تاریخ انتشار:
فردین یزدانی تحلیلگر بازار مسکن پیش‌بینی کرد
سبقت رشد اجارهبها از تورم
رشد اجارهبها از قیمت مسکن پیشی می‌گیرد.
رشد اجارهبها از قیمت مسکن پیشی می‌گیرد. فردین یزدانی با تشریح وضعیت کنونی بازار، به ضرس قاطع می‌گوید اگر چشم‌انداز شرایط اقتصادی بهبود پیدا نکند وضعیت اجارهبها به ویژه در مناطق جنوبی و حاشیه‌ای شهر بحرانی خواهد شد. فشار مضاعف بر خانوارهای تازه تشکیل‌شده و پدیده بدمسکنی از جمله اتفاقات احتمالی در بازار اجاره است که او به آن اشاره می‌کند. این کارشناس بازار مسکن پرداخت یارانه مستقیم به بخش اجاره را به عنوان آرام‌بخشی کوتاه‌مدت برای کاهش فشار بر طرف تقاضا پیشنهاد می‌دهد.
بازار مسکن به دو بخش مسکن ملکی و مسکن اجاره‌ای تقسیم می‌شود. در بخش اجاره دو دسته متقاضی وجود دارد. دسته اول افرادی را شامل می‌شود که به دلیل پایین بودن قدرت اقتصادی توان ورود به بخش مسکن ملکی را ندارند. اما دسته دوم افرادی هستند که با وجود توان اقتصادی بالا به مسکن ملکی ورود پیدا نمی‌کنند و همچنان در صف متقاضیان بازار اجاره باقی می‌مانند به گونه‌ای که هرگونه سیاستگذاری در بخش اجاره آنها را از این بازار خارج نخواهد کرد. انگیزه این دسته از متقاضیان چیست؟
افرادی که تمایل به مالکیت ندارند گروه‌هایی هستند که بیشتر به فعالیت‌های آزاد اقتصادی متمایل هستند تا اینکه سرمایه خود را در قالب واحد مسکونی با حفظ ارزش آن یا حداکثر رشد چند‌درصدی آن به صورت راکد نگه دارند. این افراد دوست دارند سرمایه خود را به سمت فعالیت‌های آزاد اقتصادی کانالیزه کنند و در مقابل فقط هزینه استفاده از واحد مسکونی (user cost) را در قالب اجاره پرداخت کنند. اما گذشته از دو گروهی که شما به آن اشاره کردید گروه دیگری که توان ورود به بازار مسکن ملکی را ندارند خانوارهای تازه تشکیل‌شده هستند که سهم زیادی هم در بازار اجاره دارند و هنوز انباشت ثروتی در گذشته ندارند تا بتوانند از آن برای خرید ملک استفاده کنند. البته بخش کوچکی از آنها هم خانوارهای با سن بالا می‌توانند باشند که به دلایل مختلف در فقر به سر می‌برند.
بنابراین رشد اجارهبها بخشی از متقاضیان بازار اجاره را چندان تحت‌تاثیر قرار نمی‌دهد؟
دهک‌های بالای درآمدی که اجاره‌نشین هستند قاعدتاً نباید دغدغه سیاستگذاران در بازار اجاره باشند. چون در واقع درآمد مکفی دارند و توان کافی برای پرداخت اجاره چندبرابری هم برای آنها وجود دارد. ولی خانوارهای کم‌درآمد که فشار اقتصادی بیشتری را تحمل می‌کنند متعاقباً فشار بیشتری هم بابت هزینه سکونت‌شان به آنها وارد می‌شود.
با وجود رشد اجارهبها و افزایش درآمد موجران مطالعات متعدد در بازار اجاره نشان می‌دهد نرخ بازدهی اجاره در این بازار پایین است و جذابیت چندانی برای مالکان ندارد. اما چرا همچنان مالکان تمایل به اجاره دادن ملک خود دارند؟
طرف عرضه مسکن اجاره‌ای نیز به دو گروه تقسیم می‌شوند. درگروه اول اجارهبها به عنوان ممری برای کسب درآمد دائمی محسوب می‌شود و گروه دوم در قالب یک نوع فعالیت اقتصادی واحدهای مسکونی را تولید یا خریداری می‌کنند و به عنوان مسکن اجاره‌ای عرضه می‌کنند. مطالعات متعدد نشان می‌دهد خالص اجاره‌بهایی که مالکان دریافت می‌کنند نسبت به ارزش دارایی آنها رقم قابل توجهی نیست یعنی بازده خالص اجاره‌داری در ایران بازده پایینی است و بالا نیست. به خصوص اگر هزینه‌های متفرقه و مبادله‌ای را به آن اضافه کنیم بازده خالص اجارهبها باز هم پایین‌تر می‌آید. اما آنچه اجاره دادن واحد مسکونی را برای مالک تا حدی اقتصادی می‌کند اضافه‌ارزشی است که خود ملک در حین اجاره‌داری پیدا می‌کند. در واقع سودی که مالکان قبل از افزایش قیمت واقعی ملک‌شان به دست می‌آورند نه خود اجارهبها. پس از لحاظ اقتصادی خالص اجاره‌بهای دریافتی چندان کسب‌وکار بالایی نیست به خصوص با توجه به هزینه‌های متفرقه‌ای که این کار دارد.
