عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان از بازار خرید و فروش مسکن مهر در حاشیه پایتخت می‌گوید
هجوم سوداگران
اگر دولت بعد از اعلام آزادسازی معاملات، اقداماتی را انجام می‌داد به صورتی که تمامی متقاضیان جدید و متقاضیان در محل رسمی شهرهای جدید و وزارت راه و شهرسازی اقدامات مربوط به تغییر نام سند مالکیت را انجام می‌دادند، سوداگرهایی که در پشت پرده هستند به این مسائل توجه می‌کردند و شاید از میزان این سوداگری‌ها کاسته می‌شد.
با وجود اینکه چند سال از اجرای طرح مسکن مهر می‌گذرد با توجه به توقف ادامه این طرح اما همچنان مشکلات پیرامون آن که از دولت گذشته به یادگار مانده است، ادامه دارد. در حال حاضر نیز شنیده می‌شود در اطراف تهران بازار حاشیه خرید و فروش مسکن مهر شکل گرفته است. در شرایطی که بازار مسکن در حدود دو سال است دچار رکود شده است اما معاملات سوداگرانه مسکن مهر حکایت از رونق این بازار حاشیه مسکن دارد. به این بهانه با ایرج رهبر رئیس سابق انجمن انبوه‌سازان تهران که در حال حاضر عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان است به گفت‌وگو پرداختیم. این فعال بازار مسکن می‌گوید: در حال حاضر بسیاری از بنگاه‌ها و مشاوران املاک در شهر جدید پردیس هستند که در این رکود چندساله که بخش مسکن را فراگرفته، رونق قابل توجه و خاصی دارند، در صورتی که در کمتر جایی نشانی از رونق دیده می‌شود. در مکان‌هایی که مسکن مهر ساخته شده، بسیاری از افراد هستند که از دید سوداگرانه به خرید واحدها اقدام می‌کنند. در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
در حال حاضر وضعیت بازار مسکن در شهرها و شهرک‌های اطراف تهران چگونه است؟ آیا اقدامات اخیر دولت توانسته تا حدودی بخش مسکن را از رکود خارج کند؟
بازار مسکن نسبت به سال‌های گذشته تغییراتی داشته ولی این تغییرات آنچنان محسوس نیست که باعث رونق در بخش مسکن و خرید و فروش آن شده باشد. مساله‌ای که این‌روزها موجب این رکود شده بود، فقدان قدرت خرید مردم بود. عامل دیگر که در رکود مسکن نقش داشت و به تشدید آن دامن زد، گرانی قیمت مسکن بود که اگر این دو مساله حل می‌شد شاید می‌توانستیم به رونق در بخش مسکن امیدوار باشیم. در این راستا دولت از سال گذشته تمهیداتی مانند تسهیلات 40 تا 80 میلیون‌تومانی مسکن را برای توانمندسازی افراد ارائه داده است که می‌تواند مقداری خرید مردم را تقویت کند، البته این به شرطی است که به این موارد رسیدگی شود. به نظر می‌رسد ارائه این تسهیلات تا دو ماه دیگر شروع شود، البته میزان این تسهیلات محدود بوده و بر اساس آمارهایی که تا قبل از عید اعلام شده است تعداد ثبت‌نام‌ها برای این تسهیلات پایین بوده، اما با این حال دولت تسهیلات دیگری با رقم‌های دیگر نیز ارائه داده است که این تسهیلات
متنوع مسکن نشان می‌دهد که دولت به مساله توان خرید مردم فکر می‌کند. البته این تسهیلات خود مشکلاتی دارند، چرا که پرداخت اقساط این تسهیلات برای بعضی از خانواده‌ها امکان‌پذیر نیست. به هر حال اگر تغییراتی در این تسهیلات و مدت زمان بازپرداخت آن و درصد سود آن ایجاد شود، جای امیدواری است که از این مساله استقبال شود.
به هر حال دوران رکود معمولاً هر پنج سال یک‌بار اتفاق می‌افتد و نهایتاً یکی دو سال طول می‌کشد، این در حالی است که رکود بازار مسکن این بار طولانی شده است، این نشان می‌دهد عللی که برشمردیم این بار خیلی بلندتر در این دوره خودش را نشان داده است. حال ممکن است که مردم از نظر روانی احساس کنند که دیگر نمی‌توان صبر کرد، قیمت‌ها از این پایین‌تر نمی‌آید و توقعات خود را با منابع مالی که در اختیار دارند تطبیق دهند و شاید این مساله بتواند به رونق بازار مسکن کمک کند.
