سه عامل رشد
فردین یزدانی از دلایل رشد قیمت ملک در انتهای بهار می‌گوید
فردین یزدانی می‌گوید: تا زمانی که وضعیت اقتصاد کلان به این شکل است چندان امیدی نیست که بخش مسکن حرکت مثبتی داشته باشد و از رکود خارج شود چراکه این بخش از اقتصاد، وابسته به درآمد خانوار است. هنگامی که قیمت خوراک و سایر ملزومات زندگی افزایش پیدا کند خواه‌ناخواه خانوارها مجبور می‌شوند که ابتدا نیازهای اولیه را تامین کنند و قدرت خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند.
فردین یزدانی در گفت‌وگو با تجارت فردا سه عامل «ریسک‌های سیاسی و روابط اقتصادی خارجی»، «نوسانات نرخ ارز» و «افزایش تقاضا» را از عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن می‌داند. این کارشناس حوزه مسکن با رد وجود حباب در بازار مسکن تاکید می‌کند: در بازار مسکن چند تقاضای حقیقی داریم. یکی تقاضایی که برای سرپناه ایجاد می‌شود و دیگری تقاضایی است که به منظور سرمایه‌گذاری و استفاده از سود سرمایه‌گذاری ایجاد می‌شود. به گفته او، با رصد تغییرات اسفند سال گذشته تا اردیبهشت و خرداد سال جاری، بخش عمده تغییرات ناشی از تقاضای سرمایه‌ای مسکن نه تقاضای مصرفی مسکن بوده است. او همچنین معتقد است که تعطیلی‌های درازمدت در خردادماه و ماه رمضان، عملاً مقایسه آمارهای این ماه را با خطا روبه‌رو می‌کند.
♦♦♦
بانک مرکزی گزارش ماهانه تحولات مسکن در خردادماه را منتشر کرده است. بر اساس این گزارش که متعلق به شهر تهران است، متوسط قیمت هر مترمربع در خردادماه به شش میلیون و 500 هزار تومان رسیده است که به نسبت مدت مشابه سال قبل 8 /45 درصد رشد داشته است. به نظر شما علت افزایش قیمت مسکن در این بازه زمانی چه بوده است؟
بررسی تحولات چند ماه اخیر نشان می‌دهد که دو عامل بر قیمت مسکن بیشترین تاثیر را داشته است. یکی از این عوامل، نوسانات و آشفتگی در بازار ارز و دیگری روابط اقتصادی خارجی کشور بوده است. به این معنا که بخش قابل معامله اقتصاد به دلیل انتظارات ناشی از تحریم و تنش‌هایی که وجود دارد، دچار فروپاشی شده و با افزایش نرخ ارز و هزینه تمام‌شده در تولید ساختمان‌ها ارزش اقتصادی افزایش پیدا کرده است. از سوی دیگر هجوم نقدینگی که قبلاً در سپرده‌های بانکی و بخشی دیگر در بخش قابل معامله اقتصاد مشغول فعالیت بود، به سمت ساختمان بیشتر شده است. به طور خلاصه تحولات اسفندماه به بعد در عرصه روابط خارجی کشور به همراه تحولات بازار ارز، در افزایش قیمت مسکن بسیار موثر بوده است. اما افزایش تقاضای مصرفی درجه اهمیت کمتری به نسبت دو عامل اول دارد. ولی به هر حال تا حدی می‌توان تاثیرات تغییرات قیمتی را به افزایش تقاضا در بخش مصرفی مسکن نیز نسبت داد. اما به نظر می‌رسد بیشترین عامل به هم خوردن تعادل حجم فعالیت‌های قابل معامله اقتصاد بوده است.
