امکانات متوازن گره‌گشای کاهش نرخ زمین

انتخاب محل زندگی برای تعداد قابل توجهی از خانوارها یک انتخاب طولانی‌مدت و چندین‌ساله است. طبیعی است در چنین انتخابی فارغ از امکانات و شرایط ساختمان محل زندگی، امکانات و اوضاع جانبی محل نیز در انتخاب نهایی تاثیر بسیار زیادی دارد.

در مقیاس بزرگ این بررسی امکانات و شرایط از محل و منطقه بیرون رفته، به شهر محل سکونت می‌رسد. در چنین شرایطی شهری با اقبال بیشتری روبه‌رو می‌شود که از نظر امکانات اقتصادی، اجتماعی و رفاهی نسبت به رقبایش برتری داشته باشد. در ایران نیز با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از امکانات مهم زندگی در کشور، به چند شهر معدود و عمده تقسیم شده در زمان انتخاب، گزینه‌ها بسیار محدود هستند. در این میان شهر تهران با توجه به قرار گرفتن در صدر شهرهای توسعه‌یافته کشور با تجمیع بیشترین امکانات زندگی با بیشترین اقبال روبه‌رو است. این مقدمه، نخستین عامل گرانی زمین در برخی مناطق را به وجود می‌آورد. وقتی یک شهر به انتخاب تعداد زیادی از خانواده‌ها برای زندگی بدل شد، قطعاً رقابت برای به دست آوردن یک محل زندگی در آن نیز بالا می‌گیرد و به مرور زمان هر قدر میزان این رقابت رشد کند، قیمت زمین به عنوان اصلی‌ترین شاخصه بهره‌مندی اوج می‌گیرد.

در چنین شرایطی عرضه توان رقابت با تقاضا را از دست می‌دهد و متقاضیان مجبور می‌شوند با یکدیگر بر سر منابع محدود رقابت کنند.

دومین عامل گرانی زمین نیز از دل همین مقدمه بیرون می‌آید. وقتی از زاویه‌ای دیگر به این ماجرا نگاه می‌کنیم حاکمیت و مدیران شهر میزبان باید برای این سیل تقاضا چاره‌ای جدی بیندیشند.

وقتی راه‌حل‌های بلندمدت برای مقابله با این موج مهاجرت امکان اجرا ندارند و البته زمین به حد کفایت برای بهره‌مندی تمام متقاضیان موجود نیست، راه برای برخی گزینه‌های دیگر باز می‌شود.

فروش تراکم و صدور مجوز برای بلندمرتبه‌سازی یکی از بهترین گزینه‌ها را برای حفظ شرایط شهر در کنار پذیرش مهاجران به وجود می‌آورد. در چارچوب این طرح زمین‌ها به عنوان اصلی‌ترین کالای ارزشمند شهری ظرفیت بیشتری برای ساخت‌ و ساز عمودی پیدا می‌کنند.

فروش تراکم در شهرهای بزرگ اما تنها همین یک دلیل را ندارد. وقتی تعداد مهاجران شهری بالا می‌گیرد و یک منطقه با چند میلیون انسان جدید مواجه می‌شود، نیاز به افزایش امکانات و خدمات شهری نیز احساس می‌شود. ساخت این امکانات هزینه‌های خاص خود را دارد و در این میان، بهترین و راحت‌ترین درآمد ممکن، فروش تراکم خواهد بود. دست به دست هم دادن این دو عامل نتیجه‌ای جز بالا رفتن قیمت زمین و افزایش نقش آن در بهای تمام‌شده مسکن ندارد.

البته به این دو عامل مهم باید شرایط خاص اقتصاد مسکن ایران را نیز اضافه کرد. در ایران برخلاف بسیاری از کشورهای جهان مسکن نه یک کالای مصرفی و معمول که یک کالای سرمایه‌ای است.

برای بسیاری از خانواده‌های ایرانی مسکن به عنوان اصلی‌ترین شاخصه رفاهی خانوار محسوب می‌شود و از این رو در شرایط و شهرهای مختلف یکی از اصلی‌ترین برنامه‌هایی که مردم دنبال می‌کنند به دست آوردن مالکیت یک واحد مسکونی است.

قرار گرفتن این رویکرد در کنار شاخصه محدودیت، زمین را به عنوان کالایی گرانبها مطرح می‌کند. قطعاً در جریان این فضا نیز به میزانی که تمرکز جذابیت بازار مسکن افزایش یابد قیمت زمین نیز روند صعودی خود را ادامه خواهد داد. وقتی برای معضل گرانی زمین در ایران علل مختلف ارائه می‌کنیم، باید برای درمان آن نیز شرایطی این چنینی را پیش‌بینی کنیم. نخستین و شاید تاثیرگذارترین راه حل در این حوزه بحث توزیع عادلانه و مساوی امکانات میان شهرهای مختلف است. تهران به عنوان قطب امکانات کشور در طول سال‌های گذشته رشد جمعیتی عجیبی را تجربه کرده و در این میان شاید کم نبوده‌اند کسانی که گرایش چندانی به زندگی در تهران نداشته‌اند اما تنها برای استفاده از امکانات آن به پایتخت آمده‌اند.

