خریداران مغبون

آیا تاکنون در موقعیت خرید یا اجاره ملکی قرار گرفته‌اید که پس از معامله به نواقص آن پی برده باشید؟ چنانچه پاسخ به این پرسش، مثبت است، بد نیست بدانید که این نوع انتخاب از منظر علم اقتصاد به عنوان «کژگزینی» تعبیر شده است. کژگزینی زمانی رخ می‌دهد که اطلاعات خریدار و فروشنده در بازار نامتقارن باشد. عدم تقارن به این معنا که فروشنده اطلاعات بیشتری از کیفیت کالایی که عرضه می‌کند در اختیار دارد و خریدار به این اطلاعات واقف نیست. در چنین شرایطی، خریدار دست به انتخابی زده که ممکن است او را مغبون کند؛ برای مثال، فروشنده آپارتمانی می‌داند که فشار آب در این واحد، رضایت‌بخش نیست یا کیفیت آسانسور تعبیه‌شده در ساختمان نازل است، اما این احتمال وجود دارد که خریدار در زمان ارزیابی این واحد آپارتمان به معایب آن پی نبرده باشد. اگر او این ملک را خریداری کرده یا اجاره کند، دست به انتخابی نامساعد زده که برابر تئوری‌های اقتصاد اطلاعات «لیمو» خریداری کرده است. در مقابل، چنانچه این فرد ملکی با کیفیت مطلوب خریداری کرده باشد، به تعبیر اقتصاددانان این حوزه، «هلو» خریده است. اما ظاهراً بازار مسکن ایران به شدت از عدم تقارن اطلاعات رنج می‌برد؛ شاهد این مدعا، سخنانی است که رئیس اتحادیه املاک چندی پیش برزبان رانده است. حسام عقبایی در گردهمایی مشاوران املاک تهران اعلام کرده است: «چندی پیش گفتم ریسک خرید مسکن در ایران بالاست و در حوزه بازار مسکن اطلاعات و تسلط کافی وجود ندارد. امروز هر خریداری که به مشاور املاک مراجعه می‌کند باید در ابتدا وضعیت ثبتی پلاک مورد نظر را بررسی کند که آیا ملک در بازداشت است یا خیر یا اینکه معارض دارد یا نه.» همان‌گونه که عقبایی نیز در سخنانش اشاره کرده است، شاید قصور عدم مبادله اطلاعات شفاف در بازار مسکن بیشتر متوجه مشاوران املاکی باشد که نقش خود را به عنوان واسطه میان فروشنده و خریدار به درستی ایفا نمی‌کنند و قادر به ارائه مشاوره‌های حرفه‌ای به متقاضیان نیستند؛ این واسطه‌ها، در اغلب موارد بدون کسب دانش و تخصص لازم در حوزه املاک و مستغلات و صرفاً به نیت کسب سود وارد این بازار شده‌اند و به عواقب عملکرد خود آگاه نیستند. این عدم شفافیت در بازار مسکن ایران چه پیامدهایی به دنبال داشته و خواهد داشت؟ جرج آکرولوف به عنوان یکی از نظریه‌پردازان اطلاعات نامتقارن، پیامد وجود اطلاعات نامتقارن و کژگزینی را در مورد بازار خودروهای دست دوم توضیح می‌دهد که می‌تواند در مورد بازار مسکن نیز صادق باشد. او می‌گوید: «در بازار خودروهای دست‌دوم، فروشنده اطلاعات بیشتری در مورد خودرو خود دارد. او می‌داند که دارد هلو (خودرو خوب) می‌فروشد یا لیمو (خودرو لگن). اما خریدار، اطلاعات کمتری در اختیار دارد. در نتیجه قیمتی که به دست می‌آید میانگینی از قیمت هلو و لیموست. فروشنده هلو با این قیمت، که پایین‌تر از قیمت مدنظر اوست حاضر به فروش خودرو خوب خود نیست و از بازار خارج می‌شود. خروج فروشندگان هلو و کاهش تعداد هلوها، منجر به کاهش میانگین قیمت در بازار می‌شود و با این کاهش، تعداد بیشتری از فروشندگان هلو از بازار خارج می‌شوند و این چرخه معیوب به ناکامی بازار منجر می‌شود.» این تئوری نشان می‌دهد در نتیجه حاکم بودن اطلاعات ضعیف در بازار مسکن نیز، به احتمال بسیار، خریداران دچار زیان می‌شوند. در این صورت چه راهکارهایی می‌تواند به کاهش ریسک خریداران منجر شود؟