زیر خط تولید

مرکز آمار از افزایش بیش از 25درصدی آمار صدور پروانه ساخت در زمستان 97 نسبت به زمستان 96 گزارش کرده است. افزایشی که می‌تواند به دلیل تورم بسیار بالای قیمت مسکن در سال 97 و متعاقباً افزایش انگیزه برای ساخت‌وساز باشد. اما آیا آمارهای گزارش‌شده، می‌تواند عطش تقاضای بازار را جواب دهد؟ آیا ظرفیت ساخت‌وساز در بازار مسکن با توجه به افزایش قیمت‌ها در سال گذشته، به سطوح سال‌های قبل رسیده است؟ برای پاسخ به این دست سوالات با فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور به گفت‌وگو نشسته‌ایم که در ادامه می‌خوانید.

♦♦♦

بر اساس گزارش مرکز آمار از سه‌ماهه آخر سال 97، آمار پروانه‌های ساختمانی با رشد 25 درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل از آن مواجه شده است. تحلیل شما از رشد پروانه‌های ساختمانی چیست؟

اتفاقی که معمولاً در حوزه ساخت‌وساز کشور رخ می‌دهد، آن است که موقعی که سیکل بازار صعودی است و شرایط کسب‌وکار مقداری فضایش بهتر می‌شود و ریسک سرمایه‌گذاری در این حوزه هم کاهش پیدا می‌کند، بخش تولید رغبت پیدا می‌کند وارد بازار مسکن شود. دقیقاً این همان اتفاقی است که در سال گذشته رخ داد که شما به بخشی از آمار آن اشاره داشتید. از این‌رو در آن زمان، شرایط ساخت‌وساز به لحاظ قیمتی دچار تغییرات شد و نهایتاً بخش تولید رغبت کرد وارد این بازار شود. آمارهایی که به آنها اشاره شد، برای سه‌ماهه فصل گذشته است. به نظر می‌رسد شرایط در سال 98 مقداری متفاوت‌تر باشد؛ آن چیزی که الان رصد کرده‌ایم، این بوده است که شرایط بسیار سخت‌تر شده است. نکته قابل‌توجه این است که بر اساس این بازه زمانی، ما یکسری اعداد را با زمان رکود پیش از آن قیاس کردیم؛ به‌عبارتی در سال 97 آماری را که برای سه‌ماهه پایانی در نظر گرفتیم با سه‌ماهه سوم قیاس کردیم، همه می‌دانند که در ماه‌های قبل از انتشار آمار و خصوصاً سال 1396، بازار مسکن رکود بدی را در حوزه صنعت ساختمان تجربه کرد. اگر شما همین آمارها را با آمارهای قبل از سال 90 قیاس کنید، متوجه می‌شوید که چقدر نسبت به آن زمان، ما کاهش ساخت‌وساز داشته‌ایم؛ یعنی همین آماری که دوستان اظهار می‌کنند که 25 درصد رشد داشته است، نسبت به شاخص‌های آماری سال‌های قبل از سال 91-90 بسیار پایین است. این نکته قابل تاملی است.

دیگر اتفاقی هم که در حوزه ساخت‌وساز معمولاً رخ می‌دهد و باعث ایجاد اشتباه استراتژیک بخش تولید می‌شود، آن است که بازار سیکل‌های رونق و رکود دارد. متاسفانه ایرادی که به بخش تولید وارد می‌شود این است که در آن سیکل‌هایی که به‌نظر می‌رسد سیکل رکود است، وارد حوزه ساخت‌وساز نمی‌شوند و برعکس؛ زمانی‌که در رونق است به بازار ورود می‌کنند. باید این موضوع بیشتر مورد توجه قرار بگیرد که چرا ما وقتی وارد سیکل رونق می‌شویم، بخش تولید وارد می‌شود و قاعدتاً چون ساخت مسکن کالای زمانبری هست عرضه موکول به زمان رکود می‌رسد. به‌نظر می‌رسد که وزارت راه و شهرسازی باید ثبات اقتصادی را در کشور برای حوزه تولید مسکن حاکم کند که این سیکل رونق و رکود چه به مردم و چه به بخش تولید خسارت وارد نکند. بخش تولید بتواند به راحتی برای تولید مسکن برنامه‌ریزی کند و به تبع آن مردم هم بتوانند با توجه به قدرت نقدینگی و کسب‌وکار خود برای خرید مسکن برنامه‌ریزی کنند. متاسفانه این شرایط در چند سال گذشته رعایت نشده است و شاید مدت‌های مدیدی است که رعایت نشده است.