هرچند این موضوع امری بلندمدت بوده و نمی‌توان انتظار داشت با یک برنامه اجرایی شود اما قطعاً بهره‌مند کردن شهرهای مختلف از امکاناتی که در حال حاضر تنها در چند منطقه وجود دارد می‌تواند قیمت زمین را نیز به جای تراکم در یک نقطه میان بخش‌های مختلف پخش کند.

در کنار آن باید برای شهرداری‌ها نیز به فکر درآمدهای ثابت و مستقل بود. در شهری مانند تهران که چند میلیون شهروند دارد نمی‌توان انتظار داشت شهرداری بدون درآمدی بزرگ توان خدمت‌رسانی داشته باشد اما در عین حال تداوم روند فروش تراکم و دل بستن به درآمدهای این‌چنینی نیز قدری برای آینده خطرناک است. اگر شهرداری به سمت دریافت عوارض ثابت از محل خدمات حرکت کند و البته از تجربیات دیگر کشورها در این عرصه نیز بهره بگیرد می‌توان به درآمدزایی مثبت فکر کرد.

تاثیر بلندمدت این جریان بر قیمت زمین قطعاً امری مثبت خواهد بود زیرا قرار گرفتن نام زمین در کنار مواردی که داشتن آن یک امتیاز محسوب می‌شود متوقف شده، به این ترتیب روند رشد مداوم قیمت آن در سال‌های گذشته ثابت می‌ماند.

در تصویر بزرگ‌تر قطعاً برای ریشه‌کن کردن این معضل تاریخی باید روی جریان کلان اقتصادی کشور یک حساب ویژه باز کرد. اگر در سال‌های گذشته مسکن به عنوان یکی از سودآورترین و در عین حال فعال‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران بخش قابل توجهی از سرمایه‌ها را به سمت خود آورده و در این میان سرمایه‌گذاران تلاش کرده‌اند با استفاده از بالا بردن قیمت زمین، بهای تمام‌شده را افزایش داده به سود خود برسند، احتمالاً تقویت بازارهای سالم و رقیب مسکن می‌تواند در این زمینه اثرگذار باشد.

در میان تمام گزینه‌های جایگزین موجود برای مسکن، شاید بازار سرمایه بهترین جایگزین باشد زیرا در قالب این بازار حتی می‌توان برای زمین و واحدهای مسکونی نیز برنامه‌ریزی جدی کرد. تبدیل کردن زمین و ساختمان به کالاهایی که امکان عرضه در بازار سرمایه را دارند از یک سو به این بازار مهم و بسیار گسترده شفافیتی مطلوب می‌بخشد؛ شفافیتی که با کاهش نقش سوداگران، به قیمت، شکلی واقعی می‌بخشد و در کنار آن با در گردش نگه داشتن سرمایه‌ها، امکان بلوکه شدن را از آنها می‌گیرد.

هرچند شرایط بازار مسکن ایران می‌طلبد که بسیاری از این سیاست‌ها در جهت کاهش بهای تمام‌شده زمین اجرایی شود و صحبت‌های اخیر وزیر را‌ه و شهرسازی نیز به خوبی نشان می‌دهد، این نیاز از سوی سیاستگذاران کلان نیز به خوبی درک شده است،‌ اما شاید انتظار برای عملیاتی شدن آنها در کوتاه‌مدت قدری دشوار باشد. اوضاع اقتصادی فعلی کشور این طور نشان می‌دهد که در کوتاه‌مدت باید با مشکلات و مسائل مختلفی دست و پنجه نرم کنیم و قطعاً در چنین شرایطی این انتظار که برنامه‌های کلان تغییر یافته، اثراتی جدی از خود بر جای بگذارند منطقی نیست.

در ماه‌های آینده برای کاهش قیمت تمام‌شده زمین می‌توان روی یک برنامه‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت کار کرد تا شرایط برای تغییر مبنای قیمت‌گذاری در بازار مسکن ایران فراهم شود. نحوه قیمت‌گذاری، نگاه سرمایه‌ای به زمین و افزایش نقش آن به دنبال سیاست‌های اجرایی مساله‌ای است که با توجه به سابقه بلندمدت آن امری تاریخی به حساب می‌آید و قطعاً منطقی نیست که بخواهیم برای حل کردن یک اشکال تاریخی به یک زمان کوتاه‌مدت و محدود دل ببندیم. تاکید وزیر راه و شهرسازی بر لزوم کنترل و کاهش قیمت زمین در بازار مسکن ایران امری مثبت است که نشان‌دهنده یک نگاه درست به نرخ‌گذاری در مسکن است اما این نگاه در عرصه عمل باید با کمک دیگر دستگاه‌ها و در قالب یک برنامه بلندمدت به اجرا در بیاید تا بنیان این موضوع تاریخی تغییر کند، با توجه به مشکلاتی که اقتصاد ایران در آینده نزدیک باید با آنها روبه‌رو شود نمی‌توان انتظار نهایی شدن این تغییرات در کوتاه‌مدت را داشت اما در افق بلندمدت امری در دسترس خواهد بود.