در ایران ورشکستگی معنا ندارد

جواد بستانیان مدیرعامل بانک مسکن در دهه 60 (سال‌های 61 تا 63) و حسابدار رسمی در حال حاضر، معتقد است: اطلاق واژه ورشکستگی به شرکت‌های تولیدی و مالی فعال در ایران به خصوص بنگاه‌های دولتی، معنا و مفهوم پیدا نمی‌کند، چون راه‌های گریز از ورشکستگی و رسیدن به کانال تسویه در کشور به قدری متنوع است که بنگاه‌ها هیچ‌گاه به نقطه ورشکستگی کامل نمی‌رسند. این حسابدار رسمی تاکید می‌کند: قضاوت درباره مناقشه اخیری را که بین دولتمردان اقتصادی بر سر وضعیت مالی بانک مسکن به وجود آمده است، باید فقط از طریق بررسی متن قراردادی که برای مسکن مهر بین بانک مسکن و بانک مرکزی منعقد شده، انجام داد. بستانیان در عین حال از تجربه سال‌های بعد از انقلاب در اداره بانک مسکن، مدیریت بازار مسکن و همچنین نحوه پاسخ بانکی به جامعه متقاضی مسکن می‌گوید.

در سایت رسمی بانک مسکن میزان سرمایه این بانک در حد 582 میلیارد تومان اعلام شده و خبرهای نیمه‌رسمی در دولت قبل حکایت از افزایش سرمایه بانک به سقف سه هزار میلیارد تومان داشت. آیا می‌شود این سرمایه ناچیز را در مقابل حداقل 40 هزار میلیارد تومان تسهیلاتی که بانک مسکن به مسکن مهر پرداخت کرده نشانه‌ای از رخداد ورشکستگی برای بانک توصیف کرد؟

شاخص ورشکستگی یک بانک ربطی به نسبت بین سرمایه اولیه و میزان تسهیلاتی که پرداخت کرده است، ندارد. این شاخص بر اساس نسبت دارایی و بدهی سنجیده می‌شود. به بانکی که بیشتر از دارایی‌اش بدهی برای خود ایجاد کرده و توان تامین و تسویه آن را هم نداشته باشد می‌شود گفت ورشکسته.

 بانک مسکن توان بازپرداخت 48 هزار میلیارد تومان اعتباری را که از بانک مرکزی دریافت کرده دارد؟

بانک مسکن 48 هزار میلیارد تومان از بانک مرکزی قرض گرفته و عین آن را به سازنده‌های مسکن مهر پرداخت کرده است. این طلب بعداً از ناحیه بازپرداخت‌ها وصول خواهد شد.

 اگر صاحبان مسکن مهر در بازپرداخت اقساط تسهیلات تعلل کنند، بانک مسکن مشکل پیدا نمی‌کند؟

هیچ ربطی به بانک مسکن ندارد. بانک مسکن در قضیه مسکن مهر بانک عامل بوده است. پول و تسهیلات متعلق به بانک مرکزی است. البته باید به متن قراردادهایی که برای دریافت خط اعتباری بین بانک مرکزی و بانک مسکن منعقد شده مراجعه کرد. در زمانی که من مدیرعامل بانک مسکن بودم هر زمان بنا بود از بانک مرکزی خط اعتباری بگیریم با اداره اعتبارات بانک مرکزی قرارداد می‌نوشتیم.

در ماجرای اختصاص خط اعتباری به مسکن مهر دو حالت ممکن است در قرارداد دو طرف لحاظ شده باشد. یک احتمال این است که بانک مرکزی بازگشت منابعی را که از طریق بانک مسکن به مسکن مهر اختصاص داده «موکول به وصول» کرده باشد، احتمال دیگر هم می‌تواند این باشد که بانک مسکن کاملاً متعهد به بازپرداخت به بانک مرکزی باشد. حالت اول تعهد نمی‌آورد اما حالت دوم فرق دارد.

