توقفی در کار نیست

«بازار مسکن مستعد افزایش قیمت بود. بر اساس آمار و اطلاعات، متوسط نقدینگی به ازای هر ایرانی به حدود 20 میلیون تومان رسیده است. مهم‌ترین نتیجه چنین افزایشی در حجم نقدینگی، تورم عمومی بالا در دهه‌های گذشته بوده است. وقتی رشد تولید ناخالص داخلی، اندک و نرخ رشد نقدینگی به طور متوسط سالی 20 تا 30 درصد است، از آنجا که این نقدینگی نمی‌تواند با توجه به رشد اقتصادی، جذب بخش واقعی اقتصاد شود، به‌ناچار روی طبقات دارایی‌های موجود یعنی سکه و ارز، املاک و مستغلات و سهام می‌نشیند.» بهروز ملکی تحلیلگر اقتصاد مسکن با بیان این جملات با بررسی گزارش جدید بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در پیش‌بینی وضعیت این بازار می‌گوید: در سال‌هایی که نرخ رشد نقدینگی با فاصله زیادی از نرخ رشد قیمت مسکن پیش می‌افتد، احتمال جهش قیمتی مسکن در سال‌های آتی افزایش می‌یابد.

♦♦♦

تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد؛ در فروردین‌ماه سال جاری متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به 3 /55 میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل 29 درصد افزایش نشان می‌دهد. با توجه به اینکه در گزارش‌های قبلی برای چندین ماه متوالی است که قیمت مسکن به نسبت مدت مشابه قبل رو به رشد بوده این رشد قیمتی را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

پیشینه رفتاری بازار مسکن کشور طی سه دهه گذشته حکایت از آن دارد که پس از تحریک بازار، با افزایش سودآوری ساخت‌وساز، انگیزه اقتصادی برای اخذ پروانه ساختمانی افزایش می‌یابد (مشابه سال‌های 89 تا 92)، ولی به علت ماهیت زمان‌بر تولید مسکن، عرضه این واحدها با وقفه صورت پذیرفته و فشار تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود. با توجه به زمان ساخت، پروژه‌های شروع‌شده در دوران رونق، طی دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسند! از سوی دیگر با کاهش سود ساخت‌وساز در دوران رکود، انگیزه شروع ساخت‌وساز و در پی آن، اخذ پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز مجدداً موجب کاهش عرضه، با یک وقفه دو، سه‌ساله می‌شود (مشابه سال‌های 92 تا 95). این فرآیند در مجموع موجب شکل‌گیری رونق و رکود متناوب در این بخش است.

علاوه ‌بر این نباید سایر عوامل موثر بر ادوار رونق و رکود بازار مسکن را از نظر دور داشت. این عواملِ عمدتاً برون‌بخشی، معادلات و پیش‌بینی‌ها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهند. به این ترتیب، موجب تشدید-تخفیف یا تسریع-تاخیر در ادوار پیش‌بینی‌شده بازار مسکن شده، طول و عرض آن را با تغییراتی مواجه می‌‌کنند.

در این راستا عواملی همچون رشد اقتصادی، قیمت نفت، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات ساخت و خرید مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند.

براین مبنا، همان‌طور که انتظار می‌رفت بازار مسکن تهران پس از حدود سه سال رکود، در سال 95 دوره گذار به سمت رونق را تجربه کرد و در ادامه همان‌طور که انتظار می‌رفت در سال 96 وارد دوره رونق شد.

 چه عامل مهمی در افزایش رشد قیمت مسکن و رسیدن آن به بیش از 29 درصد موثر بوده است؟

همان‌طور که عرض کردم بازار مسکن مستعد افزایش قیمت بود. بر اساس آمار و اطلاعات، متوسط نقدینگی به ازای هر ایرانی به حدود 20 میلیون تومان رسیده است. مهم‌ترین نتیجه چنین افزایشی در حجم نقدینگی، تورم عمومی بالا در دهه‌های گذشته بوده است. وقتی رشد تولید ناخالص داخلی، اندک و نرخ رشد نقدینگی به طور متوسط سالی 20 تا 30 درصد است، از آنجا که این نقدینگی نمی‌تواند با توجه به رشد اقتصادی، جذب بخش واقعی اقتصاد شود، به‌ناچار روی طبقات دارایی‌های موجود یعنی سکه و ارز، املاک و مستغلات و سهام می‌نشیند.

