تاریخ انتشار:
بهروز ملکی می‌گوید: روند کلی حرکت بازار مسکن مثبت است
در دوره گذار از رکود به رونق قرار داریم
بهروز ملکی می‌گوید: «نوسانات ماهانه در بازار مسکن، خیلی واجد اهمیت نیست. آنچه مهم است این است که روند کلی حرکت بازار مسکن، مثبت است.»، «امسال را می‌توانیم دوره گذار از رکود به رونق در نظر بگیریم؛ در چنین شرایطی انتظار می‌رود به تدریج، بازار مسکن تهران با عبور از این دوره، وارد دوره رونق شده و در پی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کند.»
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در ماهی که گذشت جهش حجم معاملات خرید مسکن را نشان می‌دهد. در حالی معاملات مسکن در دی‌ماه با رشد حدود 41درصدی به نسبت آذر ماه مواجه شده است که پیش از این معاملات در ماه‌های آذر و آبان بر مدار نزولی قرار داشت. اما چه اتفاقی در اولین ماه زمستان رخ داده است که به یک‌باره جهش معاملاتی در بازار مسکن رخ داد و علت این رفتار کاملاً متفاوت بازار مسکن شهر تهران چیست؟ بهروز ملکی در این باره می‌گوید: «نوسانات ماهانه در بازار مسکن، خیلی واجد اهمیت نیست. آنچه مهم است این است که روند کلی حرکت بازار مسکن، مثبت است.» این اقتصاددان معتقد است: «امسال را می‌توانیم دوره گذار از رکود به رونق در نظر بگیریم؛ در چنین شرایطی انتظار می‌رود به تدریج، بازار مسکن تهران با عبور از این دوره، وارد دوره رونق شده و در پی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کند.» در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
گزارش اولین ماه زمستان امسال بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در تهران از رشد بی‌سابقه حجم معاملات خرید مسکن به نسبت ماه قبل بالغ بر 41 درصد حکایت دارد. علت بروز این رشد چشمگیر چیست؟
بازار مسکن، پس از رشد حبابی سال‌های پایانی دولت دهم، از نیمه دوم سال 92 وارد دوره رکودی شد. این شرایط تا اواخر سال 94 بر این بازار حکمفرما بود که با خروج سوداگران از این بازار همراه بود. از سال 95 با افزایش درآمدهای نفتی و بهبود رشد اقتصادی، تحرک اندکی در بازار مسکن ایجاد شد. از سوی دیگر، کاهش صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 93 تا 95 به تدریج ساختمان‌های فروش‌نرفته عرضه‌کنندگان را کاهش داد و تولیدکنندگان واحدهای مسکونی که در سال‌های 90 تا 92 پروانه ساختمانی گرفته بودند، توانستند واحدهایشان را به فروش برسانند. علاوه بر این، افزایش نسبت وام به قیمت مسکن در تامین هزینه‌های خرید، از دیگر اقدامات مثبت بازار مسکن محسوب می‌شود؛ ضمن اینکه کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم، انگیزه متقاضیان را افزایش داده است.
با توجه به اینکه در آذرماه امسال، حجم معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران با افت یک‌درصدی در مقایسه با ماه قبل از آن مواجه شد و در مهرماه نیز حجم معاملات 28 درصد نسبت به شهریور کاهش یافت، دلایل بروز کاهش معاملات چه بود؟
نوسانات ماهانه در بازار مسکن، خیلی واجد اهمیت نیست. آنچه مهم است این است که روند کلی حرکت بازار مسکن، مثبت است.
چه اتفاقی در بازار مسکن در دی‌ماه رخ داده است که حجم معاملات مسکن این ماه برخلاف آذرماه و آبان‌ماه سال جاری روند صعودی در پیش گرفت و علت این رفتار کاملاً متفاوت بازار مسکن شهر تهران چیست؟
حجم ماهانه معاملات شهر تهران طی پنج سال اخیر در دامنه 5 تا 25 هزار مبایعه بوده است. حجم ماهانه معاملات در 10 ماه نخست سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل با رشد 10درصدی مواجه است. با توجه به تقارن فصل پاییز با ماه‌های محرم و صفر، کاهش حجم معاملات قابل انتظار بود اما همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد حجم معاملات در زمستان بیشتر از فصل پاییز خواهد بود.
