قرار نبود صندوق یکم بازار مسکن را تکان دهد

دو سال از آغاز رژیم جدید پرداخت تسهیلات از سوی بانک مسکن می‌گذرد. صندوق پس‌انداز مسکن یکم این بانک با تفاهم سیاستگذار پولی، وزارت راه‌و‌شهرسازی و بانک مسکن به عنوان سه ضلع تصمیم‌گیر و مجری تامین مالی تقاضای مسکن در کشور، از 18 خرداد 1394 آغاز به کار کرد. طرحی که طی آن با سپرده‌گذاری تا سقف 200 درصد سپرده اولیه، بعد از گذشت دو دوره شش‌ماهه، تسهیلات پرداخت می‌شود. این طرح تاکنون چند بار بهینه‌سازی و تسهیل شده است. محمدحسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن مسوولیت مستقیم طراحی و ایده‌پردازی این صندوق را در این بانک تخصصی حوزه مسکن بر عهده داشته است. از این‌رو حالا بعد از گذشت دو سال، خود او بهترین فردی است که می‌تواند درباره نقاط قوت و ضعف طراحی تا اجرای این طرح سخن بگوید. گفت‌وگوی ما با او را می‌خوانید.

♦♦♦

 طرح صندوق پس‌انداز مسکن یکم بانک مسکن، عمری حدود دوساله دارد. برای تحلیل بهتر نتایج این رژیم تسهیلاتی، بهتر است ببینیم چه شد که بانک مسکن به فکر طراحی چنین محصولی افتاد؟ این پرسش از این‌رو برای ما مهم است که بدانیم چرا بانک برای خود یک محصول بر مبنای تعهد طراحی کرده که خود را متعهد کند بعد از هر شش ماه، یک برابر میزان سپرده‌گذاری به سپرده‌گذار تسهیلات دهد؟

در واقع صندوق پس‌انداز مسکن یکم، نه دو سال که عمری حدود 60‌ساله دارد. این‌طور نبود که افتتاح این صندوق، امر جدیدی در بانک مسکن بوده باشد. صندوق پس‌انداز مسکن و نه آنچه به نام صندوق پس‌انداز مسکن یکم مشهور است، در سال 1337 تاسیس شد. صندوقی که به همت بانک مسکن (رهنی سابق) راه‌اندازی شد. بحث تامین مالی متقاضیان مسکن، مساله‌ای بوده که همه سیاستگذاران و مجریان در تمام دولت‌های دهه‌های گذشته، به فکر آن بوده‌اند، اما دولت به دلیل نادرستی دخالت مستقیم در اقتصاد، بهتر دیده که یک بازوی قدرتمند بانکی، این وظیفه را بر عهده بگیرد. یکی از رویکردهای دولت‌ها برای این حوزه، «رژیم پس‌اندازی» بود. بر همین مبنا صندوق‌های پس‌انداز مسکن راه‌اندازی شدند. این در حالی است که دو رژیم دیگر هم برای تامین مالی متقاضیان مسکن داریم که یکی مبتنی بر‌MBS و(Mortgage-Backed Securities) به معنی اوراق رهنی است. این روش، بیشتر در آمریکا استفاده می‌شود اما ما برای اولین بار در ایران، این رژیم را در سال 1395 اجرا کردیم. روش دیگر نیز بر مبنای اوراق قرضه بوده و روش دانمارکی نامیده می‌شود. این روش به دلیل تضادهایی که با مالیه اسلامی دارد، در ایران قابل اجرا نیست، مگر در قالب‌هایی مثل صکوک. این روش نیز باید دارای نرخ بهره رقابتی باشد که بر همین اساس، قابل پیش‌بینی است که مناسب اقشار هدف بانک یعنی اقشار کم‌درآمد و میان‌درآمد نیست. بانک تلاش کرده تا ترکیبی از روش‌های آزموده‌شده در دنیا را استفاده کند. عمده‌ترین روش نیز رژیم پس‌اندازی بوده که شروع آن به سال 1337 باز‌می‌گردد. این صندوق، در ابتدا تنها برای خرید و فقط برای استفاده کارکنان دولت طراحی شد. بعد از گذشت زمان، این محدودیت‌ها برداشته شد و شامل سایر اقشار مردم و حتی برای ساخت و تعمیر نیز شد. این محدودیت، دلیلی داشت و آن هم اینکه طبیعت و ذات این صندوق‌ها این است که با کسری منابع مواجه می‌شوند. حالا ببینید در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، تعهد دوبرابری بعد از طی دو دوره شش‌ماهه برنامه‌ریزی شده است. اگر خروجی را نیز در نظر بگیریم، در واقع، یک واحد وجه به بانک می‌آید و پس از دو دوره شش‌ماهه، سه واحد وجه خارج می‌شود. هر بانکی با این سیاست تجهیز منابع به مشکل برمی‌خورد. نمونه‌اش را در خارج از صندوق پس‌انداز هم داشته‌ایم. در همین زمینه، صندوق محمد رسول‌الله (ص) اصفهان شناخته شده بود یا همین موسسات مالی و اعتباری را که امروز با مشکلاتی مواجه شده‌اند اگر بررسی کنید، با مساله رژیم‌های تعهدی در حوزه تسهیلات روبه‌رو می‌شوید. از جمله صندوق قبلی بانک هم از این بابت که از جانب دولت، حمایت نمی‌شد و برای کسری منابع آن، فکری نشده بود، منجر به این شد که بانک با کسری منابع قابل توجهی روبه‌رو شود.

