ردیابی سمت و سوی بازار مسکن از سه کانال

علی چگینی /مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن

با توجه به شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن از جمله کم‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت و وجود تقاضای سوداگرانه مسکن، متغیرهای اصلی این بازار شامل قیمت، حجم معاملات و سرمایه‌گذاری، در عموم کشورها از نوسانات نسبتاً بالایی برخوردار است.
در ایران نیز بازار مسکن نه‌تنها از این امر مستثنی نیست بلکه در دهه‌های اخیر به دلیل بالا بودن نرخ تورم عمومی و نوسان شدید در متغیرهای اقتصادی از جمله نرخ ارز، نرخ سود بانکی و رشد اقتصادی یا انحراف منابع برخی از سیاست‌های اقتصادی به بازار سوداگرانه مسکن، قیمت مسکن و سایر متغیرهای بخش مسکن از نوسانات شدیدتری نسبت به بسیاری از کشورها برخوردار بوده و دوره‌های رونق و رکود به صورت متوالی در این بخش روی داده است.
در این راستا مشاهدات عینی و آماری نشان می‌دهد که در ادامه دوره‌های رونق و رکود، در سال‌های 1390 و 1391 به دلیل نوسانات شدید در نرخ ارز و تورم عمومی، بازار مسکن نیز با شوک قیمتی و افزایش حجم معاملات و ساخت‌و‌ساز مواجه شد و در پی آن از نیمه دوم سال 1392، از یک طرف با ایجاد ثبات در بازار ارز و کالا و خدمات و از طرف دیگر با کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل رکود اقتصادی و شرایط تحریمی، بخش مسکن با ثبات در قیمت و کاهش حجم ساخت‌و‌ساز روبه‌رو شد.
با وجود این آمارها نشان می‌دهند بازار مسکن در نیمه اول سال جاری تا حدودی با تحریک در تقاضا و افزایش نسبی قیمت مواجه شد و به نظر می‌رسد در ادامه سال جاری (شش‌ماهه دوم سال) نیز ضمن ادامه این روند، به تدریج ساخت‌و‌ساز مسکن نیز از رکود خارج شود. ولی جهت بررسی دقیق‌تر بازار مسکن در شرایط فعلی و روند احتمالی آن در ادامه سال جاری، ضروری‌ است تا متغیرهای این بازار مورد بررسی قرار گیرد. بدین منظور در ادامه به بررسی متغیرهای قیمت و حجم معاملات در بازار مسکن و تعداد پروانه‌های ساختمانی و همچنین اجاره‌بها پرداخته می‌شود.

1- قیمت مسکن
همان‌طور که از نمودار 1 پیداست در سال‌های 1391 و 1392 بازار مسکن با شوک قیمتی مواجه شد و در سال‌های 1393 و 1394 با ایجاد ثبات نسبی در اقتصاد و کاهش قدرت خرید خانوارها به دلیل رکود اقتصادی و بالا بودن نرخ سود واقعی بانکی، با ثبات نسبی در قیمت‌ها مواجه بوده است. ولی در پنج‌‌ماهه اول سال 1395 به دلیل اجرای برخی از سیاست‌های اقتصادی (از جمله کاهش نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن) و همچنین کاهش قیمت واقعی مسکن، تقاضا و به تبع آن قیمت مسکن به‌طور نسبی با افزایش مواجه شده است.

2- تعداد معاملات
در شرایطی که بازار مسکن از عرضه کافی برخوردار باشد تعداد معاملات مسکن متاثر از شرایط تقاضاست. از نیمه دوم سال 1392 تا 1394 به دلیل حاکم شدن شرایط رکودی بر بازار مسکن و کاهش تقاضای مسکن و به دلیل کم شدن قدرت خرید خانوارها، با وجود حجم زیاد عرضه واحدهای نوساز، تعداد معاملات نسبت به سال 1390 و 1391 با کاهش روبه‌رو شد (نمودار 2).
ولی در پنج‌ماهه اول سال 1395 به نظر می‌رسد بازار مسکن با افزایش نسبی تقاضا مواجه شده و تعداد معاملات در شهر تهران نیز در این پنج ماه نسبت به مدت مشابه سال قبل با 12 درصد افزایش به حدود 65 هزار واحد رسیده است.

3- تعداد پروانه‌های ساختمانی
عموماً با افزایش تقاضا و به تبع آن ایجاد رونق در بازار معاملاتی مسکن و افزایش قیمت مسکن، امکان فروش واحد تکمیل‌شده توسط سازندگان مهیا می‌شود و انگیزه و همچنین توان سازندگان جهت سرمایه‌گذاری مجدد در بازار ساخت‌و‌ساز نیز افزایش می‌یابد.
در سال‌های 1390 و 1391 به دلیل وجود رونق در بازار معاملاتی مسکن و افزایش قیمت مسکن و همچنین متاثر از ورود برخی نهادها و موسسات اعتباری و غیراعتباری به بازار ساخت‌وساز، تقاضا برای صدور پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش یافت به‌طوری که در این دو سال در شهر تهران به استعداد بیش از 430 هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد. ولی با بروز رکود در بازار معاملاتی و عدم افزایش متناسب تقاضا در مقایسه با افزایش عرضه واحدهای تکمیل‌شده و نوساز در سال‌های 1392 تا 1394، انگیزه و توان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن کاهش یافت و تعداد پروانه‌های ساختمانی سیر نزولی پیدا کرد.
با ادامه این روند در چهار‌ماهه اول سال 1395 نیز (با وجود رونق نسبی در بازار معاملاتی) صدور پروانه‌های ساختمانی حدود 24 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است (نمودار شماره 3).