رشد قیمت مسکن در چند سال اخیر متوقف شده بود و بعضاً از نرخ تورم هم کمتر بود. این رشد باعث شده که قیمت‌ها به سطح تعادلی برسد؟ یا حتی این قیمت‌ها بالاتر از سطح تعادلی است؟ برخی از کارشناسان معتقدند در قیمت مسکن حباب وجود دارد و از قیمت تعادلی فاصله معناداری گرفته است. از نظر شما در حال حاضر وضعیت قیمت در بازار مسکن چگونه است؟
تحلیل بنده از شرایط این است که قیمت‌ها در بازار مسکن فاقد حباب است. اگر منظور شما از حباب این باشد که عرضه و تقاضای حقیقی قیمت‌ها را تعیین کند باید به این نکته توجه کرد که در بازار مسکن یک تقاضای حقیقی نداریم بلکه چند تقاضای حقیقی داریم. یکی از این نوع تقاضاها، تقاضایی است که برای سرپناه ایجاد می‌شود و دیگری تقاضایی است که به منظور سرمایه‌گذاری و استفاده از سود سرمایه‌گذاری ایجاد می‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد با رصد تغییرات اسفند سال گذشته تا اردیبهشت و خرداد سال جاری، بخش عمده تغییرات ناشی از تقاضای سرمایه‌ای مسکن نه تقاضای مصرفی مسکن بوده است. این نکته را نیز در نظر بگیرید که یک و نیم تریلیون نقدینگی در اقتصاد کشور سرگردان است و این مقدار نقدینگی در بازارهای مختلف در چرخش است و اگر شوک سیاسی وارد شود تعادل بازارها به هم خورده و بخشی از این نقدینگی به بازار مسکن سرازیر می‌شود. با در نظر گرفتن همه این شرایط، به نظر نمی‌رسد بازار مسکن حباب به معنای کلاسیک داشته باشد که پس از مدتی بترکد.
البته من فکر می‌کنم شرایط بازار در حال حاضر به معنای حبابی بودن آن نیست. حباب در بازارها به این معناست که ناگهان قیمت‌ها به دلیل فعالیت‌های سفته‌بازانه افزایش پیدا می‌کند و ناگهان این حباب می‌ترکد و تلاطم بازار فروکش می‌کند. با در نظر گرفتن این تعریف به نظر بنده نمی‌رسد که شرایط بازار مسکن در حال حاضر حباب داشته باشد.
مقایسه شرایط بازار در حال حاضر با سال 91 شباهت‌ها و تفاوت‌هایی را نشان می‌دهد. به عنوان مثال افزایش قیمت در سال 91 عموماً با افزایش ساخت‌وساز و افزایش مشارکت برای تولید مسکن همراه شده بود، به عبارت دیگر، استنباط این بود که با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن، این بازار دچار رکود نخواهد شد. اما در حال حاضر این افزایش قیمت شرایط مشابهی با سال 91 ندارد. به نظر شما تفاوت‌ها در چیست؟
برای بررسی این ادعا آماری در دست نیست. آمارها نشان می‌دهد که رشد تولید در بخش مسکن در سال‌های گذشته مثبت بوده است و به طور مشابه در امسال نیز مثبت بوده است. البته برای امسال هنوز زود است که قضاوت کنیم. اگر قرار باشد اتفاقی در مورد تولید ساختمان بیفتد باید امسال باشد. به دلیل اینکه امسال یعنی سال 97 مشابه سال 91 است. سال گذشته یعنی سال 96، هیچ تشابهی با سال 91 ندارد. در سال گذشته رشد یک‌درصدی در بحث سرمایه‌گذاری در ساختمان را شاهد بودیم که ناشی از حرکت تدریجی بازار بوده است. منتها از اسفند به بعد وضعیت تغییر کرد. بنابراین به نظر بنده زود است که بگوییم سرمایه‌گذاری در ساختمان تغییر کرده است چون به طور رسمی آماری منتشر نشده است. هرچند به نظر نمی‌رسد که به نسبت سال گذشته شاهد رشدهای منفی باشیم. اما اینکه چقدر کمتر یا بیشتر باشد از نظر بنده قابل قضاوت و پیش‌بینی نیست. تنها می‌توان گفت به شرط اینکه در بازار مصالح ثبات قیمت ایجاد شود با احتمال بالایی رشدها مثبت خواهد بود. سال 91 این اتفاق نیفتاد که بازار هر روز در تلاطم و نوسان باشد. در نتیجه شرایط در سال 91 با شرایط کنونی تفاوت داشت. ضمن اینکه ذخایر ارزی به حد وفور بود و وضعیت مالی کشور خیلی بهتر از الان بود. اگر بازار به یک ثبات برسد که علائم قیمتی به خوبی در بازار قابل مشاهده باشد، به نظر می‌رسد که امسال رشد مثبت در بخش ساختمان خواهیم داشت. اگر این اتفاق نیفتد در هیچ زمینهای رشد نخواهیم داشت.