پس اکنون در شرایط رکود تورمی، رشد پروانه‌های ساختمانی به معنای رونق بازار ساخت‌وساز نیست!

نه اینکه نمی‌شود رونق را متصور نبود. شرایط کمی بهتر از سال گذشته شده است، ولی به‌نظر می‌رسد این شرایط تداوم نداشته باشد. الان در بازار مسکن انگیزه برای تولید مسکن با توجه به شرایط فعلی مقداری پایین آمده و شرایط برای تولید مسکن سخت است. هنوز فضای کسب‌وکار برای بخش تولید بهبود پیدا نکرده است. ما در چند سال گذشته شرایط بدی را برای بخش تولید رقم زدیم. به‌جای اینکه برنامه‌ریزی منسجمی برای بخش تولید داشته باشیم، آمدیم به نحوی قوانین ناصوابی را نوشتیم که به‌نظر می‌رسد در حوزه تولید مسکن اخلال ایجاد کرده است؛ قوانینی که می‌توانست هم مردم را صاحب مسکن بکند و هم بخش تولید را دچار مشکل نکند.

اشاره شما به چه قوانینی است؟ مایل هستیم ضعف سیاستگذار را در این ارتباط از نظر شما بدانیم.

مثلاً ما در سال 1352 قانون کار را داشتیم که به این قانون هیچ ایرادی هم نمی‌شد گرفت اما قوانینی که از سال 88 در حوزه مسکن ایجاد شد شرایط را برای خرید مسکن سخت کرده است؛ مثل قانون بیمه اجتماعی کارگران ساختمانی. اینکه کارگر ساختمانی باید بیمه بشود، حق است و ما هیچ ایرادی به آن نمی‌گیریم؛ اما قانون را به نحوی نوشتیم که این قانون بر حوزه تولید فشار ایجاد کرده است و دوم اینکه در قانون هم تصویب شده بود که بخش تولید مکلف است کارگرهایش را بیمه بکند. ما آن را کنار گذاشتیم و آمدیم دوباره ماده 5 بیمه تامین اجتماعی کارگران را نوشتیم و متناسب با پروانه ساختمان گفتیم کارفرما هزینه‌ای را به صندوق تامین اجتماعی کشور واریز کند تا کارگرها بیمه شوند، جدا از اینکه آن پولی که باید واریز بشود و این هزینه‌ای که بخش تولید و نهایتاً مردم باید آن را پرداخت بکنند، نتیجه مثبتی برای بخش تولید نداشته است؛ به‌عبارتی هر کس یک بسته خدمتی را می‌خرد و پولی را بابت آن به سازمانی واریز می‌کند، انتظار دارد در مقابل این هزینه، یک بسته خدمت دریافت بکند. آن بسته خدمت در 10 سال گذشته به بخش تولید داده نشده و فقط هزینه‌هایش پرداخت شده است. یا اینکه مثلاً در سال 88 به‌ واسطه اینکه مشکلات خاصی در حوزه پیش‌فروش ساختمان به‌وجود آمده بود (که آن هم به بخش تولید برنمی‌گشت)، آمدیم قانون پیش‌فروش را وضع کردیم فارغ از اینکه قانون پیش‌فروش ساختمان یک ابزار مالی بسیاربسیار مهم در حوزه تولید مسکن است. در واقع ابزاری هست که هم مردم