 ظاهراً در قرارداد بانک مرکزی با بانک مسکن دوره مشخصی برای بازپرداخت منابع مسکن مهر تعریف شده طوری که اخیراً گفته شد بانک مسکن به دنبال اخذ مجوز تعویق زمان بازپرداخت این منابع بوده است. با فرض اینکه حالت دوم در این قرارداد لحاظ شده باشد، آیا امروز و در شرایطی که هنوز بازپرداخت اقساط از طرف صاحبان مسکن مهر به تاخیر آنچنانی برخورد نکرده، می‌شود این بانک را ورشکسته قلمداد کرد؟

اصولاً در کشورمان ورشکستگی بنگاه‌ها معنا ندارد. شرکت‌ها و بنگاه‌های تولیدی و مالی بالاخره ورشکسته نمی‌شوند چون راه‌های گریز از ورشکستگی و رسیدن به کانال تسویه در کشور به قدری متنوع است که بنگاه‌ها هیچ‌گاه به نقطه ورشکستگی کامل نمی‌رسند. برای بنگاه‌هایی که به مرحله حاد بدهی می‌رسند معمولاً دوره‌ای را برای تبدیل دارایی به پول تعیین می‌کنند و مشکل در این فاصله حل می‌شود.

 نمی‌شود گفت چون حجم بی‌سابقه‌ای پول و اعتبار بانکی بین بانک مرکزی، بانک مسکن و پیمانکاران مسکن مهر رد و بدل شده، سیستم مالی بانک مسکن دچار اختلال شده و کار به مرحله ورشکستگی رسیده است؟

در تعریف ورشکستگی گفته می‌شود طرفی که در سررسید مشخصی، بدهی دارد اما تا آن زمان توان پرداخت بدهی‌های خود را ندارد و تازه طرف مقابلش یعنی طلبکار اصرار بر دریافت طلب خود را داشته باشد، در این صورت آن فرد بدهکار را می‌توان ورشکسته نامید. لذا ورشکستگی بانک مسکن به عنوان بانک دولتی بی‌معنی است. در دوران قبل از انقلاب دو بانک خصوصی در کشور به حالت کسری شدید و مرز ورشکستگی رسیدند؛ بانک بیمه بازرگانان و بانک ایرانشهر. دولت و بانک مرکزی بلافاصله نماینده گذاشتند و بدهی طلبکاران را پرداخت کردند. ما در کشور سابقه‌ای از ورشکستگی به خصوص در بانک‌ها نداشته‌ایم.

آیا احتمال اینکه صاحبان مسکن مهر به هر دلیلی منکر بازپرداخت اقساط بانک مسکن شوند، وجود دارد؟

چون وثایق وام مسکن مهر همان ملکی است که بانک مسکن برای ساختش پول پرداخت کرده و اصولاً رهن املاک به عنوان تضمین تسهیلات مسکن یکی از محکم‌ترین و کم‌ریسک‌ترین تضامین بانکی به حساب می‌آید، بعید است مشکلی در بازپرداخت اقساط مسکن مهر به وجود بیاید و به نظر می‌رسد تضمین کافی در این قضیه دریافت شده است. البته ممکن است برخی‌ها مناقشه کنند که چون این واحدها سند ندارند پس نمی‌توانند به عنوان ضمانت وام لحاظ شوند اما در قراردادهایی که بین بانک مسکن و صاحبان این واحدها هنگام فروش اقساطی تسهیلات بسته شده، حتماً موارد لازم‌الاجرا در نظر گرفته شده است.

 در ابتدای صحبت، به سابقه تزریق خط اعتباری از بانک مرکزی به بانک مسکن در سال‌های دهه 60 اشاره کردید. بانک مسکن 30 سال پیش هم خط اعتباری از بانک مرکزی می‌گرفت؟

بله، دولت تکلیف می‌کرد به بانک مرکزی و بانک مرکزی به ما اعتبار می‌داد.

 یعنی چیزی شبیه مسکن مهر؟

خیر، بانک وام می‌داد و مردم خودشان می‌ساختند. سازمان زمین شهری زمین می‌داد و ما در بانک مسکن از روستا وام می‌دادیم تا شهرهای کوچک تا شهرهای بزرگ.حداکثر 400 هزار تومان برای خانوارهای بیش از چهار نفر. در یک زمانی، یک وام 300 هزار‌تومانی بانک ملی می‌داد که می‌شد با آن یک واحد مسکونی 400 هزار‌تومانی خریداری کرد.