 این کسری به چه میزان محاسبه شده بود؟

اگر درست در ذهنم باشد تقریباً تا پایان دهه 80، در صندوق به میزان 27 هزار میلیارد ریال کسری منابع برآورد شده بود. هنوز هم بانک، درگیر آثار آن است. بنابراین، صندوق در بانک کمرنگ شد و در ازای آن، حسابی تحت عنوان حساب ممتاز معرفی شد که نسبت به صندوق، محاسنی داشت. درست است که نرخ آن، زیاد هم برای مردم جذاب نبود اما مشکلات سابق را برای بانک ایجاد نمی‌کرد. از جمله محاسن یادشده این بود که تعهدات آن، خیلی کنترل‌شده‌تر و کمتر است. در حساب ممتاز، سالانه بین 15 تا 45 درصد تعهد داریم؛ این در حالی است که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، 200 درصد تعهد تعریف شده است. به اضافه اینکه، کسانی که در آن صندوق سپرده‌گذاری می‌کردند، وقتی به امتیاز لازم می‌رسیدند، اقدام به فروش امتیاز خود به غیر می‌کردند. این کار، مورد تایید بانک نبود. بر این اساس، بانک به فکر تاسیس صندوق دیگری افتاد که مشکلات صندوق قبلی را نداشته باشد و انتقال امتیاز در آن به غیر، قانونی باشد. این مساله منجر به طراحی حساب ممتاز شد. عملاً بانک دیگر به صندوق فکر نمی‌کرد و مدام به جذابیت‌های اوراق تسهیلات مسکن (تسه) فکر می‌کردیم. تا اینکه به مرحله‌ای رسیدیم که نه سقف تسهیلات وقت، پاسخگوی نیاز جامعه بود و نه سود آن. از این‌رو رویکردی به طور مشترک در وزارت راه‌و‌شهرسازی، بانک مرکزی و بانک مسکن شکل گرفت که بانک، محصولی بازارپسند در قالب صندوق طراحی کند. اما این بار، از همان ابتدا برای کسری منابع صندوق، فکر شد. برای عدم مواجهه با مشکلات سابق، به بازگشت منابع تسهیلات مسکن مهر فکر شد. اگر بنا بود وجوه تخصیص ‌داده‌شده به طرح مسکن مهر با بازگشت به بانک، دوباره مورد استفاده قرار بگیرند بهتر این بود که دوباره به بخش مسکن تزریق شود. بنابراین تصمیم بر این شد که بانک، دوباره صندوق را احیا کند. در این قالب، صندوق پس‌انداز مسکن یکم طراحی شد که متعاقب آن، سقف تسهیلات صندوق که سابقاً 20 میلیون تومان بود در تهران به 80 میلیون تومان افزایش یافت. حتی بعداً از طریق زوجین به 160 میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرد. به نوعی، سقف تسهیلات صندوق، هشت برابر شد. از سوی دیگر، نرخ سود تسهیلات صندوق جدید، تک‌رقمی شد.

