اثر افزایشی در بلندمدت

فصل نقل و انتقال خانه در حالی آغاز می‌شود که بانک مرکزی قرار است سیاست کاهش نرخ سود در جهت خروج از رکود اقتصادی را بازهم ادامه دهد. با کاهش دوباره نرخ سود بانکی چه اتفاقی در بازارهای مالی رخ خواهد داد؟ آیا کاهش نرخ سود به معنای افزایش نرخ اجاره‌بهاست؟ این موضوعی است که تیمور رحمانی، عضو هیات علمی دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران در این گفت‌وگو به بررسی آن می‌پردازد. این اقتصاددان معتقد است؛ کاهش نرخ سود سپرده‌ها دو اثر کوتاه‌مدت و بلندمدت بر بازار اجاره دارد. او می‌گوید با کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت نرخ اجاره تغییر نخواهد کرد و حتی ممکن است اثر کاهشی هم داشته باشد اما در بلندمدت باید انتظار افزایش قیمت‌ها را داشته باشیم. وقتی نرخ اجاره تابعی از قیمت مسکن است، طبیعی است پس از افزایش قیمت مسکن شاهد افزایش نرخ اجاره هم باشیم. البته تیمور رحمانی تاکید دارد که گرانی اجاره امری خطرناک نیست چرا که با کاهش نرخ سود سپرده بانکی شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود که این امر به نفع اقتصاد کشور و خروج از رکود اقتصادی است. این اقتصاددان معتقد است «کاهش نرخ سود باعث خواهد شد تا مسکن رونق پیدا کند. بنابراین زمانی که در اقتصاد کشور رونقی به وجود آید، کاملاً طبیعی است که قیمت افزایش یابد. بنابراین نباید انتظار داشته باشیم اجاره افزایش پیدا نکند. در واقع این‌ رونق در اقتصاد کشور سطح عمومی قیمت کالا و خدمات را اندکی رو به افزایش خواهد برد و در بازار اجاره مسکن هم در این مسیر ویژه با یک وقفه اندک افزایش نسبی قیمت را شاهد خواهیم بود.» علاوه بر این رحمانی می‌گوید: «کاهش نرخ سود بانکی به طور طبیعی مالکان یا صاحبخانه‌ها را به پایین آمدن نسبت ودیعه به اجاره متمایل می‌کند. به این ترتیب سبب می‌شود تا آنها ودیعه را کاهش دهند تا اجاره بیشتری دریافت کنند. موقتاً نباید انتظار افزایش اجاره را داشته باشیم. چرا که مالک تنها جای ودیعه و اجاره را جابه‌جا می‌کند و این امر به معنای افزایش اجاره نیست.» در ادامه مشروح این گفت‌وگو را می‌خوانید.



در شرایطی امسال فصل اجاره‌بها شروع می‌شود که تاکید دولت و بانک مرکزی بر تعدیل نرخ سود بانکی متناسب با نرخ تورم است. بر این اساس گفته می‌شود در سال جاری نرخ سود بانکی ممکن است از 18 درصد به 16 درصد کاسته شود. با این اوصاف کاهش این متغیر کلان اقتصادی چه اثری بر بازار اجاره دارد؟ دو متغیر نرخ سود و نرخ اجاره چه نسبتی با یکدیگر دارند؟
اصول کلی این موضوع کاملاً مشخص است. نرخ سود بانکی با نرخ اجاره و قیمت مسکن رابطه معناداری باهم دارند. وقتی متغیر کلیدی نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد اثر خود را در سایر بازارها به شکل مثبت و منفی نشان می‌دهد. در مقابل سپرده بانکی هر یک از دارایی‌های سهام، مسکن، ارز و طلا و... دارایی‌های رقیب محسوب می‌شوند.