طبق اطلاعات سرشماری نفوس و مسکن در سال 1390 سهم اجارهنشینی در چند سال اخیر رو به افزایش بوده است. علت را باید در چه چیزی جست‌وجو کرد؟
اجارهنشینی در دهک‌های پایین درآمدی بالاست. با افزایش درآمد و رسیدن به سطح متوسط نرخ اجارهنشینی کاهش پیدا می‌کند و مجدداً با رفتن به سمت اقشار پردرآمد یعنی دهک‌های نهم و دهم نرخ اجارهنشینی افزایش پیدا می‌کند. علاوه بر این همراه با سیاست‌های تعدیل اقتصادی و حذف یارانه‌ها روندها به گونه‌ای بوده است که نرخ کلی اجارهنشینی در کشور افزایش پیدا کرده است یعنی خالص متوسط دارایی واقعی خانوارها در اقشار متوسط رو به نزول بوده است. طوری که اگر در سطح منطقه‌ای یا شهری نگاه کنیم، می‌بینیم بخشی از جمعیت پایتخت‌نشین طی چند سال گذشته به تدریج از مناطق بالایی شهر به سمت مناطق پایین‌تر مهاجرت کرده‌اند یعنی ملک خود را فروخته و ملکی با ارزش کمتر و کیفیت کمتر خریداری کرده‌اند و مابه‌التفاوت آن خرج معاش خانوار شده است. به عبارت دیگر افزایش اجارهنشینی همراه با کاهش کیفیت محل سکونت اقشار متوسط رو به پایین در کشور قابل مشاهده است.
با وجود مشاهده چنین روندی برنامه‌های دولت در بخش مسکن بیشتر روی مسکن ملکی تمرکز داشته است.
در زمینه اجاره هیچ سیاست مشخص و خاصی در چند سال اخیر پیاده نشده است و توجه و تمرکز دولت به سمت مسکن ملکی که همان طرح مسکن مهر بوده است برود. این در حالی بود که اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن به سمت بازار اجاره شیفت شوند. چرا که افزایش قیمت حامل‌های انرژی که دیر یا زود یک جریان تورمی با خودش آورد باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار ملکی کاهش پیدا کند. کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار ملکی به این دلیل بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک می‌شد از بازار ملکی به سمت بازار اجاره‌ای شیفت پیدا کند. طبق آخرین برآوردهای ما در چهار سال اخیر به صورت محسوس با افزایش تقاضا در بازار اجاره رو‌به‌رو بودیم.
جدا از خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده؟
برآوردها نشان می‌داد تا چند سال گذشته حدود 60 تا 65 درصد از خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده به عنوان منبع ورودی تقاضا به بازار مسکن به سمت بازار ملکی و 40 تا 35 درصد آنها به سمت بازار اجاره می‌رفتند اما به دنبال اجرای سیاست هدفمندی یارانه‌ها و کاهش توان اقتصادی خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده نسبت به گذشته سهم خانوارهایی که به سمت بازار ملکی می‌روند حداقل10 تا 15 درصد کاهش پیدا کرد. جدا از افزایش تقاضا در بازار اجاره به دلیل کاهش توان اقتصادی خانوارها در شرایط تورمی عرضه نمی‌تواند واکنش خوبی نشان دهد. عرضه واحد مسکونی در شرایط عادی حداقل یک تا دو سال طول می‌کشد که به طور طبیعی در شرایط تورمی فعلی این بازه زمانی طولانی‌تر خواهد شد. بنابراین از سه سال گذشته قابل پیش‌بینی بود که در زمان فعلی با افزایش چندبرابری اجارهبها
رو به رو باشیم. تا زمانی هم که وضعیت درآمدی مردم رو به بهبود نرود یا حداقل چشم‌انداز مناسبی وجود نداشته باشد به نظر نمی‌رسد که از سطح فشار تقاضا در بازار اجاره کاسته شود مگر اینکه وضعیت به تدریج خوب شود.
یعنی روند کنونی بازار اجاره از چند سال گذشته قابل پیش‌بینی بود.
افزایش اجارهبها، نتیجه گریزناپذیر وضعیتی بود که به دلایل مختلف اقتصادی، در جامعه اتفاق افتاده بود و سیاستگذاری بخش مسکن هیچ راه‌حلی نمی‌توانست برای کنترل اجاره داشته باشد. هر چند می‌توانست برای قابل تحمل کردن هزینه اجاره طرح‌هایی پیاده کند که انجام نداد.
البته فکر می‌کنم این طرح‌هایی که می‌گویید بیشتر بلند‌مدت باشد و قابلیت اجرایی در زمان کوتاه تا آغاز نقل‌وانتقال‌ها نداشته باشد؟
سه سال است هر سال تابستان همین بحث را مطرح می‌کنند که در کوتاه‌مدت چه‌کار کنیم. فکر می‌کنم اگر سال 1389 به وضعیت کنونی فکر می‌کردند الان می‌توانستیم برای بازار اجاره کاری کنیم.
چه طرحی را پیشنهاد می‌کنید؟
به نظر می‌رسد اجرای طرح مسکن اجتماعی که در شرق آسیا پیاده شد و طرح ساخت مسکن‌های استیجاری ارزان‌قیمت دو طرحی باشد که اگر برای اجرای آن برنامه‌ریزی کنیم، می‌توانیم از فشار اجارهبها به بخش تقاضا کم کنیم. البته این دو طرحی هستند که چندین ماه و شاید هم سال وقت نیاز دارند.
