تاریخ انتشار:
اجاره‌بها چقدر بالا رفت، تورم چقدر؟
مسابقه دستمزد و تورم با اجاره
سال نو برای بچه‌ها به معنای لباس نو است، برای نوجوانان و جوانان فرصتی برای فراغت است، برای میانسالان صله ارحام است اما برای مستاجران دغدغه جابه‌جایی است.
سال نو برای بچه‌ها به معنای لباس نو است، برای نوجوانان و جوانان فرصتی برای فراغت است، برای میانسالان صله ارحام است اما برای مستاجران دغدغه جابه‌جایی است. دغدغه‌ای که شاید طعم و مزه نوروز را با خود ببلعد. امسال شوری در تحریم خرید آجیل و تنقلات عید در گرانی راه افتاد، موجی که به تحریم پسته مشهور شد. برای مستاجران دیرزمانی است شیرینی و آجیل عید تحریم است؛ تحریمی که در خوردن خلاصه می‌شد. دغدغه تمدید یا جابه‌جایی مانع از شیرین شدن کام اجاره‌نشین‌ها می‌شود. برای آنان روز نو و آهنگ بهار در نوای اجاره‌بها ترجمه می‌شود؟ ریتم زندگی آنان با آهنگ اجاره‌بها پیش می‌رود؟ سرعت اجاره‌بها تعیین‌کننده سرعت کار و لحظات آنان است. پس بیراه نیست که در ابتدای هر سال سوال این باشد که اجاره‌بها چه می‌شود؟
گذشته پیش روی آینده
در ادبیات آینده‌نگری برای ترسیم چشم‌انداز پرشی به فردا دارند و با دیده‌بانی امروز به ترسیم وضعیت فردا می‌پردازند. اما برای بررسی ریتم بازار اجاره و پیش‌بینی سمفونی آن در سال 1392 باید به گذشته بازگشت. نگاهی به روند رشد اجاره‌بها در مقایسه با نرخ تورم در سال‌های 1387 تا 1391 نشان می‌دهد: نرخ اجاره در این بازه زمانی اگرچه در برخی سال‌ها همپای نرخ تورم پیش رفته اما در برخی سال‌ها از تورم هم سبقت گرفته است. بنا بر گزارش‌های بانک مرکزی نرخ تورم در سال 1387، معادل 4/25 درصد بوده است. متوسط نرخ اجاره‌بها نیز بر اساس گزارش مرکز آمار برای هر متر مربع واحد مسکونی با لحاظ سه درصد ودیعه در نیمه ابتدایی سال 7361 تومان گزارش شده که نسبت به مدت مشابه
خود در سال 1386 بیش از 20 درصد رشد داشته است. بنابراین نیمه اول سال 1387 با فاصله‌گیری تورم از اجاره‌بها آغاز شده و بر اساس آمار مرکز آمار در نیمه دوم سال این فاصله‌گیری افزایش یافته است. در نیمه دوم سال شاخص
اجاره‌بها به 6902 تومان در هر متر مربع رسید که 2/6 درصد کاهش را نسبت به نیمه اول سال 1387 نشان می‌دهد. متوسط نرخ اجاره همزمان با شروع کار دولت دهم در سال 1388، به 7794 تومان و 7976 تومان در نیمه اول و دوم سال در هر متر مربع رسید. نسبت شاخص نسبت به مدت مشابه آن در نیمه اول سال گذشته 9/12 درصد رشد کرد و در نیمه دوم در مقایسه با نیمه اول 3/2 درصد رشد دیگر داشت. در مجموع سال 1388 بر اساس گزارش مرکز آمار با رشد 6/15درصدی برای اجاره‌بها به کار خود خاتمه داد. این روند در حالی بود که نرخ تورم اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی در محدوده 8/10 درصد سیر می‌کرد. در سال 1389 نیز متوسط نرخ اجاره‌بها در هر متر مربع واحد مسکونی به علاوه سه درصد ودیعه به رقم 9600 تومان در نیمه دوم سال رسید. برآیند سال 1389 حکایت از رشد 28درصدی متوسط اجاره‌بها دارد. حال آنکه تورم اعلام‌شده در این سال در حدود 4/12 درصد اعلام شد. نرخ اجاره‌بها در سال 1390 با نرخ رسمی تورم هماهنگ بود. در این سال بنا بر گزارش مرکز آمار، متوسط نرخ اجاره برای هر متر مربع واحد مسکونی 11 هزار تومان تعیین شد (البته این نرخ برای آپارتمان‌های لوکس شمال شهر تهران به رقمی بیش