 بانک مسکن آن موقع وام خرید می‌داد یا وام ساخت؟

من موقعی که آمدم بانک مسکن یک مرحله گذار داشتیم یعنی اول هیچ تسهیلاتی نمی‌دادیم بلکه هر کسی که سپرده می‌گذاشت می‌توانست وام خرید بگیرد. اما یک دوره بعد که قانون بانکداری اسلامی آمد، جلوی وام خرید گرفته شد.

 مگر وام خرید از نظر قانون بانکداری اسلامی محل اشکال بود؟

وام خرید اصولاً معنی‌اش این است که قیمت مسکن را بالا می‌برد. یعنی فایده‌اش این است که توان خرید کاذب ایجاد می‌کند و بیشتر به نفع سازنده‌هاست.

 در این سه سال شرایط بازار مسکن چگونه بود و بانک مسکن چه طرح‌هایی را به اجرا درآورد؟

بیشتر تمرکز بانک بر این بود که در روستاها یک وام ساخت خیلی کم را که عددش الان یادم نیست اما شاید مثلاً 50 هزار تومان می‌شد بدون سپرده پرداخت کند تا خانه بسازند. اینکه ما در آن دوران می‌رفتیم سراغ اعتبارات بانک مرکزی و شورای اقتصاد به خاطر همین بود. چون سیاست دولت این بود که این کار انجام شود. بنابراین وام به روستاییان بدون وثیقه دادیم چون خانه‌های روستایی سند نداشتند. در شهرهای کوچک هم وام بدون سپرده داشتیم که 200 هزار تومان بود.

 سطح دستمزد و حقوق‌ها در آن زمان چقدر بود، منظورم این است که وام 200 هزار‌تومانی ساخت‌وساز در مقایسه با درآمد خانوارها چه نسبتی داشت؟

حقوق مدیرعامل بانک مسکن 20 هزار تومان بود. حقوق کارمندها از هزار تومان تا 20 هزار تومان اما متوسط سطح دستمزدها بین هفت تا هشت هزار تومان بود. ما آن موقع 200 هزار تومان برای شهرهای کوچک وام ساخت بدون سپرده می‌دادیم با دوره 20ساله. سیاست دولت هم این بود که برای تمرکززدایی و مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک، تسهیلات بالایی به این شهرها پرداخت کند.

 منابع از کجا می‌آوردید که این همه وام می‌دادید؟

بخشی از محل سپرده‌های پس‌انداز بود که تقریباً خودش را تامین می‌کرد.

 شما که می‌گویید بدون سپرده وام می‌دادید.

عرض می‌کنم، بخش سپرده‌گذاری‌های مردمی در بانک مسکن به تامین اعتبار وام ساخت کمک می‌کرد. بخش دیگری هم اعتبار می‌گرفتیم. از بانک‌های دیگر اعتبار می‌گرفتیم با تضمین شورای اقتصاد تا تفاوت نرخ بهره را بدهیم. وام می‌گرفتیم از بانک مرکزی با نرخ چهار درصد. در تهران هم فقط با سپرده وام می‌دادیم، وام ساخت حداکثر 400 هزار‌تومانی.

 وام ساخت با چه نرخی؟

بعد از انقلاب نرخ بهره وام چهار درصد شد. در زمان ریاست‌جمهوری بنی‌صدر اعلام کردند نرخ بهره را ارزان می‌کنیم و به همین خاطر چهار درصد کردند. برای عده‌ای هم اجاره به شرط تملیک اجرا کردیم از محل واحدهایی که خود بانک می‌ساخت.

 ولی الان یک چالش وزارت راه‌ و شهرسازی با سیستم بانکی، بر سر جلب رضایت بانک مرکزی به پرداخت تسهیلات خرید مسکن با نرخ حداکثر 15 درصد است. بانک‌ها دنبال نرخ بهره بالای 22 درصد هستند.

