آینده بازار مسکن پس ازافزایش وام

اقتصاد کشور در طول سال‌های گذشته یکی از بی‌سابقه‌ترین بحران‌های اقتصادی را پشت سر گذاشته است. رکود تورمی طولانی‌مدت که علائم و نتایج آن در تمام بخش‌های اقتصادی ایران قابل رصد است کار را به جایی رسانده که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن جزیی از اولویت‌های جامعه به حساب نمی‌آید. در این شرایط هر برخورد، برنامه و رویکرد اشتباهی می‌تواند اوضاع را بدتر کند و دور تسلسل رکود تورمی را بار دیگر تمدید کند. در این بستر اقتصادی، اوضاع بازار مسکن نیز نمی‌تواند چندان مطلوب باشد. قیمت بالا و میل به خرید پایین، عملاً خرید و فروش‌ها را در حداقل نگه داشته و جز نیاز پایه‌ای بازار، اجازه شکل گرفتن موج‌های جدید رونق را به بازار نمی‌دهد.

در چنین شرایطی که هر تصمیم نادرست می‌تواند مردم را از خانه‌دار شدن دور کند وزارت راه و شهرسازی تلاش کرده با طراحی برنامه‌هایی جداگانه اوضاع را کنترل کرده و لااقل از دشوار شدن راه‌حل‌ها جلوگیری کند.

آخرین اخبار از این وزارتخانه حاکی است که نزدیک به 15 سناریو برای حل مشکلات بازار مسکن طراحی شده و هریک از آنها به فراخور زمان و شرایط بازار امکان اجرایی شدن پیدا خواهند کرد. طرح تاسیس صندوق پس‌انداز مسکن که حالا از آن به صندوق یکم یاد می‌شود یکی از این سناریوهاست که باید از آن به عنوان گام نخست بهبود اوضاع مسکن یاد کرد.

افزایش مبلغ وام مسکن به 80 میلیون در تهران و کلانشهرها و 60 میلیون در شهرهای بزرگ راهکاری است که آخوندی و تیم مشاورانش به آن امید بسته‌اند تا اوضاع فعلی را تا حدی تغییر دهد.

البته این برنامه نیز با توجه به محدودیت‌های خاص اقتصادی ایران بسیار محافظه‌کارانه بسته شده و در کنار تلاش برای رونق بخشیدن به بازار، کنترل فعالیت‌های سفته‌بازانه را نیز در دستور کار خود دارد.

وام 80‌میلیونی محدودیت‌هایی دارد که از رسیدن وام به بازار دلالی جلوگیری می‌کند. سپرده‌گذاری حداقل یک‌ساله، لزوم تایید خانه اولی بودن و رسیدن وام به جوان‌ها شرط‌هایی است که دولت بر سر راه متقاضیان این وام قرار داده و بر اجرای آن مُصر است.

تا اینجای کار برنامه‌ها برای تحریک تقاضا به حرکت درآمده و قصد دارد مردم را پس از چند سال گوشه‌گیری و عدم فعالیت با بازار آشتی دهد.

اما در سمت دیگر بازار که بسیاری آن را فراموش‌شده می‌دانند نیز می‌توان از نتایج وام 80‌میلیونی سهمی را در نظر گرفت.

شرط آخر دولت که اختصاص وام 80 میلیونی را منوط به نوساز بودن واحد کرده تلاش دیگری است که این بار عرضه‌کنندگان مسکن را هدف قرار می‌دهد.

در صورتی که تقاضا برای خرید خانه‌های نوساز به دنبال افزایش وام مسکن افزایش پیدا کند و واحدهای قدیمی‌تر مانند آنچه در سال‌های گذشته بر آنها رفته همچنان بدون مشتری باقی بمانند، بساز‌بفروش‌ها مجبور به تحرکی دوباره خواهند شد و پس از چند ماه ثبت آمار منفی در صدور پروانه ساخت، دوباره عرضه مسکن نیز رونق پیدا می‌کند.

البته یکی دیگر از نتایج احتمالی این طرح رونق گرفتن ساخت و فروش واحدهای مسکونی با متراژ پایین خواهد بود.

در این حوزه اقشاری بیشترین نفع را می‌برند که این وام جدید می‌تواند تغییری جدی در قدرت خرید آنها به وجود آورد و در این شرایط با توجه به قیمت بالای مسکن احتمالاً رغبت برای خرید واحدهای مسکونی کوچک‌تر زیاد خواهد شد و محدودیت این واحدها در بازار پروژه‌هایی جدید را برای خانه‌سازان کلید می‌زند.

به این ترتیب خطر اثرات تورمی نیز از تسهیلات جدید کنار می‌رود و با توجه به اینکه نیازها واقعی شده و به طور مستقیم در مرکز معادله عرضه و تقاضا قرار می‌گیرد اثرات منفی کمی خواهد داشت. البته در این بین آنچه بیش از هر مساله دیگر خطرناک به نظر می‌رسد و طرح وام‌های جدید را با تردید مواجه می‌کند، نداشتن نقش فعال آنها در کلانشهری مانند تهران است.