می‌توانند در سیاستگذاری و سپرده‌گذاری بلندمدت خود برای خرید مسکن‌شان برنامه‌ریزی بکنند و از یک طرف هم تامین منابع مالی در بخش تولید ایجاد می‌شود. هرکس دیگر هم اگر این موضوع را رصد کرده باشد، می‌بیند که عملاً کارایی قانون پیش‌فروش بسیار اندک است. به جز اینکه ما آمدیم پیش‌فروش ساختمان را برای مردم بزرگ کردیم تا منابعی را که تحت‌ عنوان «سرمایه‌های سرگردان» در بازارهای مختلف تاب خورده و برای اقتصاد کشور هم مخل هستند وارد حوزه تولید مسکن بکنند. وقتی می‌گوییم قوانین ناصواب، منظورمان این‌گونه قوانین است. الان در بحث تامین اجتماعی نه‌تنها ما به‌عنوان کارفرما نسبت به این موضوع مشکل داریم؛ بلکه خود دوستان ما در سازمان تامین اجتماعی هم به شدت تحت ‌فشار اجرای این قانون هستند و بر اساس اطلاع صندوق تامین اجتماعی برای پوشش بیمه کارگرهایش کمبود منابع مالی دارد. با اینکه از اردیبهشت سال 96 کمیسیون عمران مجلس در جلسه هم‌اندیشی‌ای که به دستور ریاست محترم مجلس پیرامون رسیدگی به وضعیت قانون پیش‌فروش در محل کمیسیون برگزار شد، وقتی نمایندگان متوجه نواقص فنی قانون شدند مصوب کردند که وزارت راه و شهرسازی ظرف یک ماه لایحه پیشنهادی را با کمک بخش خصوصی آماده کرده و برای مجلس بیاورد. بر اساس اطلاعات من، در پایان سال 96 پیش‌نویس لایحه قانون پیش‌فروش توسط وزارت راه و شهرسازی تقدیم کمیسیون عمران شده و از سال گذشته تا الان این قانون همین‌طور بلاتکلیف در مجلس مانده است! به‌طور کلی اگر قانونی نوشته می‌شود و کارشناسان معتقدند که این قانون ناصواب است، کمیسیون عمران مجلس به‌عنوان کمیسیون تخصصی ورود می‌کند و متوجه می‌شود که در ریل‌گذاری قانون اشتباه صورت گرفته، وزارت راه و شهرسازی لایحه اصلاحیه تنظیم می‌کند و باید این قانون به‌صورت کاملاً اضطراری مورد بررسی نهایی قرار بگیرد. اتفاقی که تاکنون در خصوص قوانین غیرکارا به ورطه فراموشی سپرده شده یا آن اقدام بایسته‌ای که در این خصوص باید صورت بگیرد، ترتیب اثر داده نشده است.

من فکر می‌کنم بهبود فضای کسب‌وکار الان باید بسیار جدی پیگیری شود. شاخص‌های فضای کسب‌وکار در کشور وضعیت بسیار بدی دارد. باید به ‌واسطه ارتباط مسکن با اشتغال، به‌ واسطه ارتباط با چند صد نوع فعالیت صنفی، حرفه‌ای، اقتصادی و صنعتی کشور؛ یک فکر اساسی برای حوزه تولید مسکن بکنیم که آن هم نیازمند التفات و توجه دولت، وزارت راه‌وشهرسازی و به خصوص مجلس محترم است.

