فاصله طرح تا عمل

طرح مسکن استیجاری در طول تمام سال‌های گذشته مهمان همیشگی برنامه‌های اقتصادی دولت‌ها بوده است؛ برنامه‌ای که هرچند مدافعان بسیاری داشته اما به دلیل فراهم نبودن فضای اقتصاد ایران برای پذیرش آن، در عمل هرگز به موفقیتی قابل ذکر نرسیده است.

با وجود تمام تلاش‌های صورت‌گرفته، فضای حاکم بر اقتصاد ایران و باقی ماندن نگاه سنتی در بازارهای رهن و اجاره در مقابل تمام برنامه‌ریزی‌ها ایستاد تا این طرح در عرصه عمل نه‌تنها تاثیری جدی بر وضعیت سکونت طبقات مختلف جامعه نگذارد که حتی با اجرای برخی سیاست‌های غلط و نتایج تورمی وابسته به آن، شرایط را برای زندگی مردم دشوارتر کند.

با وجود تمام این مشکلات اما طرح ارائه واحدهای مسکونی استیجاری به عنوان برنامه‌ای موفق که در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته به شکل خاص در اروپا اجرایی شده غیرقابل فراموشی است. البته باید در نظر داشت که برای رسیدن به این مهم قبل از ورود به این عرصه و تلاش برای ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای، ساختار آن نیاز به بازنگری دارد.

در کشورهای اروپایی شرکت‌ها و کمپانی‌های بزرگی تاسیس شده‌اند که کار تخصصی آنها یا بهتر بگوییم تنها کارشان اجاره واحدهای مسکونی به مردم در سطحی بسیار کلان است. این شرکت‌ها به شکل خاص واحدهای مسکونی مختلفی چه به شکل شهرکی و چه به شکل جداگانه طراحی کرده، می‌سازند و سپس اجاره می‌دهند تا بخش قابل توجهی از ساکنان ناحیه دیگر دغدغه خرید خانه یا مسائلی شبیه به آن را نداشته باشند.

سپردن طرح ساخت خانه‌های استیجاری به این شرکت‌های بزرگ تخصصی چند مزیت مهم دارد. نخست اینکه حداقلی از امنیت را برای اقشار مختلفی از مردم که در این خانه‌ها ساکن هستند، به وجود می‌آورد. این یعنی دیگر خانوار و درآمد اصلی آن، صرف خرید خانه یا پس‌انداز برای آن نمی‌شود. در کنار این موضوع بحث ثابت ماندن مستاجران نیز یکی دیگر از سیاست‌های این شرکت‌های بزرگ به حساب می‌آید. با توجه به اینکه باقی ماندن ساکنان قدیمی از یک‌سو اعتبار این شرکت‌ها را تضمین می‌کند و از سوی دیگر دغدغه‌های بازاریابی را پایین می‌آورد قطعاً در یک نگاه برد-برد مستاجران برای یک دوره طولانی‌مدت و با یک نرخ اجاره معقول در خانه‌های این شرکت‌ها ساکن می‌مانند. البته در این میان نباید بحث ایجاد رقابت بین این شرکت‌ها را نیز فراموش کرد. این موضوع باعث می‌شود از یک‌سو کیفیت خانه‌های استیجاری به شکل قابل توجهی افزایش پیدا کند و از سوی دیگر به منظور حفظ مشتریان، نرخ‌ها نیز بیش از انتظار و کشش بازار تغییر پیدا نکند.

در ایران اما با وجود احساس این نیاز که می‌توان ‌بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن را در قالب خانه‌های استیجاری ساکن کرد، هرگز فضای تشکیل این شرکت‌ها به وجود نیامده است. در کشور ما هنوز بازار رهن و اجاره به شکل کاملاً سنتی اداره می‌شود و ایجاد رابطه موجر و مستاجر عملاً کار را برای محدود کردن نرخ‌ها، افزایش زمان سکونت و البته رقابت‌پذیری دشوار کرده است.

پایین آمدن نرخ تورم و رسیدن اقتصاد ایران به حداقلی از ثبات در شرایطی در دو سال گذشته به عنوان یکی از عملکردهای مثبت دولت در نظر گرفته شده که می‌بینیم با وجود آن هنوز نرخ‌های اجاره تغییر و تحولات جدی‌ای را پشت سر می‌گذارد و حتی این بازار از تحولات کلان اقتصادی نیز چندان متاثر نمی‌شود.

این موضوع باعث شده تمام طرح‌هایی که پیش از این وزارت مسکن و در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی در رابطه با بازارهای استیجاری مطرح کرده‌اند نیز در عرصه عمل با فاصله‌ای جدی نسبت به اهداف، دنبال شود. وزارت شهرسازی هرگز توان این را نداشته که بتواند تاثیری قاطع و همه‌جانبه در این بازار استیجاری مسکن از خود باقی بگذارد و از این رو در تمام سال‌های گذشته نه‌تنها طرح‌هایی مانند ساخت مسکن استیجاری یا اجاره به شرط تملیک پاسخگوی نیازهای بازار نبوده است که حتی در بعضی از مواقع جو موجود در بین فعالان و فضای بازار را نیز به هم ریخته است. از این رو شاید تنها توصیه‌ای که بتوان به مسوولان وزارت راه و شهرسازی کرد قبل از اینکه به طرح‌های این‌چنینی ورود کنند این است که بسترهای لازم را فراهم آورند.