پیام جهش 41 درصدی معاملات مسکن در اولین ماه زمستان چیست؟ آیا این افزایش شدید حجم معاملات مسکن به معنای ورود مسکن از دوره پیش‌رونق به دوره رونق است؟
در مجموع، شاخص‌های بازار مسکن، حاکی از استقرار این بازار در دوره گذار از رکود به رونق است؛ بااین‌حال هنوز کمی زود است که از تعبیر رونق بازار مسکن استفاده کنیم.
رونق بازار مسکن، قابل انتظار است اما با توجه به مختصات کنونی بازار مسکن، عرض رونق(میزان افزایش قیمت) خفیف‌تر از ادوار گذشته بوده و شوک در این بازار بعید است.
آمار متناقض معاملات مسکن، موجب گمراهی فعالان این بازار می‌شود. به عنوان نمونه چرا در حالی که نهادهای دولتی از افزایش تعداد معاملات در تهران یاد می‌کنند، اتحادیه مشاوران املاک، معاملات در سطح کشور را کاهشی می‌داند؟
مراجع رسمی و قابل‌اتکا برای ارائه آمارهای بازار مسکن، وزارت راه و شهرسازی، بانک مرکزی و مرکز آمار است. این نهادها با رویکردی علمی و حرفه‌ای به ارائه آمار در این حوزه می‌پردازند. نکته‌ای که متاسفانه توسط نهادهای دیگر مورد غفلت قرار می‌گیرد و به قول شما موجب گمراهی فعالان این بازار می‌شود این است که اساساً حجم معاملات در سطح کشور قابل‌اتکا نیست چرا که در بسیاری از شهرها، حجم ناچیزی از معاملات، همراه با دریافت کد رهگیری است. به عنوان نمونه، حجم معاملات دارای کد رهگیری در کلانشهری مثل اصفهان و مشهد، بسیار کمتر از تعداد واقعی معاملات است. بنابراین ارائه آمار و اطلاعات از حجم معاملات کشوری که از سوی برخی نهادها ارائه می‌شود از منطق آماری قابل قبولی برخوردار نیست.
رشد چشمگیر معاملات مسکن در دی‌ماه امسال در حالی است که پیش‌بینی‌ها برای بروز رونق در بازار مسکن به تابستان سال آینده متمرکز شده است با این اوصاف آیا می‌توان گفت این رونق موقتی بوده و هرسال با توجه به افزایش خریدوفروش در بازار شب عید مسکن رخ می‌دهد؟
همان‌طور که عرض کردم، امسال را می‌توانیم دوره گذار از رکود به رونق در نظر بگیریم؛ در چنین شرایطی انتظار می‌رود به تدریج، بازار مسکن تهران با عبور از این دوره، وارد دوره رونق شده و در پی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کنند؛ بنابراین موقتی بودن رونق را تعبیر مناسبی نمی‌دانم.
کارنامه بازار مسکن در سال جاری چه پیامی برای فعالان این بازار به ویژه متقاضیان دارد؟
مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت هر کالایی در بلندمدت، تورم عمومی است. این عامل، به زبان ساده بیانگر کاهش قدرت خرید پول است. ازاین‌رو به طور طبیعی در شرایط تورم عمومی مزمن، ثبات بلندمدت قیمت اسمی دارایی‌ها فاقد توجیه اقتصادی است. هم‌اکنون، قیمت اسمی مسکن با سه سال و نیم پیش همین موقع، تفاوت محسوسی ندارد؛ این در حالی است که قیمت سایر کالاها و خدمات طی این مدت، درمجموع بیش از 50 درصد افزایش یافته است که از آن می‌توان تعبیر به کاهش شدید قیمت واقعی مسکن کرد. بنابراین با توجه به جمیع جهات، خصوصاً حجم نقدینگی 1200 هزار میلیارد تومانی، امکان کاهش قیمت مسکن، منتفی است.
