نه‌چندان کارگشا

با خبر موافقت شورای پول و اعتبار در جهت ورود لیزینگ‌ها به بازار مسکن، سوالاتی مطرح می‌شود. اینکه ورود لیزینگ‌ها به بازار مسکن چه اثری در تامین مالی این بازار دارد؟ ورود لیزینگ‌ها چه تاثیری بر قیمت مسکن می‌گذارد؟ فردین یزدانی، کارشناس اقتصاد مسکن، در این رابطه چهار نکته را عنوان کرده است. او می‌گوید: «اول اینکه بازار هدف لیزینگ‌ها اقشار پردرآمد جامعه است. دوم؛ اکنون در بخش مسکن پردرآمدها مازاد داریم و میزان مسکن برای این اقشار بیش از نیازشان است. سوم؛ از آنجا که فعالیت‌های سفته‌بازی بخش مسکن در حد بالایی نیست در نتیجه استقبال از این لیزینگ‌ها نیز چندان نخواهد بود. چهارم اینکه حتی اگر بازار شیب صعودی داشته باشد فعالیت لیزینگ‌ها عملاً به فعالیت‌های سوداگری در بخش مسکن کمک خواهد کرد، چراکه نرخ بهره بالاتر ارائه می‌دهند و بسیار سریع‌تر تامین مالی می‌کنند.» البته یزدانی معتقد است که این شرایط به هیچ عنوان امسال و سال آینده در ایران به وجود نخواهد آمد.

میزان اثرگذاری لیزینگ‌ها در تامین مالی به چه اندازه است؟

لیزینگ‌ها با مکانیسم خاص خود می‌توانند در شرایطی که بانک‌ها دچار خلأ و کمبود منابع هستند، تامین مالی را با فرآیند اداری کوتاه‌تری برعهده بگیرند. اما در شرایط فعلی که حتی بازار عکس‌العمل چندانی به وام‌های بانکی هم نشان نمی‌دهد، لیزینگ اهمیت و جایگاه قابل توجهی ندارد.

با این تفاسیر ورود لیزینگ‌ها به بازار مسکن هم اثر چندانی در تامین مالی این بازار ندارد؟

تسهیلات لیزینگ مسکن کارکرد خاصی دارد به این معنا که همچون وام خرید، قابل استفاده از سوی عموم دهک‌های میان‌درآمدی جامعه نیست، بلکه تنها دهک‌های پردرآمد قادرند از تسهیلات لیزینگ استفاده کنند، زیرا بهره آنها بسیار بالاتر از سایر تسهیلات مسکن است. بنابراین بنده معتقدم در شرایط فعلی ورود لیزینگ‌ها به بازار مسکن اثر مشخصی در این بخش نخواهد داشت و در واقع تنها ابزاری در کنار سایر ابزارها، برای تامین مالی بخش خاصی از مسکن است. با توجه به اینکه کمبودی در بازار هدف این تسهیلات، یعنی بازار مسکن دهک‌های بالای جامعه وجود ندارد و حتی گاهی برای این دهک‌های درآمدی مازاد تولید مسکن هم مشاهده می‌شود، در نتیجه تسهیلاتی که از طریق شرکت‌های لیزینگی به بازار مسکن ارائه می‌شود چندان کارگشا نخواهد بود و اثر محسوسی در این بازار ایجاد نخواهد کرد.

با این اوصاف ورود لیزینگ‌ها چه تاثیری بر قیمت مسکن می‌گذارد؟

در شرایطی که لیزینگ‌ها بر روی بازار اثری نگذارند، در نتیجه تاثیر چندانی بر قیمت‌ها نیز ندارند. اما در صورتی که بازار به سمت رونق حرکت کرده و از رکود خارج شود، لیزینگ‌ها اثری قابل‌مشاهده بر قیمت‌ها می‌گذارند و سبب ایجاد افزایش قیمت مسکن می‌شوند. در حالتی که فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار رونق بگیرد یکی از ابزارهای تامین مالی برای سفته‌بازان همین لیزینگ‌ها به شمار می‌روند. بنابراین در شرایطی که بازار شیب صعودی محسوسی پیدا کند، ورود شرکت‌های لیزینگی می‌تواند سبب افزایش قیمت مسکن شود.

