گذری بر انواع تسهیلات مسکن

نرگس رزبان / تحلیلگر بازار مسکن

طی یکی دو سال اخیر فرآیند حاکم بر نظام تسهیلات‌ستانی مسکن دچار تحولاتی شده است. این تحولات عمدتاً معطوف به افزایش سقف و ایجاد تنوع تسهیلاتی هماهنگ با طیف متنوع تقاضا و جغرافیای جمعیتی شهرها بوده است. در حال حاضر بانک مسکن تنها بانک تخصصی در زمینه مسکن است که با استفاده از الگوها و نظام‌های متفاوت زمینه اعطای انواع تسهیلات در این بخش را برای اقشار مختلف فراهم آورده است. تنوع تسهیلاتی ایجادشده در هر دو حوزه ساخت و خرید مسکن نسبتاً مطلوب بوده و در قالب‌های زیر تعریف شده است.
■ حساب صندوق پس‌انداز مسکن: اخذ تسهیلات در این روش مستلزم سپرده‌گذاری است. متقاضی پس از سپرده‌گذاری در بانک به میزان هر شش ماه یک برابر و حداقل تا سقف 200 میلیون ریال از تسهیلات خرید مسکن برخوردار خواهد شد. لازم به ذکر است که حداقل دوره سپرده‌گذاری برای برخورداری از سقف تسهیلات (200 میلیون ریال) مشروط به حداقل سپری شدن یک دوره 12‌ماهه است و در صورت استفاده از طرح خرید زمان، حداکثر تسهیلات پس از گذشت مدت شش ماه و تا سقف 80 میلیون ریال برای خرید واحد مسکونی قابل پرداخت است. یادآور می‌شود که این تسهیلات علاوه بر خرید برای احداث یا تکمیل واحد مسکونی مشروط به رعایت ضوابط موجود، قابلیت پرداخت دارد. نرخ تسهیلات اعطایی این صندوق از 14 درصد، طی دو مرحله به 13 و سپس به 11 درصد کاهش یافته و طول دوره بازپرداخت بین 10 تا 12 سال است.
■ حساب سپرده ممتاز بانک مسکن: در این روش سپرده‌گذار به ازای امتیاز مکتسبه، می‌تواند اوراق گواهی حق تقدم از بانک را دریافت کرده و از طریق بازار بورس به متقاضی اخذ تسهیلات واگذار کند. متقاضیان اخذ تسهیلات خرید یا ساخت مسکن، با تهیه اوراق گواهی حق تقدم از فرابورس امکان اخذ تسهیلات بدون سپرده را خواهند داشت. سقف تسهیلات خرید از این محل 600 میلیون ریال و نرخ سود تسهیلات اعطایی 5 /17 درصد است، که با احتساب هزینه خرید اوراق تقریباً با اخذ تسهیلاتی با نرخ حدود 22‌درصدی برای متقاضی برابری می‌کند.
با تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار وام پرداختی از محل اوراق گواهی حق تقدم مسکن، برای زوجین تا دو برابر رقم فعلی افزایش یافته است. مبلغ این تسهیلات برای زوجین تهرانی حداکثر 100 میلیون تومان، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت، 80 میلیون تومان و سایر مناطق شهری 60 میلیون تومان است. مبلغ اقساط با نرخ سود 5 /17 درصد و دوره بازپرداخت 12‌ساله، برای تسهیلات 100 میلیون‌تومانی، حدود 66 /1 میلیون تومان؛ برای تسهیلات 80 میلیون تومانی، حدود 33 /1 میلیون تومان و برای تسهیلات 60 میلیون تومانی، حدود یک میلیون تومان خواهد بود.
■ حساب صندوق پس‌انداز یکم: تسهیلات خرید و ساخت مسکن در قالب صندوق پس‌انداز مسکن یکم به اشخاصی که برای اولین بار اقدام به تهیه واحد مسکونی می‌کنند، پرداخت می‌شود. اخذ تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز یکم مستلزم سپرده‌گذاری در بانک و به میزان هر شش ماه یک برابر موجودی است (حداقل زمان سپرده‌گذاری معادل دو دوره است). سقف این تسهیلات برای تهران، شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و سایر نقاط شهری به ترتیب 800، 600 و 400 میلیون ریال است. بر اساس آخرین تصمیمات متخذه شورای پول و اعتبار نرخ سود این تسهیلات از 13 به 11 درصد کاهش یافته است. کاهش نرخ سود این تسهیلات منجر به کاهش مبلغ اقساط پرداختی توسط مشتریان حداقل به میزان 10 درصد می‌شود. رقم تسهیلات مذکور برای زوجین جوان خانه‌اولی روی یک پلاک ثبتی در تهران تا 160 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها تا 120 میلیون تومان و در سایر نقاط شهری تا 80 میلیون تومان قابل افزایش است. تسهیلات مذکور در طول 12 سال قابل بازپرداخت است و مبلغ اقساط با نرخ سود 11 درصد، برای تسهیلات 160 میلیون‌تومانی، حدود 7 /1 میلیون تومان، برای تسهیلات 120 میلیون تومانی، حدود 3 /1 میلیون تومان و برای تسهیلات 80 میلیون‌تومانی، حدود 980 هزار تومان است. متقاضیان دارای حداقل 18 سال سن با درآمد مستقل که تاکنون از تسهیلات بانک مسکن و سایر بانک‌ها جهت خرید، احداث واحد مسکونی، انتقال سهم‌الشرکه یا تعمیر واحد مسکونی (جعاله) و همچنین امکانات دولتی برای تهیه مسکن، استفاده نکرده باشند، می‌توانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.