 در ابتدا 13 درصد بود. سپس 11 درصد شد. در نهایت نیز در شهریورماه سال گذشته به هشت درصد در بافت فرسوده و 5 /9 درصد در سایر واحدهای مسکونی کاهش یافت.

بله، دقیقاً. دلیلش هم این بود که افراد بیشتری از این تسهیلات استفاده کنند. شاید اگر مدل اولیه صندوق پس‌انداز مسکن یکم، مورد استقبال قرار می‌گرفت، بانک دیگر به فکر کاهش و تک‌رقمی کردن نرخ سود نمی‌رفت.

 یعنی در ابتدای آغاز طرح در خرداد سال 1394، استقبال خیلی خوب نشد؟

بله، چون استقبال طبق برآوردها نبود و با کاهش نرخ سود، استقبال مردمی به‌شدت افزایش یافت.

 طرح دقیقاً از 29 اردیبهشت 1394 آغاز شد؟ چون دو تاریخ برای آن ذکر می‌شود؛ یکی 29 اردیبهشت و دیگری 18 خرداد.

مصوبه شورای عالی پول و اعتبار در 29 اردیبهشت ابلاغ شد اما آغاز اجرای طرح در بانک، همان 18 خرداد بود که از صندوق، رونمایی شد.

 با توجه به اینکه دو سال از طرح می‌گذرد چه تعداد تجهیز (افتتاح حساب) و تخصیص (پرداخت تسهیلات) منابع داشته‌اید؟

ما این دو سال را به چهار دوره شش‌ماهه تقسیم می‌کنیم. در شش‌ماهه اول، 26 هزار و 487 فقره حساب تحت عنوان صندوق پس‌انداز مسکن یکم افتتاح شد. این استقبال اولیه، ناشی از اثر مثبت روانی ناشی از عرضه یک محصول جدید در شبکه بانکی بود. اما این‌روند در شش‌ماهه دوم، نزولی شد. دلیل اول، فروکش کردن آن التهاب اولیه و دلیل دوم هم مصادف‌شدن شش‌ماهه دوم با فروردین و عید نوروز و سپس ماه رمضان بود. بنابراین در شش‌ماهه دوم، تعداد حساب‌های افتتاحی مردم به 24 هزار و 688 فقره کاهش یافت. بنابراین در 12‌ماهه اول اجرای طرح، روی هم‌رفته، حدود 50 هزار حساب افتتاح شد. اما در شش‌ماهه سوم، 79 هزار و 604 فقره حساب، افتتاح شد. این رشد چشمگیر، بیشتر ناشی از تک‌رقمی شدن سود تسهیلات بود. در شش‌ماهه چهارم نیز 74 هزار و 399 فقره حساب گشوده شد که باز هم به تعطیلات فروردین و سپس ماه مبارک رمضان برخوردیم و کاهش جزئی افتتاح حساب طبیعی بود. حتی در مقطع 18 خرداد تا 17 تیر 1396، تعداد 16 هزار و 583 حساب، افتتاح شده که یکی از رکوردهای تعداد افتتاح حساب در میان ادوار قبلی بوده است. این به معنی ادامه استقبال مردم از صندوق است. تاکنون، آمار افتتاح حساب ما، بیش از 211 هزار فقره بوده، اما آن تعداد حسابی که تا تاریخ 24 تیرماه سال جاری موجود است، 195 هزار و 331 فقره حساب است.

 علت تفاوت این دو عدد، تخصیص منابع تعدادی از این حساب‌ها بعد از رسیدن به سررسید است؟

بله، از کسانی که در سال اول، حساب خود را افتتاح کردند، حدود 10 هزار نفر، تسهیلات خود را دریافت کرده‌اند.