از 42 هزار تومان رسید). در نیمه دوم سال نیز این رقم نزدیک به 13 هزار تومان اعلام شد. برآیند رشد این دو رقم عدد 6/20 درصد است. با توجه به نرخ تورم اعلام‌شده 5/21درصد از سوی بانک مرکزی می‌توان گفت رشد هزینه اجاره‌بها با تورم هماهنگ بوده است. در سال گذشته نیز هزینه اجاره برای پایتخت‌نشینان در نیمه اول سال به طور متوسط به متری 14 هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه آن در سال 1390 حدود 31 درصد افزایش را تجربه کرد. سال گذشته اجاره‌بها در فصل پاییز نیز رکوردی تازه از خود بر جای گذاشت طوری که بر اساس گزارش مرکز آمار ایران متوسط اجاره‌بهای هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود 15هزار تومان رسید که نسبت به تابستان همان سال 9/5 درصد رشد داشته است. برآیند رشد نرخ اجاره در 9ماهه سال 1391 در حدود 5/28 درصد است که فاصله چندانی با نرخ تورم عمومی در همین بازه زمانی ندارد. بنا بر آخرین آمار اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی نرخ تورم عمومی در 9ماهه سال 1391 معادل 1/29 درصد بوده است.
اجاره و توان خانوار
در تحلیل بازار اجاره در کنار روند رشد شاخص به صورت مجرد دو شاخص مکمل وجود دارد که می‌تواند بیان‌کننده تاثیر هزینه آن بر توان درآمدی خانوارها باشد. شاخص حداقل دستمزد و سهم مسکن در هزینه‌های خانوار دو شاخص معیار به حساب می‌آیند. بررسی‌های آماری حکایت از آن دارد در پنج سال گذشته روند افزایش حداقل دستمزد کارگران
سرعت کمتری از نرخ تورم عمومی و متعاقباً نرخ اجاره دارد.
روند تعیین پرداخت حداقل دستمزد نشان می‌دهد با وجود افزایشی بودن روند نرخ اجاره در سال 1387 تا 1391، حداقل دستمزد تعیین‌شده برای کارگران در مقایسه با حرکت اجاره‌بها روندی کاهشی داشته است.
براین اساس با وجود آنکه نرخ رسمی تورم در سال1391 حدود 5/30درصد و برآیند رشد نرخ اجاره در تهران در 9ماهه اول سال حدود 5/28درصد بوده است؛ حداقل دستمزد کارگران تنها حدود 18درصد افزایش یافته است که فشار بیشتری را بر اقشار آسیب‌پذیر و اجاره‌نشین وارد خواهد کرد و در نهایت منجر به افزایش سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارها می‌شود. اطلاعات آماری منتشر‌شده از متوسط هزینه و درآمدهای خانوارهای شهری در چند سال گذشته نیز نشان می‌دهد هزینه‌های مسکن در چند سال اخیر سهم بیشتری از درآمد خانوار را می‌بلعد.
طبق گزارش منتشر‌شده توسط مرکز آمار ایران متوسط هزینه‌های یک خانوار شهری در سال 1388 معادل3/5 درصد نسبت به سال 1387رشد داشته که از مجموع این هزینه3/77 درصد آن هزینه‌های غیرخوراکی با رقمی معادل 76 میلیون و 682 هزار ریال است. از هزینه‌های خوراکی در آن سال هزینه مسکن معادل 40 درصد از کل هزینه‌های غیرخوراکی را در‌بر می‌گرفت. در سال 1388 درآمد خانوارهای شهری معادل 1/6 درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش داشت. اما در سال 1389، متوسط هزینه‌های خانوارهای شهری معادل 6/14 درصد در مقایسه با سال 1388 رشد داشت که سهم هزینه مسکن در مجموع هزینه‌های غیرخوراکی خانوار در این سال به 3/42 درصد رسید. این در حالی بود که در این سال درآمد خانوار شهری فقط با 4/13 درصد رشد مواجه بود.