■ تسهیلات جعاله تعمیر مسکن: امکان اخذ تسهیلات جعاله مسکن تا سقف 100 میلیون ریال و از طریق ارائه اوراق گواهی حق تقدم برای متقاضیان فراهم است. نرخ سود این تسهیلات 5 /17 درصد و حداکثر دوره بازپرداخت آن پنج سال است.
تسهیلات ساخت مسکن بانک مسکن در فروردین‌ماه سال 1395، در یک اقدام مناسب، بسته سیاستی مربوط به تسهیلات ساخت مسکن را بر اساس تمایز بین پروژه‌های سنتی و صنعتی و همچنین موقعیت جغرافیایی شهرهای مختلف مدون کرد.
این تسهیلات قابلیت انتقال به خریداران آپارتمان‌های احداث‌شده را نیز دارد، به‌طوری‌که حدود نیمی از مبالغ وام، بعد از آنکه ساختمان‌ها احداث شد، در قالب فروش اقساطی، به خریداران واحدهای مسکونی منتقل می‌شود. نرخ سود این تسهیلات معادل نرخ سود عقود مشارکتی خواهد بود. همچنین بانک مسکن سقف تسهیلات ساخت برای فناوری‌های نوین را تا 150 میلیون تومان به ازای هر واحد افزایش داده است.
این حمایت‌ها بیشتر با هدف کمک به صرفه‌جویی انرژی و ترغیب سازندگان در به‌کارگیری روش‌های نوین ساخت‌و‌ساز صورت گرفته است.بانک مسکن اقدامات شایسته و درخوری را در خصوص ارائه مدل‌های تجمیعی حساب‌های مسکن انجام داده است. بر اساس این مدل‌ها امکان استفاده همزمان از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن، حساب سپرده ممتاز یا تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم تحت مکانیسم‌های تعبیه‌شده فراهم شده است. این فرآیندها می‌تواند دسترسی متقاضیان به تسهیلات خرید مسکن را تسهیل کند.
جمع‌بندی:
اعطای تسهیلات ساخت و خرید مسکن از چند جهت در نظام تامین مالی کشور حائز اهمیت است، دلیل این امر را می‌توان در مواردی چون بانک‌محوری و اتکای بخش مسکن به بازار کوتاه‌مدت پول، نقش‌آفرینی ضعیف بازار سرمایه در تامین منابع مالی مسکن، وجود مساله تامین مالی به عنوان مهم‌ترین قید محدود‌کننده خانوارها در دسترسی به مسکن مناسب و اقبال بیشتر مردم به تامین مالی از طریق بازار پول نسبت به بازار سرمایه (این موضوع عمدتاً ناشی از بی‌اعتمادی به بازار سرمایه و کم‌ریسک بودن مکانیسم اخذ تسهیلات و... است)، جست‌وجو کرد.
از این‌رو هر نوع تغییر و تحول در نظام تسهیلاتی بخش مسکن، حاوی اثراتی بر تغییرات میزان تقاضا یا ترکیب واحدهای مورد تقاضای مشتریان (افزایش قدرت خرید نوع و شکل تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد) است. بدون شک افزایش سقف تسهیلات مسکن و تسهیل شرایط دستیابی به آن، موجب فزونی تقاضا در بازار خواهد شد. اما اینکه میزان و شدت این اثرگذاری تا چه حد است، به شرایط حاکم بر اقتصاد کشور (به‌طور مشخص انتظارات تورمی، حاکمیت دوره رکود یا رونق، درآمدهای آتی خانوار و انباشت پس‌انداز گذشته، شرایط بازارهای رقیب و...) و ضوابط حاکم بر تسهیلات موجود بستگی دارد. بدیهی است که در شرایط رکودی و با وجود چشم‌انداز مناسب از تداوم سیاست‌های کنترل تورم، اقدامات شتاب‌زده و هیجان روانی مردم برای اخذ تسهیلات فوری کاهش یافته و مراجعه متقاضیان تسهیلات، به سیستم بانکی، تحت یک روند بطئی و تدریجی اتفاق می‌افتد. بنابراین انتظار افزایش نجومی قیمت مسکن به واسطه تسهیلات پرداختی منتفی است. افزایش کارآمدی نظام تسهیلات مسکن علاوه بر افزایش سقف، نیازمند تطویل دوره بازپرداخت، کاهش نرخ سود، کاهش میزان سپرده، انعطاف در شرایط سپرده‌گذاری و تعبیه روش‌های جایگزینی بین سپرده و زمان است. همچنین ایجاد روش‌های مکمل تامین مالی مسکن برای پوشش ضعف و کاستی نظام مبتنی بر بازار پول و هم‌افزایی بین بازار پول و سرمایه در راستای پاسخ به نیاز طیف گسترده متقاضیان مسکن، زمینه توسعه و کارآمد‌سازی نظام تامین مالی مسکن را فراهم خواهد کرد که باید به عنوان یک ضرورت به آن پرداخته شود.