 این میزان استقبال، مطابق با انتظاراتتان بوده است؟

برآورد ما در ابتدا این بود که به طور متوسط در کل کشور، هر فرد 30 میلیون تومان سپرده‌گذاری کند. اما چیزی که در عمل رخ داده، 20 میلیون تومان بوده است. درست است که 200 هزار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، سپرده‌گذاری کرده‌اند، اما تنها با توجه به شرط سپری شدن حداقل یک سال از تاریخ افتتاح حساب، در حال حاضر حدود 34 هزار نفر، به حدنصاب مبلغ تسهیلات رسیده‌اند. اینکه گفته می‌شود به خاطر اینکه بیشتر از 10 هزار نفر، از این طرح استفاده نکرده‌اند و نتیجه می‌گیرند که این طرح، موفق نبوده، این حرف درستی نیست. باید قضاوت را بر این مبنا قرار داد که تاکنون، تنها 34 هزار نفر، به حدنصاب زمانی و مبلغ تسهیلات دست یافته‌اند که از این میان، 10 هزار نفر، تسهیلات خود را دریافت کرده‌اند.

 این اختلاف 24 هزار فقره‌ای ناشی از چیست؟ آنها اطلاع ندارند که حساب‌شان به حدنصاب دریافت تسهیلات رسیده است؟

ما در بررسی جدیدی که انجام داده‌ایم، جامعه‌ای آماری را انتخاب کرده‌ایم و به دنبال آن بوده‌ایم که این اختلاف 24 هزار فقره‌ای از کجا نشات می‌گیرد. 22 درصد این افراد، اطلاع نداشتند که امتیاز حساب‌شان به حدنصاب دریافت تسهیلات رسیده است. از 78 درصد باقیمانده، 11 درصد افراد، خانه مورد نظر خود را قولنامه کرده‌اند و در حال تشکیل پرونده هستند. 71 درصد، هنوز ملک مناسب خود را نیافته‌اند. 14 درصد، واحد خود را انتخاب کرده‌اند اما هنوز مسائلی با فروشنده ملک دارند یا مشغول تهیه مدارک هستند. چند درصد افراد هم مشتریانی هستند که امتیاز وام‌شان به حدنصاب دریافت تسهیلات رسیده اما با توجه به اینکه پرداخت این نوع تسهیلات به زوجین چند ماهی است که مجاز شده، منتظرند امتیاز همسرشان نیز به حد مجاز برسد و روی یک پلاک ثبتی، دو وام بگیرند. از نظر ما، آمارهای تخصیص منابع ما ناشی از رفتار طبیعی بازار است و عدم استقبال، تحلیل درستی نیست. اتفاقاً استقبال، به‌گونه‌ای است که با توجه به مثبت بودن شیب نمودار افتتاح حساب، در صورت ادامه این‌روند، جای نگرانی بابت تامین منابع برای پرداخت تسهیلات نیز به وجود می‌آید. علاوه بر این، انتظار ما این بود که در سال اول، 120 هزار نفر، افتتاح حساب داشته باشیم. اما این محقق نشد. اما در سال بعد، این مساله تا حدودی جبران شد و الان هم نمودار افتتاح حساب صعودی است. علاوه بر این، پیش‌بینی می‌کردیم 70 درصد افراد، بعد از گذشت یک سال از افتتاح حساب و به حدنصاب رسیدن امتیاز سپرده‌شان، اقدام به دریافت تسهیلات خود کنند که این اتفاق رخ نداده است.

 اینکه برای بانک، اتفاق بدی نیست. اتفاقاً سپرده‌های مردم، رسوب بیشتری دارد و هزینه تخصیص منابع در آینده را کمتر هم می‌کند.