بنابراین در بازارهای رقیب، خود به خود نرخ بازدهی با احتساب ریسک گرایش دارند تا به یکدیگر نزدیک شوند. البته ممکن است به علت وجود ریسک بازدهی یک دارایی‌ نسبت به دارایی‌های رقیب بیشتر باشد. اما اگر مولفه ریسک را کنار بگذاریم، در یک قاعده کلی بازدهی هریک از دارایی‌های رقیب قاعدتاً به سمت یکسان شدن گرایش پیدا می‌کنند. مثلاً؛ نرخ بازدهی که از اجاره مسکن به دست می‌آید با نرخ سودی که از سپرده بانکی یا سود سهامی حاصل می‌شود در نهایت به همدیگر نزدیک هستند. اما اگر این قاعده کلی را کنار بگذاریم، وقتی نرخ بازدهی یکی از این دارایی‌ها (سپرده بانکی، مسکن، ارز و طلا و...) کاهش پیدا کند، برای سایر دارایی‌ها چه پیامدی خواهد داشت؟ مثلاً به طور مشخص اکنون قرار است نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند.
کاهش این متغیر چه اثری در بازارهای رقیب مثل بازار مسکن یا جزیی‌تر بازار اجاره که در اینجا مورد بحث است، دارد؟ قبل از اینکه به پاسخ این پرسش بپردازم باید به دو مساله در مورد نرخ سود بانکی اشاره کنم. مساله اول این است که در سال‌های اخیر نرخ سود سپرده‌های بانکی در مقایسه با بازارهای رقیب نسبتاً بالا بوده است.
این بازار چون با ریسک بسیاری همراه نبوده به علت بالا بودن جذابیت در این سال‌ها توانسته گوی سبقت از بازارهای رقیب را برباید. به عبارت دیگر با توجه به اینکه سرمایه‌گذاری در بانک‌ها در مقایسه با بازارهای ارز، سهام و مسکن ریسک بسیار کم و بازدهی بالا داشته است، همین موضوع باعث شده تا سرمایه‌ها به سمت بانک‌ها سوق پیدا کند.
در نتیجه یکی از دلایل رکود بازارهایی چون مسکن و سهام جذابیت بالای سرمایه‌گذاری در بانک‌ها به علت پرداخت نرخ سودهای کلان بوده است. شاهدیم در مقطعی بانک‌ها سودهای بالای 30 تا 40 درصد به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کردند. اما اکنون شرایط اقتصاد ایران ایجاب می‌کند که نرخ سود بانکی متناسب با نرخ تورم تعدیل شود. اگر این اتفاق رخ ندهد نباید انتظار خروج از رکود را داشته باشیم.
به همین جهت دولت و بانک مرکزی به سمت کاهش نرخ سود سپرده‌ها حرکت کرده‌اند. البته در اینجا از این موضوع بگذریم چون مورد بحث‌مان در این گفت‌وگو نیست. آنچه مشخص است با کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی این دارایی با سایر دارایی‌ها یعنی به بازدهی دارایی‌های بازارهای رقیب نزدیک می‌شود. بنابراین تعدیل نرخ سود بانکی ممکن است در بازارهایی چون سهام و مسکن اثر مثبت بگذارد و باعث افزایش قیمت‌ها و رونق این بازارها شود.

آقای دکتر شما به اثر کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی در بازارهای رقیب اشاره کردید و یکی از دلایل رکود بازار مسکن را در بالا بودن نرخ سود بانکی عنوان کردید. با این حال کاهش نرخ سود بانکی چه رابطه‌ای با بازار اجاره دارد؛ آیا باعث افزایش قیمت‌ها در این بازار خواهد شد؟
زمانی که نرخ سود بانکی روندی کاهشی را پشت سر می‌گذارد، به دلیل اینکه بازدهی بانک‌ها کم شده است، افراد تمایل پیدا می‌کنند که به سمت سایر دارایی‌هایی حرکت کنند یا در بازاری سرمایه‌گذاری کنند که بازدهی بیشتری برایشان داشته باشد. در شرایط فعلی به نظر می‌رسد، یکی از این دارایی‌های جذاب مسکن است. این بازار چند سالی است که در رکود به سر می‌برد اما محرک کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی تا حدودی کمک می‌کند که زمینه برای رونق بازار مسکن فراهم شود.
یعنی به طور طبیعی اگر روند نزولی نرخ سود ادامه پیدا کند و وضعیت سایر بازارهای رقیب نیز مانند ارز، طلا و سهام به همین شکل باشد و از جذابیت لازم برخوردار نباشد، پس از مدتی افراد علاقه پیدا می‌کنند که دارایی‌هایشان را به سمت بخش مسکن سوق دهند.