چرا بعد از گذشت بیش از هشت سال تنها لیزینگ‌های غیربانکی اجازه ورود دارند؟

به‌رغم اینکه بانک مرکزی به تمام بانک‌ها اجازه ورود به بازار مسکن را داد، اما به غیر از بانک مسکن هیچ بانکی به صورت محسوس وارد این بازار نشد. در این راستا لیزینگ می‌تواند ابزاری برای تامین مالی ایجاد کند تا بانک‌ها از طریق آن وام‌های خود را با بهره بالاتر از نرخ مصوبه بانک مرکزی وارد بازار مسکن کنند و چه بسا به بهانه بازار ملک این منابع به سایر بازارها نیز وارد شود و از این طریق یک اختلال پولی ایجاد شود. بنابراین در جهت ایجاد انضباط مالی مشخص برای بانک‌ها، این اقدام کاملاً درستی است که تنها لیزینگ‌های غیربانکی اجازه ورود دارند. البته فعالیت لیزینگ‌های غیربانکی در شرایط کنونی کاملاً بعید به نظر می‌رسد، زیرا بازار ملکی که هدف این شرکت‌هاست بازاری کاملاً راکد است و حتی اگر شرکت‌های لیزینگی هم ورود پیدا کنند در شرایط کنونی استقبال چندانی از سوی مردم نمی‌شود. شاید ساختمان‌های اداری خاص و پروژه‌های خاصی از این لیزینگ‌ها استفاده کنند اما به نظر نمی‌رسد که فعالیت‌های لیزینگی رونقی در کلیت بازار ایجاد کند.

آیا محدود کردن لیزینگ‌ها باعث اختلال در تامین مالی این بازار نخواهد شد؟

از نظر من محدود کردن به معنای اینکه سیستم بانکی اجازه ورود نداشته باشد تصمیم کاملاً درست و بجایی است. لیزینگ از آن جهت وارد یک بازار می‌شود تا علاوه بر منابع بانکی امکان ورود منابع دیگری هم به آن بازار داده شود. بنابراین ورود بانک‌ها در فعالیت‌های لیزینگی این موضوع را نقض خواهد کرد و در واقع در آن صورت منابع اضافه وارد بازار نخواهد شد. بنابراین بهتر این است که تنها نهادهای غیربانکی اجازه ورود به بازار لیزینگ‌های مسکن را داشته باشند و نهادهای بانکی به وظیفه اصلی خود بپردازند، زیرا زمانی که آزادی بیش از حدی به سیستم بانکی داده شود، خطر سفته‌بازی در بازار هم افزایش پیدا می‌کند. بخشی از جهش قیمتی سال 1386 هم ناشی از عملکرد نظام بانکی کشورمان بود، چراکه در آن سال‌ها بسیاری از بانک‌ها، به‌ویژه بانک‌های خصوصی به واسطه وام‌های آنچنانی وارد بازار ملک شده بودند. بنابراین سیاست بهینه آن است که از ورود بانک‌ها به چنین بازارهایی جلوگیری کنیم و سبب شویم آن حجم از منابع غیربانکی را که تاکنون وارد بازار نشده‌اند وارد بازار مسکن کنیم. لیزینگ‌ها هیچ‌گاه به صورت کاملاً فعال وارد بازار مسکن نشده‌اند. ترجیح لیزینگ‌ها ارائه وام‌های کوتاه‌مدت است. تا جایی که بنده اطلاع دارم این شرکت‌ها در سال‌های گذشته هم در سطح بسیار محدودی فعالیت داشتند. بنابراین این محدودیت ایجادشده کار بسیار درستی به نظر می‌رسد، زیرا اگر بانک‌ها مایلند به بازار مسکن ورود پیدا کنند می‌توانند طبق مجوزی که از سوی بانک مرکزی دارند به بخش مسکن وام بانکی بدهند، اما آنها تنها در شرایطی وارد این بازار می‌شوند که بهره بسیار بالاتری دریافت کنند و در این صورت استانداردهای بانک مرکزی مختل خواهد شد. ضمن اینکه بهره‌های بالا مفید هم نیست، چراکه اگر حجم عملیات قابل ملاحظه باشد، این بهره‌های بالا می‌تواند منجر به افزایش قیمت هم بشود.

گفته می‌شود سود تسهیلاتی که شرکت‌های لیزینگی ارائه می‌دهند 21 درصد و دوره بازپرداخت‌شان پنج‌ساله است. با توجه به اینکه مردم انتظار دارند تسهیلاتی که دریافت می‌کنند با سود پایین و دوره بازپرداخت بالا باشد، آیا با این شرایط از این تسهیلات استقبال می‌شود؟

21 درصد سود بخشنامه‌ای این تسهیلات است و سود واقعی آنها بیش از این حرف‌هاست، از طرفی شرکت‌های لیزینگ تسهیلات بلندمدت پرداخت نمی‌کنند و این تسهیلات باید در دوره‌ای کوتاه (پنج‌ساله) تسویه شود. بنابراین همان‌گونه که قبل‌تر هم عنوان کردم چنین شرایطی به درد بازار مسکن نمی‌خورد و فقط گروه اندکی از متقاضیان مسکن که شامل پردرآمدها یا سرمایه‌گذاران هستند، می‌توانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند.