ساخت و ساز در سال پیش ‌رو

سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن از جمله روش‌های سرمایه‌گذاری کم‌ریسک در کشور است که عمدتاً توسط دو گروه صورت می‌پذیرد. گروه اول خانواده‌ها و تعاونی‌ها هستند که بیشتر به منظور تامین سرپناه و همچنین حفظ ارزش دارایی‌های خود در شرایط تورمی اقدام به ساخت و ساز می‌کنند و گروه دوم سازندگان حرفه‌ای هستند که به منظور سود‌آوری اقدام به ساخت و ساز می‌کنند. ولی در شهر تهران به دلیل بالا بودن قیمت زمین و همچنین هزینه ساخت، عمده سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن به وسیله شرکت‌های ساختمانی و افرادی که دارای توان اقتصادی هستند صورت می‌پذیرد. هرچند خانواده‌ها نیز در مواردی به خصوص در بافت فرسوده با سهم آورده زمین به صورت مشارکت با سازندگان به این حوزه وارد می‌شوند. نکته مهم در این خصوص این است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نیز همانند اجزای دیگر سرمایه‌گذاری ملی از نوسان قابل توجهی برخوردار است. به طوری که بررسی میزان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن شهر تهران طی سال‌های 1385تا 1390حاکی از نوسان قابل توجه سرمایه‌گذاری در شهر تهران است که این مساله نشان‌دهنده حساسیت سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز مسکن به متغیرها و عوامل تاثیر‌گذار است. عوامل اساسی تاثیر‌گذار بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شامل موارد ذیل هستند.

1- بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن در مقایسه با سرمایه‌گذاری در بازار سایر دارایی‌ها
با توجه به اینکه عمده سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن در شهر تهران به منظور کسب سود صورت می‌پذیرد در نتیجه می‌توان گفت بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران در این بخش با مقایسه بازدهی سرمایه‌گذاری در این بخش با سایر بازارهای رقیب از جمله بازارهای سکه، ارز، بورس و حتی سرمایه‌گذاری در خرید و فروش مسکن اقدام به تصمیم‌گیری جهت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز مسکن می‌کنند، هر چند بخشی از فعالان در بخش ساخت و ساز به دلایلی از جمله عدم ریسک‌پذیری و همچنین نداشتن دانش و اطلاعات کافی از سایر بازارهای رقیب بخش مسکن، ترجیح می‌دهند همواره در این بخش سرمایه‌گذاری کنند. لازم به ذکر است قیمت مسکن، هزینه ساخت و طول دوره انتظار جهت فروش از جمله عوامل تاثیر‌گذار بر بازدهی بخش مسکن هستند.

2- توان اقتصادی فعالان در بخش ساخت و ساز
توان اقتصادی فعالان در این بخش متاثر از شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه است. به طوری که در شرایط رکود اقتصادی و تورم، توان سرمایه‌گذاران در بخش ساخت و ساز مسکن نیز همانند سرمایه‌گذاران سایر بخش‌ها کاهش می‌یابد.

3- رونق در بازار خرید و فروش مسکن
در شرایطی که بازار خرید و فروش مسکن از رونق برخوردار باشد فعالان در این بخش به خصوص شرکت‌های سرمایه‌گذاری می‌توانند از طریق فروش واحدهای تکمیل‌شده و همچنین پیش‌فروش واحدهای در دست ساخت خود به منابع مالی بیشتری دسترسی داشته باشند، در نتیجه امکان سرمایه‌گذاری مجدد افزایش می‌یابد. نکته دیگر اینکه در شرایط رونق در خرید و فروش مسکن مدت زمان انتظار برای فروش کاهش می‌یابد که این مساله میزان بازدهی سالانه سرمایه‌گذاری در این بخش را نیز افزایش می‌دهد.

4- میزان حمایت دولت و شهرداری از سرمایه‌گذاری در بخش مسکن
در شرایطی که دولت سیاست‌های حمایتی در حوزه ساخت مسکن را در دست اجرا داشته باشد این مساله باعث افزایش انگیزه در سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز می‌شود کما اینکه در سال‌های اخیر اجرای سیاست‌های حمایتی در بافت فرسوده باعث افزایش ساخت و ساز در بافت فرسوده شهر تهران شده است.