آمار دیگری که منتشر شده میزان معاملات انجام شده در شهر تهران است. این آمار نشان می‌دهد به‌رغم افزایش قیمت 46درصدی به نسبت خردادماه سال گذشته، میزان معاملات واحدهای مسکونی نسبت به خرداد سال قبل منفی سه درصد بوده است. یعنی کمتر شده است. به نظر شما چرا این اتفاق افتاده است؟
ببینید آمار خرداد امسال آمار مناسبی برای قضاوت نیست چراکه در خردادماه تقریباً 10 روز تعطیلی داشتیم که این در نتایج آمارگیری این ماه اثرگذار خواهد بود. قاعدتاً در روزهای تعطیلی آمار معاملات ثبت‌شده کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه تعداد معاملات انجام‌شده در خردادماه قابل استناد نیست و با شک باید به آن نگاه کرد. به نظر بنده اردیبهشت‌ماه و تیرماه بهتر می‌تواند وضعیت معاملات مسکن را نشان دهد. از سوی دیگر خردادماه مصادف با ماه رمضان هم بوده که اصولاً در این ماه میزان معاملات کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه آمار خردادماه خیلی دقیق نیست که بتوان بر اساس آن وضعیت خرید و فروش در بخش مسکن را تحلیل کرد.
در ماه‌های گذشته از یک‌سو بازار مسکن با افزایش قیمت همراه بوده است از سوی دیگر سیاستگذار با افزایش وام‌ها تقاضا را در این بخش افزایش داده است. اما افزایش قیمت ایجادشده عملاً قدرت خرید خانوارها را کاهش داده است. با افزایش قیمت، وام مسکن در حال حاضر پوشش مناسبی برای خرید مسکن نیست. واکنش سیاستگذار برای تحریک تقاضا و جلوگیری از ایجاد رکود چه باید باشد؟
در مورد عدم ایجاد تورم در بخش مسکن سیاستگذار باید دیدگاه خود نسبت به مسائل کلان اقتصادی را روشن کند، در نتیجه این یک انتخاب سیاسی است. به عنوان مثال زمانی برای سیاستگذار تورم در یک بخش مساله مهمی نیست. در نتیجه اگر تورم مساله‌ای نباشد سیاستگذار مبلغ وام را افزایش می‌دهد. اما اگر هدف سیاستگذار قدرت خرید خانوار و کنترل تورم باشد، سیاست افزایش وام و اعتبارات سیاست خوبی نیست و شاید وام‌های معطوف به تولید مناسب‌تر از وام‌های خرید باشد. به نظر می‌رسد سال گذشته افزایش وام، سیاست بسیار عقلانی بود ولی حقیقت این است که نظام تامین مالی به تنهایی کافی نیست. در کنار آن افزایش تامین مالی تولید و وارد کردن یکسری زمینهای دولتی تحت پوشش طرح‌های ویژه ساخت‌وساز می‌تواند کمک کند.
ضمن اینکه تا زمانی که وضعیت اقتصاد کلان به این شکل است چندان امیدی نیست که بخش مسکن حرکت مثبتی داشته باشد و از رکود خارج شود. چراکه این بخش از اقتصاد، وابسته به درآمد خانوار است. هنگامی که قیمت خوراک و سایر ملزومات زندگی افزایش پیدا کند خواه‌ناخواه خانوارها مجبور می‌شوند که ابتدا نیازهای اولیه را تامین کنند و قدرت خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند اما در هر صورت تحلیل من از شرایط این است که گسترش بیشتر اعتبارات در بخش خرید باید منتفی شود و این اعتبارات به بخش تولید سوق داده شود که تولید معطوف به خرید شود. وام‌های ساخت قابل تبدیل به فروش اقساطی به نظر راهکار مناسبی برای این شرایط است. سیاست تخصیص زمینهای دولتی نیز می‌تواند کمک‌کننده باشد.
