از چاله به چاه؟

خرید مسکن، خانه‌دار شدن، رهایی از اجاره‌نشینی و صاحب‌خانه شدن برای عده‌ای، که هر روز در حال افزایش هستند، تبدیل به دغدغه‌ای شده که خواب شب را از چشمان آنها ربوده و هدف اصلی تلاش شبانه‌روزی‌شان است. نرخ بالای اجاره‌بها که هم به دلیل تقاضای بالا و هم به دلیل افزایش تورم نمی‌توان روند کاهشی برای آن متصور بود، یکی از دلایلی است که خانه‌دار شدن را تبدیل به آرزوی اجاره‌نشین‌ها کرده است. اما آیا در این اوضاع نابسامان اقتصادی کشور و رکود دامن‌گیر بازار مسکن راه چاره‌ای برای این عده هست؟ پاسخ به چنین سوالی بدون تردید نقش دولت و سیاستگذاری‌های اقتصادی در بخش مسکن را به ذهن متبادر می‌کند. اما آیا این سیاستگذاری‌ها توانسته و می‌تواند تغییری در شرایط بازار مسکن ایجاد کند، به نحوی که طرف عرضه و تقاضای بازار هر دو منتفع شوند؟

به منظور بررسی دقیق تاثیر این سیاست‌ها ابتدای مروری خواهیم داشت بر ویژگی‌های خاص بازار مسکن و عوامل تاثیرگذار در این بازار و سپس سیاست‌ها را در قالب این ویژگی‌ها بررسی خواهیم کرد. برخی از این ویژگی‌ها عبارتند از:

■در هر زمان و مکان تعداد اندکی خریدار و فروشنده برای هر واحد مسکونی وجود دارد؛

هر واحد مسکونی دارای ویژگی‌های محیطی منحصربه‌فردی است که آن را به صورت خاص متمایز می‌کند. این ویژگی‌ها (مانند شرایط محیطی، میزان دسترسی به نیازهای آموزشی، بهداشتی، حمل ‌و نقل، شرایط اقلیمی و...) لزوماً تاثیر مثبتی بر ارزش ملک ندارد و ممکن است بعضاً تاثیر منفی نیز داشته باشند؛

■میزان نقدشوندگی املاک و مستغلات در مقایسه با سایر اشکال دارایی بسیار پایین بوده و به همین دلیل سرعت معامله آنها بسیار کمتر است.

■عدم تقارن اطلاعات: در بازار مسکن خریداران و فروشندگان به دلیل نبود مرکز معاملات منسجم، اطلاعات شفاف، کافی و دقیقی در باب قیمت معاملات فعلی، شرایط عرضه و تقاضا و خصوصیات املاک ندارند. این مساله به‌ویژه برای خریداران آسیب‌های جبران‌ناپذیری به همراه دارد؛ برای مثال، از آنجا که هیچ نظارت کیفی بر پروسه ساختمان‌سازی صورت نمی‌گیرد (مهندس ناظر تنها تطابق نقشه با قوانین و معیارهای خاص را می‌سنجد و بر کیفیت مصالح هیچ نظارتی ندارد، ضمت اینکه مهندس ناظر به نوعی پیمانکار سازنده است و اطلاعات کمی و کیفی را به هیچ طریق به خریدار گزارش نمی‌کند) خریدار هیچ‌گاه نمی‌تواند از صحت ادعاهای مطرح‌شده توسط فروشنده اطمینان کسب کند.

علاوه بر ویژگی‌های بازار عوامل متعدد دیگری نیز وجود دارند که می‌توانند بر تعیین ارزش ملک در بازار موثر باشند؛ این دسته از عوامل عبارتند از:

■عرضه و تقاضای مسکن: یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده در ارزش مسکن، عرضه و تقاضا در بازار مسکن است. در سطوح بالای قیمت، عرضه مسکن جدید و مسکن موجود افزایش می‌یابد اما این افزایش عرضه به کندی صورت می‌گیرد. زیرا ساخت یک ساختمان مسکونی یک فعالیت زمان‌بر بوده و با تاخیر، خود را منطبق بر افزایش قیمت‌ها می‌سازد.

■ انتظارات: انتظار افراد نسبت به منافع آتی یک ملک در ارزش آن ملک اثرگذار است. ارزش بازاری یک ملک به پیش‌بینی منافع آتی آن بستگی دارد؛ به عبارتی ارزش املاک تجاری به پیش‌بینی درآمد ناشی از اجاره یا فروش آن بستگی دارد.

■عوامل اقتصادی و اجتماعی: عوامل اجتماعی موثر بر تغییرات قیمت مسکن عبارتند از: نرخ رشد جمعیت، نرخ ازدواج و جمعیت شاغل. عوامل اقتصادی متعددی نیز بر تغییرات قیمت مسکن اثرگذارند که مهم‌ترین این عوامل عبارتند از: رکود یا رونق اقتصادی، نرخ تسهیلات مسکن، سطح دستمزدها و قیمت مصالح ساختمانی، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده، میزان اجاره‌بهای واحد مسکونی.

