مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن از اثر انواع تسهیلات بخش مسکن بر رونق بازارمی‌گوید
رکودزدایی با تسهیلات متنوع
در حال حاضر چند نوع تسهیلات در بخش مسکن موجود است؟ هر کدام از این تسهیلات به کدام یک از نیازهای این بخش پاسخ می‌دهند؟ چرا در سال‌های اخیر دولت به سمت سبدهای متنوع تسهیلات رفته است؟
در حال حاضر چند نوع تسهیلات در بخش مسکن موجود است؟ هر کدام از این تسهیلات به کدام یک از نیازهای این بخش پاسخ می‌دهند؟ چرا در سال‌های اخیر دولت به سمت سبدهای متنوع تسهیلات رفته است؟ تسهیلاتی که تاکنون در اختیار مردم قرار گرفته، تا چه اندازه‌ای توانسته است در بخش مسکن اثر بگذارد؟ اینها سوالاتی است که محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن طی این گفت‌وگو با تجارت فردا به آنها پاسخ داده است. در ادامه شرح این گفت‌وگو را می‌خوانید.
بخش مسکن چند سالی است که در رکود به سر می‌برد، از طرفی یکی از مشکلات این بخش همانند سایر بخش‌ها به تامین مالی بازمی‌گردد، به طور کلی چالش‌های پیش رو در نظام تامین مالی مسکن چیست؟
اصلی‌ترین چالش پیش‌رو در نظام تامین مالی مسکن، تجهیز و تامین منابع با قیمت تمام‌شده پایین است. از طرفی تجهیز منابع عمدتاً با سپرده‌های اشخاص صورت می‌پذیرد که سپرده‌پذیری با حداکثر سررسید یک سال امکان‌پذیر است، اما در اعطای تسهیلات در بخش مسکن عمدتاً اعطای تسهیلات بلندمدت (سررسید 12 سال و حتی بیشتر) مورد انتظار است که از عدم تطابق دارایی‌ها با بدهی‌ها می‌توان به عنوان چالش جدی دیگر نام برد.
نقش تسهیلات مسکن در بازار مسکن چیست؟
یکی از عمده چالش‌های پیش‌رو در وضعیت فعلی در بازار مسکن، نبود تقاضای کافی برای تهیه (خرید) مسکن است. از عمده دلایل آن نیز می‌توان به نبود قدرت خرید کافی به دلیل جهش ناگهانی قیمت‌ها و عدم افزایش حقوق و دستمزد متناسب با افزایش تورم در سنوات گذشته اشاره کرد. علی‌القاعده تسهیلات مسکن و افزایش سقف تسهیلات می‌تواند قسمتی از بهای مسکن را تامین کند و متقاضیان بالقوه را روانه بازار مسکن کند. شما برای افزایش معاملات در چند ماه اخیر دلیل دیگری جز افزایش سقف تسهیلات بانک مسکن نمی‌توانید بیابید.
چرا در سال‌های اخیر دولت به سمت سبدهای متنوع تسهیلات رفته است؟
در دوره‌های قبل به دلایل مختلفی با افزایش سقف تسهیلات مخالفت شده بود و همین امر موجب عدم کارایی تسهیلات بانک شده بود که افزایش آن را ناگزیر می‌کرد. از طرفی افزایش بی‌محابای تسهیلات و عدم توجه به نیازهای هر طیف درآمدی جامعه موجب اثر مخرب بر بازار می‌شد که برای مهار این موضوع سبد متنوعی از تسهیلات به بازار ارائه شد. سقف‌های تسهیلاتی متفاوت همگون با قیمت‌های منطقه‌ای، نرخ‌های سود متفاوت، مدت انتظار متفاوت برای بهره‌مندی تسهیلات و نیز روش‌های متنوع بازپرداخت متناسب با سطوح مختلف درآمدی، فاکتورهایی بودند که بانک با استفاده از آنها توانست پرتفوی تسهیلاتی خود را تنوع ببخشد تا پاسخی مناسب برای نیازهای متفاوت بخش داشته باشد. در حال حاضر افرادی که تمایل به اخذ تسهیلات در کوتاه‌ترین زمان را دارند می‌توانند با تهیه اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن نسبت به اخذ تسهیلات اقدام کنند. کسانی هم که هزینه تامین مالی برای آنها مهم‌تر است با افتتاح صندوق پس‌انداز مسکن یکم و سپرده‌گذاری و انتظار یک‌ساله می‌توانند از تسهیلات موضوعه
استفاده کنند.
