ثروت کشور در زمین حبس شد

«40 درصد از سرمایه‌های کشور در بخش مسکن محبوس شده است.» فردین یزدانی کارشناس بخش مسکن با بیان این مطلب اجرای طرح تفصیلی جدید را یکی از عوامل افزایش قیمت زمین و افزایش حجم ساخت‌وسازها می‌داند و سه نکته را برای تجدید نظر در ضوابط طرح تفصیلی ضروری عنوان می‌کند.



اجرایی شدن طرح تفصیلی جدید تهران در دو سال گذشته چه تاثیری بر بازار مسکن و شیوه ساخت‌وساز در سطح شهر تهران داشته است؟
اجازه دهید برای پاسخ به این سوال به کمی قبل از آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید تهران باز‌گردیم. پیش از آنکه طرح تفصیلی جدید از سوی تیم شهرداری تهران تهیه شود، شهرداری تهران در بخش صدور مجوزهای ساختمانی و تراکم کاملاً خودسرانه و سلیقه‌ای عمل می‌کرد. از آنجا که قدرت اثرگذاری قوی روی ضوابط و مقررات ساخت‌وساز داشت به شدت مباحث تراکم‌فروشی و فروش مقررات ساخت‌وساز را تقویت و تشویق می‌کردند. به‌گونه‌ای که حتی در جریان تصویب سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران در طرح جامع با انگیزه افزایش حجم ساخت‌وسازها سقف جمعیت‌پذیری را بدون توجه به شرایط خاص شهر تهران تا 5/10 میلیون نفر افزایش دادند.

یعنی تعیین سقف جمعیت‌پذیری تا 5/10 میلیون نفر فقط با انگیزه افزایش ساخت‌و سازها بود؟
بله، البته در ادامه راه و با همین انگیزه طرح تفصیلی به شکلی تهیه و تدوین شد تا حتی با وجود اجرای طرح تفصیلی جدید هم دست شهرداری تهران برای هرگونه ساخت‌وساز باز باشد.

تا بتواند منابع درآمدی قوی از این طریق برای خود تامین کند؟
بله، اما این فقط یکی از انگیزه‌های تهیه طرح تفصیلی به روش ساختاری- راهبردی بود. منافع خصوصی دیگری هم در میان بود که به هر حال انگیزه تدوین طرح تفصیلی را قوت می‌بخشید. در جریان اجرای طرح تفصیلی نیز شاهد بودیم بسیاری از کاربری‌های تعیین‌شده در قالب طرح قابل مذاکره شد، حتی سقف بسیاری از تراکم‌های مصوب تغییر پیدا کرد. به عنوان مثال بسیاری از کاربری‌های سکونتی یا خدماتی به صورت کاربری مختلط درآمد. یعنی برخلاف آنکه در جریان طرح تفصیلی تبلیغ می‌شد که با اجرای این طرح پرونده تصمیمات موردی و سلیقه‌ای در مدیریت شهر تهران بسته می‌شود چنین چیزی اجرایی نشد. در نتیجه طرح تفصیلی جدید و دیگر بخش‌های سیاست‌های توسعه شهری از قالب خودش تهی شد و بیشتر به عنوان ابزاری برای توسعه و رونق ساخت‌وساز درآمد.

از دیدگاه برخی از مدیران شهرداری افزایش حجم ساخت‌وسازها در این دو سال به دلیل آنکه بخش زیادی از ساختمان‌های موجود در شهر فاقد استانداردهای ایمنی لازم هستند به نفع شهر بوده است. این‌طور بوده؟
بخش زیادی از ساخت‌وسازهایی که در این دو سال مطابق با ضوابط طرح تفصیلی جدید ساخته شدند بدون توجه به حفظ کیفیت فضاهای شهری بوده است. نکته مهمی که در جریان اجرای طرح تفصیلی سبب شد این طرح از اهداف اولیه خود دور شود تغییراتی بود که از همان ماه‌های ابتدایی اجرای طرح در آن اعمال شد. بنابراین می‌توان گفت در این دو سال به هیچ وجه حجم ساخت‌وسازها تحت کنترل نیامد. هر فرد عادی که در این شهر زندگی می‌کند به راحتی متوجه ناهمگونی ساخت‌وسازهای شهر می‌شود. حجم عظیم مجتمع‌های تجاری که در شهر ساخته می‌شوند در مکان‌های نامناسبی از شهر قرار دارند که نه‌تنها هیچ گونه ضوابط و معیارهای استاندارد در ساخت آنها رعایت نشده است بلکه منجر به اسراف سرمایه‌های عظیم در بخش ساخت‌وساز خواهد شد.

پدیده دیگری که طرح تفصیلی جدید در بخش ساخت‌وسازهای پایتخت به وجود آورده است تخریب و نوسازی ساختمان‌هاست. آیا نمی‌توان این موضوع را به عنوان نقطه مثبت اجرای طرح تفصیلی دید؟
مثال خوبی زدید. در این دو سال شاهد تخریب ساختمان‌هایی در سطح شهر بودیم که سال‌ها می‌توانند عمر داشته باشند اما با صرف هزینه ملی، یعنی اتلاف منابع ملی اقتصاد کشور و شهر به همین راحتی دود می‌شود و به هوا می‌رود.