هرگاه در سال‌هایی نرخ رشد نقدینگی با فاصله زیادی از نرخ رشد قیمت مسکن پیش می‌افتد، احتمال جهش قیمتی مسکن در سال‌های آتی افزایش می‌یابد؛ بر این اساس، افزایش قیمت مسکن در سال 96 دور از انتظار نبوده است. ضمن اینکه نمی‌توان از سایر عوامل موثر بر قیمت مسکن همچون درآمدهای نفت، رشد اقتصادی، وام مسکن، سود سپرده‌های بانکی، بازار ارز و... چشم‌پوشی کرد.

 با توجه به اینکه نرخ تورم عمومی سالانه کمتر از 10 درصد است، افزایش 29‌درصدی قیمت مسکن طی یک سال نشانه چیست؟

مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر قیمت هر کالایی در بلندمدت، تورم عمومی است. این عامل (تورم عمومی)، به زبان ساده بیانگر کاهش قدرت خرید پول است. از این‌رو به طور طبیعی در شرایط تورم عمومی مثبت، ثبات بلندمدت قیمت اسمی دارایی‌ها فاقد توجیه اقتصادی است. قیمت اسمی مسکن طی سال‌های 92 تا اواخر 95 باثبات بود. در حالی که قیمت سایر کالاها و خدمات طی این مدت، افزایشی بود که از آن می‌توان تعبیر به کاهش قیمت واقعی مسکن کرد. در چنین شرایطی، همان‌طور که اشاره کردم رونق بازار مسکن در سال 96 قابل انتظار بود اما با توجه به مختصات بازار مسکن، عرض رونق (میزان افزایش قیمت) خفیف‌تر از ادوار گذشته بوده است.

گفتنی است که روند حرکتی قیمت مسکن پلکانی است؛ به این شکل که منحنی نرخ رشد قیمت مسکن در برخی از سال‌ها کمتر از تورم عمومی بوده و در ادامه از تورم عمومی پیش می‌افتد. بر همین مبنا پس از سال 92 رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی بود و از سال گذشته (1396) از تورم عمومی پیش افتاد.

 آیا می‌توان گفت با توجه به فروکش کردن تلاطمات در بازار ارز و طلا، نقدینگی در حال حرکت به سمت بازار مسکن است؟

اگر فرض کنیم که تلاطمات بازار ارز و طلا فروکش کرده است -‌که جای بحث فراوان دارد- این مساله مربوط به اواخر فروردین است. ضمن اینکه افزایش قیمت مسکن در فروردین‌ماه مربوط به افزایش قیمت‌ها در این ماه نسبت به ماه قبل نبوده است.

 بگذارید سوالم را طور دیگری بپرسم، ثبات نسبی در بازار طلا و ارز چه تاثیراتی بر بازار مسکن خواهد داشت؟

بر اساس نظریه فریدمن، افراد سبد دارایی خودشان را متناسب با میزان بازدهی دارایی‌های مختلف می‌چینند، بنابراین طبیعی است که بازار مسکن هم بر بازارهای دیگر تاثیر بگذارد و هم از آنها تاثیر بپذیرد. در خصوص تاثیر طلا و ارز بر بازار مسکن، طلا با توجه به ثبات نسبی در قیمت اونس جهانی، تابع ارز است.

در خصوص موضوع ارز، نوسانات نرخ ارز می‌تواند هم با منحرف کردن منابع از بازار مسکن، عرضه و تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار دهد و هم می‌تواند با اثراتش بر نهاده‌های تولید مسکن، قیمت تمام‌شده مسکن را متاثر کند. این دو اثر متضادِ تغییرات نرخ ارز سبب شده است تا کارشناسان در تحلیل تاثیر این متغیر بر بازار مسکن یا دچار خطا شوند و تصویر جامع‌تر را از دست بدهند یا با توجه به پیچیدگی‌های آن، اثراتش را چندان قابل ارزیابی ندانند.

درمجموع، تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن، حاکی از دو اثر متضاد است:

1- افزایش نرخ ارز، سطح عمومی قیمت‌ها را در اقتصاد کلان و اقتصاد مسکن افزایش می‌دهد. این عامل، اثری همسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تورم فشار هزینه بر سمت تولید و عرضه مسکن اثرگذار است.

2- بازار ارز، یکی از جایگزین‌ها و رقبای بازار مسکن است. بنابراین، افزایش نرخ ارز، جذابیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و باعث عدم تمایل سرمایه برای ورود (علی‌الخصوص سرمایه‌های سوداگرانه) به بازار مسکن می‌شود. این امر باعث می‌شود تا نه‌تنها تقاضا برای مسکن کاهش یابد؛ بلکه با کاهش تمایل برای سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، همراه است. این عامل اثری ناهمسو بر قیمت مسکن می‌گذارد و عمدتاً از ناحیه تقاضای سوداگرانه بازار مسکن، بر این بازار اثرگذار است.