برای اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران در سال‌های 1375-1374 از سوی کارشناسان بحث‌هایی مطرح شد اما کسی به آن توجهی نکرد. در دولت‌های گذشته تعداد محدودی خانه تحت عنوان مسکن استیجاری اجرا کردند که کفایت نمی‌کرد. در دولت دهم نیز مسکن اجتماعی به مسکن ملکی مهر تبدیل شد. در برنامه ابتدایی اجرای طرح مسکن مهر قرار بود بخشی از واحدهای مسکونی مهر با تضمین اینکه تا پنج سال استیجاری باشد ساخته شود اما این شرایط حذف شد و مسکن اجتماعی فقط به یک شکل پیاده شد. بنابراین بحث مسکن اجتماعی که خاص اقشار فقیر یا خانوارهای جوان است تقریباً می‌توانم بگویم در ایران پیاده نشد. در حالی که دولت می‌توانست در راستای اجاره‌داری در مناطق خاص و متوسط رو به پایین در قالب وام و اعتبارات، امکانات سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری فراهم کند اما نه وزارت مسکن و نه شهرداری‌ها توجه خاصی به این مقوله نداشتند.
یعنی شما معتقدید دولت باید برای کنترل اجارهبها به بازار اجاره ورود پیدا کند؟
باید منابعی را برای این کار تخصیص دهد. یا به صورت منابع فیزیکی در قالب زمین یا به صورت منابع مالی و اعتباری. علاوه بر دولت برخی نهادهای اجتماعی هم می‌توانند در این کار وارد شوند. به عنوان مثال کمیته امداد امام جمعیت زیادی را تحت پوشش قرار داده است و شناسایی گروه‌های آسیب‌پذیر را هم خیلی خوب انجام داده است و الحق هم که سرویس‌های خوبی می‌دهد. مانعی ندارد که طرح استیجاری دولت با استفاده از بازوی کمیته امداد یا بهزیستی انجام شود. بهزیستی یا کمیته امداد بهتر بود به جای آنکه مسکن ملکی به متقاضی خود واگذار کند که بعد از مدتی آن متقاضی ملک را بفروشد و دوباره در صف متقاضیان قرار بگیرد طرح مسکن استیجاری را اجرایی کند. تا هم از گردش منابع استفاده بیشتری کند و هم سرویس بیشتر با یک منابع محدود به بخش خاصی دهد. یا از طریق شهرداری‌ها در بافت‌های فرسوده ورود پیدا کند. البته برخی راهکارهای کوتاه‌مدت هم برای بازار اجاره وجود دارد.
طرح تعزیراتی؟
نه، اصلاً، به یارانه مستقیم اجاره به عنوان یک راهکار مقطعی و کوتاه‌مدت اشاره می‌کنم. همانند برخی کشورهای توسعه‌یافته می‌توان از طریق مکانیسمی خاص اقشار مستاجر را شناسایی کرد؛ و سپس یارانه اجاره به بخشی از اقشار تحت پوشش داد. البته این طرح در بلند‌مدت مفید نخواهد بود ولی برای قابل تحمل کردن فشار بد نیست. راهکار کوتاه‌مدت دیگر هم که فکر می‌کنم مدتی است راه‌اندازی شده است سامانه اطلاعاتی وزارت راه و شهرسازی است که از طریق آن همه می‌توانستند قیمت املاک معامله‌شده را در مناطق مختلف مشاهده کنند. این اقدام به شفاف‌سازی قیمت‌ها و شفاف‌سازی فضای معاملاتی کمک می‌کند. البته اثر آنچنانی نخواهد داشت ولی به هرحال این‌طور اقدامات هم در حد خودش می‌تواند مفید باشد. متاسفانه تاکید تمام سیاستگذاری‌ها از دهه 70 به این طرف بر مسکن ملکی بوده است و توجه خاصی به مسکن استیجاری نشده است و خراب شدن وضعیت اقتصادی باعث شده این مشکل به صورت معضلی باشد که از افزایش قیمت مسکن اساسی‌تر است.
فرضیه‌ای وجود دارد که همواره افزایش قیمت مسکن با رشد نرخ اجارهبها هم‌راستاست.
بر اساس پیش‌بینی‌های انجام شده روند افزایش قیمت مسکن در سال جاری جهشی مانند سال‌های 1386- 1385 را پیدا نمی‌کند و فقط همپای تورم پیش می‌رود. در مورد وضعیت بازار اجاره در سال جاری چگونه است؟ آیا نرخ اجارهبها همین وضعیت را خواهد داشت؟
ببینید زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، اجارهبها هم دیر یا زود باید افزایش پیدا کند تا نرخ اجاره حداقل بازدهی را نسبت به ارزش دارایی به دست آورد. اگر افزایش پیدا نکند یکدفعه از عرضه واحد اجاره‌ای کاسته خواهد شد. چنین نسبتی وجود دارد اما همواره این‌طور نیست. یعنی در برخی بازه‌های زمانی ممکن است قیمت افزایش پیدا نکند ولی اجارهبها همین‌طور افزایش پیدا کند. کمااینکه در سال‌های 1388 و 1389 این اتفاق افتاد. در سال 1388 قیمت مسکن افزایش خاصی پیدا نکرد ولی اجارهبها افزایش پیدا کرد، سال 1389 اجارهبها بیش از قیمت مسکن افزایش پیدا کرد، سال1390هم اگر اشتباه نکنم همین روند بود که بخش زیادی از آن ناشی از فشار تقاضا به این بخش بود. بنابراین الزاماً این رابطه خطی نیست. بعضی وقت‌ها می‌تواند پارامترهای دیگری این رابطه را تغییر دهد.