نه، اتفاقاً! فکر کنید که جوی راه بیفتد که تصور بر این باشد که قیمت ملک طی ماه‌های آتی افزایش خواهد یافت. گرچه این موضوع طی دو سه سال آینده بسیار بعید است اما با فرض چنین برآورد حتی غیرمحتملی، صاحبان سپرده‌هایی که به حدنصاب دریافت تسهیلات رسیده‌اند، به بانک هجوم آورده و تسهیلات خود را دریافت می‌کنند. به این ترتیب، قاعدتاً بانک با مشکل مواجه خواهد شد. از این‌رو این اتفاق به نفع بانک نیست و بهتر است مردم به مرور، به بانک، مراجعه کرده و تسهیلات خود را دریافت کنند. علاوه بر اینکه در مدل پیش‌بینی‌شده برای صندوق، روی برگشت اقساط تسهیلات دریافتی و اثر مثبت آن بر مدل، حساب باز شده که در صورت عدم دریافت تسهیلات، این‌روند اتفاق نخواهد افتاد.

 دو سال پیش که شما صندوق پس‌انداز مسکن یکم را آغاز کردید، وزارت راه‌و‌شهرسازی به کمک این طرح به خروج بازار و صنعت مسکن از رکود خوش‌بین بود؟

اگر حمایت وزارت راه و شهرسازی نبود، آن کسری منابع سابق، جبران نمی‌شد و اگر حمایت بانک مرکزی نبود، طرح در شورای پول و اعتبار، به تصویب نمی‌رسید. اما انتظار از این حساب، این‌طور نبود که بتواند بازار را تکان دهد. در آن بسته تحلیلی که وزارت راه‌و‌شهرسازی به وسیله جناب آقای فردین یزدانی تهیه کرده و افق 1404 را در حوزه مسکن ترسیم کرده، یک میلیون تقاضای سالانه در بازار مسکن پیش‌بینی شده است. اما چیزی که در صندوق پس‌انداز مسکن یکم برنامه‌ریزی شد، پرداخت سالانه 84 هزار فقره تسهیلات برای همین تعداد تقاضا بود. اگر بخواهیم حتی رندش کنیم، 100 هزار نفر می‌شود که یک‌دهم تعداد تقاضای مسکن در سال است. پس اینکه بگوییم با اجرای این طرح قرار بوده بازار مسکن، تحرک بزرگی به خود ببیند، تحلیل واقع‌بینانه‌ای نیست. اما همان مقداری هم که برای صندوق پیش‌بینی کرده بودیم، به خوبی محقق شده است.

 البته شما از تجهیز منابع می‌گویید، اما تخصیص، خیلی کمتر از مقدار مورد پیش‌بینی است.

وقتی فرد، سپرده خود را افتتاح می‌کند در واقع ما در بانک مسکن، به او تعهد پرداخت تسهیلات می‌دهیم. درست است که منابع او، امروز از بانک خارج نمی‌شود اما بالاخره بعد از یک سال ما موظف به پرداخت هستیم و این امکان برای سپرده‌گذار به وجود آمده که هر لحظه که اراده کند، به بانک مراجعه و تسهیلات خود را دریافت کند. در مقابل، بانک در هر لحظه باید این آمادگی را داشته باشد که به این تقاضا پاسخ دهد.

 تصور می‌کنید موج جدید تزریق تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم که به بازار وارد شود، می‌تواند قیمت مسکن را افزایش دهد؟ ضمن اینکه وزارت راه‌و‌شهرسازی و دولت و حتی کارشناسان، از خروج مسکن از سبد سرمایه‌گذاری خانوار و مصرفی‌شدن این کالا در بازار ایران می‌گویند.

به طور بالقوه، هم‌اکنون تنها 30 هزار نفر هستند که می‌توانند عندالمطالبه، تسهیلات خود را از بانک دریافت کنند. این تعداد، قادر به افزایش معنادار قیمت مسکن نیستند. از این تعداد فقط حدود 7500 فقره آن، مربوط به تهران است. این در حالی است که متوسط تعداد معاملات خرید مسکن در تهران در شرایط فعلی، ماهانه 15 تا 17 هزار فقره است. مشتریان تهرانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، حتی اگر به طور دفعی، تسهیلات خود را دریافت کنند می‌تواند تا حدودی تاثیر بگذارد. اما هیچ‌گاه، این اتفاق نمی‌افتد.