 به نظر می‌رسد تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی به بخش مسکن بازگشته است؟

در بازار مسکن نمی‌توان تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی را حذف کرد چراکه خصلت بازارهای دارایی چنین است اما می‌توان دامنه آن را کاهش داد. کما‌اینکه این نوسان در بازار مسکن سایر کشورها هم قابل ردیابی است. هرچند جای انکار نیست که به دلایلی-‌از جمله تزریق منابع نفتی به اقتصاد- تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن کشورمان بیش از حد معمول است. بازار مسکن هم که چند سالی به علت شرایط رکودی عاری از تقاضای سوداگرانه شده بود مجدداً از سال 96 شاهد حضور تقاضای سوداگرانه است.

 در گزارش بانک مرکزی قیمت مسکن در فروردین‌ماه امسال در مقایسه با ماه قبل معادل منفی دو درصد کاهش یافته است. علت این کاهش قیمت چیست؟

بر اساس پیشینه بازار مسکن، این بازار در فروردین‌ماه نیمه‌تعطیل است.

 بر اساس این گزارش تعداد معاملات مسکن در فروردین‌ماه امسال به پنج هزار و ۴۶ فقره رسیده که نسبت به ماه قبل  بیش از ۵۹ درصد و نسبت به مدت مشابه سال قبل  3 /6 درصد کاهش داشته است. با توجه به این امر افزایش قیمت‌ها همراه با کاهش معاملات حاوی چه پیامی است؟

همان‌طور که در پاسخ سوال قبل عرض کردم کاهش تحرکات بازار مسکن در فروردین‌ماه، مسبوق به سابقه است و نمی‌توان از آن، تعبیر به نتیجه خاصی کرد.

 گزارش مربوطه نشان می‌دهد بیشترین قیمت مسکن در منطقه یک با میانگین متری ۱۱ میلیون و ۶۴۰ هزار تومان بود و کمترین نرخ هر متر واحد مسکونی در منطقه ۱۸ با رقم دو میلیون و ۶۴۰ هزار تومان به ثبت رسید. تحلیل شما پیرامون رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران چیست؟

به‌طور طبیعی طی سال‌ها و ماه‌های مختلف روند رشد مناطق مختلف تهران، متفاوت است اما اگر به‌صورت بلندمدت نگاه کنیم طی 26 سال گذشته، مناطق 1، 5، 2 و 3 بیشترین و مناطق 11، 12، 10 و 17 کمترین رشد قیمت مسکن را تجربه کرده‌اند. در یک تقسیم‌بندی کلی و غیردقیق می‌توان گفت مناطق شمال و شمال‌غرب تهران رشد بیشتری نسبت به سایر مناطق داشته‌اند.

 در بخش دیگری از گزارش بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب 4 /10 و 3 /9 درصد رشد نشان می‌دهد. این رشد نشان می‌دهد که تناسب بیشتری با نرخ تورم عمومی دارد. به نظر شما با توجه به سیاست‌های بانک مرکزی، افزایش اجاره‌بهای مسکن چه روندی را طی می‌کند؟

اجاره‌بهای مسکن از عوامل مختلف درون‌بخشی و برون‌بخشی متاثر است؛ به طوری که می‌توان آن را تابعی چند‌متغیره از عوامل متنوعی دانست (دو عامل اصلی موثر بر نرخ رشد اجاره مسکن، نرخ‌های تورم عمومی و رشد قیمت مسکن است). در فصول نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اجاره‌بهای مسکن رشد می‌کند. پس از عبور از این دوره، با فروکش کردن تقاضای فصلی و فشار روانی در نیمه دوم سال، نوسانات بازار اجاره مسکن تعدیل می‌شود. در خصوص چشم‌انداز بازار اجاره در سال 97 نیز افزایش تدریجی اجاره‌بها از خردادماه، قابل انتظار است. این روند، قابلیت تداوم تا شهریور را خواهد داشت. برخلاف چهار سال گذشته که بازار اجاره مسکن از آرامش نسبی برخوردار بود، پیش‌بینی می‌شود در سال جاری (1397) این بازار برای مستاجران به‌خصوص در شهر تهران، سال نسبتاً سختی باشد.

محتمل‌ترین سناریو برای اجاره مسکن، نرخ رشد بیشتر از نرخ تورم عمومی است.

 با توجه به سیاست‌های دولت در جهت افزایش سقف تسهیلات مسکن و کاهش نرخ سود تسهیلات، ارزیابی شما از این سیاست‌ها چیست؟‌

به‌طور طبیعی، با افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن، تمایل خریداران برای پذیرش بدهی بالا و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مساله، تحریک تقاضا را به دنبال دارد.