بحثی که الان در بازار شکل گرفته «موج انتظارات کاهشی در بازار معاملات مسکن» است که می‌گویند به بازار ساخت‌وساز هم سرایت کرده و از آن طرف ما شاهد هستیم که ادعا می‌شود سازنده‌ها در پروژه‌های جدید به سمت کاهش قیمت رفتند. ولی از یک طرف هم پارامترهای اثرگذار روی قیمت مسکن کم‌و‌بیش برقرار است. درست است که قیمت ارز کنترل شده ولی مصالح ساختمانی و دستمزدها، جواز و... رشد قابل ملاحظه‌ای داشته‌اند. اکنون به‌نوعی تقابل بین انتظارات کاهشی در بازار مسکن با قیمت تمام‌شده بالای ساخت‌وساز را می‌بینیم. این تقابل به چه می‌انجامد؟

من فکر می‌کنم هیچ شاخص درستی برای این موضوع وجود ندارد که بخواهیم به‌صورت کاملاً کارشناسی و مستند این موضوع را بررسی کنیم. اما آنچه به‌نظر من می‌رسد این است که ما در شرایطی هستیم که رکود سنگینی در همین دو سه ماه گذشته بر بازار وارد شده است که علل آن هم کاملاً مشخص است؛‌1) کاهش قدرت نقدینگی خرید مردم 2) سوداگری اشخاصی در حوزه مسکن که در بعضی از مناطق کشور صورت گرفته و قیمت‌ها را به‌شدت خارج از چارچوب‌های اقتصادی افزایش داده و اینک ناچاراً قیمت‌ها را کمتر کرده‌اند. کسانی که به قصد و غرض سوداگری آن پلاک‌ها را خریدند و قیمت‌ها را به‌صورت غیرکارشناسی افزایش دادند، مجبور شدند واقعیت‌های بازار را بپذیرند و متناسب با کاهش نرخ تورم و ارز، قیمت‌هایشان را معرفی کنند. مردم فعلاً در شرایط بسیار سختی برای خرید مسکن هستند و آن جامعه هدف و کسانی که مشتری واقعی خرید مسکن هستند، شرایط برایشان بسیار سخت است.

در حال حاضر آنچه مشخص است این است که نمی‌توانیم بگوییم کاهش قیمت‌ها ادامه‌دار می‌شود از این‌رو وضعیت نااطمینانی بازار ادامه دارد؟

بله، حوزه مسکن از اقتصاد کلان تبعیت می‌کند. اگر اقتصاد کلان به ثبات برسد حوزه مسکن هم به ثبات خواهد رسید؛ کمااینکه الان به‌نظر می‌رسد شرایط کمی رو به بهبود است. در خصوص قیمت‌ها هم آن چیزی که به نظر می‌رسد، متناسب با نرخ تورم و هزینه‌های تمام‌شده باید نوسان یابد و خارج از این هم هر اتفاقی که رخ بدهد، حبابی بیش نیست.

استراتژی سازنده‌ها در این شرایط چیست؟ چون هنوز هم مساله‌ای که بیشتر در بازار مطرح است بحث نااطمینانی است؛ اینکه خیلی‌ها نمی‌دانند کار ساخت‌وساز را ادامه بدهند یا ندهند. سازنده‌ها بیشتر از همه تحت‌تاثیر این موضوع هستند. تا چند وقت پیش هم حتی خبرهایی شنیده می‌شد که این بازار کاملاً به رکود رفته است.

اگر در ماه‌های گذشته یا در سال گذشته رکود تورمی داشتیم، اکنون نه ‌بر اساس شاخص‌های آماری بلکه بر اساس تحقیقات میدانی، به نظر می‌رسد شرایط بازار شرایط رکود است یعنی ما تورم را دیگر خارج از نرخ تورم رسمی نمی‌بینیم و حتی کمتر از تورم رسمی می‌بینیم که به‌نوعی می‌شود گفت تورم تا حدودی کنترل شده است. اما رکود بر بازار مسکن متاسفانه و به‌رغم میل باطنی بخش تولید در کشور وجود دارد. لذا حوزه ساخت‌وساز الان شرایط خوبی ندارد.

پس استراتژی سازنده‌ها در این شرایط چیست؟

بخشی از سازنده‌های ما کسانی هستند که به‌صورت حرفه‌ای و مستمر در تمام شرایط اقدام به تولید مسکن می‌کنند؛ حالا چه شرایط رکود باشد، چه شرایط غیررکودی باشد. این دوستان به‌عنوان یک فعالیت در تمام شرایط اقدام به تولید مسکن می‌کنند؛ ولی به‌نظر می‌رسد دولت باید برای کاهش هزینه‌های بخش تولید برنامه‌ریزی کند و ابزارهای تشویقی در نظر بگیرد تا همکارانی که از بازار مسکن ناامید شده‌اند، مجدداً جذب بازار شوند.