توسعه مسکن مهر در حاشیه تهران، بازار مسکن این مناطق را به کدام سو برده است؟ آیا ساخت مسکن مهر تاثیر مثبتی را در بازار مسکن به وجود آورده است؟
مسکن مهر در تقاضایی که اقشار کم‌درآمد به بازار داشتند، تاثیرگذار بوده است. به واسطه این طرح اقشار کم‌درآمد و متوسط برای خرید این خانه‌ها ثبت‌نام کردند که این مساله تاثیر بسیاری بر بخش تقاضا در بازار گذاشته است، حتی اگر آن واحدهایی که همچنان تحویل داده نشده‌اند، تحویل داده شوند بازهم در بخش تقاضا و بازار تاثیرات دیگری را نیز مشاهده خواهیم کرد. در حال حاضر آنهایی که ثبت نام کردند از بازار تقاضا خارج شده‌اند اما با توجه به اینکه سالانه به یک میلیون تا یک میلیون و 500 هزار واحد مسکونی نیازمندیم، این مساله باعث می‌شود که تقاضا مقطعی باشد به این معنی که موجی از مسکن مهر در بخش مسکن وارد شده و جوابگوی یکسری از تقاضاها بوده، این در صورتی است که تقاضای مستمر که سالانه به آن نیازمندیم، همچنان برقرار است و از طرفی با توجه به اینکه در دو سه سال اخیر تولید مسکن کاهش یافته است، اگر به تولید مسکن توجه نداشته باشیم، باعث می‌شود که تقاضا نسبت به تولید و عرضه بیشتر
باشد و در آینده باز هم این موضوع تشدید شود. به نظرم این یکی از هشدارهای خطرناک برای بالا رفتن قیمت‌هاست. چرا که اگر نتوانیم بین عرضه و تقاضا تعادلی به وجود آوریم و فاصله بین تقاضا و عرضه زیاد شود، بسیار خطرناک است. همان‌طور که این جهش‌های غیرمتعارف در بخش قیمت، در سال‌های گذشته دیده شد و دولت برای جلوگیری از وقوع این اتفاقات باید برنامه‌ریزی کند. از این‌رو اگر دولت طرح‌هایی برای تولید نداشته باشد، یا تشویق‌هایی برای بخش خصوصی وجود نداشته باشد، ممکن است که در سال‌های آینده جهش‌های غیرمتعارفی داشته باشیم.
با توجه به اینکه صحبت از آزادسازی معاملات مسکن مهر به میان آمد، در حال حاضر خرید و فروش آنها به چه صورتی است؟
در حال حاضر خرید و فروش مسکن مهر به صورت غیررسمی انجام می‌شود. دولت در این راستا اطلاعیه‌ای برای آزادسازی معاملات داده که خرید و فروش این واحدها آزاد شود. این در حالی است که این موضوع رسماً اجرا نشده و خرید و فروش این واحدها همچنان با نوشتن قولنامه‌هایی به صورت غیررسمی صورت می‌گیرد. این کار بسیار خطرناک است و ممکن است مسائلی از قبیل کلاهبرداری و فروش یک واحد به چند نفر و... را به دنبال داشته باشد. بنابراین اگر نمایندگی‌های وزارت مسکن، وزارت راه و شهرسازی، شرکت‌های عمران در شهرهای جدید و وزارت کل در استان‌ها اقداماتی انجام دهند، به طوری که خرید و فروش این واحدهای مسکن مهر رسماً انجام شود، اطمینان بیشتری برای خرید توسط خریداران به وجود می‌آید.
چرا آزادسازی معاملات مسکن مهر که دولت وعده آن را داده بود، اجرایی نشد تا بتواند قسمتی از این مشکلات را برطرف کند؟
به نظرم دولت باید ابتدا به حل مشکلات فعلی که بر سر راه این مسکن‌هاست بپردازد و اگر آنها را رفع کند و وارد عمل شود، آن زمان آزادسازی معاملات صورت می‌گیرد. از جمله مشکلات موجود این است که تعدادی از این واحدها همچنان تکمیل نشده و آنهایی که تحویل داده شده‌اند در حال پرداخت اقساط هستند و دولت ابتدا باید آنها را ساماندهی کند. این مساله به برنامه‌ریزی نیاز دارد و همان‌طور که در ابتدای این طرح سامانه‌ای برای ثبت‌نام طراحی شد، همین سامانه می‌تواند همچنان این عملیات را در وزارت راه و شهرسازی یا سازمان شهرهای جدید، انجام دهد اما چون هنوز دولت به صورت جدی این اقدام را ادامه نداده یا پیگیری نکرده، تکلیف آزادسازی معاملات همچنان مشخص نشده است.