 آیا طرف تقاضای بازار مسکن همچنان نیازمند تحریک بیشتر است؟

به نظرم با اتخاذ سیاست تحریک تقاضا در چند سال اخیر، بازار مسکن از حالت احتضار خارج شده است و به‌جز بافت‌های فرسوده، سایر مناطق شهری نیاز چندانی به تحریک تقاضای مسکن ندارد.

 رویکرد آمریکا در خصوص خروج احتمالی از برجام چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

اگر تاریخچه رفتار بازارهای مختلف کشورمان طی سه دهه گذشته را مرور کنیم خواهیم دید که برخلاف بازارهای دیگر، بازار مسکن، واکنش هیجانی شدیدی به این قبیل اتفاقات از خود نشان نمی‌دهد.

البته طبیعی است که تغییرات در عواملی همچون درآمد نفتی دولت، رشد اقتصادی، بازارهای موازی (ارز، بورس و طلا) و... می‌تواند موجب تغییراتی در طول و عرض ادوار تجاری مسکن شود اما عامل اصلی، از ساختار زمان‌بر، سرمایه‌بر، مکان‌محور و غیرقابل واردات مسکن نشأت می‌گیرد. بر این مبنا از رفتار نسبتاً پایدار بازار مسکن می‌توان چنین استنباط کرد که عوامل برون‌بخشی -‌همچون تصمیم ترامپ در خصوص برجام- نمی‌تواند روند رونق و رکود در بخش مسکن ایران را به کلی، به هم بریزد؛ با این حال نمی‌توان تاثیر متغیرهای اقتصاد کلان بر بازار مسکن را نادیده گرفت. بنابراین اگر بخواهم جمع‌بندی کنم تاثیر این مساله، ایجاد نویز در روند حرکتی بازار مسکن خواهد بود.

 آیا بازار املاک تجاری هم رو به رونق خواهد نهاد؟

در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وسازهای املاک تجاری، به حدی خیره‌کننده بود که هر سرمایه‌گذاری برای حضور در این بازار پرسود تحریک می‌شد؛ موج مال‌سازی طی سال‌های اخیر به‌خصوص در کلانشهرها، نماد این مساله است. شهرداری‌ها نیز به صورت ضمنی و با فروش مجوز کاربری تجاری به عنوان ذی‌نفع، با این جریان همراهی کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سال‌های اخیر و بالطبع، قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. در واقع بازار املاک تجاری در بسیاری از مناطق اشباع شده است و نباید امیدوار به خروج این بازار از رکود بود.

 در مجموع وضعیت بازار مسکن را در سال جاری چگونه ارزیابی می‌کنید؟ آیا با توجه به سیاست‌های ارزی بانک مرکزی و افزایش نرخ ارز،  بازار مسکن نیز دستخوش نوسانات شدید قیمتی می‌شود و آیا احتمال دارد بازار با شوک قیمتی مواجه شود؟

با توجه به مختصات بازار مسکن و همچنین وضعیت سایر بازارهای رقیب در جذب سرمایه و نیز جو روانی موجود در رجحان کالاهای سرمایه‌ای منقول، انتظار نمی‌رود عمق و شدت رونق جدید بازار مسکن همسنگ دوره‌های پیشین باشد. همچنین دامنه میانگین افزایش قیمت مسکن در دوره حاضر فاصله خیلی زیادی با شاخص نرخ تورم عمومی نخواهد داشت. با این همه نباید بخش مسکن به‌عنوان یک جزء کلیدی از اقتصاد، جدای از سایر بخش‌ها تحلیل شود. تغییرات رفتار قیمت مسکن در بلندمدت (به‌رغم وجود دوره‌های رکود و رونق) از شاخص تورم عمومی تبعیت می‌کند.

 با این حساب، رشد قیمت مسکن در سال 97 چند درصد خواهد بود؟

پیش‌بینی بازار مسکن با وجود عوامل فراوان موثر بر آن، دارای خطا (انحراف معیار)ی بالایی است. عدم اطمینان در وضعیت این عوامل به گونه‌ای است که موجب پیش‌بینی‌های متنوع و گاه متناقض فعالان و حتی کارشناسان در خصوص قیمت مسکن می‌شود چراکه عوامل مذکور نه‌تنها همسو نیستند بلکه رفتار برخی از آنان نامشخص بوده و بستگی به عوامل غیراقتصادی دارند که این مساله موجب پیچیدگی بیشتر و بالطبع افزایش احتمال خطا در پیش‌بینی قیمت مسکن می‌شود. با این ‌حال آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که بازار مسکن کشورمان، کماکان در مسیر رونق پیش‌بینی شده (با سرعت کمتر نسبت به نیمه دوم سال ۹۶) حرکت خواهد کرد و بعید است رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی باشد.