مسوولیت حقوقی برای مشاوران املاک

در چند دهه گذشته، مشاوران املاک نقش همرسان فروشنده و خریدار را در بازار مسکن بازی کرده‌اند. کسب‌وکار مشاوره املاک شغلی متاخر است، و پیشتر، به علت بسیار کوچک بودن محله‌ها و شهرها این نقش در بازار مسکن، به عنوان یک کسب‌وکار وجود خارجی نداشته است؛ فروشنده ملک (طرف عرضه) و خریدار (طرف تقاضا) انتخاب‌های محدودی داشتند و کوچک بودن محله سبب می‌شده است که فروشنده و خریدار از طریق نقل قول دهان به دهان اهالی محل همدیگر را بیابند. اما با بزرگ شدن شهرها، هم تعداد انتخاب‌ها برای فروشنده و خریدار در بازار مسکن افزایش پیدا کرد و هم امکان اینکه اطلاعات طرف تقاضا و طرف عرضه بتواند با نقل قول اهالی در بازار منتشر شود، میسر نبود. به همین دلیل، برای برطرف کردن نیاز ثبت اطلاعات املاک فروشی و همچنین ثبت اطلاعات املاک مورد تقاضا، کسب‌وکاری به نام مشاوران املاک در شهرها به وجود آمد.

اما امروزه، با رشد فناوری اطلاعات، نیازی که برای ثبت اطلاعات املاک فروشی و املاک مورد تقاضا از سوی مشاوران املاک صورت می‌گرفت، به‌طور رایگان در بستر اینترنت برطرف می‌شود. عملاً فناوری اطلاعات ما را به یک قرن گذشته برده است و ایجاد کسب‌وکار برای پاسخ دادن به نیاز اطلاعات املاک محله دیگر نمی‌تواند توجیه اقتصادی داشته باشد. این امر تا آنجا خودنمایی کرده است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک در واکنش به برطرف کردن نیاز اطلاعات املاک در سایت دیوار، گفته است که دیوار را خراب می‌کند! اما آیا باید برای حفظ کسب‌وکارهای مشاوران املاک به جنگ فناوری اطلاعات رفت؟ یا می‌توان در طراحی مکانیسم بازار مسکن نقشی تازه برای مشاوران املاک تعریف کرد. مشاوران املاک نمی‌توانند دیگر نقش جمع‌کننده و ارائه‌دهنده اطلاعات بازار مسکن را بازی کنند، اما می‌توانند در برطرف کردن مشکل اطلاعات نامتقارن در مکانیسم بازار مسکن نقش ایفا کنند و به این ترتیب با رفع نیاز اطلاعات نامتقارن به بقای خود به عنوان یک کسب‌وکار ادامه دهند.

یک معامله موفق معامله‌ای است که در آن فروشنده بداند قیمتی که برای کالا دریافت کرده است بیشتر یا مساوی ارزش درونی‌ای است که او برای کالا قائل است و متقابلاً خریدار نیز بداند پولی که برای کالا پرداخت کرده است کمتر یا مساوی ارزش درونی‌ای است که خودش برای آن کالا قائل است.

تفاوت ارزش درونی با پول رد و بدل‌شده، سود هر یک از طرفین معامله را مشخص می‌کند. یک مکانیسم بازار باید قرارداد معامله را به نقطه بهینه‌ای هدایت کند که سود حاصل برای هر دو طرف لااقل مثبت باشد، تا مطابق با تعریف تعادل در نظریه بازی‌ها، قرارداد معامله در حالت تعادل باشد، یعنی کسی بعد از معامله احساس پشیمانی نکند.

چالشی که طراح مکانیسم بازار با آن روبه‌رو است، این است که به علت اطلاعات ناقصی که دو طرف معامله از کالا یا بازار دارند، ممکن است نتوانند ارزش درونی خود را درست محاسبه کنند و بعد دچار پشیمانی شوند. این حس دچار پشیمانی شدن، سبب می‌شود که ریسک معامله برای طرفین بالا برود، افراد در معامله تعلل کنند و نوعی شکست بازار به علت نبودن اطلاعات اتفاق بیفتد.

نقص اطلاعات در بازار می‌تواند متقارن و نامتقارن باشد، به این ترتیب که هر دو‌سوی معامله از اطلاعی ناآگاه باشند یا اینکه یک‌سوی معامله اطلاعات بیشتری از سوی دیگر داشته باشد، که این موضوع سبب می‌شود که در صورت رخ دادن معامله، فرد صاحب اطلاعات بیشتر بتواند ‌سود بیشتری از معامله ببرد. برای مثال در بازار خودروهای دست دوم، طرف فروشنده از عیب‌های خودرو خود آگاه است، اما تشخیص این عیب‌ها برای خریدار کاری سخت و پرهزینه است. همین سختی تشخیص عیب‌ها، سبب می‌شود که خریدار ریسک بیشتری را در معامله احساس کند و به علت وجود این ریسک ممکن است از معامله صرف‌نظر کند. از طرفی فروشندگان خودروهای سالم نیز در بازار خودرو دست دوم دچار مشکل هستند، زیرا برای خریدار تشخیص اینکه خودرو آنها یک خودرو معیوب نیست بسیار سخت و دارای ریسک است. در صورتی که در طراحی مکانیسم بازار نتوان این ریسک را (که بر اثر اطلاعات نامتقارن به وجود آمده است) به نحوی پوشش داد، احتمال وقوع معامله پایین می‌آید و شکست بازار به نحوی رخ خواهد داد.