بر اساس اینکه شما در صحبت‌های خود اشاره کردید که خرید و فروش این واحدها خطرناک است، آیا منظور شما این است که این طرح دچار معاملات سوداگرایانه شده است؟
در حال حاضر بسیاری از بنگاه‌ها و مشاوران املاک در شهر جدید پردیس هستند که در این رکود چندساله که بخش مسکن را فراگرفته، رونق قابل توجه و خاصی دارند، در صورتی که در کمتر جایی نشانی از رونق دیده می‌شود. در مکان‌هایی که مسکن مهر ساخته شده، بسیاری از افراد هستند که از دید سوداگرانه به خرید واحدها اقدام می‌کنند. که در این صورت ممکن است کنترل از دست دولت خارج شود. از این‌رو مسوولان بایستی طبق برنامه‌ریزی به مردم اعلام کنند که خریدهای غیررسمی انجام ندهند و صبر کنند تا این مساله ساماندهی شود و بعداً اقدام به خرید کنند. اگر دولت بعد از اعلام آزادسازی معاملات، اقداماتی را انجام می‌داد به صورتی که تمامی متقاضیان جدید و متقاضیان در محل رسمی شهرهای جدید و وزارت راه و شهرسازی اقدامات مربوط به تغییر نام سند مالکیت را انجام می‌دادند، سوداگرهایی که در پشت پرده هستند به این مسائل توجه می‌کردند و شاید از میزان این سوداگری‌ها کاسته می‌شد. به هر حال این مساله
وجود دارد و برای کنترل آن به برنامه‌ریزی‌های دقیقی نیاز است. اگر دولت راهکار جدی برای این مساله داشته باشد، باعث رونق در خرید و فروش این املاک می‌شود چرا که در حال حاضر خرید و فروش آنها مشخص و شفاف نیست.
از نظر شما کدام عوامل، باعث شده تا در این طرح، بازار سیاه ایجاد شود؟ دولت در مقابله با این مشکل باید چه اقداماتی را انجام دهد؟
طبیعی است زمانی که حجم بسیاری عرضه در مکانی وجود داشته باشد، سوداگران به آنجا هجوم می‌آورند و این اتفاق می‌افتد. به نظرم نباید به این سوداگران زمان بدهند، اگر دولت اعلام کند متقاضیان اصلی و واقعی که می‌خواهند واحدهای مسکونی خود را بفروشند و بالعکس می‌خواهند واحدهای جدید را خریداری کنند، در مراکز خاصی این کار را انجام دهند. در این صورت کسی از سوداگران خرید نمی‌کند. پس هر چقدر که زمان بگذرد این مساله فرصتی می‌شود برای سوداگران که از آن استفاده کنند.
چرا این نوع املاک به سختی خرید و فروش می‌شوند؟
برخی مسائل وجود دارد که متقاضی جدید را نگران می‌کند و موجب می‌شود تا خرید و فروش این نوع از املاک سخت باشد. او نگران است آیا انتقال و تغییر نام سند مالکیت در مراجع رسمی صورت می‌گیرد، یا اینکه خرید او غیررسمی باقی می‌ماند و واحد مسکونی او به نام خریدار و متقاضی اولیه باقی می‌ماند. به هر حال اتفاقات گوناگونی در رابطه با اقساط آنها و... وجود دارد که باید ساماندهی شوند و نباید به این صورت باشد. چرا که اگر به این صورت باقی بماند و همین‌طور کج‌دار و مریز و بدون رغبت باشد، ممکن است مشکلاتی را به وجود آورد.