■قابلیت جانشینی: اگر چند کالا که می‌توانند نیازهای مشابه افراد را تامین کنند به بازار عرضه شوند، کالایی که قیمت پایین‌تری دارد، بیشترین تقاضا را خواهد داشت. طبق این اصل، خریدار وجه بیشتری را برای یک واحد مسکونی که جانشین آن واحد مسکونی دیگری با قیمت پایین‌تر است پرداخت نخواهد کرد.1

■هزینه فرصت ازدست‌رفته: کسانی که در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند انتظار دارند بازدهی بیشتر یا حداقل برابر با نرخ بازده سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری به‌دست آورند. به طور مثال اگر نرخ بازدهی بورس یا سود پس‌انداز بانکی افزایش یابد، قیمت واحدهای مسکونی کاهش خواهد یافت، زیرا سرمایه‌گذاران تمایل بیشتری به سرمایه‌گذاری در سایر بازارها نشان خواهند داد و در نتیجه از این بازار خارج می‌شوند. خروج سوداگران از بازار مسکن (سوداگرانی که مسکن احتکار کرده‌اند)، عرضه آن را افزایش داده و در نتیجه افت قیمت‌ها رخ می‌دهد.

■سیاست‌های اقتصادی: سیاستگذاری‌های اقتصادی به طور کلی و سیاستگذاری در بخش مسکن به طور خاص می‌توانند بازار مسکن را تحت‌الشعاع قرار دهند. به‌طور مثال ضوابط مربوط به ساختمان‌سازی، سیاست‌های مالی و اعتباری، محدودیت مالکیت واحدهای مسکونی و مقررات محیط‌زیست می‌تواند بر ارزش املاک اثرگذار باشد.

سیاستگذاری بهینه در بخش مسکن

از نظر تئوری اقتصادی دولت به هیچ عنوان نباید به طور مستقیم در بازار مسکن دخالت کند بلکه باید به طور غیرمستقیم و تنها از طریق سیاستگذاری بهینه در این بازار حضور داشته باشد و در مرحله بعد بر حسن اجرای سیاست‌های وضع‌شده نظارت کند. اگر سیاستگذار مسکن اهدافی جز موارد برشمرده بالا را دنبال کند یا بخواهد با وضع سیاست‌های محدودکننده یا دستوری بخش عرضه یا تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار دهد، به بیراهه رفته است. بر این اساس می‌توان سیاست‌های اخیر اعمال‌شده در حوزه مسکن را مورد واکاوی قرار داد.

افزایش وام مسکن

در اینکه رقم وام مسکن قبلی به هیچ عنوان مقبول نبوده شکی نیست، اما افزایش لحاظ‌شده در وام مسکن نیز به چند دلیل شبهه‌ناک است. اول اینکه بر اساس آمار منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران قیمت متوسط مسکن در شهر تهران در سال 1393 رقمی حدود 37 تا 38 میلیون ریال بوده است، اگر این رقم را به 40 میلیون ریال رند کنیم، وام قبلی به طور متوسط تنها قدرت خرید 10 متر واحد مسکونی را داشته و افزایش آن به دو برابر گرهی از کار بخش تقاضا نخواهد گشود؛ چرا که هنوز شیب افزایش قیمت مسکن و شیب افزایش قدرت خرید او تفاوت معناداری دارد. دوم اینکه، با خواب یک‌ساله سپرده در بانک بعید است این افزایش بتواند تاثیری بر رونق بازار مسکن بگذارد، چرا که حتی ممکن است کفاف افزایش تورمی قیمت مسکن را هم ندهد. سوم، اگر قرار است منابع مالی چنین وامی از طریق بانک مرکزی تامین شود، که با توجه به وضعیت اسفناک اعتباری بانک‌ها چندان بعید هم نیست، آثار شوم تورمی چنین اقدامی به دامن‌گیر شدن رکود اقتصادی و رکود بازار مسکن خواهد انجامید؛ مگر اینکه سیاستگذار راه چاره دیگری برای تامین مالی اندیشیده باشد مثل بازار سرمایه، اما این گزینه هم با توجه به ساختار معیوب بازار سرمایه چندان شدنی به نظر نمی‌رسد.

دلیل رکود بازار مسکن این است که بخش عمده‌ای از مسکن عرضه‌شده در بازار برای سالیان متمادی پاسخ داده نشده است، و بر اساس تئوری اقتصادی دوره بهبود از زمانی آغاز خواهد شد که مازاد عرضه موجود در بازار پاسخ داده شود و تقاضای جدید در بازار شکل بگیرد. افزایش قدرت خرید مصرف‌کننده مسکن هم از یک‌سو در گرو بهبود درآمدهاست که خود بسته به بهبود اقتصادی است و از سوی دیگر به تداوم روند کاهشی تورم بستگی دارد. نباید نادیده گرفت که هردوی این پدیده‌ها در کوتاه‌مدت تقریباً غیرممکن هستند بنابراین نباید انتظار داشت مشکلات موجود در بازار سرمایه با راه‌حل‌های ساده‌ای همچون افزایش مقطعی وام مسکن حل شود. طرح لیزینگ مسکن که بر اساس خبرهای منتشرشده به طور جدی‌تری در دستور کار سیاستگذاران قرار گرفته، به طور کلی می‌تواند ایده خوبی باشد، اما تا زمان انتشار کامل جزییات نمی‌توان اظهارنظر قطعی در مورد اثرات احتمالی آن در بازار مسکن داشت.

پی‌نوشت:

1- عبده تبریزی، 1392