حرکت اجاره زیر پوست تورم

بازار اجاره با چالش در طرف عرضه و فزونی در سمت تقاضا روبه‌رو است. چنین چالشی موجب می‌شود اجرای طرح‌های کنترلی در قالب تعزیرات یا تعیین سقف قیمت به صورت دستوری با واکنش سمت عرضه و خروج بخشی از مالکان از بازار روبه‌رو شود. حالت دیگری که در این شرایط رخ می‌دهد غیر‏رسمی شدن فرآیند اجاره املاک است فرآیندی که می‌تواند پیامدهای متعدد دیگری نظیر قولنامه‌های صوری، دور زدن دستورهای اداری و... را به‌دنبال داشته باشد.
بنابراین طرح آزموده‌ای چون اجرای تعزیرات نمی‌تواند مهاری بر روند و حرکت اجاره بها باشد. در حالت خوش‌بینانه اجرای طرح تعزیراتی در بازار اجاره منجر به خروج بخشی از خانه‌های عرضه شده در بازار اجاره می‌شود زیرا مالکان رغبتی به عرضه واحد خود با نرخ تعیین شده ندارند. نکته دیگری که می‌تواند سیاست‌های تعزیراتی را ناکارآمد کند بازدهی پایین اجاره در مقایسه با دیگر بازارهای موجود است.
در حالی که بازارهای سرمایه، پول و ... در کوتاه‌مدت نرخ‌های سود بالاتری نسبت به این بخش دارند توقع برای کنترل اجاره‌بها از طریق سیاست تعزیراتی خام و غیر قابل اجراست.
روند رو به رشد تورم نیز مانعی جدی به حساب می‌آید زیرا از نگاه مالکان، میزان اجاره‌بها با توجه به روند تورم امکان پوشش هزینه‌ها را ندارد. بنابراین مالکان سعی می‌کنند تا با افزایش نرخ اجاره، بازدهی مورد انتظار خود را افزایش دهند.
افزایشی که به طور طبیعی انتظار می‌رود معادل نرخ تورم افزایش یابد. بر اساس پیش‌بینی‌ها روند تورمی در ادامه سال نیز روند صعودی خواهد داشت بنابراین باید ثبت نرخ‌هایی بالاتر از سطح 30 درصد کنونی را که به طور رسمی اعلام شده، انتظار داشت. طبیعتاً با توجه به این روند نرخ اجاره نیز حداقل در این دامنه رشد خواهد کرد.
این پیش‌بینی بر اساس رفتار گذشته مالکان در بازار اجاره انجام می‌شود بنابراین با توجه به گذشت دو ماه از آغاز سال و فرا رسیدن فصل جابه‌جایی در سال جاری هم نظیر چنین اتفاقی رخ خواهد داد.
در حال حاضر بسیاری از اقشار تورم موجود را با شدت بیشتری لمس می‌کنند. همراه با افزایش نرخ تورم عمومی، مالکان واحدهای اجاره‌ای نیز با توجه به اینکه چشم‌انداز مثبتی از شرایط اقتصادی تا پایان سال ندارند برای ایجاد اطمینان از بازگشت حداقلی سود سرمایه خود، سعی می‌کنند تا سهم رهن را پایین آورده و اجاره ماهانه را افزایش دهند. در دو ماه گذشته این روند تا جایی پیش رفت که در برخی از واحدهای اجاره‌ای مبلغ رهن از کل اجاره دریافتی سالانه کمتر شده است.
به همین دلیل سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای مستاجر افزایش پیدا کرده به گونه‌ای دهک‌های مختلف درآمدی ناچار شده‌اند حجم بیشتری از درآمد خود را به پرداخت اجاره اختصاص دهند‌.

شرایط دیگر برای مالکان
در کنار شرایط مورد اشاره ترسیم وضعیت را می‌توان به گونه‌ای دیگر نیز انجام داد. دسته‌ای از مالکان به دلیل عدم اطمینان از شرایط آینده اقتصادی ترجیح دادند تا سهم رهن دریافتی واحد اجاره‌ای خود را در ابتدای سال نسبت به اجاره ماهانه افزایش دهند تا در صورت ناتوانی مستاجر در پرداخت اجاره ماهانه طلب خود را از مبلغ رهن واحد برداشت کنند. علاوه بر این برخی دیگر از مالکان که در ردیف انبوه‌سازان قرار دارند تمایل به انباشت نقدینگی در نزد خود برای پیشبرد پروژه‌های خود را دارند.
به نظر می‌رسد آنچه روند رشد نرخ اجاره را تا حدی به مسیر طبیعی خود باز می‌گرداند اجرای برنامه‌های بلندمدت همچون اعمال سیاست‌های کنترل تورم در سطح کلان است. این در حالی است که سیاست‌های اجرا شده در بازار اجاره از سوی دولت همچون اجرای طرح تعزیراتی و تعیین کف و سقف اجاره بها عملاً در قالب برنامه‌های کوتاه‌مدت بوده است و با کاهش اعتماد میان مردم و برنامه‌های دولت نتیجه‌ای جز ایجاد التهاب و تورم مضاعف در بازار نداشته است. با این وجود باز هم شاهد آن هستیم که دولت به رغم موفق نبودن برنامه‌های کنترل بازار اجاره در سال‌های گذشته دوباره به همان رویکردها بسنده کرده است. به عنوان مثال در چند روز گذشته باز هم وزیر راه و شهرسازی افتتاح بخش دیگری از واحدهای مسکن مهر را در شهرهای جدید به عنوان راهکار مقابله با افزایش احتمالی نرخ اجاره عنوان کرده است. اگر چه افزایش عرضه واحدهای مسکونی می‌تواند از فشار تقاضا در بخش اجاره کم کند اما عمده تقاضای اجاره در درون کلان‌شهرهایی همچون تهران وجود دارد. این در حالی است که اغلب پروژه‌های مسکن مهر در حاشیه کلان‌شهرها قرار دارد که عملاً توان جذب متقاضی به سمت خود را ندارند. چرا که شهرهای جدید احداث شده در حاشیه کلان‌شهرها به دلیل فاصله از مادر شهر اصلی هنوز فاقد امکانات زیربنایی و روبنایی هستند و اساساً هویت شهری در این شهرها واژه‌ای بی‌معناست.
از آنجا که بازار مسکن تهران مرجع و راهنما برای تعیین و افزایش قیمت در بازار مسکن سایر شهرهای کشور است، توصیه می‌شود دولت از هرگونه اقدام کوتاه‌مدت برای مدیریت بازار اجاره دوری کند؛ وگرنه همچون سال‌های گذشته باید منتظر نتیجه معکوس عملکرد دولت در بازار اجاره بود.