کاهش هزینه مسکن
شرایط توسعه شهری
شهرهای بزرگ دنیا موتورهای خلق ثروت هستند. سهم شهرهایی مانند لندن و سان‌فرانسیسکو در تولید اقصادی بسیار بالاست.
شهرهای بزرگ دنیا موتورهای خلق ثروت هستند. سهم شهرهایی مانند لندن و سان‌فرانسیسکو در تولید اقصادی بسیار بالاست. این شهرها همانند اتاق احتراق هستند که در آن نظرات و سرمایه با یکدیگر ترکیب می‌شوند تا ثروت خلق کنند.
اما این شهرها به زمین بازی ثروتمندان -و فقط ثروتمندان- تبدیل شده‌اند. وضعیتی که هشداردهنده است. افزایش سرسام‌آور هزینه مسکن در این مناطق افراد طبقه پایین‌تر را فراری داده و آنها را به جاهایی می‌کشاند که مسکن ارزان‌تر اما فرصت‌ها محدودتر هستند. این فشار عواقبی جدی در بر‌دارد. پژوهشی تازه نشان می‌دهد که در 50 سال گذشته این تاثیر منفی باعث شد تولید آمریکا 5 /13 درصد از سطحی که در حالت عادی انتظار می‌رفت پایین‌تر باشد. آمریکایی‌های فقیری که در شهرهای ثروتمند زندگی می‌کنند در مقایسه با دیگر همتایان خود طول عمر بیشتری دارند بنابراین پیدا کردن روش‌هایی برای کاهش هزینه مسکن نه‌تنها به صرفه‌جویی در پول می‌انجامد بلکه طول عمر را افزایش می‌دهد.
اقتصاد به عرضه و تقاضا وابسته است. افزایش هزینه مسکن محصول عرضه کم و تقاضای زیاد است. قوانین سختگیرانه شدید در شهرهای گران ساخت خانه‌های جدید را به کابوس سازندگان تبدیل کرده است. به عنوان مثال آنها در لندن با هزاران بند قانونی مواجه هستند که بیان می‌کنند چه چیز در کجا ساخته شود. مثلاً یکی از قوانین بیان می‌کند که از فاصله 10مایلی کلیسای سنت‌پل هیچ بنایی نباید مانع دیده شدن گنبد کلیسا شود. به همین ترتیب یک ماده از قوانین زیست‌محیطی با عنوان NIMBY (در حیاط پشتی من نه) هزاران راه را برای کوچک‌سازی یا توقف پروژه‌های جدید باز کرده است. بیشترین محدودیت‌های سختگیرانه از جانب اقتصاد سیاسی است که زیربنای رشد شهری را تشکیل می‌دهد. مهاجران بالقوه به شهرهای ثروتمند از دسترسی به مشاغل سودآور بهره‌مند می‌شوند اما در مناطقی که ساخت و ساز کمی دارند نمی‌توانند از نظر سیاسی اظهارنظر کنند. در شهرهای بزرگ توازن میان هزینه‌ها و منافع به سمت قانون NIMBY پیش می‌رود. رشد شهرها به نفع همگان است. افزایش جمعیت بهره‌وری را در شهرهای نیازمند به مهارت بالا می‌برد بنابراین وقتی مهاجرت بیشتر شود باید درآمد تمامی کارگران بالا برود. اما
منافع حاصل از ساخت و ساز املاک بسیار اندک و توزیع آن محدود است در حالی که هزینه‌ها به شدت متمرکز شده‌اند. کسانی که در جوار یک پروژه بزرگ جدید زندگی می‌کنند باید سر و صدا و ناراحتی‌های زمان ساخت و ساز را تحمل کنند. رقابت فزاینده‌ای نیز برای جای پارکینگ و مکان‌‌هایی مانند مدارس خوب آغاز می‌شود. چشم‌اندازهای ساختمان‌ها مسدود می‌شوند. از آنجا که ساکنان آسیب‌دیده نزدیک یکدیگر زندگی می‌کنند و اغلب نماینده هم در دولت‌های محلی هستند هزینه سازمان‌دهی اعتراضات علیه پروژه‌های جدید پایین و انگیزه اعتراض بالاست. حتی کسانی که رشد شهری را مثبت می‌دانند انگیزه زیادی برای مخالفت با پروژه‌هایی دارند که در نزدیکی منزل‌شان ساخته می‌شوند. و از آنجا که هر نقطه از شهر حیاط پشتی یک نفر است ساخت و سازهای بسیار اندکی در حال اجرا هستند. با وجود این سیاست‌های هوشمندانه میتواند بین نگرانی‌های افراد مشمول NIMBY و مزایای گسترده رشد در مناطق تولیدکننده توازن برقرار سازد. یک رویکرد آن است که هزینه‌هایی که همسایگان پروژه جدید ساخت و ساز متحمل می‌شوند به گونه‌ای جبران شود تا مخالفت آنها خنثی شود. به عبارت دیگر عملاً به آنها رشوه داده شود.