چرا این حجم بالای نقدینگی در کشور، موجب تورم نمی‌شود؟
آثار تورمی کوتاه‌مدت و میان‌مدت انبساط پولی همیشه یکسان نیست. نگاهی به ترکیب نقدینگی کشور حاکی از افزایش سهم شبه‌پول از نقدینگی، طی سه سال اخیر و بالطبع، کاهش متناظر در سهم پول است. واقع مطلب این است که بالا بودنِ نرخ سود بانکی موجب افزایش تمایل به سپرده‌گذاری در بانک شده است. روی دیگر سکه بالا بودن نرخ سود بانکی، کاهش اجزای اصلی تقاضای کل یعنی مصرف و سرمایه‌گذاری است. این مساله موجب تقلیل اثرات تورمی انبساط پولی شده است.
در مجموع، شاخص‌های بازار مسکن، حاکی از استقرار این بازار در دوره گذار از رکود به رونق است؛ بااین‌حال هنوز کمی زود است که از تعبیرِ رونق بازار مسکن استفاده کنیم.
منتقدان دولت یازدهم معتقدند این دولت ظرفیت اجرای طرحی همانند مسکن مهر را ندارد. نظر شما چیست؟
فکر نمی‌کنم هیچ دولتی بتواند به این موضوع افتخار کند که به بهای افزایش 40درصدی پایه پولی، طرحی را اجرا کرده باشد. توجه به این نکته حائز اهمیت است که سیاست‌های اقتصادی عمدتاً کارکردی دوگانه دارند؛ بسیاری از سیاست‌ها که در کوتاه‌مدت برای عموم خوشایند است، در بلندمدت، پیامدهای نامطلوب اقتصادی بر جا می‌گذارند و برعکس. شاید برای بسیاری از مردم ملموس نباشد که بسیاری از مشکلاتشان، از سیاست‌های اقتصادی همچون توزیع یارانه‌ها، مسکن مهر، تحول سلامت، تثبیت قیمت سوخت و استخدام‌های دولتی نشات می‌گیرد که در کوتاه‌مدت برایشان خوشایند بوده و در مقابل منافع اقتصادی که می‌برند، نتیجه سیاست‌های اقتصادی همچون آزادسازی قیمت، افزایش نرخ ارز، کاهش حجم دولت، تسهیل به کارگیری و اخراج نیروی کار است که در کوتاه‌مدت برایشان خوشایند نیست. این پارادوکس اقتصادی میان ظاهر و باطن سیاست‌های اقتصادی، کار را بر اقتصاددانان در مقام سیاستگذاری نیز سخت می‌کند؛ چرا که سیاست‌های اقتصادی عامه‌پسند کوتاه‌مدت، عموماً برای سیاستمداران نیز ترجیح دارد! نیم‌نگاهی به تجارب موجود، حاکی از آن است که پیش‌نیاز توسعه، شکل‌گیری عقلانیت بلندمدت اقتصادی است.
براین اساس معتقدم برخوردهای احساسی و عوام‌پسند، راه‌حل مواجهه با مسائل اقتصادی نبوده و بالطبع، سیاستی همچون بهره‌مندی از رانت پایه پولی برای ساخت مسکن، توجیه‌پذیر نیست.
مهم‌ترین دلیل عدم موفقیت دولت یازدهم در افزایش تولید مسکن چه بود؟
در ارزیابی عملکرد دولت یازدهم حتماً باید به بستری که دولت، سه و نیم سال قبل کار را تحویل گرفت توجه کنیم؛ اواخر دولت دهم با سونامی ساخت‌وساز در بخش مسکن مواجه بوده‌ایم؛ به گونه‌ای که طی حدود چهار سال 89 تا 92 حدود 750 هزار واحد مسکونی در شهر تهران شروع به ساخت کرده بود. با توجه به عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، بسیاری از این مسکن‌های نوساز، بدون متقاضی بودند. در چنین شرایطی، تحریک بیشتر تولید مسکن تنها موجب افزوده شدن به تعداد خانه‌های خالی و کاهش سیالیت پول در اقتصاد می‌شد (شایان توجه است که حجم کل خانه‌های خالی کشور بالغ بر 180 میلیارد دلار برآورد می‌شود).