اگر دولت برنامه‌ریزی‌های لازم را انجام دهد و این موضوع سبب رونق مسکن مهر شود، چه اثری بر بازار مسکن شهرهای اطراف تهران خواهد گذاشت؟
اگر اعلام آزادسازی خرید و فروش توسط دولت صورت بگیرد، باید یکسری از شرایط که برای متقاضیان اولیه در خرید مسکن مهر گذاشته شده بود، اصلاح شود. چرا که ممکن است نتوانند آن شرایطی را که برای متقاضی اول در نظر گرفته بودند برای متقاضی دوم نیز اعمال کنند و لازم باشد که تغییراتی در آن لحاظ شود یا برخی از شرایط برداشته شود. مثلاً باید به مسائلی مانند مهاجرت افراد از شهرهای کوچک به بزرگ که نیاز به برنامه‌ریزی‌های دقیق دارد، توجه شود. همچنین در صورت نیاز باید شرط‌های جدیدی جایگزین شرط‌های قبلی شود، برای مثال حذف شدن شرط پنج سال سکونت افراد در این طرح، می‌تواند سبب مهاجرت افرادی که سکونت ندارند به این مکان‌ها شود، بنابراین باید شرطی جایگزین آن شود تا بتواند جلوی مهاجرت را بگیرد. بنابراین دولت باید برنامه‌ریزی‌های خاصی را تدوین کند تا بتواند از برخی مشکلات پیش‌رو جلوگیری کند و دست سوداگران را از این طرح کوتاه کند و تنها افراد نیازمند بتوانند از این مسکن‌ها استفاده کنند،
همچنین با این برنامه‌ریزی‌های دقیق بتواند قیمت‌ها را کنترل کرده و از جهش ناگهانی آنها پیشگیری کند.
اهداف اصلی از راه‌اندازی مسکن مهر چه بوده است و چرا با وجود اهداف تعیین‌شده، این طرح به سامان نرسید؟
هدف اولیه معلوم بود که با پس‌انداز معکوس می‌خواهند اقشار کم‌درآمد را خانه‌دار کنند. یعنی این واحدها متقاضیانی داشته باشند و تسهیلاتی نیز به آنها داده شود که این تسهیلات را بعداً به صورت اقساط پرداخت کنند و صاحبخانه شوند. این در صورتی است که دولت یازدهم درست بالعکس فکر می‌کند. به این صورت که متقاضی باید پس‌اندازی داشته باشد و تسهیلات هم بگیرد و بعد برای خرید خانه اقدام کند. این مساله مشکلاتی به وجود می‌آورد. بعضی از افراد معتقدند اجاره خانه‌ها بسیار سنگین است و درآمد ماهانه آنها به قدری نیست که بتوانند پس‌انداز کنند و برای چند سال آینده خانه‌دار شوند. این موارد از مشکلاتی است که طرح مسکن مهر آنها را حل کرده بود. همچنین مساله مطرح دیگری که مسکن مهر در پی داشت، حذف قیمت زمین از قیمت واحد مسکونی بود که تا حدود بسیاری در این نوع از املاک اتفاق افتاد و به دلیل اینکه زمین آنها اجاره 99ساله بود، باعث شد قیمت این واحدها در مقایسه با سایر واحدهای مسکونی مناسب‌تر باشد. این در حالی است که اکنون 40
تا 50 درصد قیمت خانه‌های مسکونی قیمت زمین‌شان است.
به هر حال هدف اصلی مسکن مهر این بود که اقشار کم‌درآمد بتوانند بدون پس‌انداز و تنها به واسطه آورده‌ای پایین خانه‌دار شوند که دولت جدید از ابتدای کار، مخالفت خود را با این طرح اعلام کرد و برای آن مسکن جایگزینی هم در نظر نگرفت که اقشار متوسط و کم‌درآمد از طرح جدید آن بهره بگیرند، در حال حاضر اعتبارات این دولت نیز پایین آمده و با کاهش قیمت نفت و امثال آن همچنان نتوانسته طرح جایگزینی را پیاده کند.
در حال حاضر این طرح با چه مشکلاتی روبه‌رو است؟
در حال حاضر این طرح با مشکلات بسیاری مواجه شده است. تامین بسیاری از تاسیسات روبنایی، زیربنایی در سطح عمومی که همزمان با این طرح پیش نرفته است. وزارت نیرو، آموزش و پرورش، مراکز عمومی و... نتوانستند خود را پابه‌پای مسکن مهر در جاهایی که ساخته می‌شود تطبیق دهند. این واحدها با مشکلاتی از کمبود آب، برق و گاز گرفته تا مراکز تجاری و امکانات دیگر رو به رو هستند که در ابتدا این موارد برای آنها پیش‌بینی شده بود و دولت قبلی تا حدودی به مسائل این چنینی رسیدگی می‌کرد، اما با روی کار آمدن دولت یازدهم، وزارتخانه‌های مربوطه دیگر به این مسائل رسیدگی نکردند.