بر اساس گزارش‌های مرکز آمار هزینه مسکن در میان هزینه‌های غیرخوراکی خانوارهای شهری بیش از 19 درصد نسبت به سال 1389 رشد کرد. در این سال درآمد کل خانوارهای شهری در حدود 5/22 درصد نسبت به سال 1389 افزایش پیدا کرد. طبق گزارش مرکز آمار، متوسط تغییرات هزینه و درآمدهای خانوارهای شهری در استان تهران در سال 1388 تا 1390 مطابق نمودار بالای ستون بعدی است.
بنا بر اطلاعات مرکز آمار اگرچه نسبت رشد متوسط درآمد خانوار تهرانی در سال 1389 نسبت به سال 1388(55/16 درصد) بر رشد هزینه‌ها در این سال پیشی گرفته اما در سال 1390 این نسبت عکس شده است طوری که در برابر افزایش 52/29درصدی هزینه‌ها در سال1390 نسبت به سال1389، درآمد خانوارهای تهرانی تنها 25 درصد رشد کرده است. به بیانی دیگر این مرکز در آخرین گزارش آماری خود متوسط هزینه‌های سالانه یک خانوار شهری در سال 1389 برای دهک اول تا دهم را ارقامی بین دو میلیون و 500 هزارتومان تا 32 میلیون تومان اعلام کرده است.
بنا بر اطلاعات آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال 1390، از مجموع 21 میلیون خانوار شهری بیش از 26 درصد آنها اجاره‌نشین، 64 درصد در خانه‌های ملکی، هفت درصد در خانه‌های رایگان و 5/1 درصد باقی‌مانده آنها در خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند. در میان 26 درصد خانوارهای اجاره‌نشین بخشی از آنها که در کلانشهرهایی همچون تهران زندگی می‌کنند با مشکلات بیشتری در تامین هزینه‌های مسکن خود مواجه هستند. به ویژه آنکه در چهار سال اخیر همزمان با افزایش نرخ تورم، متوسط رشد هزینه‌های یک خانوار شهری بر رشد درآمد آن پیشی گرفته است.
آمار منتشر‌شده از روند اجاره‌بها طی چهار سال گذشته بیانگر این موضوع است که شرایط اقتصادی و روند صعودی نرخ تورم از یک سو، و نرخ اجاره‌بها از سوی موجران همواره روندی رو به رشد داشته است و از سوی دیگر به دلیل آنکه بخش زیادی از مستاجران را طبقات متوسط رو به پایین جامعه تشکیل می‌دهند هزینه‌های مسکن سهم زیادی (البته رو به افزایشی) از درآمدهای خانوارهای شهری را به خود جذب می‌کند. این در حالی است که درصد افزایش‌یافته حداقل دستمزدها در سال‌های گذشته توان تامین آسان اجاره‌بها را برای خانوارها ندارد.
گذشته پیش روی آینده
در ادبیات آینده‌نگری برای ترسیم چشم‌انداز پرشی به فردا دارند و با دیده‌بانی امروز به ترسیم وضعیت فردا می‌پردازند. اما برای بررسی ریتم بازار اجاره و پیش‌بینی سمفونی آن در سال 1392 باید به گذشته بازگشت. نگاهی به روند رشد اجاره‌بها در مقایسه با نرخ تورم در سال‌های 1387 تا 1391 نشان می‌دهد: نرخ اجاره در این بازه زمانی اگرچه در برخی سال‌ها همپای نرخ تورم پیش رفته اما در برخی سال‌ها از تورم هم سبقت گرفته است. بنا بر گزارش‌های بانک مرکزی نرخ تورم در سال 1387، معادل 4/25 درصد بوده است. متوسط نرخ اجاره‌بها نیز بر اساس گزارش مرکز آمار برای هر متر مربع واحد مسکونی با لحاظ سه درصد ودیعه در نیمه ابتدایی سال 7361 تومان گزارش شده که نسبت به مدت مشابه
خود در سال 1386 بیش از 20 درصد رشد داشته است. بنابراین نیمه اول سال 1387 با فاصله‌گیری تورم از اجاره‌بها آغاز شده و بر اساس آمار مرکز آمار در نیمه دوم سال این فاصله‌گیری افزایش یافته است. در نیمه دوم سال شاخص
