تکاپوی رونق پایدار

میانگین قیمت مسکن طی دهه‌های گذشته همواره به صورت پلکانی افزایش یافته بر همین اساس رشد قیمت مسکن نیز در این دهه‌ها روند سینوسی داشته است به طوری که در دوره‌های رکود در بخش مسکن، قیمت مسکن با ثبات نسبی و عدم رشد قابل توجه مواجه است و در دوره‌های رونق بازار مسکن به منظور جبران عقب‌ماندگی از رشد سایر شاخص‌های قیمتی از جمله شاخص قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی) و شاخص قیمت بازارهای رقیب، با رشد قیمت بیشتری مواجه می‌‌شود.

بررسی روند بازار مسکن طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد که قیمت مسکن در شهر تهران از شهریورماه سال 1392 تا پایان سال 1395 از ثبات نسبی برخوردار بوده و در این دوره جمعاً حدود 13 درصد رشد یافته است، این در حالی است که در دوره مذکور شاخص قیمت مصرف‌کننده (تورم عمومی)، حدود 45 درصد رشد یافته و نرخ سالانه سود بانکی نیز در این دوره همواره بالاتر از 18 درصد بوده است.

 از این‌رو عدم افزایش قیمت مسکن به عنوان یک کالای اقتصادی، منجر به عدم توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌‌شد. این مساله می‌توانست عدم تعادل شدیدی را در طرف عرضه در مقایسه با طرف تقاضا در بخش مسکن ایجاد کند که نتیجه طبیعی این عدم تعادل بر اساس مبانی اولیه علم اقتصاد، افزایش قابل توجه قیمت مسکن در آینده بود.

با عنایت به موارد فوق‌الذکر قیمت مسکن روند افزایشی ملایمی را در سال 1396 در پیش گرفت تا عقب‌ماندگی شاخص قیمت مسکن در مقایسه با سایر بازارها از جمله تورم عمومی جبران شود ولی در ماه‌های پایانی سال بنا به دلایلی از جمله افزایش قابل توجه نرخ ارز و ایجاد انتظارات تورمی ناشی از این افزایش، روند رشد قیمت مسکن شتاب بیشتری گرفت.

تجارب گذشته بازار مسکن در ایران نشان می‌دهد ورود نقدینگی هم در طرف تقاضا و بخش معاملاتی مسکن و هم در طرف عرضه و ساخت‌وساز نیز تا حدود زیادی تابع روند قیمت مسکن است. به طوری که در دوره‌های ثبات قیمت مسکن، متقاضیان خرید مسکن و حتی بخش قابل توجهی از سازندگان مسکن به خصوص در شرایطی که نرخ سود بانکی بالاست ترجیح می‌دهند که نقدینگی خود را در سایر بازار از جمله بازار پول سرمایه‌گذاری کنند از این‌رو ورود منابع و نقدینگی در دوره‌های ثبات قیمت به بخش مسکن کاهش می‌یابد ولی پس از گذشت چند سال از ثبات قیمت در بخش مسکن و به‌تبع آن افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن و همچنین پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن، از طرفی ورود منابع برای خرید مسکن افزایش می‌یابد و این مساله خود به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند و از طرف دیگر سازندگان در حوزه ساخت‌وساز نیز به دلیل افزایش توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز و همچنین افزایش قدرت سرمایه‌گذاری مجدد ناشی از فروش واحدهای پیش‌ساخته و تکمیل‌شده، اقدام به ورود نقدینگی و افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش می‌‌کنند.