آیا حالت سومی هم برای این رابطه قابل فرض است؟ یعنی زمانی پیش می‌آید که قیمت مسکن بالا رود اما اجارهبها ثابت بماند؟
بله، این هم ممکن است و اتفاقاً در دهه60 رخ داده است. ولی عموماً اصل بر این است که در این رابطه تعادلی بین اجاره و قیمت وجود دارد. در سال جاری هم که فکر می‌کنم با توجه به وضعیت اقتصادی، اجارهبها مشابه سال قبل و چه‌بسا بیشتر افزایش پیدا کند چون ارزش ملک بالا رفته است. به گمانم اگر ما فرض کنیم که امسال تورم دیگر شدت پارسال را نخواهد داشت که فرض درستی نیست، اجارهبها بیش از قیمت مسکن رشد خواهد کرد.
یعنی این افزایش بیش از نرخ تورم خواهد بود؟
به گمانم بیش از این خواهد بود.
یعنی یک چیزی در حدود 40 درصد، چون پاییز سال گذشته بنا بر اطلاعات مرکز آمار به حدود 5/33 درصد رسید.
به نظر می‌آید بیش از نرخ تورم افزایش پیدا خواهد کرد، البته پیش‌بینی صریحی نمی‌شود اما یک فرضیه وجود دارد. اگر فشار اجاره‌بهای یک واحد مسکونی افزایش پیدا کند، فشار هزینه باعث می‌شود تراکم خانوار در آن واحد مسکونی بالا رود. د یعنی یک نوعی بدمسکنی در میان گروه‌های فقیر به وجود می‌آید به خصوص در مناطق جنوبی و حاشیه شهر. مثلاً جایی مانند قیام‌دشت یا ورامین ممکن است به تدریج اگر آن فشار زیاد شود این اتفاق محتمل شود که شاخص‌های مسکن خانوار از لحاظ کیفی افت کند.
می‌توانیم بگوییم امسال اجارهبها نسبت به سه، چهار سال گذشته دچار جهش می‌شود؟
نه، روندی مشابه سه، چهار سال گذشته اتفاق خواهد افتاد.
ولی فشار هزینه‌ای که به خانوار وارد می‌کند بیشتر خواهد شد.
شدت فشار آن بیشتر خواهد شد. چون درآمد کمتری نسبت به خانوار مالک دارد و فشار بیشتری تحمل می‌کند. به نظر می‌رسد باید هشدار اساسی به سیاستگذارها هم در عرصه اقتصادی و هم در عرصه اجتماعی برای اتفاقات ناشی از روند بازار اجارهبها داد. چون اگر نتوان برای آن آرام‌بخشی تهیه کرد معضلات اجتماعی به وجود خواهد آورد.
وضعیت واحدهای اجاره‌ای لوکس چطور خواهد بود؟
در واقع واحدهای اجاره‌ای لوکس دغدغه خود من نیست، چون از نظر من مهم نیست. ولی آنجا قاعدتاً با نسبتی هم‌راستا با قیمت ملک افزایش پیدا کند.
وضعیت اجاره واحدهای اداری و تجاری با توجه به اینکه وضعیت کسب‌وکار و رشد اقتصادی چندان مناسب نیست، چطور خواهد شد؟
اگر دقت کنید از یک سو درصد افزایش قیمت واحدهای اداری و بعضاً تجاری به طور متوسط کمتر از افزایش قیمت مسکونی است، از سوی دیگر ساخت‌وسازهای اداری-تجاری با حجم بالایی در حال انجام است. در خوش‌بینانه‌ترین حالت شهر به این تعداد فضای تجاری و اداری نیاز ندارد. فکر می‌کنم این دو عامل باعث می‌شود ساختمان‌های غیرمسکونی نسبت به واحدهای مسکونی درصد کمتری افزایش اجاره داشته باشند.
اعمال یکسری از سیاست‌های کنترل بازار اجارهبها باعث نمی‌شود بخشی از واحدهای اجاری از بازار خارج شوند؟
سیاست کنترل فقط در حد شعار بوده و چون کار ممکنی نیست به نظرم اثر مثبت یا منفی ندارد.
سیاست‌های کنترلی هم که همان پیشنهاد شما برای مداخله دولت در بازار اجاره است.
مداخله دولت نه اینکه تعیین قیمت برای مالک. دولت باید به عنوان مکمل بازار وارد شود. مالک خودبه‌خود تمایلی به عرضه مسکن اجاره‌ای در میدان شوش ندارد که منطقه پایین شهر تهران است بنابراین دولت باید کاری کند که صرفه اقتصادی داشته باشد. یکی از راه‌های اقتصادی کردن آن این است که به عنوان مثال به فرد سازنده زمین دهد و پولش را قسطی بگیرد. با شرط اینکه سازوکار قانونی‌اش را مشخص کند که مثلاً 10 سال اجاره باشد. راه دیگر این است که از طریق نهادهای رفاه اجتماعی واحدهای اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد بسازد. اما اگر قیمت‌گذاری شود و به صورت دستوری بگویند اجاره را از سقف تعیین‌شده نمی‌توانند افزایش دهند، احتمال دارد که بخشی از عرضه‌کننده‌ها منصرف شوند.