ساخت و ساز مسکن شهر تهران در سال 1391
نتایج بررسی پروانه‌های ساختمانی صادره شهر تهران در سال 1391 به شرح ذیل است.
1- تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده شهر تهران در سال 1391 نسبت به سال1390 با 5/8 درصد افزایش از 233511 واحد به 253284 واحد رسیده است این در حالی است که واحدهای مسکونی در پروانه‌های صادره‌شده در بافت فرسوده 4/15 درصد کاهش یافته است.
2- تعداد واحدهای مسکونی تخریب‌شده شهر تهران در بافت فرسوده و خارج از بافت فرسوده از 73711 واحد در سال 90‌13 با کاهش 4/6درصدی به 68997 واحد در سال 1391 رسیده است.
3- با لحاظ تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده و تعداد واحدهای مسکونی تخریب‌شده، خالص واحدهای شهر تهران با فرض اینکه تمام واحدها به مرحله تکمیل بنا برسند، در سال 1391 نسبت به سال 1390 بالغ بر 15 درصد افزایش یافته است. با لحاظ موارد فوق‌الذکر و همچنین مقایسه تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادر‌شده در شهر تهران طی سال‌های اخیر می‌توان عنوان کرد هر چند شتاب افزایش تعداد واحدها در سال 1391 نسبت به سال‌های 1389 و 1390 کاهش یافته است ولی در سال 1391 با وجود افزایش هزینه ساخت و کاهش توان اقتصادی، سرمایه‌گذاران بخش ساخت و ساز در شهر تهران، به دلایلی همچون افزایش قابل توجه ماهیانه قیمت مسکن در شهر تهران و همچنین امکان دسترسی بیشتر به منابع مالی ناشی از فروش واحدهای تکمیل‌شده خود به دلیل رونق در بازار خرید و فروش مسکن، از انگیزه‌های لازم جهت سرمایه‌گذاری مجدد برخوردار بوده‌اند. لازم به ذکر است در سال 1391 خانواده‌های ساکن در بافت فرسوده به دلیل افزایش هزینه ساخت و ثابت ماندن میزان تسهیلات اعطایی جهت نوسازی بافت‌های فرسوده تا حدودی تمایل خود را جهت نوسازی از دست داده‌اند.

پیش‌بینی ساخت و ساز در سال 1392
بررسی عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز در سال 1392 حاکی از این است هرچند بازدهی سرمایه‌گذاری در این بخش به دلیل افزایش یکسان قیمت مسکن و هزینه ساخت طی سال گذشته، تغییر نکرده است و از طرف دیگر پیش‌بینی می‌شود بازارهای رقیب بخش مسکن همچون سکه و ارز از ثبات نسبی برخوردار باشند که این دو موضوع می‌بایست انگیزه سرمایه‌گذاران را جهت ورود به بخش ساخت و ساز افزایش دهد ولی به نظر می‌رسد به دلایل زیر توان سرمایه‌گذاران و همچنین خانوارها و تعاونی‌ها جهت ورود به بخش ساخت و ساز مسکن کاهش یافته و ساخت و ساز در شهر تهران با افت مواجه شود.
1- کاهش توان اقتصادی سرمایه‌گذاران ناشی از حاکم بودن شرایط رکود اقتصادی در کشور
2- نیاز به منابع مالی قابل توجه جهت سرمایه‌گذاری در این بخش به دلیل افزایش قیمت زمین، دستمزد و مصالح ساختمانی
3- عدم توانایی بانک‌ها جهت افزایش تسهیلات ساخت
4- اشباع بازار مسکن شهر تهران با توجه به صدور پروانه ساختمانی برای بیش از 344 هزار واحد (به صورت خالص) طی دو سال گذشته
5- کاهش توانایی سازندگان جهت فروش واحدهای تکمیل شده به دلیل بالا بودن قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن