از فرمان حرکت تا ایست

1/1/1391 حکمی از سوی محمدباقر قالیباف شهردار تهران امضا شد که به موجب آن ساخت‌وساز‌های شهر تهران از این تاریخ شکل جدیدی به خود گرفت. با ابلاغ این حکم طرحی به نام «طرح تفصیلی جدید» بعد از سال‌ها ماندن در کشوی میز مدیران شهری ابلاغ و اجرایی شد تا به عنوان نقشه جدید برای ساختمان‌سازی در پایتخت، ساخت‌وسازهای ناهمگون شهری را سروسامان دهد و بساط تصمیمات سلیقه‌ای را در شهر جمع کند.

طرح تفصیلی چیست؟
طرح تفصیلی طرحی است که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر به عنوان طرح فرادست آن (مصوب سال 1386) تهیه شده و در آن نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها مشخص شده است.علاوه بر این وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و همین‌طور عوامل مختلف شهری در آن تعیین می‌شود و نقشه‌ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می‌شود.
بر مبنای طرح تفصیلی جدید، کاربری املاک در تهران در چهار پهنه مسکونی (R)، تجاری (S)، مختلط (M) و سبز (G) تقسیم‌بندی شده‌اند که هر کدام از این چهار پهنه به چند زیرپهنه تقسیم‌بندی می‌شوند به گونه‌ای که هر مالک با مراجعه به سایت طرح تفصیلی تهران می‌تواند ضوابط استفاده از زمین و ساخت‌وساز ملک خود را که شامل نوع پهنه، میزان تراکم، تعداد طبقات، سطح اشغال و... می‌شود مشاهده کند و با توجه به این ویژگی‌ها برای دریافت مجوز ساخت‌وساز خود اقدام کند. آنچه به عنوان ویژگی بارز این طرح از سوی مدیران شهری بارها بر آن تاکید شده است ویژگی ساختاری- راهبردی طرح تفصیلی است که موجب منعطف شدن این طرح می‌شود. اگرچه به اعتقاد مدیران شهرداری این ویژگی قابلیت اجرایی شدن طرح را افزایش می‌دهد اما سبب می‌شود هر لحظه امکان تغییر طرح به سلیقه مدیران شهری وجود داشته باشد.

واکنش‌ها به آغاز اجرا
انتشار خبر آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید در سطح شهر با واکنش‌های زیادی همراه شد. بسیاری از کارشناسان شهری معتقد بودند اجرای طرح تفصیلی جدید به دو دلیل قیمت مسکن را تهدید می‌کند. از دیدگاه کارشناسان «رانت اطلاعاتی» و «محدودیت و توسعه ساخت‌وساز» دو پارامتری بودند که به دنبال اجرای طرح تفصیلی قیمت مسکن را به سمت رشد هدایت می‌کردند. آنها طرح تفصیلی جدید را به دلیل آنکه ساخت‌وساز را در برخی محله‌های شهر با محدودیت مواجه می‌کند و در برخی محله‌های دیگر توسعه می‌دهد؛ دارای تاثیر مستقیم بر قیمت مسکن و حجم ساخت‌وسازهای شهر دانستند. با این حال این دیدگاه از سوی مدیران شهری رد شد.
شهردار تهران، معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و ریاست شورای شهر تهران در دوره سوم عنوان کردند: اجرای طرح تفصیلی ارتباطی با قیمت مسکن در شهر تهران ندارد و این مساله می‌تواند متاثر از روندهای افزایشی قیمت مسکن در سال گذشته باشد که مورد سوءاستفاده دلالان مسکن قرار گرفته است. با آنکه وجود ارتباط مستقیم میان اجرای طرح تفصیلی جدید و افزایش قیمت مسکن از سوی مدیران شهری رد شد اما مرکز پژوهش‌های مجلس در تحقیقی با تایید این رابطه آورد: وجود قوانین دوگانه محدودیت و توسعه ساخت‌وساز در طرح تفصیلی می‌تواند شرایط سوءاستفاده از عرضه و تقاضای مسکن در بین خریداران و سازندگان مسکن در بنگاه‌های مسکن را موجب شود. البته در توضیح این مورد، شهرداری امتیاز جدیدی را برای طرح تفصیلی به نام «حق توسعه» طراحی کرد تا با اجرای آن این نقص طرح تفصیلی برطرف شود. بر اساس این امتیاز اگر فردی مجوز ساخت ساختمانی 10 طبقه در یک پهنه‌ای که مجوز بیش از پنج طبقه ندارد، داشته باشد به او اجازه می‌دهند تنها در حد مجوز همان پهنه یعنی پنج طبقه بسازد و برای باقی طبقات که اجازه ساخت ندارد (چون پولی از جانب شهرداری به فرد برگشت داده نمی‌شود) به ازای این پنج طبقه دیگر برای فرد حق توسعه‌ای قائل شده‌اند. اما در رد عملیاتی شدن این ادعا نیز مرکز پژوهش‌های مجلس اعلام کرد: به نظر می‌رسد هم قابلیت استفاده برای فرد نداشته باشد و هم اینکه فضای دلالی در نظام ساخت‌وساز را ترویج کند. با این اوصاف می‌توان نتیجه گرفت که وجود محدودیت‌های ساخت‌وساز در بعضی از مناطق که حتماً با ادله‌های فنی و زیستی تدوین شده است و مانع وجود ساخت‌وساز در یک پهنه می‌شود، شرایطی را چه به لحاظ عینی و چه به لحاظ روانی در بین بنگاه‌های املاک، دلالان، سازندگان و خریداران و مالکان به وجود می‌آورد که می‌تواند افزایش قیمت مسکن را حداقل در آن پهنه به وجود آورد.

سه عامل مانع کامیابی
کمبود درآمدهای پایدار شهری، تغییر کاربری زمین‌های دولتی و رانت اطلاعاتی سه عاملی بود که از دیدگاه کارشناسان اجرای این طرح را در دستیابی به هدف با مشکل مواجه کرد. کمبود درآمدهای پایدار شهری سبب شد تا شهرداری تهران در هر مرحله‌ای از اجرای طرح که با کمبود درآمد مواجه می‌شود با مصوبه موردی کمیسیون ماده 5 در جهت افزایش درآمدها به تغییر طرح اقدام کند. علاوه بر این با تصمیم شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در دوره گذشته بخشی از زمین‌های دولتی که در طرح تفصیلی جدید با کاربری فضای سبز یا حفاظت شناخته ‌شده بودند تغییر کاربری داده و به پهنه سکونت با سه طبقه تراکم تبدیل شدند. سومین عاملی که مانع دستیابی طرح به اهدافش شد رانت اطلاعاتی ایجاد‌شده از اجرای طرح است.
در سامانه استعلام طرح تفصیلی علاوه بر مالکان که امکان مشاهده اطلاعات شخصی ملک خود را دارند؛ شرکت‌های مهندسان مشاور بیست‌و‌دو گانه که طرح‌های تفصیلی مناطق را تهیه کرده‌اند و شورای عالی معماری و شهرسازی که این طرح‌ها را به تصویب رسانده، همین‌طور افراد بی‌شماری که در مجموعه شهرداری تهران هستند می‌توانند از جزییات طرح تفصیلی اطلاع دقیق داشته باشند. وجود چنین شرایطی می‌تواند موجب شکل‌گیری رانت‌های اطلاعاتی در این زمینه
باشد.

مصوبه حاشیه‌ساز!
در کنار انتقادهای وارد شده به نحوه اجرای طرح تفصیلی مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در چهارم اردیبهشت‌ماه سال 91 واکنش منتقدان اجرای این طرح را تندتر کرد. بنابر این مصوبه مساحت زیادی از پهنه‌های طرح تفصیلی با تغییر تراکم مواجه شد که به گفته کارشناسان بین 5/1 تا 2 میلیون نفر جمعیت شهر تهران را افزایش می‌داد.
فرمان ایست!
با تغییر اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری در دولت یازدهم بخش زیادی از عملکرد طرح تفصیلی از سوی این شورا به عنوان نهاد بالادستی مدیریت شهری مورد انتقاد قرار گرفت. از همین رو با صدور دستور بازنگری بر مجموعه طرح تفصیلی تهران در دو ماهه پایانی سال جاری به نظر می‌رسد طرح تفصیلی جدید در سال 93 سمت و سویی تازه به خود گیرد. در این پرونده درباره فراز و فرودهای تهیه و تصویب طرح تفصیلی، اثرات اجرای طرح بر بخش مسکن و نکات قابل بررسی در روند بازنگری طرح گفتارها و یادداشت‌ها آورده شده است.