در حال حاضر چند نوع تسهیلات در بخش مسکن داریم؟
تسهیلات مسکن در سه بخش عمده خرید مسکن، ساخت مسکن و تعمیر مسکن تقسیم‌بندی می‌شوند. در خصوص تسهیلات خرید مسکن، می‌توان از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن عادی تا سقف تسهیلاتی 200 میلیون ریال، تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم در حالت انفرادی تا سقف 400، 600 و 800 میلیون ریال و در حالت زوجین تا سقف 800، 1200 و 1600 میلیون ریال، تسهیلات حساب پس‌انداز مسکن جوانان که بسته به سال افتتاح و مدت زمان سپری‌شده از آن دارای سقف‌های متفاوتی است، تسهیلات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن در حالت انفرادی تا سقف 400، 500 و 600 میلیون ریال (حسب منطقه جغرافیایی) و در حالت زوجین تا سقف 600، 800 و 1000 میلیون ریال نام برد. در خصوص تسهیلات ساخت مسکن نیز مازاد بر تسهیلات قابل پرداخت به شرح فوق، پرداخت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز ساخت مسکن به میزان 300 میلیون ریال برای ساخت هر واحد و تسهیلات بدون سپرده برای ساخت هر واحد تا مبلغ 1100 میلیون ریال (ساخت سنتی)، 1300 میلیون ریال (ساخت به روش صنعتی) و 1500 میلیون ریال (ساخت با روش استفاده از فناوری نوین)
امکان‌پذیر است.
با توجه به اینکه بر اساس گفته‌های وزیر راه و شهرسازی هیچ زمانی این‌قدر تسهیلات به بخش مسکن تعلق نگرفته است، آیا می‌توان گفت این تسهیلات می‌توانند سبب تحرک بخش مسکن شوند؟
در شرایط فعلی که دلیل اصلی رکود بخش مسکن ناشی از بخش تقاضاست قطعاً هر عاملی نظیر تسهیلات که بتواند تقاضا را تقویت کند، می‌تواند محرک بخش تلقی شود. اما نکته مهم در افزایش سقف تسهیلات این است که به شکل واقعی مورد استقبال قرار گیرد و اصطلاحاً بازارپذیر باشد. افزایش معاملات چهارماهه تهران (4 /11 درصد افزایش نسبت به مدت مشابه سال قبل) و هماهنگی آن با رشد تسهیلات پرداختی بانک مسکن که به لحاظ تعداد طی چهارماهه شاهد 12 درصد رشد نسبت به مدت مشابه سال قبل هستیم، گواه اثر تسهیلات بانک مسکن بر بخش و تحریک تقاضاست.
تسهیلاتی که تاکنون در اختیار مردم قرار گرفته، تا چه اندازه توانسته است در بخش مسکن اثر بگذارد؟
در چهارماهه ابتدایی سال جاری، تسهیلات اعطایی بانک در بخش خرید و ساخت مسکن به ترتیب 12 و 44 درصد در تعداد واحدهای مشمول و 62 و 88 درصد در مبلغ تسهیلات رشد داشته است. همزمان مطابق آمار بانک مرکزی، حجم معاملات تهران طی چهارماهه ابتدایی سال نسبت به مدت مشابه سال قبل 4 /11 درصد رشد داشته که این موضوع مستقیماً تحت تاثیر تسهیلات بانک مسکن بوده است.