از سوی دیگر فراموش نکنیم که در اقتصاد کلان هم با تورم نقطه‌به‌نقطه 45درصدی و رشد اقتصادی بالغ بر منفی هفت‌درصدی مواجه بوده‌ایم. ضمن اینکه تعهد دولت یازدهم مبنی بر تکمیل و قابل سکونت کردن طرح مسکن مهر، ابتکار عمل دولت را در حوزه مسکن، محدود کرد. بنابراین باید عملکرد دولت یازدهم را با در نظر گرفتن این مسائل ارزیابی کرد؛ در حالی که برخی از منتقدان، بدون توجه به این محدودیت‌ها در مورد عملکرد دولت یازدهم قضاوت می‌کنند.
چرا برنامه‌های حوزه مالی و اقتصاد مسکن در دولت یازدهم محدود به افزایش تسهیلات خرید مسکن شد؟
این‌طور نیست. ببینید! اجرای برنامه‌های شتاب‌زده، بدون توجه به الزامات و نهادهای اقتصادی، اجتماعی و... به نتیجه مورد انتظار نمی‌انجامد. به عنوان نمونه عدم تامین مالی مناسب می‌تواند منجر به سوق یافتن در مسیر استقراض از بانک مرکزی و چاپ پول پرقدرت شود.
از این رو است که حتی در دوره‌هایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت و وزارت راه و شهرسازی مصروف طرحی در مسکن شده است، به دلیل فقدان نگاه بلندمدت و بی‌توجهی به ارتباط متقابل بخش مسکن با اقتصاد کلان، مشکلات این بخش مرتفع نشده است.
نکته‌ای که مایلم روی آن تاکید کنم، زمان‌بر بودن راه‌اندازی و خصوصاً توسعه اکثر نهادهاست. برای روشن شدن موضوع، مثالی عرض می‌کنم: هنگامی که یک قرن قبل، نهاد ثبت‌احوال، فعالیت خود را آغاز کرد، سال‌ها و حتی دهه‌ها طول کشید تا به بالندگی و توسعه برسد ولی هم‌اکنون حتی تصور یک ماه تعطیلی این نهادِ ارزشمند نیز خارج از تصور است. این مساله در خصوص نهادها و ابزارهای مالی و اقتصادی مسکن نیز قابل ردیابی و مشاهده است.
به‌نظرم دولت یازدهم هم می‌توانست همانند اسلاف خود، بانک مرکزی را مجاب یا اگر بخواهم دقیق‌تر بگویم، مجبور به تزریق پول پرقدرت به بخش مسکن، به عنوان ساده‌ترین و سریع‌ترین روش ممکن کرده، برنامه‌های عوام‌پسند را در بخش مسکن اجرایی کند؛ بااین‌حال پارادایم دولت یازدهم بر مبنای اصلاحات نهادی و ساختاری در این بخش بوده است.
قیمت اسمی مسکن با ۵ / ۳ سال پیش همین موقع، تفاوت محسوسی ندارد؛ این در حالی است که قیمت سایر کالاها و خدمات طی این مدت، درمجموع بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است که از آن می‌توان تعبیر به کاهش شدید قیمت واقعی مسکن کرد.
آیا احتمال شوک قیمتی در بازار مسکن سال آینده همانند سال‌های 91 یا 86 وجود دارد؟
رونق بازار مسکن، قابل انتظار است اما با توجه به مختصات کنونی بازار مسکن، عرض رونق (میزان افزایش قیمت) خفیف‌تر از ادوار گذشته بوده و شوک در این بازار بعید است.
میزان رشد قیمت مسکن در سال آتی را چه مقدار پیش‌بینی می‌کنید؟
در خصوص میزان رشد قیمت، عوامل متعدد می‌تواند منجر به سناریوهایی شود؛ بااین‌حال به نظر می‌رسد محتمل‌ترین سناریو برای قیمت مسکن در سال آینده، نرخ رشد در حول‌وحوش تورم عمومی است.