بازار مسکن به دو بخش مسکن ملکی و مسکن اجاره‌ای تقسیم می‌شود. در بخش اجاره دو دسته متقاضی وجود دارد. دسته اول افرادی را شامل می‌شود که به دلیل پایین بودن قدرت اقتصادی توان ورود به بخش مسکن ملکی را ندارند. اما دسته دوم افرادی هستند که با وجود توان اقتصادی بالا به مسکن ملکی ورود پیدا نمی‌کنند و همچنان در صف متقاضیان بازار اجاره باقی می‌مانند به گونه‌ای که هرگونه سیاستگذاری در بخش اجاره آنها را از این بازار خارج نخواهد کرد. انگیزه این دسته از متقاضیان چیست؟
افرادی که تمایل به مالکیت ندارند گروه‌هایی هستند که بیشتر به فعالیت‌های آزاد اقتصادی متمایل هستند تا اینکه سرمایه خود را در قالب واحد مسکونی با حفظ ارزش آن یا حداکثر رشد چند‌درصدی آن به صورت راکد نگه دارند. این افراد دوست دارند سرمایه خود را به سمت فعالیت‌های آزاد اقتصادی کانالیزه کنند و در مقابل فقط هزینه استفاده از واحد مسکونی (user cost) را در قالب اجاره پرداخت کنند. اما گذشته از دو گروهی که شما به آن اشاره کردید گروه دیگری که توان ورود به بازار مسکن ملکی را ندارند خانوارهای تازه تشکیل‌شده هستند که سهم زیادی هم در بازار اجاره دارند و هنوز انباشت ثروتی در گذشته ندارند تا بتوانند از آن برای خرید ملک استفاده کنند. البته بخش کوچکی از آنها هم خانوارهای با سن بالا می‌توانند باشند که به دلایل مختلف در فقر به سر می‌برند.
بنابراین رشد اجارهبها بخشی از متقاضیان بازار اجاره را چندان تحت‌تاثیر قرار نمی‌دهد؟
دهک‌های بالای درآمدی که اجاره‌نشین هستند قاعدتاً نباید دغدغه سیاستگذاران در بازار اجاره باشند. چون در واقع درآمد مکفی دارند و توان کافی برای پرداخت اجاره چندبرابری هم برای آنها وجود دارد. ولی خانوارهای کم‌درآمد که فشار اقتصادی بیشتری را تحمل می‌کنند متعاقباً فشار بیشتری هم بابت هزینه سکونت‌شان به آنها وارد می‌شود.
با وجود رشد اجارهبها و افزایش درآمد موجران مطالعات متعدد در بازار اجاره نشان می‌دهد نرخ بازدهی اجاره در این بازار پایین است و جذابیت چندانی برای مالکان ندارد. اما چرا همچنان مالکان تمایل به اجاره دادن ملک خود دارند؟
طرف عرضه مسکن اجاره‌ای نیز به دو گروه تقسیم می‌شوند. درگروه اول اجارهبها به عنوان ممری برای کسب درآمد دائمی محسوب می‌شود و گروه دوم در قالب یک نوع فعالیت اقتصادی واحدهای مسکونی را تولید یا خریداری می‌کنند و به عنوان مسکن اجاره‌ای عرضه می‌کنند. مطالعات متعدد نشان می‌دهد خالص اجاره‌بهایی که مالکان دریافت می‌کنند نسبت به ارزش دارایی آنها رقم قابل توجهی نیست یعنی بازده خالص اجاره‌داری در ایران بازده پایینی است و بالا نیست. به خصوص اگر هزینه‌های متفرقه و مبادله‌ای را به آن اضافه کنیم بازده خالص اجارهبها باز هم پایین‌تر می‌آید. اما آنچه اجاره دادن واحد مسکونی را برای مالک تا حدی اقتصادی می‌کند اضافه‌ارزشی است که خود ملک در حین اجاره‌داری پیدا می‌کند. در واقع سودی که مالکان قبل از افزایش قیمت واقعی ملک‌شان به دست می‌آورند نه خود اجارهبها. پس از لحاظ اقتصادی خالص اجاره‌بهای دریافتی چندان کسب‌وکار بالایی نیست به خصوص با توجه به هزینه‌های متفرقه‌ای که این کار دارد.
طبق اطلاعات سرشماری نفوس و مسکن در سال 1390 سهم اجارهنشینی در چند سال اخیر رو به افزایش بوده است. علت را باید در چه چیزی جست‌وجو کرد؟
اجارهنشینی در دهک‌های پایین درآمدی بالاست. با افزایش درآمد و رسیدن به سطح متوسط نرخ اجارهنشینی کاهش پیدا می‌کند و مجدداً با رفتن به سمت اقشار پردرآمد یعنی دهک‌های نهم و دهم نرخ اجارهنشینی افزایش پیدا می‌کند. علاوه بر این همراه با سیاست‌های تعدیل اقتصادی و حذف یارانه‌ها روندها به گونه‌ای بوده است که نرخ کلی اجارهنشینی در کشور افزایش پیدا کرده است یعنی خالص متوسط دارایی واقعی خانوارها در اقشار متوسط رو به نزول بوده است. طوری که اگر در سطح منطقه‌ای یا شهری نگاه کنیم، می‌بینیم بخشی از جمعیت پایتخت‌نشین طی چند سال گذشته به تدریج از مناطق بالایی شهر به سمت مناطق پایین‌تر مهاجرت کرده‌اند یعنی ملک خود را فروخته و ملکی با ارزش کمتر و کیفیت کمتر خریداری کرده‌اند و مابه‌التفاوت آن خرج معاش خانوار شده است. به عبارت دیگر افزایش اجارهنشینی همراه با کاهش کیفیت محل سکونت اقشار متوسط رو به پایین در کشور قابل مشاهده است.