اطلاعات نامتقارن سبب به وجود آمدن کژمنشی (Moral Hazard) و کژگزینی (Adverse Selection) در بازار می‌شود. برای مثال مدیرعامل یک شرکت، اطلاعات بسیار بیشتری در مورد شرایط شرکت نسبت به سهامداران دارد و از آنجا که ریسک اصلی در سمت سهامداران است، مدیرعامل ممکن است نسبت به مشکلات شرکت، اخلاقی عمل نکند، زیرا اولاً سهامداران به علت نداشتن اطلاعات کامل، مشکلاتی را که او می‌بیند نمی‌بینند که بخواهند حساس شوند و دوم اینکه ریسک عملکرد نامناسب مدیرعامل را سهامداران بر دوش خواهند کشید. در مورد کژگزینی، نیز می‌توان هم به بازار خودروهای دست دوم و هم به بازار بیمه اشاره کرد که این انتخاب نامساعد ریسکی را به یکی از طرفین قرارداد تحمیل می‌کند.

پس اطلاعات نامتقارن در بازار سبب می‌شود که یکی از طرفین معامله مجبور به پذیرش ریسک شود و بازار نیاز به عاملی دارد که بتواند به نحوی این ریسک را کاهش دهد، یا آن را پوشش دهد. در ادامه بر بحث اطلاعات نامتقارن در بازار مسکن متمرکز می‌شویم و به این خواهیم پرداخت که مشاوران املاک برای بقا در بازار، باید نقش جدید کاهش‌دهنده ریسک را برای طرف خریدار بازی کنند.

مسکن و املاک هم یک کالای مصرفی و هم یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند. از نگاه کالای سرمایه‌ای، سطح اطلاعات فروشنده و خریدار یکسان است و تقارن اطلاعات وجود دارد. وقتی بازار از نگاه افزایش یا کاهش قیمت مسکن (به عنوان کالایی برای نگهداری سرمایه) مبهم است، هم خریدار و هم فروشنده، ریسک در معامله را احساس می‌کنند و علاقه‌ کمی به معامله نشان می‌دهند که سبب شکست بازار می‌شود.

اما از نگاه کالای مصرفی، اطلاعات بازار مسکن نامتقارن است. فروشنده از مصالح به‌کارگرفته شده در ساختمان، مشکلات همسایگان، سلامت یا عدم سلامت تاسیسات ساختمان، مشکلات محله، ترافیک، اعتیاد و‌... اطلاعات بیشتری از خریدار دارد، و خریدار به علت نداشتن این اطلاعات نمی‌تواند ارزش درونی خود از ملک را محاسبه کند و تشخیص دهد که با توجه به قیمت آیا معامله به سود اوست یا نه؟

مشاوران املاک می‌توانند این ریسک خریدار را با اطمینان حقوقی و اطلاعات کارشناسی پوشش دهند، به این ترتیب که مشاور املاک مستندی را به عنوان کارشناسی شرایط بیرونی و درونی مسکن تهیه می‌کند، این مستند، اطلاعات مربوط به معایب و نقاط قوت و ضعف ساختمان و محله را در‌برمی‌گیرد و مستند ضمیمه قولنامه معامله خواهد شد.

مشاور املاک از لحاظ حقوقی نسبت به صحت مستند ارائه‌شده مسوول است و این مسوولیت حقوقی، پوششی برای ریسک خریدار خواهد بود. در واقع مشاور املاک با تهیه مستند و پذیرش حقوقی مسوولیت صحت آن، بازار مسکن را از حالت اطلاعات نامتقارن خارج می‌کند.

فناوری اطلاعات همه کسب‌وکارهایی را که به نوعی با جمع‌آوری و انتشار اطلاعات مرتبط بوده‌اند مورد تهدید قرار داده است. کسب وکارهایی چون آموزش عالی، مشاوره، تولید آلبوم موسیقی و‌... از جمله این کسب‌وکارها هستند.

مشاوره املاک نیز به عنوان جمع‌آوری‌‌کننده اطلاعات املاک دیگر نمی‌تواند توجیه اقتصادی داشته باشد، اما با پاسخ دادن به نیاز متقارن‌سازی اطلاعات بازار و پوشش حقوقی ریسک خریدار، کسب‌وکار مشاوره املاک، توجیه اقتصادی در عصر فناوری اطلاعات خواهد داشت.