اجاره‌بها به 6902 تومان در هر متر مربع رسید که 2/6 درصد کاهش را نسبت به نیمه اول سال 1387 نشان می‌دهد. متوسط نرخ اجاره همزمان با شروع کار دولت دهم در سال 1388، به 7794 تومان و 7976 تومان در نیمه اول و دوم سال در هر متر مربع رسید. نسبت شاخص نسبت به مدت مشابه آن در نیمه اول سال گذشته 9/12 درصد رشد کرد و در نیمه دوم در مقایسه با نیمه اول 3/2 درصد رشد دیگر داشت. در مجموع سال 1388 بر اساس گزارش مرکز آمار با رشد 6/15درصدی برای اجاره‌بها به کار خود خاتمه داد. این روند در حالی بود که نرخ تورم اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی در محدوده 8/10 درصد سیر می‌کرد. در سال 1389 نیز متوسط نرخ اجاره‌بها در هر متر مربع واحد مسکونی به علاوه سه درصد ودیعه به رقم 9600 تومان در نیمه دوم سال رسید. برآیند سال 1389 حکایت از رشد 28درصدی متوسط اجاره‌بها دارد. حال آنکه تورم اعلام‌شده در این سال در حدود 4/12 درصد اعلام شد. نرخ اجاره‌بها در سال 1390 با نرخ رسمی تورم هماهنگ بود. در این سال بنا بر گزارش مرکز آمار، متوسط نرخ اجاره برای هر متر مربع واحد مسکونی 11 هزار تومان تعیین شد (البته این نرخ برای آپارتمان‌های لوکس شمال شهر تهران به رقمی بیش
از 42 هزار تومان رسید). در نیمه دوم سال نیز این رقم نزدیک به 13 هزار تومان اعلام شد. برآیند رشد این دو رقم عدد 6/20 درصد است. با توجه به نرخ تورم اعلام‌شده 5/21درصد از سوی بانک مرکزی می‌توان گفت رشد هزینه اجاره‌بها با تورم هماهنگ بوده است. در سال گذشته نیز هزینه اجاره برای پایتخت‌نشینان در نیمه اول سال به طور متوسط به متری 14 هزار تومان رسید که نسبت به مدت مشابه آن در سال 1390 حدود 31 درصد افزایش را تجربه کرد. سال گذشته اجاره‌بها در فصل پاییز نیز رکوردی تازه از خود بر جای گذاشت طوری که بر اساس گزارش مرکز آمار ایران متوسط اجاره‌بهای هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود 15هزار تومان رسید که نسبت به تابستان همان سال 9/5 درصد رشد داشته است. برآیند رشد نرخ اجاره در 9ماهه سال 1391 در حدود 5/28 درصد است که فاصله چندانی با نرخ تورم عمومی در همین بازه زمانی ندارد. بنا بر آخرین آمار اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی نرخ تورم عمومی در 9ماهه سال 1391 معادل 1/29 درصد بوده است.اجاره و توان خانوار
در تحلیل بازار اجاره در کنار روند رشد شاخص به صورت مجرد دو شاخص مکمل وجود دارد که می‌تواند بیان‌کننده تاثیر هزینه آن بر توان درآمدی خانوارها باشد. شاخص حداقل دستمزد و سهم مسکن در هزینه‌های خانوار دو شاخص معیار به حساب می‌آیند. بررسی‌های آماری حکایت از آن دارد در پنج سال گذشته روند افزایش حداقل دستمزد کارگران
سرعت کمتری از نرخ تورم عمومی و متعاقباً نرخ اجاره دارد.روند تعیین پرداخت حداقل دستمزد نشان می‌دهد با وجود افزایشی بودن روند نرخ اجاره در سال 1387 تا 1391، حداقل دستمزد تعیین‌شده برای کارگران در مقایسه با حرکت اجاره‌بها روندی کاهشی داشته است.
براین اساس با وجود آنکه نرخ رسمی تورم در سال1391 حدود 5/30درصد و برآیند رشد نرخ اجاره در تهران در 9ماهه اول سال حدود 5/28درصد بوده است؛ حداقل دستمزد کارگران تنها حدود 18درصد افزایش یافته است که فشار بیشتری را بر اقشار آسیب‌پذیر و اجاره‌نشین وارد خواهد کرد و در نهایت منجر به افزایش سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوارها می‌شود. اطلاعات آماری منتشر‌شده از متوسط هزینه و درآمدهای خانوارهای شهری در چند سال گذشته نیز نشان می‌دهد هزینه‌های مسکن در چند سال اخیر سهم بیشتری از درآمد خانوار را می‌بلعد.