با وجود مشاهده چنین روندی برنامه‌های دولت در بخش مسکن بیشتر روی مسکن ملکی تمرکز داشته است.
در زمینه اجاره هیچ سیاست مشخص و خاصی در چند سال اخیر پیاده نشده است و توجه و تمرکز دولت به سمت مسکن ملکی که همان طرح مسکن مهر بوده است برود. این در حالی بود که اجرای طرح هدفمندی یارانه‌ها باعث شد بخش دیگری از متقاضیان مسکن به سمت بازار اجاره شیفت شوند. چرا که افزایش قیمت حامل‌های انرژی که دیر یا زود یک جریان تورمی با خودش آورد باعث شد که توان اقتصادی خانوارها برای ورود به بازار ملکی کاهش پیدا کند. کاهش توان اقتصادی برای ورود به بازار ملکی به این دلیل بود که بخشی از تقاضایی که سالانه وارد بازار ملک می‌شد از بازار ملکی به سمت بازار اجاره‌ای شیفت پیدا کند. طبق آخرین برآوردهای ما در چهار سال اخیر به صورت محسوس با افزایش تقاضا در بازار اجاره رو‌به‌رو بودیم.
جدا از خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده؟
برآوردها نشان می‌داد تا چند سال گذشته حدود 60 تا 65 درصد از خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده به عنوان منبع ورودی تقاضا به بازار مسکن به سمت بازار ملکی و 40 تا 35 درصد آنها به سمت بازار اجاره می‌رفتند اما به دنبال اجرای سیاست هدفمندی یارانه‌ها و کاهش توان اقتصادی خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده نسبت به گذشته سهم خانوارهایی که به سمت بازار ملکی می‌روند حداقل10 تا 15 درصد کاهش پیدا کرد. جدا از افزایش تقاضا در بازار اجاره به دلیل کاهش توان اقتصادی خانوارها در شرایط تورمی عرضه نمی‌تواند واکنش خوبی نشان دهد. عرضه واحد مسکونی در شرایط عادی حداقل یک تا دو سال طول می‌کشد که به طور طبیعی در شرایط تورمی فعلی این بازه زمانی طولانی‌تر خواهد شد. بنابراین از سه سال گذشته قابل پیش‌بینی بود که در زمان فعلی با افزایش چندبرابری اجارهبها
رو به رو باشیم. تا زمانی هم که وضعیت درآمدی مردم رو به بهبود نرود یا حداقل چشم‌انداز مناسبی وجود نداشته باشد به نظر نمی‌رسد که از سطح فشار تقاضا در بازار اجاره کاسته شود مگر اینکه وضعیت به تدریج خوب شود.
یعنی روند کنونی بازار اجاره از چند سال گذشته قابل پیش‌بینی بود.
افزایش اجارهبها، نتیجه گریزناپذیر وضعیتی بود که به دلایل مختلف اقتصادی، در جامعه اتفاق افتاده بود و سیاستگذاری بخش مسکن هیچ راه‌حلی نمی‌توانست برای کنترل اجاره داشته باشد. هر چند می‌توانست برای قابل تحمل کردن هزینه اجاره طرح‌هایی پیاده کند که انجام نداد.
البته فکر می‌کنم این طرح‌هایی که می‌گویید بیشتر بلند‌مدت باشد و قابلیت اجرایی در زمان کوتاه تا آغاز نقل‌وانتقال‌ها نداشته باشد؟
سه سال است هر سال تابستان همین بحث را مطرح می‌کنند که در کوتاه‌مدت چه‌کار کنیم. فکر می‌کنم اگر سال 1389 به وضعیت کنونی فکر می‌کردند الان می‌توانستیم برای بازار اجاره کاری کنیم.
چه طرحی را پیشنهاد می‌کنید؟
به نظر می‌رسد اجرای طرح مسکن اجتماعی که در شرق آسیا پیاده شد و طرح ساخت مسکن‌های استیجاری ارزان‌قیمت دو طرحی باشد که اگر برای اجرای آن برنامه‌ریزی کنیم، می‌توانیم از فشار اجارهبها به بخش تقاضا کم کنیم. البته این دو طرحی هستند که چندین ماه و شاید هم سال وقت نیاز دارند.
