خانه خالی به صرفه‌تر است یا پرداخت مالیات؟

اگر در سال‌های پایانی دهه 80 صحبت از کمبود عرضه مسکن در قیاس با تقاضای مطلق در بازار مسکن ایران بود، آنچه صنعت ساختمان در طول سال‌های گذشته پشت‌سر گذاشته بسیار متفاوت از آن است. بر اساس آمارهای رسمی از سال 1391 تاکنون آمار ساخت و سازهای جدید در صنعت ساختمان ایران به طور متوسط 50 درصد نسبت به سال گذشته کاهش داشته است. این یعنی آمار ساخت و سازها در ایران حتی از نسبت پیشین خود نیز فاصله گرفته است.

بر اساس آمارهای رسمی، تقاضای مطلق موجود در بازار ایران سالانه حداقل یک میلیون و 300 هزار واحد مسکونی جدید است. این در حالی است که ما حتی در سال‌هایی که بیشترین ساخت و ساز را ثبت کرده‌ایم نیز باز با نیاز موجود در بازار فاصله داشته‌ایم. در این سال‌ها که آمار صدور پروانه ساخت کاهش یافته و عرضه‌کنندگان انگیزه چندانی برای ساخت خانه‌های جدید ندارند اوضاع حتی از آن سخت‌تر شده است.

این موضوع به خوبی نشان می‌دهد منحنی عرضه و تقاضا در بازار ایران به هیچ عنوان در تعادل قرار ندارد و ما باید در سال‌های آینده فکری برای این تقاضا بکنیم. در کنار آن سالانه آمار استهلاک واحدهای مسکونی کشور نیز 500 هزار واحد است و این به معنی این است که در طول چهار سال حدود دو میلیون واحد مسکونی جدید نیز در این حوزه مورد نیاز خواهد بود.

این شرایط باعث ایجاد موقعیت‌هایی شده که چندان مثبت نیستند و می‌توانند در آینده خطرناک باشند. ما در طول سال‌های گذشته آمار حومه‌نشینی بسیاری داشته‌ایم تا جایی که در بعضی سال‌ها این رقم به پنج درصد نیز رسیده است. اگر این آمار متوقف نشود و با همین سرعت ادامه پیدا کند در طول 20 سال معادل جمعیتی که در کلانشهرها زندگی می‌کنند در حومه‌ها نیز اسکان خواهند یافت. موضوعی که دلایل و علت‌های مختلفی چون نبود واحدهای مسکونی کافی و البته پایین بودن قدرت خرید مردم داشته است.

قطعاً یکی از راهبردهای غیرقابل‌چشم‌پوشی در این بازار، جلوگیری از روند رو به رشد حومه‌نشینی است. در کشورهای توسعه‌یافته جهان وقتی آمار حومه‌نشینی به چند‌دهم درصد می‌رسد سیاست‌هایی برای بر هم زدن این حرکت پیش‌بینی می‌شود اما ما با روندی چند برابر این ارقام روبه‌رو هستیم و هنوز برای آن چاره‌ای دقیق نیندیشیده‌ایم.

در چنین شرایطی تنها راه چاره تحریک بازار افزایش عرضه و ساخت‌وسازهاست زیرا هر رویکرد دیگری که پیش‌بینی شود تکافوی نیاز بازار را نمی‌دهد.

از جمله این راهبردها که در سال‌ها و ماه‌های پیش در دستور کار قرار گرفته و مشخص نیست با توجه به اوضاع بازار چه نتیجه‌ای در بر خواهد داشت بحث استفاده از توان خانه‌های خالی از سکنه در سراسر کشور است.

بر اساس گزارش‌های رسمی در حال حاضر حدود یک میلیون و 300 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در ایران وجود دارد. این خانه‌ها به دلایل مختلف نه به فروش رفته‌اند و نه از سوی صاحبان‌شان اجاره داده می‌شوند.

هرچند در نگاه نخست این آمارها بسیار بالا بوده و به نظر می‌رسد در صورت عرضه آنها به بازار حداقل بخشی از نیازهای مدنظر حل خواهد شد اما در حقیقت باز کردن حسابی ویژه روی آنها کار درستی نیست.

این تعداد خانه خالی در ایران که شاید رقمی در حدود چهار تا پنج درصد از کل خانه‌های کشور به حساب می‌آید، درصدی کاملاً طبیعی است که در تمام بازارها در سراسر جهان قابل رصد است.

هرچند احتمال این وجود دارد که در طول ماه‌های گذشته برخی صاحبان خانه از فروش یا اجاره خانه‌هایشان صرف‌نظر کرده باشند اما قطعاً این رقم بسیار ناچیز است زیرا در شرایط فعلی حتی اگر فروش خانه به صرفه نباشد، اجاره آن در دستور کار قرار می‌گیرد.

این موضوع شرایط حاکم بر بازار خانه ایران را نشان می‌دهد و از این‌رو اینکه ما تصور کنیم با وضع کردن قانونی مانند مالیات بر خانه‌های خالی می‌توان این خانه‌ها را وارد بازار کرد درست نیست و می‌توان گفت در اوضاع فعلی مالیات بر خانه‌های خالی در ایران معنی نمی‌دهد.

