دوئل در بازار مسکن

نیمه دوم امسال در بازار مسکن یک دوئل اقتصادی شکل می‌گیرد که ماحصل این رویایی، زمان و نحوه بروز رونق را مشخص خواهد کرد. طی ماه‌های باقی‌مانده از سال جاری، 18 مهره کلیدی در رقابت دسته‌ای با یکدیگر، مسیرهای «معاملات ملک» و «ساخت و ساز» مسکونی را تعیین جهت می‌کنند و متناسب با برتری یا شکست مهره‌های رونق‌ساز، یکی از دو سناریوی ممکن برای هر کدام از این دو قسمت بازار اتفاق می‌افتد. بازار ملک در نیم‌سال دوم 95 یک تفاوت شاخص با نیم‌سال اول دارد و آن «قرار داشتن در منطقه برزخ» است که از این بابت، اگرچه متغیرهای اقتصاد مسکن در حال حاضر حرکت رو به جلو از خود نشان می‌دهند اما ادامه مسیر به همان اندازه که «مستعد پیشروی» است، «شکننده و قابل بازگشت» به عقب یا متوقف ماندن در وضعیت فعلی است.
معاملات مسکن از اوایل بهار امسال از «رکود مطلق» دو سال و نیم گذشته خود خارج شد و به فاز پیش‌رونق یا همان فاز میانی رکود-رونق قدم گذاشت. از طرفی فعالیت‌های ساختمانی نیز طی ماه‌های اخیر به کف رکودی بازار برخورد کرده و روند ریزش بیشتر (تشدید رشد منفی) در حجم صدور پروانه‌های ساختمانی متوقف شده است. به این ترتیب در مقطع کنونی، هر دو قسمت بازار ملک در محدوده بیرونی فضای رکود قرار دارند اما در عین حال هنوز وارد فضای رونق نشده‌اند. رشد منفی معاملات خرید آپارتمان هم در تهران و هم در سایر شهرهای بزرگ که تا اواخر سال 1394 ادامه داشت، تابستان امسال به صعود 20 تا 30درصدی حجم تنظیم مبایعه‌نامه ختم شد. تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید نیز اگر چه نسبت به سال گذشته بیشتر نشده اما میزان افت تیراژ امسال از میزان افت تیراژ سال گذشته، فراتر نرفته است. در تهران ماهانه برای حدود پنج هزار واحد مسکونی جدید پروانه صادر می‌شود که قابلیت افزایش تا دست‌کم 10 هزار واحد را دارد. همچنین ماهی در حدود 14 تا 15 هزار آپارتمان نیز در شهر تهران خرید و فروش می‌شود که این شاخص نیز تا حداقل 17 هزار واحد مسکونی امکان افزایش دارد. اگر این دو شاخص به سطح مورد انتظار برسد، می‌توان فاز بازار را رونق توصیف کرد. مجموعه ابعاد و متغیرهای درونی و بیرونی موثر بر شاخص‌های اقتصاد مسکن نشان می‌دهد: نیمه دوم امسال قسمت‌های «معاملات» و «ساخت و ساز» بازار ملک تحت تاثیر رقابت دسته‌ای 18 مهره قرار می‌گیرند به طوری که آینده معاملات مسکن از نتیجه زورآزمایی شش مهره رونق‌ساز و چهار مهره برهم‌زننده نظم فعلی، مشخص می‌شود. همچنین فرجام سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در بازار املاک مسکونی تهران نیز از نحوه برهمکنش شش مهره تحرک‌بخش و دو مهره رخوت‌زا، معلوم خواهد شد.
از بین این 18 مهره، بازی هشت مهره کلیدی، بیشترین نقش را در تعیین جهت بازار ملک دارد به طوری که با رفتارشناسی مجموعه عوامل اصلی و فرعی اثرگذار می‌توان چشم‌انداز نیم‌سال دوم معاملات مسکن و ساخت و ساز را در دو سناریوی «رونق غیرتورمی» یا «درجا زدن بازار» ترسیم کرد. در بازار معاملات مسکن، آنچه هم‌اکنون باعث شتاب‌بخشی به خرید و فروش‌ها شده، سه مهره اصلی شامل وام خرید، فروشنده‌های مجهز به رفتار اصلاحی و نرخ سود بانکی است.
اثر مثبت تسهیلات خرید مسکن (وام‌های 110 میلیون‌تومانی بدون سپرده و 80 و 160میلیونی صندوق پس‌انداز یکم) در رشد معاملات را می‌توان از روی افزایش حجم فروش واحدهای با متراژ بالا ردیابی کرد. عمده متقاضیان خرید مسکن در مراجعه به بنگاه‌های املاک، به یکی از انواع تسهیلات خرید مجهز هستند که این نیز نشانگر دوم بابت تحریک تقاضا از محل تسهیلات خرید به حساب می‌آید. در سمت مقابل، رفتار متفاوت فروشنده‌ها نسبت به دوره‌های قبلی خروج از رکود مسکن که به‌صورت افزایش عرضه فایل فروش و نه انصراف از فروش جلوه پیدا کرده، باعث نوعی هم‌افزایی در جهت رونق معاملات شده است.
در تهران طی ماه‌های گذشته متوسط قیمت پیشنهادی فقط سه درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده که این رفتار فروشنده‌ها نیز فضا را برای بروز رونق غیرتورمی در کوتاه‌مدت کاملاً هموار کرده است. در این میان، کاهش نرخ سود سپرده بانکی باعث کاهش جاذبه مسموم بازار پول و پایان دادن به حبس دارایی نقدی متقاضیان مصرفی مسکن در بانک‌ها شده و بخشی از سپرده‌گذاران را به خارج کردن منابع سپرده‌ای خود از بانک برای خرید یا تبدیل به احسن کردن آپارتمان فعلی‌شان، مصمم کرده است.
