واقعیت‌های مغفول

مساله اطلاعات نامتقارن زمانی به وجود می‌آید که یک طرف مبادله از اطلاعات خاصی مرتبط با موضوع معامله آگاهی داشته در حالی که طرف مقابل از آن بی‌بهره باشد. این عدم تقارن اطلاعاتی به طور طبیعی می‌تواند منجر به رفتار فرصت‌طلبانه از سوی طرف با اطلاعات بیشتر شود که منفعت طرف مقابل را تهدید می‌کند. ماهیت بازار مسکن به خودی خود عدم تقارن اطلاعاتی را در معاملات به همراه دارد و هیچ‌گاه نمی‌توان این تقارن را میان خریدار و فروشنده به طور کامل ایجاد کرد. این عدم تقارن اطلاعاتی هم از «نگاه افزایش یا کاهش قیمت مسکن (به عنوان کالایی برای نگهداری سرمایه)» نیست؛ چرا که این نوسان قیمت و عدم اتفاق نظر خریدار و فروشنده از انتظارات قیمتی کالای مورد نظر در آینده در تمامی بازارها وجود دارد که اگر نباشد خیلی از معاملات شکل نمی‌گیرد. بنابراین معاملات مسکن «از نگاه کالای سرمایه‌ای» نیز به هیچ وجه از نظر اطلاعات، متقارن محسوب نمی‌شود و همانند معاملات از دید مصرفی، عدم تقارن اطلاعاتی دارد. اطلاعات نامتقارنی هم که از «تغییرات سیاستگذاری شهرداری‌ها و همچنین نهادهای سیاستگذاری در حوزه شهری» ناشی می‌شود، موضوع خاص این بازار نبوده و در بسیاری از بازارهای دیگر مثل ارز، خودرو یا حتی مواد غذایی هم دیده می‌شود و ثبات تصمیم‌گیری و سیاستگذاری برای کارایی همه این بازارها مفید خواهد بود. با این حال هر‌چه تقارن اطلاعاتی خریدار و فروشنده از موضوع مورد معامله بیشتر شود و همچنین فعالان بازار از ثبات سیاست‌ها و تصمیم‌گیری‌ها بیشتر اطمینان داشته باشند، طبیعتاً بازار کاراتر خواهد بود.

همان‌طور که قیمت یک واحد مسکونی (یا غیر‌مسکونی) عمدتاً از دو عامل قیمت زمین، و قیمت مصالح و تجهیزات به کار رفته در ساخت آن ساختمان نشات می‌گیرد، عدم تقارن اطلاعاتی در ارتباط با ارزش یک ملک نیز از عدم آگاهی در مورد کیفیت مصالح و تجهیزات زیرساختی و همچنین کیفیت موقعیت محلی و متوسط قیمت سایر واحدهای مشابه در همان محل ناشی می‌شود. بنابراین برای کمک به تقارن اطلاعاتی، باید این دو موضوع را قابل ارزیابی و سنجش کرد.

آنچه از بررسی شرایط فعلی بازار مسکن می‌توان برداشت کرد، نه‌تنها عدم موفقیت سیستم موجود در کاهش این تقارن اطلاعاتی، بلکه بعضاً تشدید آن است. سایت‌های اینترنتی موجود که به راحتی می‌توانند هر اطلاعات خلاف واقعی را در ارتباط با مشخصات ملک مورد نظر نشر دهند و خود حتی موج ایجاد کنند، و مشاورین املاک نیز بیش از هر چیز تلاش در جهت جوش خوردن معامله البته از راه قانونی و حقوقی صحیح دارند و معمولاً کمک قابل توجهی در آشکار شدن واقعیت‌های مغفول‌مانده ندارند.

به این ترتیب سیستم فعلی به هیچ عنوان کارا نیست و نیاز به تغییرات ساختاری دارد. جایگزین پیشنهادی برای این سیستم، تشکیل موسسات یکپارچه املاک و مستغلات در محدوده شهرهاست. هر شهر می‌تواند یک اتحادیه املاک و مستغلات (زیر نظر یک سازمان مرکزی در کل کشور) و تعدادی شعبه داشته باشد. شعب موسسات املاک و مستغلات در هر شهر (همانند شعب سیستم بانکی) کاملاً یکپارچه و دارای بانک اطلاعاتی یکسان خواهند بود و کارمندان مشخص و ثابتی خواهند داشت که تمامی فعالیت‌های آنها در این حوزه قابل ثبت است. در بین پرسنل این شعب علاوه بر مشاوران عادی آموزش‌دیده، قطعاً حضور متخصصان حقوقی برای ثبت قراردادها و کارشناسان کیفی ساختمان برای ارزیابی کیفیت زیرساخت‌ها مورد نیاز است. درج هر درخواستی از سوی مالک باید از سوی کارمند رسمی این موسسات و با رویت مدارک لازم باشد و با حداقل هزینه و صرف حداقل زمان روی سایت اینترنتی یکپارچه و رسمی اتحادیه املاک و مستغلات شهر مربوطه قرار گیرد و برای عموم قابل دسترسی باشد. این سیستم سرآغازی خواهد بود برای کاهش عدم تقارن اطلاعاتی و افزایش کارایی در بازار مسکن.