آیا بازار املاک تجاری هم رو به رونق خواهد نهاد؟
در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای املاک تجاری، به حدی خیره‌کننده بود که هر سرمایه‌گذاری برای حضور در این بازار پرسود تحریک می‌شد؛ موج مال‌سازی طی سال‌های اخیر به خصوص در کلانشهرها، نماد این مساله است. شهرداری‌ها نیز به صورت ضمنی و با فروش مجوز کاربری تجاری به عنوان ذی‌نفع، با این جریان همراهی کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سال‌های اخیر و بالطبع، قفل شدن بازار فروش این واحدها‌ست. البته تصور نمی‌شود که از این به بعد سرمایه‌گذاران همچون گذشته علاقه‌ای به ورود به این گروه فعالیت‌ها داشته باشند؛ نه از این بابت که شهرداری همراهی نمی‌کند، بلکه جذابیت نرخ بازدهی در این ساخت‌وسازها دیگر به حدی نیست که سرمایه‌گذاران انگیزه ورود بیشتر به این حوزه را داشته باشند؛ در واقع بازار املاک تجاری در بسیاری از مناطق اشباع شده است.
پیش‌بینی بازار اجاره مسکن برای سال آینده چیست؟
اجاره‌بهای مسکن از عوامل مختلف درون و برون‌بخشی متاثر است؛ به طوری که می‌توان آن را تابعی چند‌متغیره از عواملی چون رشد شاخص کل (تورم)، قیمت مسکن، عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای، عوامل روانی و... دانست.
در میان‌مدت و بلندمدت، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن تغییر می‌یابد، با این حال در کوتاه‌مدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجاره‌ای نیز حائز اهمیت است؛ به طوری که در فصول افزایش تقاضا ناشی از نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اوج‌گیری اجاره‌بهای مسکن را مشاهده می‌کنیم؛ ولی پس از عبور از این دوره و فروکش کردن تقاضای فصلی و فشار روانی (نیمه دوم سال)، به تدریج نوسانات قیمتی در بازار اجاره مسکن، تعدیل و به ثبات نسبی می‌رسد.
در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره در سال آتی نیز با ورود به خردادماه، افزایشِ تدریجی اجاره‌بها در این بازار، قابل انتظار است. این روند افزایشی، قابلیت تداوم تا اواخر تابستان را خواهد داشت. البته این سخن به معنای شوک اجاره‌بها نبوده و روند حرکتی بازار اجاره در سال آینده، همسو با تورم عمومی و همچنین قیمت مسکن، خواهد بود.
به نظر شما راهبرد دولت در بخش مسکن تا انتخابات سال 96 به چه صورت خواهد بود؟
حاکمیت رویکرد مکانیکیِ پروژه‌محور طی دهه‌های گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات این بخش را مرتفع کند. براین اساس معتقدم مهم‌ترین کاری که در این دولت انجام شد، اصلاح نگرش در وزارت راه و شهرسازی است. مرور عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن نیز تمرکز سیاستگذاری بر اصلاحات ساختاری بخش مسکن را تایید می‌کند. برنامه‌هایی همچون توسعه‌ای کردن بانک مسکن، توسعه نظام پیش‌فروش و استفاده از حساب‌های امانی، راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت در حوزه مسکن، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، توسعه ابزارهای بیمه‌ای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه، صندوق تسهیلات و پس‌انداز منطقه‌ای مسکن، صندوق‌های پس‌انداز مسکن و... حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است. شایان توجه است که اجرای این برنامه‌ها مستلزم هماهنگی با دیگر دستگاه‌ها و صرف زمان است، ولی اثرات آنها بسیار گسترده‌تر از برنامه‌های اجرایی خاص و کوتاه‌مدت بوده و می‌تواند در میان‌مدت و بلندمدت زمینه توسعه بخش مسکن را مهیا کنند.
دیدگاه تان را بنویسید