاری خود را از فروش خدمات و کالا به کسب سود بدون فعالیت تغییر داده‌اند و با فروش یا اجاره بلندمدت واحد تجاری خود و سپرده‌گذاری پول حاصل از آن در بانک‌ها، ماهانه از درآمد بدون زحمت قابل توجهی در مقایسه با زمان فعالیت در آن ملک، بهره‌مند می‌شوند. واحدهای تجاری به‌طور متوسط با نرخی معادل 15 درصد ارزش فروش، رهن کامل داده می‌شوند. ضمن آنکه برای دریافت اجاره ماهانه از مغازه‌ها نیز مبلغ اجاره مترمربعی از 100 هزار تا 350 هزار تومان محاسبه و دریافت می‌شود. به این ترتیب عایدی یک سال یک واحد تجاری اجاره داده‌شده برای مالک آن واحد، معادل یک‌ششم ارزش معاملاتی آن واحد است اما چنانچه این دارایی به پول نقد تبدیل و در بانک سپرده‌گذاری شود، بین 22 تا 25 درصد در سال از طرف برخی بانک‌ها و موسسات مالی، سود روزشمار کوتاه‌مدت به صاحب پول پرداخت می‌شود.
در حال حاضر نرخ انصراف از مغازه‌داری در بین کاسبان قدیمی بیشتر از جدیدی‌هاست.
این گروه با جمع‌آوری کسب و کار خود، ملک‌شان را برای مدتی اجاره می‌دهند و سپس برای فروش آن به قصد سپرده‌گذاری در بانک اقدام می‌کنند. در این مسیر، حتی اجاره دریافتی از مغازه برای اغلب صنوف، از درآمد ماهانه آن صنف بیشتر است. آنچه سختی کسب و کار مغازه‌دارها را دوچندان کرده، ناتوانی قدرت خرید مردم است. این موضوع کاملاً به شکل حراج‌های دائمی و سریالی فروش کالا در عمده واحدهای مجتمع‌های تجاری چندمنظوره -مال‌ها- بروز کرده و قابل‌ردیابی است. کسب و کار عمده واحدهای تجاری در مجتمع‌ها، در فروش پوشاک خلاصه می‌شود. این فروشگاه‌ها مدتی است حراجی‌های خود را فصل به فصل تمدید می‌کنند و زیر قیمت مدنظرشان، جنس می‌فروشند.
رکود اقتصادی و تضعیف قدرت خرید مردم، باعث این اتفاق شده است به طوری که مغازه‌دارها برای پرداخت اجاره‌بهای ماهانه مجبور می‌شوند بهای فروش را تعدیل کنند. در مناطق مختلف تهران، نرخ رهن واحد تجاری برای املاک 50 تا 70 مترمربع بین 100 میلیون تا 400 میلیون تومان است. همچنین نرخ رهن برای مغازه -تک‌واحدهای حاشیه خیابان‌ها- نیز از 200 تا 250 میلیون تومان آغاز می‌شود و به 500 میلیون تومان می‌رسد.
تحقیقاتی که اخیراً یک گروه مشاوره‌ای در حوزه تجزیه و تحلیل نحوه سرمایه‌گذاری در بازار ملک انجام داده است، حکایت از آن دارد که عمده مال‌سازها -سازنده‌های مجتمع‌های تجاری چندمنظوره- در پیش‌فروش واحدها و حتی در فروش واحدهای آماده فعالیت، به بن‌بست خورده‌اند. علت در این است که از یک‌سو تقاضا برای کسب و کار تجاری به شدت رو به کاهش است و از سوی دیگر حجم زیاد ساخت و سازهای تجاری، باعث مازاد عرضه واحدهای تجاری شده است.