شما سوددهی حوزه ساخت‌وساز را چگونه لحاظ می‌کنید؟ از نظر شما سازنده‌هایی هستند که در هر شرایطی ادامه می‌دهند، ولی به هر حال سودشان هم باید در نظر گرفته شود. یعنی در این شرایط حتی اگر کاهش سود هم داشته باشند، ادامه می‌دهند؟

کسی که کاهش سود داشته باشد قطعاً وارد این بازار نمی‌شود. یکی از دلایلی که در حال حاضر بازار مسکن مقداری از تب و تاب افتاده، همین موضوع است که سوددهی در بازار مسکن کاهش پیدا کرده است. منتها برخی به این کار علاقه دارند و ساخت‌وساز را به‌عنوان شغل ثابت خود می‌دانند؛ به‌عبارتی این را به‌عنوان یک شغل ثابت در نظر می‌گیرند و در سطح حداقلی به ادامه فعالیت صنفی خود می‌پردازند. حال شاید تاکتیک‌هایی مانند کاهش سرعت تولید را به‌کار بگیرند یا از ابزارهایی که در دستشان دارند استفاده می‌کنند که فعلاً در فعالیتی که هستند مستقل باشند. چون سخت است از کسی که به‌صورت کاملاً حرفه‌ای در یک صنعت بوده بخواهیم از آن خارج بشود؛ هرچند که حوزه اقتصاد این موضوع‌ها را رد می‌کند یعنی به‌عبارتی عقل اقتصادی می‌گوید فعالان وارد بازارهای پرریسک نشوند؛ ولی خب دوستان ما از قدیم توجهشان به این بازار معطوف بوده است.

پروانه‌های ساختمانی ما در زمستان سال گذشته رشد پیدا کرده، آیا بهار امسال هم چنین چیزی تکرار شده است؟

من دو نکته را در این خصوص به شما بگویم؛ 1) درست است که شاخص‌های آماری ما برای صدور پروانه در سه‌ماهه پایان سال افزایش پیدا کرده، اما ما متناسب با نیاز بازار تولید مسکن نداریم؛ به‌عبارتی سالانه باید حداقل 800 هزار واحد در کشور تولید شود. با آمارهای جدیدی که مدعی است ساخت‌وساز رشد داشته است، من فکر نمی‌کنم بیش از سقف 400 هزار واحد در کشور تولید صورت گرفته باشد و ما هنوز 50 درصد نسبت به نیاز کشور در تولید مسکن عقب هستیم. از این‌رو این نکته بسیار مهمی است که ما 50 درصد نسبت به نیاز کشور حداقل سالانه کاهش تولید مسکن داریم. 2) ما کاهش تولید مسکن نسبت به سال‌های 92-91 تا سال‌های 98 را هم داریم که این کاهش تولید مسکن و کاهش پروانه‌های ساختمانی نظم عرضه و تقاضا را بر هم زده است و سال قبل باعث افزایش شدید قیمت‌ها شد.

با توجه به وضعیتی که الان داریم، نیمه دوم سال را در حوزه ساخت‌وساز چطور پیش‌بینی می‌کنید؟

 اگر ثبات در حوزه اقتصاد تداوم داشته باشد، به‌نظر می‌رسد شرایط تا حدودی از رکود خارج شود. اما اینکه بگوییم افزایش پروانه ساختمان صورت می‌گیرد به‌نظرم احتمال بسیار کمی دارد. همزمان اینکه فکر بکنیم که شرایط قیمت‌ها در بازار مسکن هم به‌صورت افزایشی باشد، به‌نظرم فاقد پشتوانه قوی است.