جهش قابل انتظار

به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، «در دی‌ماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 7 /16 هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6 /41 و 2 /3 درصد افزایش نشان می‌دهد».

علاوه بر این «نرخ رشد قیمت مسکن در تهران پس از 40 ماه از نرخ رشد سطح عمومی قیمت‌ها فراتر رفته است». اینها آمارهایی هستند که برای بسیاری از فعالان این حوزه به عنوان نشانه‌ای از جهش بازار و رونق مجدد بازار مسکن تلقی می‌شود. اما آیا این جهش ماهانه تعداد معاملات ثبت‌شده و مثبت شدن رشد قیمت واقعی در دی‌ماه، سیگنال معناداری برای تغییر فاز و شروع رونق در بازار مسکن است؟

تحولات قیمت و حجم معاملات

برای پاسخ به این سوال قبل از هر چیز باید به سری زمانی متغیرهای مربوطه و رفتار آنها در گذشته توجه کرد. نمودار 1 روند تحولات قیمت و حجم معاملات را در سه سال اخیر نمایش می‌دهد که چند نکته قابل توجه از آن قابل استخراج است:

■در 10ماهه منتهی به دی‌ماه سال 1395، در مجموع 134 هزار واحد مسکونی معامله ‌شده که 9 /7 درصد بیشتر از مدت مشابه سال قبل است.

■در بین ماه‌های سال 1395، از حیث تعداد معاملات ثبت‌شده در هر ماه، دی‌ماه پس از مردادماه با 17 هزار معامله رتبه دوم را داراست.

■متوسط تعداد معاملات ثبت‌شده در مهر، آبان و آذر 1395 به طور معناداری کمتر از متوسط اردیبهشت تا شهریور این سال است.

■حداقل در سه سال اخیر، معاملات ثبت‌شده در دی‌ماه همیشه اختلاف قابل توجهی نسبت به آذرماه همان سال داشته است.

■در فروردین‌ماه معمولاً معاملات مسکن به مقدار ناچیزی صورت می‌گیرد و تعداد معاملات ثبت‌شده در این ماه بسیار کمتر از سایر ماه‌هاست.

■روند قیمت‌ها تقریباً از فروردین امسال به طور مستمر صعودی شده و با شیب خفیفی در حال افزایش است.

■حداقل در سه سال اخیر، قیمت در فروردین‌ماه نسبت به اسفند سال قبل آن افت داشته و سری زمانی قیمت در این زمان معمولاً با شکست مواجه می‌شود.

این نکات حاکی از آن هستند که بازار مسکن اگرچه در دی‌ماه با تغییر و تحولاتی همراه بوده و معاملات به نسبت با رشد خوبی مواجه شده، این تحولات دور از انتظار نبوده و نشان‌دهنده جهش یا تغییر روند معناداری نیست.

با نزدیک شدن به پایان سال بسیاری از خریداران و فروشندگان جدی مسکن به مرور تصمیم خود را گرفته و معامله خود را صورت می‌دهند تا در ابتدای سال و به اصطلاح شب عید از این جهت آسوده‌تر باشند.

از طرف دیگر انتظار افزایش سطح عمومی قیمت‌ها در سال جدید، یک فشار روانی برای افزایش همه قیمت‌ها از جمله قیمت مسکن نیز برای خریداران به وجود می‌آورد که به همین دلیل معمولاً تمایل بر آن است که تا قبل از پایان سال واحد مسکونی مورد نظر خود را انتخاب و خریداری کنند. برآیند نیروهای برآمده از این عوامل موجب می‌شود همیشه تعداد معاملات در زمستان بیشتر از پاییز باشد.

انتظارات تورمی

علاوه بر این، در دی‌ماه امسال رشد قیمت دلار بازار آزاد انتظارات تورمی را بالا برد و در کوتاه‌مدت موجب تعجیل متقاضیان در خرید مسکن شد. ضمن اینکه، سطح پایین حجم معاملات صورت‌گرفته در سه ماه قبل از دی، به نوعی انباشتی از تصمیمات به معامله منجر‌نشده را به وجود آورده بود که بسیاری از آنها در دی‌ماه به وقوع پیوست. به همین دلیل هم هست که اگرچه رشد معاملات و گرم شدن بازار در دی‌ماه حس می‌شود، اما اگر از فعالین و مشاوران املاک سوال شود به ندرت کسی افزایش 40‌درصدی را تخمین می‌زند.

در ارتباط با قیمت واحدهای مسکونی نیز به همان دلایلی که معاملات در دی‌ماه رشد داشته، قیمت هم تحت تاثیر قرار گرفته و افزایش معاملات سیگنالی مثبت به قیمت‌ها وارد کرده است.

علاوه بر این، اگرچه برای اولین بار نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن از تورم نقطه به نقطه سبقت گرفته، کماکان رشد متوسط چندماهه قیمت مسکن از تورم متناظر کمتر است. برای مثال متوسط قیمت واحدهای مسکونی در 10ماهه منتهی به دی‌ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل 2 /5 درصد رشد کرده در حالی که شاخص قیمت مصرف‌کننده در همین مدت بیش از 5 /8 درصد رشد داشته است.

ضمن اینکه مطابق انتظار گذشته، شرایط فعلی بازار مسکن شرایط خروج از رکود است و به طور طبیعی نیز وضعیت شاخص‌ها و متغیرهای این بازار از زمان رکود سنگین سال‌های گذشته بهتر است.

التهاب بازار

بنابراین روند تحولات بازار مسکن در زمستان امسال دور از انتظار نبوده و مطابق با تحولات سال‌های گذشته صورت گرفته است، هرچند مقدار این تغییرات به خصوص در تعداد معاملات به دلیل عوامل ذکرشده شدیدتر از سوابق سال‌های قبلی بوده است.

به این ترتیب انتظار می‌رود حجم معاملات در بهمن‌ماه نیز کمابیش به همان مقدار دی‌ماه باشد و در اسفندماه اندکی افت کند. ضمن اینکه قیمت‌ها نیز در بهمن و اسفند به روند صعودی خود ادامه دهند و به احتمال زیاد نرخ رشد ماهانه بالاتری نسبت به رشد 4 /1‌درصدی دی‌ماه نسبت به آذرماه داشته باشند.

با این حال تقریباً به صورت قطعی می‌توان گفت در فروردین‌ماه با افت اندک قیمت‌ها مواجه خواهیم بود. علاوه بر این انتظار می‌رود که این تغییر و تحولات در قیمت و حجم معاملات به تحریک ساخت‌وساز و افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن منجر شود که اتفاق خوبی خواهد بود.

بنابراین اگرچه شرایط فعلی زمان مناسبی برای ورود متقاضیان مصرفی و خریداری واحد مسکونی مورد نظر است، بازار آخر سال مسکن کمی ملتهب بوده و انتظارات قیمتی در آن کمی غیرواقعی است. لذا معامله عجولانه و با ترس از افزایش قیمت‌ها در آینده نزدیک، معامله بهینه‌ای برای خریدار نخواهد بود و تنها به بالا رفتن بدون دلیل قیمت‌ها خواهد انجامید.