بررسی بازار معاملاتی شهر تهران حاکی از این است که طی سال‌های 1392 تا 1395 (سال‌های رکود در بخش مسکن) حجم معاملات در مقایسه با سال‌های رونق پیشین کاسته شده بود ولی با ایجاد رونق در سال 1395 به خصوص در ماه‌های پایانی این سال تعداد معاملات مسکن و حجم نقدینگی ورودی به بخش مسکن ناشی از انجام معاملات مسکن به طور قابل توجهی افزایش یافته است. میزان صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری نیز طی سال‌های رکود در بخش مسکن روند نزولی داشته ولی با ایجاد رونق معاملاتی مسکن و همچنین افزایش نسبی قیمت مسکن در سال گذشته به تدریج، روند صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش یافت. کمااینکه بر اساس اطلاعات منتشرشده از فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی در مناطق شهری ایران، در 9‌ماهه اول سال 1396 رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در مناطق شهری ایران و به خصوص در شهر تهران ناشی از رونق معاملاتی ایجادشده در این شهر مثبت بوده است.

برای سال 1397 نیز پیش‌بینی می‌شود شاخص‌های مختلف بخش مسکن از جمله حجم معاملات، قیمت و سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وساز دارای روند رو به رشدی باشند ولی میزان رشد این متغیرها متاثر از متغیرهای اقتصاد کلان همچون تورم عمومی، نرخ سود بانکی و رشد تولید ناخالص داخلی و قدرت خرید متقاضیان مسکن و از همه مهم‌تر نرخ ارز است.

عموماً با افزایش نرخ ارز هر چند بخشی از منابع مازاد موجود در جامعه جذب بازار ارز می‌‌شود و بازار مسکن از این ناحیه تاثیر منفی می‌پذیرد، ولی با افزایش قابل توجه نرخ ارز، نرخ تورم عمومی و انتظارات تورمی و همچنین هزینه‌های ساخت‌وساز به دلیل افزایش قیمت مصالح افزایش می‌یابد که این مساله منجر به افزایش قیمت مسکن می‌‌شود. در صورت وقوع این رویداد در بخش مسکن، به نظر می‌رسد بخشی از متقاضیان مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید از بخش مسکن خارج شوند و روند رو به رشد بازار معاملاتی تا حدودی کند می‌شود و از طرف دیگر سازندگان و عرضه‌کنندگان مسکن نیز، از عرضه واحدهای مسکونی تکمیل‌شده به بازار مسکن خودداری می‌‌کنند. در این شرایط بازار اصطلاحاً با رکود تورمی مواجه می‌‌شود. کما اینکه در اسفندماه سال گذشته و فروردین‌ماه سال جاری، نوسانات ایجادشده در بازار ارز، بازار معاملاتی مسکن را تا حدودی تضعیف کرد و حجم معاملات با کاهش مواجه شد. ولی در صورت موفقیت دولت در اجرای سیاست‌های ارزی و به‌تبع آن کنترل نرخ ارز، پیش‌بینی می‌شود حجم عرضه و همچنین تقاضا در بازار معاملاتی مسکن به حالت طبیعی برگردد و قیمت مسکن نیز مانند ماه‌های ابتدایی سال گذشته، به روند نرخ رشد ملایم خود ادامه دهد. همچنین در صورت کنترل نرخ ارز، ممکن است شرایط برای ایجاد ثبات در بازار پول و ساماندهی بیشتر این بازار در خصوص نرخ سود بانکی نیز مهیا شود. با ساماندهی نرخ سود بانکی یا کاهش احتمالی نرخ سود بانکی، بخشی از منابع از بازار پول خارج می‌‌شود و به سایر بازارها از جمله بازار پول تزریق می‌‌شود که این مساله نیز می‌تواند زمینه رونق بیشتر بخش مسکن را مهیا کند. در هر حال پیش‌بینی می‌شود بخش مسکن در سال جاری به خصوص در حوزه ساخت‌وساز دارای رونق باشد. 

بنابراین توصیه می‌‌شود سازندگان در بخش مسکن، نیازهای مصرفی و قدرت خرید خانوارها را مد‌نظر داشته باشند و با لحاظ الگوی تقاضای غالب، به خصوص در کلانشهرها (واحدهای مسکونی با متراژ متوسط و کوچک)، اقدام به ساخت‌وساز کنند. در این صورت می‌توان شاهد فروش سهل‌تر این واحدها و به‌تبع آن رونق پایدار بخش مسکن در آینده نیز بود.