مدیریت شهری و یک اتهام

حسین عبده‌تبریزی/‌ مشاور مالی وزیر راه و شهر‌سازی

هفته‌نامه تجارت فردا به بهانه بازنگری طرح تفصیلی در شورای عالی شهرسازی نگاهی به تدوین، اجرا و عواملی که منجر به این تصمیم شد انداخته است.
بنده در مورد طرح تفصیلی و طرح جامع شهری تهران چیز چندانی نباید بگویم، چون خارج از تخصص بنده است. حتماً شهرسازان نکاتی در آن مورد دارند و خواهند گفت. اما می‌توان از برخی جنبه‌های اداری و مالی اقتصاد شهری سخن گفت تا از این مشکلات در حوزه دیوان‌سالاری احتراز شود.
1- آنچه مشخص است نباید موضوعی بین شهروند و مسوول قابل مذاکره و منازعه باشد، یعنی بین مامور مالیات و پرداخت‌کننده مالیات (بین مودی و ممیز) نباید موضوعی برای بحث و تعیین نرخ و قیمت باشد. بر همین سیاق، در حوزه اداره شهر نرخ‌ها نباید موضوع مذاکره و منازعه باشد، چرا که در چارچوب دیوان‌سالاری ایران و با توجه به کاستی‌های نظام قضایی، نرخ‌های شناور و متغیر به ناملایمات جدی و فساد منجر می‌شود.
بنابراین، اگر در طرح تفصیلی، پهنه (S) به معنای خدمات دارای تنوع گسترده است و بین شهروند و شهرداری موضوع مورد مذاکره و منازعه باشد؛ یا در پهنه (M) ترکیبی از کاربری‌ها که می‌توان اعمال کرد، بین دو طرف موضوع بحث و نهایتاً چانه‌زنی باشد، علی‌الاصول چنین وضعیتی به کشور و شهر کمک نمی‌کند. احتمال سوءاستفاده از چنین وضعیتی در چارچوب قانونی جاری وجود دارد. این موضوعی است که به‌عنوان کارشناس مالی در مورد آن می‌توانم صحبت کنم.
2-پایداری درآمدها: بودجه شهرداری تهران در بخش عمرانی و جاری باید از محل درآمدهای مستمر تامین شود. شهرسازان و شهرداران هر دو معتقدند فروش تراکم و تغییر کاربری امکان خدشه‌دار کردن طرح جامع و تفصیلی را فراهم می‌آورد و کم نیستند شهرسازانی که معتقد هستند وقتی بیش از 70 درصد بودجه شهرداری به این درآمدهای ناپایدار متکی باشد، مدیریت شهری به ناچار در مواردی طرح جامع را نقض می‌کند.
اگر طرح جامع یا طرح تفصیلی را قانون یا حداقل مقررات بنامیم، در آن صورت تعدیل آن برای کسب درآمد تعبیر نامناسب «قانون‌فروشی» را خواهد داشت. موضوع دیگر اینکه حتی اگر شهرداران بخواهند به این کار ادامه دهند، اقتصاد شهر به هر حال روزی به آنان اجازه نخواهد داد که این کار را انجام دهند. منظور آن است که حتی اگر شهرداران بخواهند به رویه گذشته ادامه دهند، عرضه و تقاضا ممکن است امکان فروش کالایی به‌نام تراکم و تغییر کاربری را ندهد، همان‌طور که امروز شهرداری به چابکی گذشته نمی‌تواند فضاهای تجاری را بفروشد.
3- یکی از آثار شوم فروش تراکم تخریب‌های پیش از موعد است. البته در مورد موضوع مربوط به تخریب پیش از موعد ممکن است در مورد شدت و ضعف آن صحبت کنیم، اما چه کسی می‌تواند از تخریب ساختمان‌های 10ساله و ساخت ساختمان مرتفع به‌جای آنها با طرح موضوع نوسازی و گسل زلزله، دفاع کند و اصل موضوع را نفی کند. واقعیت روشن این است که تخریب پیش از موعد بیش از آنکه دلایل فنی داشته باشد یا از طرف شهرداری دلایل نوسازی داشته باشد، از دیدگاه دو طرف معامله (شهروند و شهرداری) دلایل کسب درآمد است. اگر به بهانه نوسازی بخواهیم ساختمان‌هایی را تخریب کنیم که چند دهه از عمر آنها باقی‌ مانده است، در این صورت باید بتوانیم در شهرهای جهان بخش عمده‌ای از ساختمان‌ها را تخریب کنیم. به‌علاوه اگر ساختمانی نیاز به نوسازی دارد، می‌توان آن را نوسازی کرد نه تخریب.