بنابراین وقتی نقدینگی یا دارایی‌ها از بازار پول به بازار مسکن سوق پیدا کند، قطعاً قیمت مسکن آرام‌آرام افزایش پیدا می‌کند. زمانی که قیمت مسکن افزایش پیدا کند، نسبت اجاره به قیمت مسکن کوچک می‌شود. مثلاً شما فرض کنید اگر اجاره را در یک عددی نگه دارید و قیمت مسکن 20 درصد افزایش پیدا کند در این صورت نسبت اجاره به قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است.
با وقوع این اتفاق چون قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است در نتیجه پس از مدتی شاهد افزایش اجاره مسکن خواهیم بود. بنابراین اثر کاهش نرخ سود بانکی در بلندمدت اثر افزایشی بر نرخ‌های اجاره دارد. البته این ‌روند پس از مدتی متوقف می‌شود و بازار به حالت عادی برمی‌گردد.
یعنی افزایش قیمت‌ها بر اثر کاهش نرخ سود تا زمانی ادامه دارد که نرخ بازدهی مسکن به حالت متعادل نرسیده است. اگر این نرخ متعادل شود دیگر روند افزایشی متوقف می‌شود. بنابراین انتظار ما این است که با وقفه‌ای نرخ سودی که کاهش پیدا می‌کند، بر نرخ اجاره تاثیر بگذارد و به این ترتیب این دارایی‌ها به یکدیگر مرتبط می‌شوند.

با توجه به اینکه بسیاری از مالکان زمانی که ودیعه را دریافت می‌کنند آن را در بانک می‌گذراند و ماهانه سودش را دریافت می‌کنند، بنابراین زمانی که کاهش نرخ سود بانکی اتفاق بیفتد ممکن است تمایل مالک برای دریافت اجاره بیشتر شود، از نظر شما در این زمینه هم کاهش نرخ سود بانکی بر اجاره‌بهای مسکن اثرگذار است؟
کاهش نرخ سود بانکی به طور طبیعی مالکان یا صاحبخانه‌ها را به پایین آمدن نسبت ودیعه به اجاره متمایل می‌کند. به این ترتیب سبب می‌شود آنها ودیعه را کاهش دهند تا اجاره بیشتری دریافت کنند. اما به دلیل اینکه این مساله قدرت چانه‌زنی را ضعیف می‌کند، موقتاً نباید انتظار افزایش اجاره را داشته باشیم. چرا که مالک تنها جای ودیعه و اجاره را جابه‌جا می‌کند و این امر به معنای افزایش اجاره نیست. مثلاً فرض کنید شما برای اجاره خانه‌ای به جای آنکه 50 میلیون تومان ودیعه دهید، 30 میلیون تومان ودیعه دهید اما معادل آن را به عنوان اجاره ماهانه باید بپردازید. پس اجاره افزایش پیدا نمی‌کند و تنها جای آن با ودیعه تغییر می‌کند.
یعنی سودی که مالک از طریق ودیعه دریافت می‌کرد اکنون به صورت اجاره ماهانه نصیبش می‌شود. به این ترتیب می‌توان گفت که کاهش نرخ سود در کوتاه‌مدت اثر چندانی در افزایش نرخ اجاره مسکن ندارد. گرچه مالکان را متمایل می‌کند که بخش بیشتری از اجاره را نه به شکل سود حاصل از گذاشتن ودیعه در بانک بلکه به شکل اجاره ماهانه دریافت کنند.
