رونق به همراه رشد قیمت‌ها

بهروز ملکی / اقتصاددان

مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، بازار پول است؛ به طوری که جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بانک بسیار قوی‌تر از جابه‌جایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-طلا و ارز است. بر این مبنا بازارهای پول و مسکن، تاثیرات انکارناپذیری بر یکدیگر برجای می‌گذارند.
واقع مطلب این است که اقتصاد ایران در تنگنای مالی و اعتباری پیچیده‌ای گرفتار آمده است که دارای ابعاد متنوعی است؛ هر چند نرخ‌های بالای سودِ بانکی، بیش از سایر موارد، نمود دارد. تک‌رقمی شدن نرخ تورم نقطه به نقطه از آذرماه سال گذشته نیز فشارها برای کاهش نرخ سود بانکی را دوچندان کرده است. مهم‌ترین دلیل اقتصادی حامیان کاهش نرخ دستوری سود، مبتنی بر رابطه فیشر است که بیانگر تناسب میان نرخ سود اسمی و نرخ تورم عمومی است.
با این حال چهره‌نمایی مشکلات نظام بانکی می‌تواند در عارضه‌یابی آن موثر باشد. بدیهی است که بالا بودن مطالبات غیرجاری و معوق بانک‌های کشور، یکی از این مشکلات است. در این راستا بانک روی تسهیلاتی که پرداخت می‌کند، به صورت تعهدی سود شناسایی می‌کند اما سودی که به سهامدار و سپرده‌گذار پرداخت می‌کند نقدی است؛ که نتیجه طبیعی آن تضعیف بانک‌هاست. ضمن اینکه با رکود بازار مسکن طی سه سال گذشته، منابع بسیاری از بانک‌ها در بازار املاک و مستغلات قفل شد؛ وضعیت ترازنامه بانک‌ها نیز نگران‌کننده و مملو از دارایی‌های سمی است.
نکته‌ای که نباید از آن غفلت کرد، مهیا بودن غلتیدن نظام بانکی کشور به انحصار چندجانبه، به‌رغم تعدد و تکثر تعداد بانک‌هاست که این مساله لزوم اصلاح ساختار و قواعد نظارتی را دوچندان می‌کند. به عنوان نمونه، هیچ حرجی نیست اگر سیاست‌های بازدارنده در خصوص برخی از بانک‌ها اعمال شود و حتی سهامداران بانک‌ها ضرر کنند، چون در شرایطی که نظام بانکی زیان‌ده بوده است، سودها را از مجامع خودشان گرفته‌اند. طبیعتاً نباید اجازه تقسیم سود به بانک‌های زیان‌ده داده شود. نباید اجازه داد سودهای دفتری که در نظام بانکی ما شناسایی می‌شود، نقدی به سهامداران پرداخت شود. در خصوص سپرده‌گذاران نیز رابطه بانک با سپرده‌گذار تقریباً ریسکی ندارد در حالی که رابطه بانک با تسهیلات‌گیرنده پرریسک است.
در چنین شرایطی، تعدادی بانک‌ِ بد نیز، قواعد بازی را تخریب مضاعف می‌کنند و مشتریان بانک‌های دیگر را با وعده پرداخت سودهای بالاتر ترغیب به خروج از آن بانک و سپرده‌گذاری در بانک خود می‌کنند.
به این ترتیب، مسابقه‌ای شکل گرفته که بانک‌ها برای حفظ بازار خود، ناچار از پرداخت نرخ غیراقتصادی سود سپرده هستند؛ در حالی که منابع بانک‌ها در سال‌های گذشته به شدت تضعیف ‌شده و بانک‌ها منبعی برای دادن این نرخ‌های سود ندارند.
به هر شکل آنچه در عمل اتفاق افتاده است، نرخ‌های بالای سود واقعی بانک طی سه سال اخیر است؛ به طوری که به‌رغم کاهش نرخ تورم نقطه به نقطه از حدود 45 درصد در بهار 1392 به حدود هشت درصد در بهار سال جاری، تفاوت معناداری در نرخ‌های بانکی مشاهده نمی‌شود.