تخریب پیش از موعد به معنای از بین بردن ارزش‌ها و دارایی‌های اقتصادی است، بنابراین جمع‌بندی من از حوزه خودم آن است که اقتصاد شهر را باید به‌گونه‌ای تعریف کرد که انبوه‌سازان و عمران‌کنندگان به‌دنبال تخریب ساختمان‌های با‌ارزش نباشند. اگر قیمت زمین و سهم زمین در ساخت‌وسازهای مناطق گران‌قیمت شهرهای بزرگ بالا نبود، طبعاً تخریب پیش از موعد در مقیاسی که اتفاق افتاده رخ نمی‌داد. به نظر من هیچ کس نمی‌تواند از این سطح تخریب و تبدیل کلانشهر به کارگاه‌های ساختمانی دفاع کند. اگر این‌گونه باشد در سایر رشته‌ها می‌توانیم از تخریب کارخانه‌هایی دفاع کنیم که امکان بازسازی آنها با ایجاد شغل همراه است. پتروشیمی قدیمی شیراز را تخریب کنیم و به‌جای آن کارخانه‌ای بسازیم که در جریان ساخت آن، اشتغال بالا می‌رود؛ یا سیمان تهران را تخریب کنیم، چرا که انتقال آن به نقطه دیگری از شهر می‌تواند اراضی را آزاد کند و اشتغال ایجاد کند.
بدیهی است هیچ‌کدام از این کارها را انجام نمی‌دهیم و تا جایی که پتروشیمی شیراز و سیمان تهران عمر مفید دارند، دولت و شهرداری آنها را در جوار شهرها تحمل می‌کنند.
4- در حالی که کشور درگیر حل معضل رکود تورمی است، مازاد ساخت (overbuilt) و ساختمان‌های خالی در شهر تهران و سایر کلانشهرها نگران‌کننده است. اگر این ادعا درست باشد که مبنای آن ارقام مرکز آمار و پروانه‌های صادره است، در کلانشهرها و از جمله تهران واحدهای مسکونی و تجاری مازاد داریم. طبق گزارش مرکز آمار، تهران 470 هزار واحد خالی دارد و پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه سال اخیر حداقل 650 هزار واحد است. یعنی تا پایان دو سال آتی، 12/1 میلیون واحد مسکونی به موجودی 3/2 میلیون واحد مسکن تهران اضافه خواهد شد. چنین عرضه عظیمی توسط بازار قابل ‌جذب نیست و بیم آن می‌رود که برای سال‌ها در کلانشهرها، موجودی بزرگی از مسکن خالی بماند. از دیدگاه اقتصاد ملی، میلیاردها دلار زیان نیز از این مجرا متوجه کشور است. به‌دلیل نبود اطلاعات و علاقه شهرداری‌ها به کسب درآمد تراکم و کاربری بیشتر، به نظر می‌رسد سرمایه‌گذاران گمراه شده‌اند و در پروژه‌هایی سرمایه‌گذاری کرده‌اند که در سال‌های دورتر، بازده مناسب نخواهند داشت. شهرداری‌ها اطلاعات زیادی در مورد واحدهای مسکونی در اختیار دارند و باید این اطلاعات را در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دهند تا تصمیمات درست اخذ کنند. اگر این بحث درست نیست، شهرداری شفاف‌سازی کند. اگر درست است در آن صورت می‌توان از شهرداری‌ها پرسید آیا نمی‌توانستند اطلاعات مربوط به نیاز شهرها را به اطلاع سرمایه‌گذاران برسانند و آنها را ترغیب کنند در سایر پروژه‌های شهری، مثل راه‌ها، جاده‌ها، پل‌ها، تونل‌ها، ساختمان‌های اوقات فراغت و... سرمایه‌گذاری کنند.
مازاد ساخت به معنای از دست رفتن فرصت‌های سرمایه‌گذاری برای اقتصاد ملی است. اگر در مقیاس کشور دو میلیون واحد اقامتی مازاد داشته باشیم با این نرخ تورم، بدان معناست که صدها کارخانه، نیروگاه، راه و... را نساخته‌ایم. اگر وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها با دادن آمار به تصمیم سرمایه‌گذاران برای سرمایه‌گذاری کمک می‌کردند و کلانشهرها اضافه ساخت نمی‌داشتند، شهرداری‌ها در معرض این اتهام نبودند که برای کسب درآمد به فروش تراکم و تغییر کاربری روی آورده‌اند و اطلاعات را مخفی نگه داشته‌اند.