وزارت راه و شهرسازی در این راستا باید قول‌ها و وعده‌هایی را بدهد که نسبت به اجرای آنها توانایی دارد. محدودیت‌های ایجاد‌شده در این عرصه برای دولت چه از نظر اعتباری و چه از نظر قانونی، مانع از این می‌شود که با دادن وعده‌هایی به این شکل، بتوان تمام بازار را متاثر کرد.

به جای اینکه دولت به زمان‌بندی و اجرای این پروژه‌ها بپردازد، باید پس از بسترسازی در این زمینه خود را کنار بکشد و به فعالان عرصه مسکن اجازه خودنمایی بدهد. اگر دولت بتواند این مهم را فراهم کند قطعاً به چند هدف اصلی خود خواهد رسید. یکی از آنها بهبود وضعیت خانه‌دار شدن اقشاری است که توانایی خرید خانه نداشته و از دریافت تسهیلات بانکی و بازپرداخت آن نیز محروم‌اند و از سوی دیگر با سرعت گرفتن چرخه ساخت و ساز و البته فعالیت بخش خصوصی، نه‌تنها سرمایه‌گذاری در یکی از مهم‌ترین عرصه‌های اقتصادی ایران رشد می‌یابد که حتی به دلیل گستردگی بازار مسکن می‌توان به توسعه قابل توجه کسب و کار و ایجاد شغل‌های بزرگ فکر کرد. البته مهم‌ترین هدف و برنامه در این عرصه می‌تواند از بین بردن نگاه موجر و مستاجر برای همیشه و شکل دادن به شرکت‌ها و مجموعه‌های بزرگی باشد که بدون نگاه سنتی به بازار، سعی می‌کنند مردم را از دغدغه خانه‌دار شدن رها کنند.

هر چند تاکنون اکثر قریب به اتفاق طرح‌هایی که در این زمینه ارائه شده و دولت تلاش کرده آنها را اجرایی کند به بخش مسکن اقشار کم‌درآمد جامعه اختصاص یافته و حتی امروز نیز گمانه‌زنی‌ها حاکی از آن است که اگر بنا باشد مسکن استیجاری شکل بگیرد احتمالاً در قالب همان مسکن اجتماعی که برای دو دهک پایین ساخته خواهد شد طراحی می‌شود اما به نظر می‌رسد برای ایجاد تغییر در فضای رهن و اجاره باید نگاه، کلی‌تر و جامع‌تر باشد.

در جامعه ما با توجه به نگاه سنتی که بر بازار رهن و اجاره حاکم بوده و این مساله یک عدم امنیت چه از نظر اجتماعی و چه از نظر اقتصادی برای طبقات اجاره‌نشین جامعه به وجود آورده مالکیت خانه تبدیل به یک ارزش شده است. رسیدن سطح درآمد و پس‌انداز خانوار ایران به درجه‌ای که بتواند برای خود حداقلی از امکانات سکونتی را تامین کند و مالک محوطه مربوط به آن شود، در حالی در طول تمام سال‌های گذشته به عنوان اولویت نخست اقتصادی خانواده‌ها درآمده که می‌توان با ایجاد یک تغییر و فراهم کردن بسترهای مربوط به آن تمام این مسائل و نگرانی‌ها را از بین برد.

از این رو این موضوع که فقط خانه‌های استیجاری برای اقشار کم‌درآمد جامعه ساخته شود قطعاً سیاست درستی نخواهد بود زیرا در آن صورت یا باید برای این خانه‌ها یک یارانه و سوبسید دولتی دائمی در نظر گرفت که احتمالاً نه‌تنها به صرفه نبوده که حتی قدرت اجرایی آن نیز فراهم نیست یا باید از نظر کیفیت کار را پایین آورد که قطعاً نمی‌توان به عنوان یک گزینه قابل ملاحظه به آن فکر کرد. ما باید بازار رهن و اجاره را در ایران بازتعریف کنیم و از طریق ایجاد بسترهای لازم، ابتدا باید نگاه سنتی موجود و غیرقابل دفاع گذشته را کنار زده و سپس با ایجاد شرکت‌ها و مجتمع‌های بزرگی که این مهم را فراهم می‌کنند، اساس بازار رهن و اجاره را به شکلی جدید طراحی کنیم.

این بازتعریف ساختاری هم می‌تواند از طریق توان‌ بخش خصوصی فعال در ایران که در طول سال‌های گذشته تجربه ساخت و ساز را چه در قالب انبوه‌سازی و چه در قالب بساز بفروش‌ تجربه کرده، اجرایی شود و هم می‌تواند از سوی شرکت‌های خارجی که سابقه ساخت شهرک‌های بزرگ سکونتی را داشته و طرح‌های این‌چنینی را به درستی اجرایی کردند، مورد پیگیری قرار گیرد. تمام این اما و اگرها زمانی نهایی می‌شود که دولت تصمیم بگیرد این ساختار را تغییر دهد و برای همیشه بازار رهن و اجاره را از حالت سنتی خارج کند.