برای اجرای طرح مسکن اجتماعی در ایران در سال‌های 1375-1374 از سوی کارشناسان بحث‌هایی مطرح شد اما کسی به آن توجهی نکرد. در دولت‌های گذشته تعداد محدودی خانه تحت عنوان مسکن استیجاری اجرا کردند که کفایت نمی‌کرد. در دولت دهم نیز مسکن اجتماعی به مسکن ملکی مهر تبدیل شد. در برنامه ابتدایی اجرای طرح مسکن مهر قرار بود بخشی از واحدهای مسکونی مهر با تضمین اینکه تا پنج سال استیجاری باشد ساخته شود اما این شرایط حذف شد و مسکن اجتماعی فقط به یک شکل پیاده شد. بنابراین بحث مسکن اجتماعی که خاص اقشار فقیر یا خانوارهای جوان است تقریباً می‌توانم بگویم در ایران پیاده نشد. در حالی که دولت می‌توانست در راستای اجاره‌داری در مناطق خاص و متوسط رو به پایین در قالب وام و اعتبارات، امکانات سرمایه‌گذاری برای اجاره‌داری فراهم کند اما نه وزارت مسکن و نه شهرداری‌ها توجه خاصی به این مقوله نداشتند.
یعنی شما معتقدید دولت باید برای کنترل اجارهبها به بازار اجاره ورود پیدا کند؟
باید منابعی را برای این کار تخصیص دهد. یا به صورت منابع فیزیکی در قالب زمین یا به صورت منابع مالی و اعتباری. علاوه بر دولت برخی نهادهای اجتماعی هم می‌توانند در این کار وارد شوند. به عنوان مثال کمیته امداد امام جمعیت زیادی را تحت پوشش قرار داده است و شناسایی گروه‌های آسیب‌پذیر را هم خیلی خوب انجام داده است و الحق هم که سرویس‌های خوبی می‌دهد. مانعی ندارد که طرح استیجاری دولت با استفاده از بازوی کمیته امداد یا بهزیستی انجام شود. بهزیستی یا کمیته امداد بهتر بود به جای آنکه مسکن ملکی به متقاضی خود واگذار کند که بعد از مدتی آن متقاضی ملک را بفروشد و دوباره در صف متقاضیان قرار بگیرد طرح مسکن استیجاری را اجرایی کند. تا هم از گردش منابع استفاده بیشتری کند و هم سرویس بیشتر با یک منابع محدود به بخش خاصی دهد. یا از طریق شهرداری‌ها در بافت‌های فرسوده ورود پیدا کند. البته برخی راهکارهای کوتاه‌مدت هم برای بازار اجاره وجود دارد.
طرح تعزیراتی؟
نه، اصلاً، به یارانه مستقیم اجاره به عنوان یک راهکار مقطعی و کوتاه‌مدت اشاره می‌کنم. همانند برخی کشورهای توسعه‌یافته می‌توان از طریق مکانیسمی خاص اقشار مستاجر را شناسایی کرد؛ و سپس یارانه اجاره به بخشی از اقشار تحت پوشش داد. البته این طرح در بلند‌مدت مفید نخواهد بود ولی برای قابل تحمل کردن فشار بد نیست. راهکار کوتاه‌مدت دیگر هم که فکر می‌کنم مدتی است راه‌اندازی شده است سامانه اطلاعاتی وزارت راه و شهرسازی است که از طریق آن همه می‌توانستند قیمت املاک معامله‌شده را در مناطق مختلف مشاهده کنند. این اقدام به شفاف‌سازی قیمت‌ها و شفاف‌سازی فضای معاملاتی کمک می‌کند. البته اثر آنچنانی نخواهد داشت ولی به هرحال این‌طور اقدامات هم در حد خودش می‌تواند مفید باشد. متاسفانه تاکید تمام سیاستگذاری‌ها از دهه 70 به این طرف بر مسکن ملکی بوده است و توجه خاصی به مسکن استیجاری نشده است و خراب شدن وضعیت اقتصادی باعث شده این مشکل به صورت معضلی باشد که از افزایش قیمت مسکن اساسی‌تر است.
اجارهنشینی در دهک‌های پایین درآمدی بالاست. با افزایش درآمد و رسیدن به سطح متوسط نرخ اجارهنشینی کاهش پیدا می‌کند و مجدداً با رفتن به سمت اقشار پردرآمد یعنی دهک‌های نهم و دهم نرخ‌اجاره‌نشینی افزایش پیدا می‌کند.
فرضیه‌ای وجود دارد که همواره افزایش قیمت مسکن با رشد نرخ اجارهبها هم‌راستاست.
بر اساس پیش‌بینی‌های انجام شده روند افزایش قیمت مسکن در سال جاری جهشی مانند سال‌های 1386- 1385 را پیدا نمی‌کند و فقط همپای تورم پیش می‌رود. در مورد وضعیت بازار اجاره در سال جاری چگونه است؟ آیا نرخ اجارهبها همین وضعیت را خواهد داشت؟
ببینید زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، اجارهبها هم دیر یا زود باید افزایش پیدا کند تا نرخ اجاره حداقل بازدهی را نسبت به ارزش دارایی به دست آورد. اگر افزایش پیدا نکند یکدفعه از عرضه واحد اجاره‌ای کاسته خواهد شد. چنین نسبتی وجود دارد اما همواره این‌طور نیست. یعنی در برخی بازه‌های زمانی ممکن است قیمت افزایش پیدا نکند ولی اجارهبها همین‌طور افزایش پیدا کند. کمااینکه در سال‌های 1388 و 1389 این اتفاق افتاد. در سال 1388 قیمت مسکن افزایش خاصی پیدا نکرد ولی اجارهبها افزایش پیدا کرد، سال 1389 اجارهبها بیش از قیمت مسکن افزایش پیدا کرد، سال1390هم اگر اشتباه نکنم همین روند بود که بخش زیادی از آن ناشی از فشار تقاضا به این بخش بود. بنابراین الزاماً این رابطه خطی نیست. بعضی وقت‌ها می‌تواند پارامترهای دیگری این رابطه را تغییر دهد.