آیا تسهیلات 80 میلیون‌تومانی تا الان اثری در بازار ایجاد کرده است؟ آیا آثاری از ورود این تسهیلات در بخش مسکن دیده می‌شود؟
صندوق پس‌انداز مسکن یکم، صندوقی نوپا بوده و هنوز به مرحله بلوغ خود نرسیده است. از آنجا که بهره‌مندی از این تسهیلات منوط به سپری شدن یک دوره یک‌ساله از شروع سپرده‌گذاری است و شروع صندوق نیز از اواخر خردادماه سال گذشته بوده، قضاوت در این خصوص زود است ولی تاکنون 5500 نفر از شش هزار نفر سپرده‌گذار ماه اول به شعب بانک مراجعه کرده و حدود 1500 نفر نیز از تسهیلات مربوطه بهره‌مند شده‌اند.
آیا سیاست‌های تسهیلی برای وام 80 میلیون‌تومانی مسکن، متقاضیان این وام را افزایش داده؟ آیا در حال حاضر آماری وجود دارد؟
روند افتتاح حساب صندوق نشانگر افزایش تعداد حساب‌های افتتاحی روزانه نسبت به گذشته است به نحوی که متوسط حساب‌های افتتاحی در روز در سال 1394 بالغ بر 169 فقره حساب بوده که این تعداد در سه‌ماهه نخست سال جاری به 203 فقره حساب و از ابتدای تیرماه نیز به 359 فقره حساب رسیده است که نشان می‌دهد حساب‌های افتتاحی در سه‌ماهه نخست سال جاری 20 درصد و از ابتدای تیرماه 112 درصد نسبت به حساب‌های افتتاحی سال 1394 رشد داشته است که عمده دلیل آن نیز اتخاذ سیاست‌های تسهیل‌گر در این خصوص (به خصوص کاهش نرخ سود به 11 درصد) است.
آیا تسهیلات مختلفی که در بخش مسکن وجود دارد تمام نیازهای این بخش را پوشش می‌دهد؟ چرا که گفته می‌شود سبد متنوع تسهیلات مسکن تنها نیاز دهک‌های خاصی از جامعه را رفع می‌کند.
صرف‌نظر از عدم افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن طی سال‌های 1383 الی 1392، در چند سال اخیر سقف تسهیلات مسکن به میزان قابل توجهی افزایش یافته و تامین مالی متقاضیان خرید یا ساخت مسکن با جدیت هرچه تمام در بانک پیگیری می‌شود. لیکن نمی‌توان ادعا کرد تسهیلات پیش‌بینی‌شده تمام نیازهای بخش را تامین می‌کند. دهک‌های 1 و 2 که اصولاً تسهیلات‌پذیر نیستند و دهک‌های 9 و 10 تقاضاهای خاص خود را دارند که امکان پاسخگویی به نیاز آنها در شرایط فعلی در بانک وجود ندارد.
مکانیسم هر یک از تسهیلات اعم از اوراق رهنی، تسه‌ها، وام‌های مسکن و... چیست؟ هر کدام از این تسهیلات به چه منظور راه‌اندازی شده‌اند؟
اوراق رهنی در زمره تسهیلات دسته‌بندی نمی‌شود، بلکه یک روش تامین مالی است که در بسیاری از نقاط دنیا از آن استفاده می‌شود تا بتوان از طریق منابع تجهیزی ناشی از انتشار اوراق نسبت به تامین مالی متقاضیان تسهیلات اقدام کرد. تسه‌ها همان اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن هستند که به دارندگان حساب ممتاز تعلق گرفته که می‌توانند از آن استفاده کرده یا در بازار به فروش برسانند. تسهیلات مسکن نیز به اشخاصی تعلق می‌گیرد که در انواع حساب‌های صندوق (صندوق پس‌انداز مسکن یکم، صندوق پس‌انداز مسکن، صندوق پس‌انداز ساخت مسکن و حساب پس‌انداز مسکن جوانان) سرمایه‌گذاری کنند و طبق مقررات موضوعه متوسط موجودی تعیین‌شده را برای مدت انتظار مشخصی در حساب افتتاحی حفظ کنند. هر کدام از این تسهیلات مناسب یک گروه است، عده‌ای سرعت دسترسی به تسهیلات برایشان مهم است که از اوراق استفاده می‌کنند و عده‌ای نیز قیمت تمام‌شده تسهیلات برایشان مهم است که از طریق انواع صندوق‌ها می‌توانند به
تسهیلات دسترسی داشته باشند.
