سناریوهای محتمل

امروز ریال به قول اقتصاددان‌ها تبدیل به سیب‌زمینی داغ شده و کمتر کسی می‌خواهد آن را نگه داشته و عملاً یکی از کارکردهای سه‌گانه پول که همانا ابزار ذخیره ارزش است، در زمان حاضر و احتمالاً طی چند ماه آتی در مورد ریال از بین رفته است. در این بین تبدیل ریال به سایر انواع دارایی، به ‌ویژه دارایی‌های تورم‌شکن (anti-inflation) مورد توجه آحاد جامعه قرار گرفته است، کاهش نرخ سود به زیر نرخ تورم عامل حرکت نقدینگی به سمت سایر دارایی‌های بازارها و کلاً خروج از شبکه بانکی و کاهش حجم سپرده‌های سرمایه‌گذاری و مدت‌دار بانک‌هاست. ارزهای خارجی پرقدرت نظیر دلار، یورو و یوآن، طلا (سکه، شمش، طلای آب‌شده)، بورس و بازار سهام و در نهایت املاک و مستغلات از جمله دارایی‌های تورم‌شکن هستند، اما در این میان هیچ‌یک به اندازه املاک و مستغلات توان جذب نقدینگی را ندارد، از طرف دیگر این حوزه به ‌ویژه در بخش املاک مسکونی با امنیت خانوار سروکار داشته و از این‌رو هم از بعد سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش ریال و هم از بعد افزایش امنیت اجتماعی بررسی موضوع خرید مسکن حائز اهمیت است.

آیا امروز و شش ماه آتی فصل خرید مسکن است؟ آیا سرمایه‌گذاران باید به این حوزه ورود کنند؟ آیا افراد فاقد منزل مسکونی که در حال پس‌انداز و افزایش قدرت خرید خود برای ورود به این بازار هستند باید با هر ترفندی زمان خرید خود را جلو بیندازند؟

با دیدی تحلیلی از چند بعد مختلف این موضوع به ‌صورت مختصر بررسی می‌شود، ابعادی که در هر برهه‌ای از زمان می‌تواند به ‌منظور بررسی لزوم /عدم لزوم سرمایه‌گذاری در این حوزه مورد بررسی و استفاده مجدد قرار گیرد.

در هر بازاری (شهرها و استان‌های مختلف کشور) که یکی از ابعاد /عوامل ذیل به نوعی نقض شوند، بهتر است گزینه خرید مسکن مورد توجه قرار نگیرد.

1- با مراجعه به داده‌های تاریخی و بررسی نوسانات قیمت و حجم معاملات بخش مسکن به یک نمودار سینوسی می‌رسیم، نموداری که پس از رسیدن به یک پیک حجمی-قیمتی و ورود به دوره نزول معاملات، مدت قابل توجهی طول می‌کشد تا یک دوره رونق دیگر آغاز شود؛ در واقع فارغ از میزان رشد قیمت مسکن، در طول دهه‌های گذشته همواره پس از یک دوره رشد قیمت و رشد معاملات، چند سالی طول می‌کشد تا بازار وارد دوره بعدی رشد شود و حالا که بازار مجدد وارد دوره رکود شده نمی‌توان انتظار داشت ظرف چند ماه مجدد از این رکود خارج شود. حتی کاهش شدید ارزش پول و تورم بالا نیز اگر رخ دهد به نظر نمی‌رسد تاثیری بر بازار داشته باشد، به خاطر تورم ممکن است در معدود معاملات رخ‌داده در بازار شاهد رشد قیمت باشیم، اما رکود و نقدشوندگی پایین در نهایت اثر خود را خواهد گذاشت و قیمت مسکن رشدی کمتر از میزان تورم خواهد داشت و این به ‌منزله به صرفه نبودن خرید مسکن طی ماه‌های آینده است. درست است که ارزش پول ملی به شدت کاهش یافته است، اما جامعه با یک شوک قیمتی مواجه شده و این شوک قیمتی توان پس‌اندازی افراد را کاهش داده و می‌دهد و این در میان‌مدت باعث کاهش تقاضا برای خرید مسکن می‌شود.

2- آنچه امروز مشهود است، تفاوت معنادار نرخ رشد مسکن در نقاط مختلف جغرافیایی و به ‌ویژه تفاوت بین شهرهای بزرگ و کوچک است. با مروری در دوره‌های رونق و رشد جهشی مسکن می‌توان متوجه شد که در نقاط جغرافیایی که رشد قیمت مسکن کمتر از 50 درصد است می‌توان به گزینه خرید فکر کرد، اما در مناطقی که رشد قیمت بیش از صددرصد بوده است، باید با تعمق و احتیاط بیشتری عمل کرد، به ‌ویژه اگر بحث سرمایه‌گذاری مطرح بوده و واحد مسکونی به عنوان منزل مورد استفاده قرار نیست استفاده شود (یعنی مولفه‌هایی نظیر نزدیکی به محل کار و... مطرح نیست)، ترجیحاً باید در شهرها و بخش‌هایی که از رشد قیمتی جامانده‌اند اقدام به خرید کرد.