شما در بخشی از صحبت‌هایتان به این موضوع اشاره کردید که طرح تفصیلی نتوانست ساخت‌وسازها را تحت کنترل در‌آورد. آیا اجرای این طرح بر قیمت مسکن و زمین تاثیرگذار بود؟
کنش و واکنش‌هایی که در دو سال گذشته در بخش ساخت‌وساز‌های پایتخت صورت گرفته، باعث شده قیمت زمین به شدت بالا برود. می‌توان گفت یکی از عوامل افزایش قیمت زمین نحوه اجرایی شدن طرح تفصیلی جدید است. جامعه‌ای که ثروتش در زمین محبوس شود؛ به معنی کاهش قدرت بخش مولد اقتصاد آن خواهد بود. چون ثروتی که در زمین حبس شود بازتولید و تکاثر و انباشت سرمایه بیشتری را دیگر نخواهد داشت. به جای اینکه ثروت کشور صرف درست کردن شغل شود، داخل زمین حبس می‌شود. یک مثال ساده‌اش این است که نسبت ارزش زمین ساختمان‌های شروع‌شده در سطح کشور به کل سرمایه‌گذاری کشور به 40 درصد رسیده است. یعنی اگر 100 تومان در دو سال اخیر، سرمایه‌گذاری مولد شده، در ازایش 40 تومان هم در بخش زمین رفته است. این نسبت در استان تهران به بیش از 46 درصد رسیده است.

در چه سالی؟
سال 90 و 91 ‌این موضوع در اقتصاد کشور یعنی فاجعه. بخشی از این اتفاقات ناشی از ضوابطی است که در بخش ساخت‌وساز گذاشته شده است. وقتی به راحتی مجوز تراکم ارائه می‌شود و قیمت زمین افزایش می‌یابد؛ یک نوع فعالیت بورس‌بازانه صورت می‌گیرد. به عنوان مثال خیلی از شرکت‌های وابسته به سیستم بانکی در این چند سال به بخش ساخت‌وساز وارد شده‌اند و با استفاده از ضوابط راحت، زمین خریداری می‌کنند،‌ تغییر کاربری می‌دهند، و مجدداً به فروش می‌رسانند. این‌گونه فعالیت‌ها در بخش ساخت‌وساز قیمت زمین را به صورت تصاعدی بالا می‌برد. به ویژه آنکه بسیاری از این ساخت‌وسازها در بخش تجاری بوده است. حجمی که در حال حاضر تجاری‌سازی در سطح تهران می‌شود، سبب می‌شود در آینده‌ای نه‌چندان دور در شهر با فضاهای تجاری خالی زیادی مواجه شویم.

در بخش مسکونی هم همین طور است چرا که طبق آمار مرکز آمار ایران در حال حاضر 400 هزار خانه خالی از سکنه در تهران وجود دارد.
همین‌طور است. در واقع به جای آنکه طرح تفصیلی جدید ساخت‌وسازهای شهر تهران را به سمت ضابطه‌مند شدن پیش ببرد دست شهرداری تهران را باز گذاشته است. در هیچ نقطه‌ای از تهران طرح تفصیلی به عنوان یک برنامه سودآور اقتصادی برای شهرداری تلقی نمی‌شود. در صورتی که مطالعات بر روی نحوه تدوین طرح تفصیلی نشان می‌داد که بسیار سودآور است و بسیار بیش از حد نیاز شهر کاربری‌های فعالیتی برای آن پیش‌بینی شده است. از طرفی ضوابط طرح به گونه‌ای تنظیم شد که به افزایش حجم ساخت‌وسازها منجر شد. این در حالی است که افزایش ساخت‌وسازها الزاماً نکته مثبتی نیست. چون منجر به حبس شدن سرمایه‌ها در بخش ساخت‌وساز شده است.

آیا در نمونه‌های موفق اجرای طرح تفصیلی در شهرهای توسعه‌یافته سایر کشورها نیز ضوابط ساخت‌وسازها به همین گونه آزاد تدوین می‌شود؟
ببینید در اکثر کشورها، با تدوین و اجرای طرح تفصیلی، مالک حق ندارد هر فعالیتی که بخواهد بر روی زمین خود انجام دهد. فکر نمی‌کنم در هیچ جای دنیا آزادی حقوق مالکیت بر روی زمین به اندازه ایران باشد. طرح تفصیلی علاوه بر کنترل ساخت‌وسازها حتی نمای ساختمان را هم کنترل می‌کند. حتی کوچک‌ترین تعمیر در ساختمان هم بدون مجوز تحت پیگرد قرار می‌گیرد. اما متاسفانه مقررات به صورت یک ابزار و کالا درآمده است که به راحتی قابل خرید و فروش است.

به این ترتیب از نگاه شما تجدید نظر در طرح تفصیلی جدید ضروری است؟
فکر می‌کنم اولاً در امتیازات طرح تجدیدنظر لازم باشد دوماً اگر این تجدیدنظر با کنترل مصوبات کمیسیون ماده 5 همراه شود شرایط بهتر خواهد شد. سوماً اگر فعالیت‌های زمین‌بازی و زمین‌خواری در سطح شهر تهران کنترل شود برکات خوبی برای شهر خواهد داشت.