4- اجاره‌بهای مسکن
اجاره‌بها در میان‌مدت و بلند‌مدت عموماً تابع نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن است به‌طوری که با افزایش قیمت مسکن و تورم عمومی، موجران برای کسب بازدهی مناسب و حفظ قدرت خرید اجاره‌بهای واحدهای مسکونی، در میان‌مدت و بلندمدت اقدام به افزایش متناسب اجاره‌بها می‌کنند ولی با توجه به سهم بالای اجاره‌بها در سبد مصرفی خانوار و محدود بودن قدرت اقتصادی خانوارهای مستاجر، در کوتاه‌مدت نرخ رشد اجاره‌بها (به خصوص در زمان افزایش شدید نرخ رشد قیمت مسکن یا تورم عمومی)، نمی‌تواند متناسب با رشد این دو شاخص افزایش یابد و عموماً دامنه نوسانات اجاره‌بها کمتر از نوسانات تورم عمومی و قیمت مسکن است.
همان‌طور که از نمودار 4 نیز مشخص است در سال‌های 1391 و 1392 با وجود افزایش شدید نرخ تورم عمومی، اجاره‌بها از نرخ رشد کمتری برخوردار بوده است و از سال 1393 به بعد نیز سیر نزولی نرخ رشد اجاره‌بها کمتر از نرخ تورم عمومی است.
از این‌رو با توجه به مباحث فوق‌الذکر می‌توان نتیجه گرفت تقاضا و تعداد معاملات در بخش مسکن در پی رکود در اقتصاد کشور و کاهش قدرت خرید خانوار از نیمه دوم سال 1392 تا پایان سال 1394 با کاهش مواجه شد به‌طوری که در این دوره حجم تقاضا متناسب با عرضه واحدهای مسکونی نوساز نبوده لذا قیمت مسکن با ثبات نسبی و ساخت‌و‌ساز و تقاضا برای پروانه‌های ساختمانی با کاهش مواجه شده است.
ولی با اعمال برخی سیاست‌های اقتصادی از جمله کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی برخی از ابزارهای مالی در حوزه مسکن و تاثیرات واقعی و روانی آنها بر بازار مسکن و همچنین ثبات در قیمت مسکن و افزایش درآمد اسمی خانوار طی سال‌های اخیر، تا حدودی انگیزه و همچنین توان مالی خانوار و متقاضیان مسکن در نیمه اول سال 1395 افزایش یافته و منجر به افزایش تقاضا و تعداد معاملات در بخش مسکن شده است.
در خصوص قیمت مسکن نیز لازم به اشاره است که پس از یک دوره ثبات قیمتی در بازار مسکن و عقب ماندن شاخص قیمت مسکن از شاخص قیمت بازارهای رقیب و تورم عمومی، قیمت در بازار مسکن به دلیل افزایش تقاضا در این بازار تا حدودی در نیمه اول سال 1395 افزایش یافته است.
برای ادامه سال جاری (شش‌ماهه دوم) نیز پیش‌بینی می‌شود اگرچه به دلیل تغییرات مثبت در متغیرهای تاثیرگذار بر دو شاخص تعداد معاملات و قیمت مسکن، این دو شاخص همچنان با افزایش مواجه خواهند شد ولی به دلیل نبود تقاضای سوداگرانه ناشی از کنترل انتظارات تورمی در کشور و عدم سرکوب مالی در سیستم بانکی و همچنین نبود قدرت خرید کافی در برخی از خانوارهای متقاضی مسکن، تعداد معاملات و به خصوص قیمت مسکن با شوک مواجه نخواهند شد و پیش‌بینی می‌شود افزایش قیمت مسکن در کل سال 1395 (با احتساب افزایش قیمت‌های صورت‌پذیرفته در شش‌ماهه اول سال)، در حدود نرخ تورم عمومی باشد.
درباره ساخت‌و‌ساز مسکن و صدور پروانه‌های ساختمانی نیز با توجه به تجربیات دوره‌های رونق و رکود گذشته پیش‌بینی می‌شود به دلیل رونق معاملاتی و به تبع آن مهیا شدن شرایط فروش واحدهای نوساز و آزاد شدن منابع مالی سازندگان و همچنین مجموعه اقدامات صورت‌پذیرفته جهت تقویت طرف عرضه مسکن از جمله افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات ساخت، در نیمه دوم سال جاری به تدریج شاهد افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌و‌ساز مسکن باشیم.
همچنین در خصوص بازار اجاره نیز پیش‌بینی می‌شود به دلیل وجود عرضه مناسب مسکن استیجاری، ثبات نسبی در نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن (به عنوان متغیرهای تاثیرگذار بر بازار اجاره) و اتمام زمان جابه‌جایی مستاجران، اجاره‌بها در شش‌ماهه دوم سال 1395 با نوسان قابل توجهی مواجه نشود.