3- بنا به نظر خبرگان و کارشناسان، زمین مسکونی دارای یک حباب قیمتی بسیار عظیم است و پیش‌بینی می‌کنند طی چند سال آتی باید تخلیه شود، از همین‌رو یکی از تحلیل‌ها در مورد حوزه مسکن این است که با توجه به افزایش قیمت نهاده‌های اصلی تولید (غیر از زمین) به‌ واسطه کاهش ارزش ریال در برابر سایر ارزها، و عدم افزایش واقعی قدرت خرید جامعه، تنها راه رفع این تناقض یعنی کنار هم قرار دادن این افزایش قیمت و آن کاهش قدرت خرید، سریع‌تر شدن سرعت تخلیه حباب زمین است. افت حباب زمین ممکن است باعث کاهش کلی قیمت واقعی (و نه اسمی) مسکن یا درجا زدن آن شود. بحث حباب قیمت زمین و تخلیه آن به ‌قدری جدی است که بسیاری از تحلیلگران این حوزه توصیه می‌کنند، هنگام خرید منزل یا سرمایه‌گذاری در واحدهای مسکونی، آپارتمان‌های بلندمرتبه که سهم از زمین واحدهای آن بسیار پایین است، جهت خرید مدنظر قرار گیرد.

4- از زاویه دید علم ارزش‌گذاری توان خلق درآمد و نقدینگی بنیادی‌ترین عامل تعیین‌کننده ارزش هر دارایی از جمله ساختمان‌های مسکونی است.در بخش مسکن برای ارزیابی این موضوع از نسبت P /R (قیمت به درآمد) که به آن شاخص پوتربا گفته می‌شود، استفاده می‌کنند؛ با مرور داده‌های تاریخی ملاحظه می‌شود پس از هر دوره رشد قیمت مسکن که عموماً سریع و در یک بازه زمانی کوتاه رخ می‌دهد، این شاخص رشد سریعی داشته، به این معنی که سال‌های بیشتری طول می‌کشد تا فرد از محل درآمدهای واحد مسکونی (اجاره‌بها) هزینه پرداختی بابت خرید را جبران کند. و طی ماه‌ها و سال‌های پس از رشد و جهش قیمتی کم‌کم این نسبت متعادل می‌شود. شاید یک علت این باشد که هزینه خرید مسکن از محل پس‌اندازهای تجمیع‌شده افراد و هزینه اجاره از محل درآمدها تامین می‌شود؛ و چون درآمدهای افراد جامعه (در هر جامعه‌ای اکثریت افراد کارمند و حقوق‌بگیر بنگاه‌های خصوصی و دولتی هستند) به ‌سرعت تعدیل نمی‌شود، قدرت چانه‌زنی موجران جهت افزایش نرخ اجاره کاهش می‌یابد.

در زمان حال نیز همین اتفاق افتاده است و خب در چنین فضایی و تا زمانی که نسبت فوق‌الذکر کاهش نیافته و تعدیل نشده است مستاجری بهتر از موجری است، از این‌رو با دید سرمایه‌گذاری بلندمدت (خرید ملک به قصد اجاره‌دهی و نه فروش مجدد) حداقل در کوتاه‌مدت و تا زمانی که شاخص مزبور مجدداً تعدیل نشود توصیه نمی‌شود که منابع شخصی به این سمت هدایت شود.

5- کاهش ارزش ریال و افزایش قیمت ارزهای خارجی، طلا، فلزات، سهام و سایر انواع دارایی‌های نقدشونده و تجاری همچنان ادامه داشته و مشخصاً در بازار سهام هنوز قیمت سهام شرکت‌ها (به‌ ویژه شرکت‌های صادراتی و شرکت‌های تولیدکننده محصولات جایگزین واردات) متناسب با رشد ارزش دلار و یورو رشد کافی نداشته‌اند. این بازارها در عین نقدشونده بودن، با کمترین نقدینگی می‌توان به آن ورود کرد و به واسطه مظنه‌دهی لحظه به لحظه افراد به ‌سرعت و شفافیت می‌توانند سود شناسایی کنند، خب با وجود چنین بازارهای موازی پرسود و نقدشونده‌ای توصیه می‌شود هنگام سرمایه‌گذاری توجه بیشتری به این بازارها صورت گیرد و مسکن در وهله بعد قرار گیرد، در یک سطح بالاتر همین سودآوری و رونق بازارهای موازی باعث تشدید عدم اقبال کلیت بازار به سمت حوزه مسکن شده و از این زاویه نیز همین عدم اقبال و احتمال تعمیق رکود عامل دیگری است که باعث می‌شود توصیه اکید شود احتیاط وافری در خصوص سرمایه‌گذاری در بخش مسکن طی شش ماه آتی صورت گیرد.

6- پیش‌بینی می‌شود حتی در صورت همراهی اروپا با ایران در بحث دور زدن تحریم‌های ایالات‌متحده آمریکا، رشد اقتصادی ما منفی نیم درصد باشد، بخش مسکن به ‌قدری عظیم و سنگین است که رشد واقعی آن، بدون رشد در کلیت اقتصاد و رشد GDP امکان‌پذیر نیست، به‌خصوص آنکه مسکن و ساختمان کالاهایی تجاری نیستند که بتوان در شرایط رکود و نزول اقتصادی مازاد عرضه را صادر کرد، در حالی که در سایر بخش‌ها به ‌ویژه بازار سهام، ارز، طلا، فلزات اساسی و... هم به ‌واسطه حجم و اندازه آنها نسبت به کلیت اقتصاد و نقدینگی موجود و هم به ‌واسطه صادرات‌پذیربودن کالاهای مورد اشاره، لزوماً در دوره‌های منفی بودن رشد اقتصادی شاهد بازدهی منفی آنها نخواهیم بود.