بعضی کارشناسان معتقدند اجرای این طرح اصولاً اشتباه بوده، نظر شما در این باره چیست؟
نظرات متفاوتی در این زمینه وجود دارد. اگر کارشناسان نظرات مختلفی دارند باید نظرات آنها در یک شورای کارشناسی مصوب شود. در این صورت دولت جدید مجبور است طرح‌های این شورا را در بخش‌های مختلف ادامه دهد و به پایان برساند و نباید باعث بلاتکلیفی بسیاری از متقاضیان و سرمایه ملی که در این چند سال هزینه شده، شود. این درست نیست که دولتی طرحی را مشخص کند و به صورت کلان برای آن هزینه کند و دولت بعدی آن را قبول نداشته باشد و نیمه‌کاره رها کند. این برنامه در هیچ‌جای دنیا امکان‌پذیر نیست و اینها مواردی است که شوراها می‌توانند آن را حل کنند و دولت‌ها نباید در آن دخیل باشند.
با توجه به اینکه هزینه بسیاری برای این طرح صرف شده و نمی‌توان آن را نیمه‌کاره رها کرد، دولت یازدهم چه تدابیری را در نظر گرفته تا از خسارت‌های بیشتر جلوگیری کند؟
در دولت جدید همان‌قدر که عزم به اتمام این طرح کاهش پیدا کرده و این دولت به دلایل مختلفی قبول ندارد این طرح انجام شود، خسارت محسوب می‌شود. حال اگر این طرح به صورت لاک‌پشتی جلو رود و در آن مدتی که پیش‌بینی می‌شد، تمام نشود، مساله بدی است و این طولانی شدن کار، به ضرر همه از جمله متقاضی، انبوه‌ساز و... است. حتی دولت هم با از دست دادن اعتماد مردم متضرر می‌شود. به هر حال مسائلی وجود دارد که دولت باید در بخش‌های مختلف از صنعت گرفته تا مسکن و... آن را ساماندهی کند و در این زمینه قاطعیت خاصی داشته باشد که امور آن نیمه‌کاره نماند.
در حال حاضر یکی از مشکلات مطرح‌شده در این طرح وجود واحدهای تکمیل‌شده بدون متقاضی است، چرا این واحدها وجود دارند؟
هیچ طرحی وجود ندارد که صددرصد کامل و بدون عیب باشد. حال اگر 10 درصد از واحدهای مسکن مهر هم مشکلاتی داشته باشند، طبیعی و قابل قبول است. مسلم است با رشد جمعیت و نیاز سالانه‌ای که به این واحدها داریم، حتی تعداد این واحدها کم است و باید به آنها اضافه شود. این طرح‌هایی که به سرعت انجام می‌شوند ممکن است ایراداتی در ساخت، طرح و... داشته باشند اما اگر می‌توانستیم این طرح را تصحیح و تکمیل‌تر کنیم و طرحی جدیدتر و بدون اشکال نزدیک به همین طرح پیاده کنیم، شرایط بهتر می‌شد. نه اینکه این طرح نیمه‌کاره رها شود و صحبت از طرح دیگری به میان آید که در این چهار سال عملی نشده است. در این صورت هم اعتماد مردم از دست می‌رود و هم فشردگی در بازار تقاضا به وجود می‌آید که باعث افزایش قیمت غیرمتعارف می‌شود.
در مجموع مسکن مهر تا چه میزان می‌تواند بر بازار مسکن تاثیرگذار باشد؟
در این خصوص بایستی تعادلی میان عرضه و تقاضا به وجود آید و میزان آنها به یکدیگر نزدیک شود تا قیمت‌ها به ثبات برسند و دیگر آن جهش‌های غیرمتعارف را که تعادل و برنامه‌ریزی خانواده‌ها را برای خانه‌دار شدن به هم می‌ریخت، نداشته باشیم. اگر در تقاضا صف به وجود آید و عرضه کم شود، قیمت، فساد و سوداگری در همه جا رشد می‌کند. ولی اگر این فاصله‌ها کم شود و در عرضه نیز فراوانی داشته باشیم، خرید مسکن نیز رقابتی می‌شود و افراد با توجه به کیفیت، قیمت و... مسکن موردپسند خود را انتخاب می‌کنند، در این صورت هر سازنده‌ای که واحدی بهتر، ارزان‌تر و موردپسندتر برای متقاضی ساخت، برنده می‌شود. این در حالی است که اکنون مسکن به این صورت نیست و فاصله میان عرضه و تقاضای آن بسیار زیاد است.
دیدگاه تان را بنویسید