ببینید هر کسی در موضع بانک مرکزی باشد نظرش همین است، اصلاً شک نکنید مگر اینکه نظرش را نگوید. مگر می‌شود در یک کشوری با وضعیت فعلی 30 درصد تورم، به سپرده‌گذار 10 درصد یا 15 درصد سود بدهند؟ این معنی نمی‌دهد و چون معنی نمی‌دهد تداوم پیدا نمی‌کند؛ لذا هر رئیس کل بانک مرکزی چون دلش نگران به هم ریخته شدن نظام پولی کشور است، حتماً دلش می‌خواهد یک عدد مناسبی به سپرده‌گذار بدهد تا پولش در بانک جذب شود و عددی را هم برای سود تسهیلات تعیین کند.

  در اوایل دهه 60 که شما در بانک مسکن مدیرعامل بودید، قیمت مسکن رشد سرسام‌آوری داشت یا نه؟

خیر، بازار آرام بود.

 تقاضا چطور؟ حجم تقاضا هم آرام بود؟ مشکلی در بازار اجاره وجود نداشت؟

البته یک کنترل‌هایی کرده بودند. یعنی سازمان زمین شهری که تاسیس شد این پیام آمد که به خانوارها قرار است زمین داده شود.

 خانوارهایی که امروز صاحبخانه هستند هنوز دارند اقساط وام‌هایی را که در دهه 60 دریافت کرده‌اند پرداخت می‌کنند.

بله، همین‌طور است وام‌های 300 هزار‌تومانی با اقساط دو تا سه هزار‌تومانی. یک محدودیتی ایجاد کرده بودند که هر کسی می‌خواست خانه بخرد باید یک مجوز از دولت می‌گرفت مبنی بر اینکه ساکن تهران است و خانه ندارد. یک برگه‌ای به افراد می‌دادند که با آن می‌توانستند معامله کنند و خانه بخرند. به همین خاطر خیلی از افراد در آن زمان خانه‌شان را از دست دادند چون خانه را می‌فروختند و نمی‌توانستند خانه جدید بخرند.

 چرا دولت چنین مجوزی را برای خرید خانه در تهران باب کرد؟

چون نمی‌خواست مهاجرت به سمت تهران گسترده شود، می‌خواست جمعیت تهران را کنترل کند. در همین شهرک ‌غرب هر کسی را راه نمی‌دادند. یک نگهبانی اینجا داشت و افراد را تک‌تک انتخاب می‌کردند و به آنها اجازه خرید واحد در شهرک می‌دادند.

 در زمان مدیریت شما در بانک مسکن وام خرید هم پرداخت می‌شد؟

بله، به شرط پس‌انداز. به ازای هر شش ماه پس‌انداز، یک برابر پرداخت می‌شد و حداکثر زمان سپرده‌گذاری هم سه‌ساله بود و سقف وام نیز400 هزار تومان بود که یک‌سوم قیمت خرید یک واحد 100متری را پوشش می‌داد.  یعنی اگر کسی200 هزار تومان سپرده‌گذاری می‌کرد، بعد از یک سال می‌توانست 400 هزار تومان تسهیلات بگیرد.

 این خط اعتباری که اشاره کردید، در دو سال اخیر هم داده شد و امروز گفته می‌شود خط اعتباری باعث تورم فزاینده در اقتصاد می‌شود. در زمان شما خط اعتباری اختصاص داده‌شده به بانک مسکن باعث تورم نشد؟ آن هم در دوره مرحوم نوربخش که بانک مرکزی نسبت به تورم و نقدینگی حساسیتی به مراتب بیشتر از امروز داشت.

ببینید آن زمان شرایط کشور خاص بود. جنگ شده بود و عده زیادی بی‌خانمان شده بودند و توقع مردم نسبت به انقلاب زیاد بود. ولی عدد خط اعتباری خیلی کوچک بود. بانک مسکن در کل سال 120 میلیارد ریال وام می‌داد.

 از این 12 میلیارد تومان، چقدر سهم خط اعتباری بود؟

یک‌سوم تا یک‌چهارم.