آیا حالت سومی هم برای این رابطه قابل فرض است؟ یعنی زمانی پیش می‌آید که قیمت مسکن بالا رود اما اجارهبها ثابت بماند؟
بله، این هم ممکن است و اتفاقاً در دهه60 رخ داده است. ولی عموماً اصل بر این است که در این رابطه تعادلی بین اجاره و قیمت وجود دارد. در سال جاری هم که فکر می‌کنم با توجه به وضعیت اقتصادی، اجارهبها مشابه سال قبل و چه‌بسا بیشتر افزایش پیدا کند چون ارزش ملک بالا رفته است. به گمانم اگر ما فرض کنیم که امسال تورم دیگر شدت پارسال را نخواهد داشت که فرض درستی نیست، اجارهبها بیش از قیمت مسکن رشد خواهد کرد.
یعنی این افزایش بیش از نرخ تورم خواهد بود؟
به گمانم بیش از این خواهد بود.
یعنی یک چیزی در حدود 40 درصد، چون پاییز سال گذشته بنا بر اطلاعات مرکز آمار به حدود 5/33 درصد رسید.
به نظر می‌آید بیش از نرخ تورم افزایش پیدا خواهد کرد، البته پیش‌بینی صریحی نمی‌شود اما یک فرضیه وجود دارد. اگر فشار اجاره‌بهای یک واحد مسکونی افزایش پیدا کند، فشار هزینه باعث می‌شود تراکم خانوار در آن واحد مسکونی بالا رود. د یعنی یک نوعی بدمسکنی در میان گروه‌های فقیر به وجود می‌آید به خصوص در مناطق جنوبی و حاشیه شهر. مثلاً جایی مانند قیام‌دشت یا ورامین ممکن است به تدریج اگر آن فشار زیاد شود این اتفاق محتمل شود که شاخص‌های مسکن خانوار از لحاظ کیفی افت کند.
می‌توانیم بگوییم امسال اجارهبها نسبت به سه، چهار سال گذشته دچار جهش می‌شود؟
نه، روندی مشابه سه، چهار سال گذشته اتفاق خواهد افتاد.
ولی فشار هزینه‌ای که به خانوار وارد می‌کند بیشتر خواهد شد.
شدت فشار آن بیشتر خواهد شد. چون درآمد کمتری نسبت به خانوار مالک دارد و فشار بیشتری تحمل می‌کند. به نظر می‌رسد باید هشدار اساسی به سیاستگذارها هم در عرصه اقتصادی و هم در عرصه اجتماعی برای اتفاقات ناشی از روند بازار اجارهبها داد. چون اگر نتوان برای آن آرام‌بخشی تهیه کرد معضلات اجتماعی به وجود خواهد آورد.
وضعیت واحدهای اجاره‌ای لوکس چطور خواهد بود؟
در واقع واحدهای اجاره‌ای لوکس دغدغه خود من نیست، چون از نظر من مهم نیست. ولی آنجا قاعدتاً با نسبتی هم‌راستا با قیمت ملک افزایش پیدا کند.
وضعیت اجاره واحدهای اداری و تجاری با توجه به اینکه وضعیت کسب‌وکار و رشد اقتصادی چندان مناسب نیست، چطور خواهد شد؟
اگر دقت کنید از یک سو درصد افزایش قیمت واحدهای اداری و بعضاً تجاری به طور متوسط کمتر از افزایش قیمت مسکونی است، از سوی دیگر ساخت‌وسازهای اداری-تجاری با حجم بالایی در حال انجام است. در خوش‌بینانه‌ترین حالت شهر به این تعداد فضای تجاری و اداری نیاز ندارد. فکر می‌کنم این دو عامل باعث می‌شود ساختمان‌های غیرمسکونی نسبت به واحدهای مسکونی درصد کمتری افزایش اجاره داشته باشند.
اعمال یکسری از سیاست‌های کنترل بازار اجارهبها باعث نمی‌شود بخشی از واحدهای اجاری از بازار خارج شوند؟
سیاست کنترل فقط در حد شعار بوده و چون کار ممکنی نیست به نظرم اثر مثبت یا منفی ندارد.
سیاست‌های کنترلی هم که همان پیشنهاد شما برای مداخله دولت در بازار اجاره است.
مداخله دولت نه اینکه تعیین قیمت برای مالک. دولت باید به عنوان مکمل بازار وارد شود. مالک خودبه‌خود تمایلی به عرضه مسکن اجاره‌ای در میدان شوش ندارد که منطقه پایین شهر تهران است بنابراین دولت باید کاری کند که صرفه اقتصادی داشته باشد. یکی از راه‌های اقتصادی کردن آن این است که به عنوان مثال به فرد سازنده زمین دهد و پولش را قسطی بگیرد. با شرط اینکه سازوکار قانونی‌اش را مشخص کند که مثلاً 10 سال اجاره باشد. راه دیگر این است که از طریق نهادهای رفاه اجتماعی واحدهای اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد بسازد. اما اگر قیمت‌گذاری شود و به صورت دستوری بگویند اجاره را از سقف تعیین‌شده نمی‌توانند افزایش دهند، احتمال دارد که بخشی از عرضه‌کننده‌ها منصرف شوند.
دیدگاه تان را بنویسید