شکی نیست در شرایطی که میانگین قیمت مسکن در تهران به بیش از چهار میلیون تومان در هر متر رسیده و هزینه تمام‌شده یک واحد 70‌متری را به بیش از 300 میلیون تومان می‌رساند، نمی‌توان بر روی وام 80‌میلیونی حساب ویژه‌ای باز کرد.

اگر این رقم را در کنار وامی بگذاریم که در کشورهای پیشرفته بعضاً هزینه خرید 80 تا 100 درصد از کل قیمت واحد مسکونی را در بر می‌گیرد، فاصله حمایت‌ها در تهران با قیمت‌های واقعی را بهتر درک می‌کنیم.

از این رو به نظر می‌رسد میزان تاثیرگذاری که این وام در شهرهای بزرگ خواهد داشت با تهران قابل قیاس نخواهد بود و انرژی آن در پایتخت بسیار کمتر است، مگر اینکه این رقم به واحدهای با متراژ کوچک‌تر و در بعضی محله‌های خاص اختصاص پیدا کند.

حل مشکل مسکن تهران در کنار رونقی که به تمام جوانب بازار مسکن اختصاص دارد به برنامه‌های دیگری نیاز دارد که بانک مرکزی باید آن را تایید کند.

سیاست‌های انبساطی بزرگ که به افزایش مبلغ وام به درصد قابل توجهی از خانه و بازپرداخت آن به بیش از 30 سال می‌رسد به طور معمول در ایران با مخالفت همراه شده و محافظه‌کاری مانع از اجرایش شده است، از این رو حمایت تسهیلاتی از خانه‌دار شدن تهرانی‌ها با یک تغییر رویکرد جدی عملیاتی خواهد شد.

در مجموع باید توجه داشت که طولانی‌مدت بودن برنامه‌های عمرانی در بخش مسکن، نهایی شدن نتیجه طرح‌های مالی در آن را نیز به همین میزان به تعویق می‌اندازد.

تا بودجه مورد نیاز برای این تسهیلات فراهم شود و البته سررسید سپرده نخستین واجدان شرایط در بانک مسکن برسد نزدیک به یک سال زمان خواهد برد و بررسی تاثیر این وام‌ها در بازار تا بهار سال 95 ممکن نیست.

در آن زمان نیز نقش تسهیلات جدید را باید با احتیاطی بسیار زیاد بررسی کرد. همان طور که دولت نیز تاکنون بارها اعلام کرده نمی‌توان برای تمام اقشار مردم یک برنامه کلی را اجرا کرد.

جامعه ایران نیز مانند بسیاری از دیگر کشورها از اقشار مختلف با درآمدهای متنوع تشکیل شده که خانه‌دار کردن هر کدام از آنها به فراخور میزان درآمدشان متفاوت خواهد بود. مسکن اجتماعی برای اقشار ضعیف و سامان دادن بازار معاملات لوکس مسکن برای پردرآمدها بخشی از این بازار است و طبقه متوسط عمده‌ترین متقاضی تسهیلات مسکن به حساب می‌آید.

این تسهیلات جدید اما با توجه به محدودیت زمانی که برای بازگشتش وجود دارد به اقساطی بیش از یک میلیون‌تومانی در ماه منجر می‌شود که حتی در صورت موافقت کردن بانک نیز از سوی بسیاری از مردم قابل بازپرداخت نیست. بنابراین نمی‌توان انتظار داشت که در مدت زمانی کوتاه با استفاده از این وام تعداد معاملات به شکلی قابل توجه افزایش پیدا کند.

در کنار آن منبع اعتبارات بانکی مسکن برای تخصیص این وام نیز محدود بوده و منوط به بازپرداخت به موقع است. صندوق پس‌انداز مسکن از منابع مختلفی تغذیه می‌شود که یکی از آنها بازپرداخت اقساط مربوط به مسکن مهر خواهد بود. اگر این بازپرداخت‌ها با اختلال مواجه نشود و کار را دشوار نکند، می‌توان تعداد معاملات وام مسکن را در مدتی کوتاه تغییر داد در کنار آن یا بانک مجبور است از وعده ابتدایی پرداخت وام عقب‌نشینی کند یا به منابع دیگری متوسل شود که مورد تایید دولت نبوده و بانک مرکزی نیز بارها اعلام کرده این چنین نخواهد شد.

همان طور که وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرده این تسهیلات تنها بخشی از طرح جامع مسکن به حساب می‌آید و نمی‌تواند تمام بار مشکلات را یک‌تنه به دوش بکشد. اگر این وام با اجرای سیاست‌های دیگر تکمیل شود و با همراهی دیگر نهادها به شکل مستقیم به نیازهای بازار مسکن بپردازد یکی از گره‌ها را باز می‌کند در غیر این صورت نه‌تنها اهداف مدنظر محقق نخواهد شد که امکان ایجاد مشکلاتی جدید نیز وجود دارد.