 پس دولت برای جلوگیری از تحریک قیمت مسکن چه کار باید بکند؟

مکانیسم پس‌انداز که آن موقع راه افتاده بود به خاطر همین بود. این مکانیسم می‌گوید افراد در یک دوره‌ای پس‌انداز کنند و در دوره بعد با پس‌اندازی که انجام داده‌اند تسهیلات بانکی دریافت کنند. این روش اگر اقتصاد در تعادل باشد، جواب می‌دهد. چون فرقی نمی‌کند دوره‌ای که فرد متقاضی مسکن است به جای خرید کردن، سپرده‌گذاری می‌کند و بعد از آنکه خانه‌های بیشتری ساخته شد، فرض کنید سازنده‌ای 20 واحد دارد و واحدهایش فروش نمی‌رود اما زمانی که وام خرید داده می‌شود، واحدها فروخته می‌شود و سازنده می‌تواند دوباره بسازد. اما اگر تعادل نباشد حتماً وام خرید به ضرر مصرف‌کننده است. الان فرض کنید قیمت‌ها به اوج رسیده و بازار کشش ندارد بنابراین قیمت‌ها مجبور است پایین بیاید اما به محض اینکه در این بازار پول تزریق شود قیمت‌ها تحریک می‌شود و بالا می‌رود. من این را با چشم خودم دیدم که اگر 100 واحد وام بانکی خرید مسکن داده شود، 300 واحد به قیمت آن خانه اضافه می‌شود یعنی هیچ بهره‌ای از وام خرید عاید خریدار نمی‌شود؛ و این خیلی موضوع حساس و پیچیده‌ای است. من همیشه بعد از آنکه از بانک مسکن جدا شدم همواره گفتم وام خرید یعنی افزایش قیمت. اشکالی ندارد که کمک شود ولی باید کنترل‌شده باشد. آن زمان که وام در شهرهای کوچک داده می‌شد، خوب بود. اما الان قیمت خانه در تهران از بهترین نقاط مسکونی دنیا هم بالاتر است مگر می‌شود یک همچنین چیزی؟ معلوم است که بازار از تعادل خارج شده است. الان یک عده سرمایه‌گذار وارد بازار خرید مسکن تهران شده‌اند و هر چقدر هم به مردم کمک شود آنها سود می‌برند. زمین متری 25 میلیون تومان در تهران اصلاً معنا ندارد. قدیمی‌ها می‌گفتند زمین یک روز دهان باز می‌کند و پول‌ها را می‌بلعد این موضوع الان دارد معنا پیدا می‌کند.

  به نظر شما وام خرید مسکن در تهران و شهرهای بزرگ چقدر باشد؟ مثلاً وام در هر استان یک سقف معینی داشته باشد یا در کل کشور یک عدد را تعیین کنند؟ مدل سپرده‌گذاری چطور؟

من تصور می‌کنم شهر تهران اگر چیزی که در ذهن من وجود دارد، باشد یعنی یک شهر سمی و مضر و آلوده و متراکم، در این صورت نباید در تهران وام خرید مسکن داده شود. باید تشویق کنیم کسانی که در تهران هستند زندگی معمولی در سایر شهرها داشته باشند. در تهران الان همه با هدف سرمایه‌گذاری اقدام به خرید مسکن می‌کنند.

 دهه 60 که قیمت مسکن یک میلیون و 200 هزار تومان بود، قیمت زمین چقدر بود؟

ببینید بعد از انقلاب، زمین در ملاصدرا متری 1000 تومان بود. خانه هم متری 1000 تومان بود.

 اما الان این فاصله بین زمین و آپارتمان بیشتر شده است.

بله، به خاطر فروش تراکم. در آن زمان تراکم یک طبقه و دو طبقه بود اما الان چندین برابر شده است.

 دولت به جای مسکن مهر چه طرحی برای کم‌درآمدها به اجرا دربیاورد؟

من بستانیان دهه 60 نیستم الان می‌گویم دولت هر کاری نکند به نفع کشور است. دولت هیچ کاری نکند فقط خودش را کوچک کند و خرجش را از سر مردم بردارد.