بنابراین اگر به صورت کوتاه‌مدت به این موضوع نگاه کنیم کاهش نرخ سود بانکی اثری بر افزایش نرخ اجاره ندارد. حتی ممکن است در کوتاه‌مدت اثر کاهشی بر اجاره‌بها هم داشته باشد. همان‌طور که گفتم این‌روند پایدار نیست و در بلندمدت با افزایش قیمت مسکن پس از یک وقفه نرخ اجاره نیز افزایش می‌یابد. بازهم تاکید می‌کنم این موضوع را نباید فراموش کنیم که نرخ‌های سود بالای بانکی سبب شده که بخش مسکن در حدود دو سالی در رکود به سر ببرد. البته منظور رکود از نظر ساخت‌وساز یا بخش تولید مسکن است. آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی در دو سال اخیر به خوبی نشان می‌دهد که نرخ سود بالا مدتی مانع از ساخت مسکن شده است. بنابراین در سال‌های پیش‌رو ممکن است که ما با یک مقدار کمبود عرضه در مقایسه با تقاضا روبه‌رو شویم، بنابراین از آن نظر هم افزایش نرخ اجاره دور از ذهن نیست و قابل انتظار است. معتقدم در شرایط فعلی کاهش نرخ سود بانکی در مجموع رونق‌زاست.
قاعدتاً این موضوع اقتصاد را دچار رونق می‌کند و زمانی که اقتصاد رونق پیدا کند، به طور طبیعی بخش مسکن را هم رونق می‌دهد، یعنی انتظار ما این نیست که با کاهش نرخ سود در بخش مسکن هیچ‌گونه اتفاقی نیفتد و این موضوع طبیعی نیست. قطعاً کاهش نرخ سود باعث خواهد شد تا مسکن رونق پیدا کند.
بنابراین زمانی که در اقتصاد کشور رونقی به وجود آید، کاملاً طبیعی است که قیمت افزایش یابد. بنابراین نباید انتظار داشته باشیم قیمت اجاره افزایش پیدا نکند. در واقع این ‌رونق در اقتصاد کشور سطح عمومی قیمت کالا و خدمات را اندکی رو به افزایش خواهد برد و در بازار اجاره مسکن هم در این مسیر ویژه با یک وقفه اندک افزایش نسبی قیمت را شاهد خواهیم بود.

سیاستگذار در این زمینه باید چه تمهیداتی انجام دهد که قیمت‌ها در بازار اجاره به شکل بی‌رویه افزایش پیدا نکند؟
به هر حال سیاستگذار نمی‌تواند تنها به یک جنبه این مساله نگاه کند. مثلاً مسوولان اقتصادی نمی‌توانند تنها نگران این مساله باشند که سیاست کاهش نرخ سود بانکی چه پیامدی برای بازار اجاره مسکن دارد. سیاستگذار به طور معمول با سیاست‌های پولی و مالی سروکار دارد.
سیاستگذار نباید کاری جز وضع سیاست‌های پولی و مالی انجام دهد. اگر غیر از این عمل کند به معنی مداخله است. در تاریخ اقتصادی کشور شاهدیم که مداخلات مستقیم در بازارها پیامد مثبتی ندارد، بنابراین نباید سیاستگذار در بازارها دخالت کند. قیمت اجاره‌بها ممکن است با کاهش نرخ سود بانکی در بلندمدت افزایش یابد اما بازار به حالت تعادل می‌رسد و نمی‌توان رونق اقتصادی کشور را فدای یک بازار کرد. بازهم تاکید می‌کنم نباید انتظار داشته باشیم دولت مانع افزایش قیمت‌ها شود.
سیاست سرکوب قیمت‌ها سال‌هاست به اقتصادمان ضربه زده است. اکنون اولویت اصلی سیاستگذار پولی و مالی نیز رونق بخشیدن به اقتصاد است و زمانی که رونق دادن به اقتصاد اولویت اصلی است، ممکن است لازم باشد که شما هزینه‌هایی را متحمل شوید، آن هزینه‌ها هم می‌تواند با تاخیر اندکی افزایش در اجاره‌ها باشد. این موضوع کاملاً طبیعی است که شما برای ایجاد رونق در کل اقتصاد کشور نگران هزینه‌هایی که ممکن است به وجود بیاورد نباشید و در هر صورت برای رسیدن به رشد اقتصادی کشور حاضر باشید آن هزینه‌ها را متحمل شوید.