در کنار این سه مهره اصلی، عواملی همچون «بهبود شرایط کلان اقتصاد ناشی از رشد اقتصادی و تقویت سطح عمومی درآمدها»، «پایان طبیعی دوره رکود مطابق زمان‌بندی سیکل‌های تجاری مسکن در 25 سال گذشته» و «فراوانی نسبی آپارتمان‌های نوساز و تازه‌ساز در بازار املاک آماده فروش» از شکل‌گیری رونق معاملات پشتیبانی می‌کنند. برای این قسمت از بازار مسکن، سناریوی محتمل «شکل‌گیری رونق غیرتورمی در اواخر پاییز امسال» است. در قالب این سناریو، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران با افزایش خفیف روبه‌رو می‌شود و سطح قیمت نیز با نوسان ماهانه به گونه‌ای رشد خواهد کرد که میزان افزایش آن نسبت به مدت مشابه سال 1394، آنچنان از سطح نرخ تورم نقطه‌ای فراتر نرود.
اما در صورتی که عوامل ناگهانی ناشی از تغییر و تحولات پیش‌بینی‌نشده از بیرون بازار مسکن، ظاهر شود یا اینکه مهره‌های ضدرونق در جریان دوئل، بر بازار مسلط شوند در این صورت، معاملات در قالب سناریوی دوم در همین وضعیت مابین رکود و رونق «درجا» خواهد زد و حتی در برخی ماه‌های پاییز و زمستان سال جاری، حجم خرید و فروش آپارتمان با کاهش ماهانه مواجه خواهد شد اما انتظار می‌رود شیب تغییرات نقطه‌ای کماکان مثبت باشد. آنچه سناریوی دوم را شکل می‌دهد دو مهره کلیدی شامل «پایان فصل نقل و انتقالات ملکی» و «صعود احتمالی قیمت اوراق وام خرید مسکن» است. شروع فصول سرد سال به‌صورت خودکار میل به خرید مسکن را کاهش می‌دهد که البته این رفتار سنتی دست‌کم در سال گذشته تکرار نشد. از طرفی، قیمت اوراق وام خرید مسکن در صورتی که حجم عرضه اوراق از جانب بانک مسکن دوباره کاهش پیدا کند و اتفاقی شبیه اوایل تابستان امسال در بازار خرید و فروش امتیاز تسهیلات 110 میلیون‌تومانی بیفتد، قیمت اوراق مجدداً جهش خواهد کرد و به مرز 100 هزار تومان برای هر فقره اوراق 500 هزارتومانی خواهد رسید. در این صورت، به خاطر گران شدن امتیاز وام، امکان خرید مسکن برای متقاضیان سلب می‌شود. علاوه بر این دو مهره، مولفه‌های «سرکوب تقاضای خرید آپارتمان‌های متراژ بزرگ ناشی از خلأ تسهیلات لیزینگ» و «رشد احتمالی قیمت مسکن» نیز نقش منفی را در بروز رونق در معاملات ایفا می‌کنند.
بررسی‌ مهره‌های مقابله‌گر رونق-رکود در بازار ساخت و ساز نیز بیانگر آن است که رشد معاملات خرید و وجود حجم قابل توجهی ساختمان نیمه‌کاره در شهر تهران و سایر شهرها، دو مولفه پیش‌برنده برای رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی محسوب می‌شود. سازنده‌ها به پشتوانه بازگشت تقاضای خرید به بازار، می‌توانند به پروژه‌های نیمه‌کاره خود مراجعه و از کوتاه‌ترین مسیر برای رونق‌بخشی به ساخت و ساز استفاده کنند. در مقطع فعلی، سرمایه‌گذاری برای تکمیل ساختمان‌های نیمه‌کاره به مراتب هزینه و منابع کمتری نسبت به شروع پروژه‌های جدید نیاز دارد.
ثبات نسبی قیمت زمین بعد از تخلیه حباب سال 1392، کاهش قیمت مصالح ساختمانی و تکمیل ظرفیت انبار کارخانه‌ها، تسهیلات ساخت سه‌رقمی بدون سپرده و همچنین بازدهی نسبتاً پایین سرمایه‌گذاری در بازارهای رقیب مسکن، چهار مولفه دیگر رونق‌ساز در بازار ساخت و ساز هستند که در کنار دو مولفه اصلی، می‌تواند سناریوی محتمل برای این قسمت از بازار ملک طی نیمه دوم امسال را رقم بزند. با این حال، دو مهره شامل «اختلال بازار پیش‌فروش» و «رکود سنگین در فروش بزرگ‌متراژها»، مسیر خروج از رکود را برای بازار ساخت‌و‌ساز دشوار کرده است. در صورتی که سازنده‌ها نتوانند طی ماه‌های آتی از پس این دو مانع بربیایند، سناریوی دوم که همان تداوم رشد منفی در تیراژ ساخت و سازهای مسکونی است، اتفاق خواهد افتاد. بخشی از متقاضیان خرید مسکن همواره در زمان شروع رونق معاملات که با افزایش خفیف قیمت همراه می‌شود، میل شدید به پیش‌خرید پیدا می‌کنند تا با خرید زمان، از یک سو خود را از افزایش قیمت در آینده مصون کنند و از سوی دیگر بتوانند بهای خرید را به‌صورت قسطی در اختیار سازنده (فروشنده) قرار دهند. اگر مشکلات قانون پیش‌فروش مسکن حل شود، بازار ساخت و ساز از این مسیر تحریک خواهد شد.