دیوید شلیچر استاد دانشکده حقوق دانشگاه ییل طرح «انتقال محلی افزایش درآمد مالیاتی» (TILT) را پیشنهاد می‌کند. طبق این طرح ساختمان‌های جدید معمولاً درآمدهای مالیاتی جدیدی برای شهرها به همراه دارند. می‌توان بخشی از افزایش درآمد مالیاتی حاصل از ساخت و ساز جدید را به ساکنان نزدیک طرح انتقال داد. این کار به صورت بازگشت موقتی مالیات مثلاً در یک دوره ده‌ساله پس از تکمیل طرح اتفاق می‌افتد. به عقیده آقای شلیچر طرح انتقال محلی افزایش درآمد مالیاتی بر اعتراضات محلی علیه پروژه‌های جدید تاثیر می‌گذارد. ساکنانی که حتی به رغم چشم‌انداز منافع مالی با ساخت یک پروژه مخالفت می‌کنند به احتمال زیاد نگرانی‌هایی دارند که ارزش توجه بیشتر را دارد.
راه دیگر ساکت کردن همسایگان آن است که رویکردهای برنامه‌ریزی به گونه‌ای اصلاح شوند که بین صدای همسایگان مخالف و افرادی که در پی توسعه بیشتر هستند توازن برقرار شود. بسیاری از ساکنان شهرها مستقیماً با رشد مخالف نیستند. آنها فقط ترجیح می‌دهند ساخت و ساز در سایر نقاط شهر انجام گیرد و آنها بتوانند از منافع رشد بهره‌مند شوند بدون آنکه هزینه‌ای برای آن متحمل شوند. اما وقتی اعتراضات علیه ساخت و ساز به سطح محله کشیده می‌شود ساکنان محله دیگر دوست ندارند مزایای حاصل برای کل شهر را بر هزینه‌های محلی خود ترجیح دهند.
کشاندن بحث‌های مرتبط با ساخت و ساز به سطح کل شهر میتواند این دیدگاه را تغییر دهد. نمایندگانی که به خاطر توقف ساخت و سازها به ایراد ضرر بر کل شهر متهم می‌شوند هنوز هم این انگیزه را دارند که خواستار کاهش ساخت و ساز منطقه خود شوند اما به نفع آنهاست که اطمینان دهند که حداقل مقداری ساخت و ساز در عمل صورت گیرد. آقای شلیچر و آقای رودریک هیلز از دانشگاه نیویورک عقیده دارند که طرح‌های شهری به عنوان پروژه‌های بودجه‌ای الزام‌آور معرفی شوند و در مقابل حق نوعی معامله به ساکنان داده شود. به این ترتیب اگر ساکنان یک منطقه مانع از ساخت و ساز در سطحی کمتر از میزان برنامه‌ریزی‌شده شوند باید حتماً با منطقه‌ای دیگر از شهر توافق کنند تا ساخت و ساز در آنجا افزایش یابد.
اگر شهرها نتوانند اقدامی انجام دهند دولت‌های منطقه‌ای یا مرکزی باید اوضاع را در دست گیرند. شواهد در آمریکا نشان می‌دهد هرگاه دولت‌های ایالتی در تنظیم دستورالعمل‌های ساختمان کمک کرده‌اند تاثیر مخالفت همسایگان و ساکنان محلی کمتر شده است. دولت ایالت واشنگتن بیشتر از دولت کالیفرنیا در برنامه‌ریزی‌ها مشارکت می‌کند. در نتیجه این اقدام در دهه 2000 تعداد ساختمان‌ها در سیاتل دو برابر آن در منطقه سان‌فرانسیسکو بود و رشد بهای مسکن نیز سرعت کمتری داشت. سایر دولت‌های ایالتی از این موضوع درس گرفتند. مصوبه دولت ایالتی ماساچوست شهرها را ملزم می‌سازد تا مناطقی را معرفی کنند که در آن می‌توان بدون ایجاد مناقشه به ساخت و ساز متراکم پرداخت. هدف این مصوبه شهر گران و پر از محدودیت بوستون است. تجربیات دیگری از این قبیل مفید خواهند بود. اگرچه ساکنان محلی حق دارند حرف خود را بیان کنند اما نباید بر گفت‌وگوها مسلط باشند.
منبع: اکونومیست
دیدگاه تان را بنویسید