فرصت خرید

مهدی پورمهر/کارشناس بازار مسکن

استراتژی افزایش رفاه عمومی، شعار و هدف اصلی دولت‌هاست. حصول رفاه عمومی، علاوه بر تامین حداقل احتیاجات و نیازها، افزایش و ارتقای سطح خواسته‌ها و جبران آنهاست. مسکن و سرپناه هم جزو ابتدایی‌ترین نیازهایی است که هر فرد مستحق تامین آن است. در ایران این موضوع به یک معضل تبدیل شده و خانه‌دار شدن و در بسیاری موارد، تامین خانه اجاره‌ای درخور، دغدغه اصلی مردم شده است. از این‌رو این موضوع اهمیت توجه و تمرکز دولت‌ها را برای افزایش مقبولیت عمومی بر بازار مسکن افزایش داده است. مدیریت بازار مسکن مساله‌ای بسیار پیچیده و وابسته به عوامل متعددی است که عموماً از شرایط اقتصادی سال‌های قبل متاثر می‌شود تا سیاست‌های کوتاه‌مدت.
به دلیل حجم بالای گردش نقدینگی در بازار مسکن و سهم قابل‌توجه آن در سبد خانوار و ارتباط پیشین و پسین با فعالیت‌های اقتصادی، انرژی زیادی از دولت صرف مدیریت سالم و کارای این بازار می‌شود.
شاخصه مهم بازار مسکن دوسویه بودن آن است. مسکن هم ویژگی مصرفی دارد و هم به عنوان دارایی محسوب می‌شود. بنابراین از یک‌سو از نوسانات اقتصادی متاثر می‌شود و از سوی دیگر به دلیل اینکه بخش عمده‌ای از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص هر اقتصاد را شکل می‌دهد، نوسان در بخش مسکن باعث بروز شوک در اقتصاد می‌شود. از طرفی با توجه به سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، هرگونه تغییر و تحول در بخش مسکن و افزایش قیمت آن می‌تواند باعث ایجاد فشار مضاعف بر خانوارها شود. بر این اساس بررسی دقیق بازار و متغیرهای حوزه مسکن و شناخت دوره‌های رونق و رکود در این بخش حائز اهمیت است.
به دلایل اقتصادی، بازار مسکن در ایران هر چند سال، ادوار رونق و رکود را تجربه می‌کند. رکود اخیر در بازار مسکن از چهار سال پیش شروع‌شده و تاکنون ادامه دارد، البته علامت‌هایی از ابتدای سال جاری ناشی از گزارش‌ها و آمار معاملات و قیمت‌ها مشاهده شده است که به صراحت نمی‌توان این سیگنال‌ها را نشانه ورود به مرحله رونق بازار مسکن تلقی کرد. بر اساس روند نوسانات قیمت مسکن در سال‌های گذشته، شواهد نشان‌دهنده آن است که طول دوره‌های رکود و رونق به طور متوسط در حدود سه سال بوده است. اما رکود اخیر در حال سپری کردن سال چهارم خود است که این موضوع می‌تواند از عوامل متعددی متاثر شده باشد. بنابراین با شناسایی این عوامل، پیش‌بینی زمان شروع رونق قابل انجام خواهد بود. از این عوامل می‌توان به شکاف قدرت خرید متقاضیان با شاخص قیمت مسکن، سیاست انقباضی دولت در بخش مسکن و رخدادهای سیاسی (مانند انتخابات پیش‌رو) و... اشاره کرد.
دولت یازدهم برای افزایش نرخ رشد تولید ناخالص داخلی که در دولت‌های قبلی به کمتر از صفر رسیده بود، نیازمند افزایش ثبات در اقتصاد و بهبود فضای کسب‌و‌کار بوده است. عوامل ثبات در اقتصاد، کنترل نوسانات سطح عمومی قیمت‌ها، نرخ ارز و دماسنج بازار پول (نرخ بهره پول) است. تورم در بین سایر شاخص‌ها از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. کنترل تورم بر اساس نظریه مکتب پول‌گرایان متضمن مدیریت و کنترل نرخ رشد نقدینگی است که دولت به خوبی توانست در دوره تصدی‌گری خود به این مهم دست یابد. کاهش تورم به کمتر از نرخ سود بانکی و حتی کاهش همزمان آنها از دستاوردهای مهم دولت یازدهم بوده است. مثبت شدن نرخ سود حقیقی سبب افزایش بازدهی بازار پول (نظام بانکی) و جذب نقدینگی به این بازار شده است. طبعاً بخش عمده‌ای از بازارگردان‌های مسکن (سفته‌بازان) به همین دلیل به سمت بازار پول رو آوردند.