خالی بودن خانه‌ها در شرایط مختلف سال امری طبیعی و غیرقابل‌انکار است. بسیاری از خانه‌ها که برای فروش گذاشته می‌شوند به چند ماه زمان نیاز دارند تا مشتری مورد نظر را پیدا کرده و به صاحب جدید منتقل شوند. همین امر برای خانه‌های اجاره‌ای نیز صدق می‌کند و از این‌رو در طول سال طبق آمارها همیشه خانه‌های خالی از سکنه وجود دارند که در هفته‌های آینده صاحبخانه پیدا می‌کنند و البته جایگزین آنها خانه‌هایی جدید می‌شوند. از این‌رو این فرآیند همیشه در حال تکرار است و نمی‌توان این عدد را به صفر رساند.

اگر به این مدت، زمانی برای تعمیر و بازسازی نیز اضافه کنیم تعداد آنها بیشتر می‌شود. از این‌رو می‌توان گفت در طول عمر 40‌ساله یک بنا، شاید نزدیک به ماه‌های یک سال آن خانه خالی بوده یا امکان زندگی در آن وجود نداشته است. این امر به طور میانگین در کلانشهری مانند تهران چهار درصد کل خانه‌هاست و در شهرهای توریستی مانند شمال کشور، مشهد یا اصفهان به نزدیکی هشت درصد نیز می‌رسد. هرچه هست یک موضوع غیرقابل‌انکار است و آن اینکه نمی‌توان تصور کرد این خانه‌ها به صفر برسند. این در تمام کشورهای جهان نیز به همین شکل است.

از سوی دیگر نکته‌ مهمی که اجرایی نبودن قانون مالیات بر خانه‌های خالی را در ایران به خوبی نشان می‌دهد تفاوت بازار اجاره خانه است. این قانون در بسیاری از کشورهای جهان سابقه داشته و اتفاقاً اثرگذار نیز بوده است اما فقط شامل بازارهایی می‌شود که در آن تعادلی مناسب وجود داشته و هزینه اجاره خانه بسیار پایین است.

وقتی در یک کشور امکان اجاره یک خانه با درآمد دو ساعت کار روزانه وجود دارد، قطعاً صاحبان خانه در قبال هزینه‌ای که متحمل می‌شوند ترجیح می‌دهند خانه‌شان را اجاره ندهند. از این‌رو دولت قانونی وضع می‌کند که خانه‌های خالی مشمول مالیات شوند و این تعادل بازار را حفظ می‌کند.

در ایران اما وقتی درآمد تمام روز بعضی از اقشار جامعه به اجاره یک خانه نمی‌رسد و برای مثال در تهران هزینه اجاره از 5 /1 میلیون تا 25 میلیون تومان در ماه تخمین زده می‌شود قطعاً صاحبان خانه ترجیح و انتخاب نخست‌شان اجاره واحد مسکونی و کسب درآمد قابل توجه آن است. از این‌رو شاید این قانون در ایران چندان معنی پیدا نکند.

مشکلات ساختاری در وجود تفاوت میان خانه‌های ساخته‌شده و نیاز مطلق بازار در ایران شرایط دیگری می‌طلبد. حتی ما اگر حساب کنیم این تعداد از خانه‌های خالی نیز به طور کامل وارد چرخه اقتصاد مسکن شوند تنها می‌توانند کفاف استهلاک خانه‌های قدیمی ظرف سه سال گذشته را بدهند و راهی برای بسط آنها به تمام نیازها نیست. به این ترتیب اندیشیدن یک چاره قابل توجه برای رساندن عدد عرضه به آنچه تقاضای واقعی در بازار مسکن ایران است مساله جدی و غیرقابل‌چشم‌پوشی به حساب می‌آید.

قانون مالیات بر خانه‌های خالی امری است که سال‌های سال است در کشورهای مختلف اجرایی شده و نتایج مخصوص به خود را نیز داشته است اما به هیچ عنوان نمی‌توانیم شرایط آن کشورها در اجرای این قوانین را با بازار ایران مقایسه کنیم.

اگر روزی آمار ساخت و ساز خانه‌ها در ایران به نیاز موجود یعنی سالانه بیش از یک میلیون و 300 هزار خانه رسید و به این ترتیب تعادل به بازار برگشت و از سوی دیگر نرخ اجاره‌خانه نیز به شدت پایین آمد تا جایی که نگه‌داشتن خانه از اجاره آن به صرفه‌تر شد می‌توان انتظار داشت قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی در ایران نیز جوابگو باشد که البته در آن زمان این موضوع امری مهم و قطعی تلقی خواهد شد اما اینکه در شرایط فعلی توقع داشته باشیم با این سیاست‌ها کار بازار بهبود یابد نتیجه‌بخش نخواهد بود زیرا از یک‌سو تعادلی در بازار وجود ندارد و از سوی دیگر منطق اقتصادی حکم می‌کند صاحبان خانه به جای خالی گذاشتن آن، نسبت به اجاره دادن و استفاده از منافعش اقدام کنند.