این وضعیت البته هنوز به واقعی شدن هزینه اجاره واحدهای تجاری و حتی قیمت فروش این واحدها منجر نشده است. کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: حبابی به مراتب بزرگ‌تر از قیمت مسکن، در قیمت فروش و اجاره واحدهای تجاری و مغازه وجود دارد طوری که با رسیدن عمده مال‌های در حال ساخت به مرحله بهره‌برداری و به اوج رسیدن عرضه مغازه نوساز در آن زمان، شرایط برای کاهش قیمت این املاک فراهم می‌شود. در حال حاضر به علت آنکه اجاره مغازه و واحد تجاری نیز نسبتاً بالاست، به مقاومت سرمایه‌گذاران مجتمع‌های تجاری برای اجاره این واحدها برمی‌گردد. برخلاف سنت رایج در بازار املاک تجاری کشورهای موفق در مال‌داری که از شیوه اجاره‌داری برای عرضه واحدها استفاده می‌کنند، در ایران عمده سرمایه‌گذاران این بازار ملکی، همچون بازار مسکن، تمایل آنچنانی به اجاره واحدهای تجاری ندارند و از مراحل ابتدایی ساخت و ساز اقدام به پیش‌فروش و سپس فروش واحدها می‌کنند.
طبق آخرین اطلاعات، حدود 300 مرکز تجاری و مجتمع تجاری چندمنظوره در کل کشور در دست احداث یا تازه‌ساز است که دوسوم آنها مربوط به شهر تهران و مناطق شهری اطراف آن می‌شود.
در هر مجتمع تجاری، حداقل 50 تا 100 واحد تجاری تعبیه شده است که دست‌کم قابلیت اشتغال 150 نفر در کل واحدها را دارد. وسعت بازار ساخت املاک تجاری در حال حاضر معادل 16 میلیون مترمربع فضای تجاری است که با احتساب قیمت ساخت مترمربعی به‌طور متوسط سه میلیون تومان، چیزی در حدود 50 هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری مستقیم در این بازار در دست انجام است که این رقم برابر کل تسهیلاتی است که تاکنون از طرف بانک مرکزی به کل طرح مسکن مهر تزریق شده است.
این بازار اما با خطر از دست رفتن ارزش سرمایه تحت تاثیر ترکیدن حباب قیمت املاک تجاری روبه‌رو است. البته مرور سوابق قیمتی املاک تجاری در تهران، سود بلندمدت ملک‌داری را برای این نوع مالکان تضمین می‌کند. در سال 1392 سهم پروانه‌های تجاری در تهران از کل ساخت و سازها معادل 16 درصد بوده که این رقم در سال 1387 به شش درصد هم نرسیده بود.
در کل کشور نیز حجم ساخت املاک تجاری از 17 درصد کل پروانه‌های صادره در سال 1387 به 24 درصد در سال 1392 افزایش پیدا کرده است. این ارقام سرمایه‌گذاری بی‌محابا و بدون مطالعه اقتصادی سازنده‌های املاک تجاری را نشان می‌دهد. البته در چند سال اخیر رکود معاملات مسکن و افزایش عرضه واحد مسکونی، برخی بانک‌ها و شرکت‌های ساختمانی وابسته‌شان را که سابقه طولانی‌مدتی در مسکونی‌سازی دارند، به سمت تجاری‌سازی تشویق کرد.
اما در این مقطع، نه‌تنها گرایش امیدوارکننده‌ای از سمت تقاضای خرید مغازه و واحد تجاری وجود ندارد که مالکان فعلی این املاک نیز برای خروج از این شغل، وسوسه سود بانکی شده‌اند. در بازار املاک تجاری، تجربه نشان داده است حتی خالی گذاشتن مغازه و انصراف از راه‌اندازی کسب و کار در آن، برای مالک در بلندمدت سودده است. در مناطق 1 تا 5 تهران که بیشترین برج‌ها و ساختمان‌های تجاری جدید در حال ساخت یا تازه‌ساز در آنها وجود دارد، چالش «مغازه خالی» در عمده برج‌های آماده فروش بروز کرده است.
دیدگاه تان را بنویسید