بر اساس تجربیات گذشته، دولت‌ها در سال پایانی دوره اول برای افزایش مقبولیت و انتخاب شدن در دور دوم، سیاست‌های انبساطی در جهت بهبود شاخص‌های رفاهی اتخاذ می‌کنند. یکی از این سیاست‌ها، جبران بدهی به بخش خصوصی و افزایش کسری بودجه است. به عبارتی، رشد نقدینگی در این دوره شتاب بیشتری خواهد داشت. دولت به کمک بانک مرکزی، کسری بودجه خود را از طریق افزایش پول بیرونی جبران می‌کند. با استقراض دولت از بانک مرکزی و ورود آن به سیستم اقتصادی، از مسیر فعالیت شبکه بانکی و با توجه به ضریب فزاینده پولی، حجم پول درونی و در مجموع کل حجم پول موجود در اقتصاد، افزایش می‌یابد. ورود این پول به جریان مخارج دولت، موجب بالارفتن سطح عمومی قیمت‌ها و در نتیجه، ایجاد تورم می‌شود. افزایش نرخ رشد نقدینگی عموماً منجر به افزایش تقاضای معاملات مصرفی در کل اقتصاد و در بازارهای خاص از جمله بازار مسکن می‌شود و در پی آن علاوه بر افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، قیمت کالاهای غیرقابل ‌مبادله همانند مسکن نیز افزایش قابل‌توجهی می‌یابد.
زمان تاثیر افزایش حجم نقدینگی بر افزایش سطح عمومی قیمت‌ها حدوداً بیش از دو فصل خواهد بود. بنابراین دولت‌ها عموماً کمتر از شش ماه تا انتخابات، سیاست‌های انبساطی را در پیش می‌گیرند. بنابراین افزایش تورم و انتقال آن به بازار مسکن دامنگیر دور اول دولت نخواهد بود. به همین دلیل پیش‌بینی می‌شود رونق بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها از محدوده زمانی انتخابات سال آینده شروع شود.
البته شدت افزایش قیمت در سال آینده به مراتب کمتر از دوره‌های قبل خواهد بود زیرا حجم سرمایه‌گذاری جذب‌شده در این بخش نسبت به سال‌های گذشته کمتر است از این رو با بروز نشانه‌های رونق سرمایه‌گذاری به آرامی به سمت بازار مسکن وارد خواهد شد. به عبارتی، با ورود فعالان بخش ساخت و ساز به خصوص سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای به بخش مسکن، فعالیت در این حوزه افزایش می‌یابد و اصطلاحاً بازار مسکن با رونق مواجه می‌شود. اما با عنایت به ارتباط مستقیم قیمت و عرضه و به علت کاهش سرعت افزایش قیمت مسکن، سرعت سرمایه‌گذاری و افزایش عرضه نیز کاهش خواهد یافت. بنابراین با توجه به اینکه در طی ماه‌های پایانی سال جاری، تورم بخش مسکن متناسب با تورم اقتصاد (در هر ماه حدود یک درصد) افزایش خواهد یافت از این‌رو حجم سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی به بازار مسکن وارد نخواهد شد.
از دلایل دیگری که مانع افزایش قیمت مسکن در سال جاری خواهد شد، فشار بانک مرکزی بر حفظ یا کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی است. در چند سال گذشته بانک مرکزی به ترفندهای مختلف نرخ سود سپرده‌ها را از 23 درصد به 15 درصد کاهش داده است که بر اساس قواعد اقتصادی تیلور و فیشر، این اقدام تورم‌زا خواهد بود.
یکی از دلایل افزایش تورم در تئوری‌های اقتصادی بر پایه قاعده تیلور و رابطه فیشر است. بر اساس قاعده تیلور، در صورتی که بانک مرکزی قصد داشته باشد نرخ تورم را کاهش دهد، باید نرخ سود بانکی را افزایش دهد و بر اساس رابطه فیشر کاهش تورم در بلندمدت موجب کاهش نرخ سودهای بانکی خواهد شد. اما در ایران، برخلاف قاعده تیلور، بانک مرکزی برای کاهش تورم، اقدام به کاهش نرخ سودهای بانکی کرده است از این‌رو این امر در کوتاه‌مدت تورم‌زا بوده و در بلندمدت بر اساس رابطه فیشر مجدداً موجب افزایش نرخ سودهای بانکی خواهد شد.
بنابراین پیش‌بینی می‌شود با این اوصاف، با کاهش نرخ سودهای بانکی و افزایش نسبی بازدهی بازار مسکن، رونق به بخش مسکن بازخواهد گشت و در آینده با افزایش نرخ سود سپرده‌ها و مثبت شدن نرخ بهره حقیقی، بازدهی بازار پول بیشتر از سایر بازارها شده و مجدداً رکود به بخش مسکن برمی‌گردد. اما در حال حاضر به دلیل اینکه نرخ تورم کمتر از نرخ بهره بانکی است، قاعده تیلور برقرار نیست و در حاشیه ریسک بالایی قرار دارد. از طرفی، به‌رغم اینکه نرخ سود اعلامی بانک مرکزی 15 درصد است اما در حال حاضر بانک‌ها بیشتر از 22 درصد به سپرده‌گذاران قبلی و بعضاً به سپرده‌ها با مبالغ بیشتر پرداخت می‌کنند. بنابراین بانک مرکزی با آگاهی از قاعده تیلور، به صورت غیررسمی در حال مدیریت و طولانی کردن دوره رکود در بخش مسکن است.
با اطمینان می‌توان گفت که نرخ رشد قیمت مسکن در ادامه سال جاری به طور متوسط کمتر از نرخ سود سپرده‌های مدت‌دار بانکی بوده و رکود همچنان تا اوایل سال 1396 در بازار مسکن ادامه‌دار خواهد بود. بنابراین انتقال زمان خرید مسکن به سال آینده به نظر اقدامی پرریسک بوده و ماه‌های پیش روی سال جاری بهترین زمان خرید مسکن برای متقاضیان است.