درست است که اکنون می‌گوییم که تورم به صورت نقطه‌به‌نقطه زیر 10 درصد آمده است اما تورم زیر 10 درصد به این معنا نیست که قیمت‌ها افزایش پیدا نکرده است، قیمت کالا و خدمات به هر حال هنوز هم افزایش پیدا می‌کند و تنها نرخ افزایش آنها کاهش یافته است. پس اجاره هم یک قیمت است و نمی‌تواند از این قاعده عمومی مستثنی باشد، اجاره هم قیمتی است مانند سایر قیمت‌ها و بسته به وضعیت عرضه و تقاضای آن افزایش قیمتی را خواهد داشت و آن افزایش قیمت مانند سایر افزایش قیمت‌هاست و این موضوع چیز عجیبی نیست.
شما تا زمانی که تورم عمومی داشته باشید و تا زمانی که تورم صفر نشود هیچ‌وقت نباید توقع این را داشته باشید که قیمت‌ها افزایش پیدا نکند. بنابراین در بازار اجاره که بحث اصلی این گفت‌وگو است به طور طبیعی شاهد افزایش اجاره‌ها خواهیم بود اما نباید این موضوع را خطرناک دانست.
مهم این است که مثلاً آیا افزایش قیمت اجاره در مقایسه با افزایش سایر کالاها و خدمات چشمگیر است یا خیر. به طور مثال حقوق و دستمزدها را حدود 14 درصد افزایش دادند اما اگر نرخ اجاره نیز 10 درصد افزایش پیدا کند، عملاً بر اساس آنچه در اقتصاد می‌گوییم، گفته می‌شود که قیمت اجاره به سمت افزایش حرکت نکرده است. به همین خاطر نگرانی ما برای افزایش اجاره‌های مسکن به تنهایی در اقتصاد موضوعیت ندارد و همه چیز را به صورت نسبی نگاه می‌کنیم.
البته ممکن است که اجاره در حال حاضر بخش قابل توجهی از درآمد خانواده‌ها را به خودش اختصاص دهد و ما منکر این نیستیم، اما در واقع این موضوع محصول عملکرد کل اقتصاد است و تنها با دستکاری بخش مسکن شما نمی‌توانید کار زیادی در این زمینه انجام دهید و می‌توانم بگویم که تجربه مداخلاتی با نیت جلوگیری از افزایش اجاره‌ها نشان می‌دهد که چنین چیزی مقدور نیست و شما نمی‌توانید از عملکرد اقتصاد کلان انتظار داشته باشید که بخش مسکن را بهشت کند و همه مسکن را به نحو احسنت داشته باشند و اجاره هم بالا نرود و بخش مسکن سود خوبی هم برای سازنده‌ها داشته باشد، در چنین چیزی به قول معروف نوعی ناسازگاری وجود دارد و زمانی که اقتصاد کلان تورم عمومی قابل توجه دارد شما باید انتظار افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش نرخ اجاره را داشته باشید.

با توجه به سیاستگذاری‌های اخیر که دولت و وزارت راه و شهرسازی در راستای تحریک بازار مسکن در نظر گرفته است و وعده‌هایی در خصوص رسیدن به رونق بازار مسکن در نیمه دوم سال داده است، شما فکر می‌کنید این اقدامات اثرگذار خواهد بود که با رونق بازار مسکن زمینه برای خروج از رکود اقتصادی فراهم شود؟
بخش مسکن با لحاظ ارتباط قوی پسین و پیشین با بخش‌های مختلف اقتصادی از نقش حیاتی در سرمایه‌گذاری، اشتغال و تولید ناخالص داخلی کشورها برخوردار است. همچنین بخش مسکن به طور معمول بیش از نصف ثروت خانوارها را در کشورهای مختلف به خود اختصاص می‌دهد.
از این‌رو اعمال هر نوع سیاستی در این بخش اثرات متعدد و گسترده‌ای بر کل عملکرد اقتصاد خواهد داشت. من به عنوان کسی که اقتصاد خوانده‌ام به این قضیه نگاه می‌کنم و بدون اینکه در تک‌تک این قضایا ریز شوم، با نگاهی به مجموع ملاحظات سیاستگذاری و اقدامات عملی که دولت، بانک مرکزی و امثال آن در پیش می‌گیرد، فکر می‌کنم که وضعیت بخش مسکن قاعدتاً باید از نیمه دوم سال یا حتی زودتر آرام‌آرام رو به بهبود رود.