نگاهی به پیشینه نرخ‌های اسمی سود بانکی حاکی از آن است که این نرخ طی 25 سال گذشته برای سپرده‌های یک‌ساله، حدود 15 درصد بوده است. این نرخ سود در زمره یکی از پایین‌ترین نرخ‌های بازدهی در میان بازارهای کشور قرار دارد. با این حال باید توجه داشت که یکی از اصول اولیه سرمایه‌گذاری در هر بازار، مبادله بین بازده انتظاری و ریسک است. در واقع به طور نرمال، کسب بازده بالاتر، مستلزم پذیرش ریسک بیشتر است و شخصی که ریسک کمتری تحمل می‌کند، نباید انتظار بازدهی بالاتر داشته باشد. از آنجا که سرمایه‌گذاری در سیستم بانکی با حداقل ریسک است، بنابراین بازدهی سود بانکی تضمین‌شده، پایین‌تر از سایر دارایی‌هاست. بر این مبنا، بازار مسکن با دارا بودن ریسک بیشتر (نسبت به سپرده‌گذاری در بانک)، از بازدهی بالاتری نیز برخوردار است.
رصد نظریات مسوولان اقتصادی، پولی و بانکی کشور، حاکی از آن است که انتظار کاهش نرخ سود بانکی در سال جاری دور از ذهن نیست. حال سوال قابل طرح این است که این کاهش، چه تاثیراتی بر بازار مسکن خواهد داشت.
کاهش نرخ سود بانکی از دو کانال، تقاضای مسکن را تحریک می‌کند: نخست، با کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری‌ها، انگیزه سپرده‌گذاری در بانک، کاهش یافته و بخشی از نقدینگی به سمت بازار مسکن روانه می‌شود. این مساله باعث تحریک تقاضای مسکن و در نتیجه افزایش قیمت مسکن می‌شود. این پدیده بر این مبنا استوار است که مسکن و حساب‌های پس‌انداز بانکی، دارایی‌های جایگزین هستند؛ از این‌رو هر زمان که بازدهی یکی از این دارایی‌ها کاهش می‌یابد، تقاضا به سمت دارایی رقیب جریان می‌یابد. شایان توجه است که به اعتقاد بسیاری از صاحب‌نظران اقتصاد مسکن در ایران، مهم‌ترین بازار رقیب مسکن، سپرده‌های بانکی است. دوم اینکه، با کاهش نرخ سود تسهیلات، تمایل خریداران برای پذیرش بدهی بالا و خرید خانه افزایش می‌یابد که این مساله، تحریک بیشتر تقاضا و در نهایت افزایش قیمت مسکن را به دنبال دارد.
تحریک قیمت مسکن در هر دو مورد فوق، افزایش فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن را نیز موجب می‌شود که خود منجر به افزایش قیمت و افزایش انتظارات قیمتی و در نتیجه افزایش دوباره قیمت می‌شود.
در سمت عرضه نیز کاهش نرخ سود می‌تواند موجب تعدیل هزینه تمام‌شده ساخت مسکن شود. با این حال به نظر می‌رسد، اثر تغییرات بهره بانکی بر سمت تقاضا، به مراتب قوی‌تر از سمت عرضه است. بر این اساس می‌توان در مجموع، برآیند اثر تغییرات بهره بانکی را بر تغییرات بازار مسکن، ناهمسو، ارزیابی کرد. مجموع این عوامل موجب انتقال به راست منحنی تقاضای مسکن بر اثر کاهش نرخ بهره بانکی می‌شود.
همان‌گونه که در نمودار زیر نیز مشاهده می‌شود، تغییرات نرخ‌های سود واقعی (با تعدیل اثر تورم عمومی) تا حدودی ناهمسو با نرخ رشد قیمت مسکن است. در مجموع، میان صاحب‌نظران اقتصادی، درباره این موضوع که کاهش نرخ بهره می‌تواند به تحریک بازار مسکن کمک کند، اجماع نظر نسبی وجود دارد.
بازار اجاره نیز از اثرات تغییر نرخ سود بانکی، متاثر می‌شود چرا که مهم‌ترین عامل تاثیرگذار بر اجاره مسکن، قیمت مسکن است. علاوه بر این، تغییرات نرخ سود بانکی می‌تواند علاوه بر تغییر اجاره‌بها، ترکیب دریافت ودیعه (رهن) و اجاره نقدی را تحت تاثیر قرار دهد. به طوری که میزان تقاضای موجرین برای دریافت ودیعه (رهن)، با نرخ بازدهی دارایی‌ها (خصوصاً نرخ سود بانکی) رابطه مستقیم دارد.
بر این اساس هرچه نرخ سود بانکی کاهش یابد، تقاضای موجرین برای ودیعه (رهن) مسکن، کاهش و تقاضا برای دریافت اجاره نقدی، افزایش می‌یابد.