بسیاری معتقدند هزینه بالای اوراق مسکن و نرخ سود بالای آنها مقرون به صرفه نیست، از طرفی مبلغ بالای اقساط اکثر تسهیلات مسکن بالاست، در نتیجه اقشار متوسط و متوسط رو به بالای جامعه می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند، آیا برای اقشار کم‌درآمد و دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه تسهیلاتی در نظر گرفته شده است؟ آیا بانک مسکن می‌تواند به خانه‌دار شدن این افراد کمک کند؟
تسهیلات بانک برای استفاده عموم طراحی شده و آمار معاملات و تسهیلات نیز گویای این است که عمده معاملات مربوط به واحدهای متوسط‌متراژ و با قیمت کمتر از 280 میلیون تومان بوده که تاییدی است بر اصابت تسهیلات بانک به گروه‌های میان‌درآمدی. از طرفی دهک‌های 1 و 2 اصولاً توانایی پرداخت اقساط تسهیلات حتی با مبالغ بسیار پایین‌تر را نداشته و لازم است از حمایت و پشتیبانی دولت و نهادهای مربوطه بهره‌مند شوند و بانک نمی‌تواند به تنهایی پاسخی به نیاز آنان بدهد.
در دنیا نظام تامین مالی مسکن به چه شکلی است؟
تامین مالی در دنیا به طور عموم در قالب‌های 1- اوراق قرضه 2- اوراق رهنی (MBS) و 3- رژیم پس‌انداز (همانند صندوق‌های مسکن این بانک) صورت می‌گیرد. لیکن اصلی‌ترین روش تامین مالی در دنیا استفاده از پتانسیل بازار سرمایه است. بازار پول یک بازار کوتاه‌مدت بوده و در برابر تامین مالی بلندمدت قطعاً بازار سرمایه کاراتر خواهد بود. در آمریکا 66 درصد و در انگلستان که بزرگ‌ترین بازار MBS اروپاست، 27 درصد سهم اعتبارات داخلی بخش مسکن از طریق انتشار MBS است. در ایران هم، بانک مسکن برای اولین بار در ماه گذشته مبادرت به انتشار سه هزار میلیارد ریال اوراق رهنی کرد که شروعی خواهد بود بر استفاده بهتر و بیشتر از این ابزار در بازار ایران.
آیا ارتباط میان بازار پول و سرمایه که به صورت اوراق مسکن و اوراق رهنی درآمده می‌تواند اثر بسزایی در بخش مسکن ایجاد کند؟
همان‌طور که عنوان شد دو موضوع نرخ و سررسید چالش اصلی نظام تامین مالی بخش مسکن است که با استفاده از تسهیلات مسکن، بانک مسکن توانسته با استفاده از بازدهی ناشی از فروش اوراق در بازار برای سپرده‌گذار جذابیت لازم را تامین و منابع لازم را تجهیز کند. از طریق MBS نیز با توجه به اینکه معاملات ثانویه این اوراق خارج از بانک شکل می‌گیرد، مشکل عدم تطابق سررسید نیز تا حدودی حل می‌شود.
دیدگاه تان را بنویسید