طبق گزارش منتشر‌شده توسط مرکز آمار ایران متوسط هزینه‌های یک خانوار شهری در سال 1388 معادل3/5 درصد نسبت به سال 1387رشد داشته که از مجموع این هزینه3/77 درصد آن هزینه‌های غیرخوراکی با رقمی معادل 76 میلیون و 682 هزار ریال است. از هزینه‌های خوراکی در آن سال هزینه مسکن معادل 40 درصد از کل هزینه‌های غیرخوراکی را در‌بر می‌گرفت. در سال 1388 درآمد خانوارهای شهری معادل 1/6 درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش داشت. اما در سال 1389، متوسط هزینه‌های خانوارهای شهری معادل 6/14 درصد در مقایسه با سال 1388 رشد داشت که سهم هزینه مسکن در مجموع هزینه‌های غیرخوراکی خانوار در این سال به 3/42 درصد رسید. این در حالی بود که در این سال درآمد خانوار شهری فقط با 4/13 درصد رشد مواجه بود.
بر اساس گزارش‌های مرکز آمار هزینه مسکن در میان هزینه‌های غیرخوراکی خانوارهای شهری بیش از 19 درصد نسبت به سال 1389 رشد کرد. در این سال درآمد کل خانوارهای شهری در حدود 5/22 درصد نسبت به سال 1389 افزایش پیدا کرد. طبق گزارش مرکز آمار، متوسط تغییرات هزینه و درآمدهای خانوارهای شهری در استان تهران در سال 1388 تا 1390 مطابق نمودار بالای ستون بعدی است.
بنا بر اطلاعات مرکز آمار اگرچه نسبت رشد متوسط درآمد خانوار تهرانی در سال 1389 نسبت به سال 1388(55/16 درصد) بر رشد هزینه‌ها در این سال پیشی گرفته اما در سال 1390 این نسبت عکس شده است طوری که در برابر افزایش 52/29درصدی هزینه‌ها در سال1390 نسبت به سال1389، درآمد خانوارهای تهرانی تنها 25 درصد رشد کرده است. به بیانی دیگر این مرکز در آخرین گزارش آماری خود متوسط هزینه‌های سالانه یک خانوار شهری در سال 1389 برای دهک اول تا دهم را ارقامی بین دو میلیون و 500 هزارتومان تا 32 میلیون تومان اعلام کرده است.
بنا بر اطلاعات آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال 1390، از مجموع 21 میلیون خانوار شهری بیش از 26 درصد آنها اجاره‌نشین، 64 درصد در خانه‌های ملکی، هفت درصد در خانه‌های رایگان و 5/1 درصد باقی‌مانده آنها در خانه‌های سازمانی زندگی می‌کنند. در میان 26 درصد خانوارهای اجاره‌نشین بخشی از آنها که در کلانشهرهایی همچون تهران زندگی می‌کنند با مشکلات بیشتری در تامین هزینه‌های مسکن خود مواجه هستند. به ویژه آنکه در چهار سال اخیر همزمان با افزایش نرخ تورم، متوسط رشد هزینه‌های یک خانوار شهری بر رشد درآمد آن پیشی گرفته است.
آمار منتشر‌شده از روند اجاره‌بها طی چهار سال گذشته بیانگر این موضوع است که شرایط اقتصادی و روند صعودی نرخ تورم از یک سو، و نرخ اجاره‌بها از سوی موجران همواره روندی رو به رشد داشته است و از سوی دیگر به دلیل آنکه بخش زیادی از مستاجران را طبقات متوسط رو به پایین جامعه تشکیل می‌دهند هزینه‌های مسکن سهم زیادی (البته رو به افزایشی) از درآمدهای خانوارهای شهری را به خود جذب می‌کند. این در حالی است که درصد افزایش‌یافته حداقل دستمزدها در سال‌های گذشته توان تامین آسان اجاره‌بها را برای خانوارها ندارد.
دیدگاه تان را بنویسید