بخش بزرگی از دارایی‌های غیرنقدشونده بانک‌ها املاک و مستغلات است. یکی از اقتصاددانان پیشنهاد داده بود که در شرایط حال که افزایش قیمت در بخش مسکن داشته‌ایم، بانک‌ها می‌توانند دارایی‌های منجمد خود را از ترازنامه خارج کرده و نقدشوندگی دارایی‌های خود را افزایش دهند. شما پیش‌بینی می‌کنید که بانک‌ها بتوانند دارایی‌های منجمد خود را از ترازنامه خارج کنند؟
حقیقت این است که آمار دقیقی از مقدار دارایی منجمد بانک‌ها وجود ندارد اما همه اجماع دارند که وجود آن در ترازنامه بانک‌ها قطعی است. به هر حال افزایش قیمت‌ها این اجازه را به بانک‌ها می‌دهد که دارایی‌های خود را نقد کنند به شرط اینکه منتظر افزایش قیمت بیشتر نباشند. چون تمایلات انحصارگری سیستم بانکی نیز وجود دارد که ممکن است مانع به فروش رساندن املاک و مستغلات آنها شود. اما این افزایش قیمتی که بعد از سال‌ها شاهد بودیم فرصت خوبی برای نقد شدن قسمتی از دارایی‌های بانک‌هاست. ضمن اینکه به نظر می‌رسد بازار کشش افزایش قیمت بیشتر در بخش مسکن را نیز دارد. هرچند که به نظر می‌رسد امسال قیمت‌ها در بخش مسکن افزایش کافی داشته است اما دور از تصور نیست که همچنان چنددرصدی افزایش داشته باشد. درنتیجه در این فرآیند طبیعی است که بانک‌ها املاک خود را به فروش برسانند. در حال حاضر قیمت‌ها نسبت به اسفندماه سال گذشته 15 درصد افزایش داشته است در نتیجه کاملاً شدنی است املاک خود را نقد کنند. البته این را هم در نظر داشته باشید که بخش مهمی از املاک بانک‌ها، املاک تجاری در مراکز خرید است که این افزایش قیمت برای آنها خیلی رخ نداده است. یعنی در حوزه مسکن افزایش قیمت بیشتری را به نسبت مراکز تجاری شاهد بوده‌ایم.
تفاوت قیمتی در مسکن تهران و سایر شهرها نیز قابل ملاحظه است. آمار شاخص مصرف‌کننده که بانک مرکزی منتشر می‌کند نشان می‌دهد که تورم نقطه‌به‌نقطه این شاخص در خردادماه 10 درصد بوده است. در نتیجه می‌توان گفت افزایش قیمت بیشتر در تهران بوده است تا شهرهای دیگر. این‌طور نیست؟
افزایش قیمت در شهر تهران بیشتر بوده است اما حداقل شهرهای بزرگ دیگر نه به صورت آماری بلکه به صورت شهودی گفته می‌شود که افزایش قیمت داشته است. تهران، تجاری‌ترین بازار مسکن کشور است. عملاً نهادهای بازار در شهر تهران حاکم هستند. 25 درصد بازار مسکن کشور مربوط به تهران است و این شهر بازار پیشرو است. همیشه ارتباط شهر تهران با اقتصاد کلان بیشتر از سایر شهرها بوده است. به این معنا که فعالیت بازار مسکن شهر تهران بسته به انتفاع خیلی بیشتر از سایر شهرهاست. در شهرهای دیگر بیشتر به قصد استفاده مسکن ساخته و خریداری می‌شود. بنابراین بخش سرمایه‌ای مسکن در شهر تهران به دلیل تجمع و خصوصیات ساختاری مانند تراکم سرمایه، منابع مالی بسیار و... تجمع بیشتری دارد.
بنابراین می‌توان پیش‌بینی کرد که این افزایش قیمت از شهر تهران به سایر شهرها نیز تسری پیدا کند؟
در سایر شهرها نیز افزایش قیمت در بخش مسکن را شاهد خواهیم بود اما نه به این شدتی که در شهر تهران اتفاق افتاده است. به‌خصوص در یکسری از شهرها که املاک آن از حیز انتفاع افتاده است مانند استان خوزستان، سیستان و بلوچستان و حتی اصفهان نیز به دلیل بحران اقلیمی مطلوبیت گذشته را ندارد. بنابراین می‌توان پیش‌بینی کرد که این افزایش قیمت در بخش مسکن به شهرهای دیگر نیز سرایت کند اما با درجات کمتر.
پرسش مهم دیگر این است که تورم در حال حاضر به بخش مسکن کمک می‌کند یا این بخش را به رکود می‌برد؟ برخی معتقدند اگر تورم بیشتر شود و سطح قیمت خانه‌ها افزایش پیدا کند باعث می‌شود که بخش مسکن از رکود خارج شود.
اثر مثبت تورم در بخش مسکن به نگاه سیاستگذار به مسکن بستگی دارد. زمانی است که سیاستگذار می‌گوید به هر دلیلی یا به هر قیمتی می‌خواهد تولید و تعداد معاملات را افزایش دهد. در این دیدگاه اینکه نیاز اجتماعی رفع شود یا خیر، اهمیتی ندارد. نتیجه این تفکر این است که یکسری از افراد سرمایه‌دار انتفاع کسب کنند و سفته‌بازی در بخش مسکن افزایش پیدا کند اما تولید در این بخش رشد می‌کند و از سوی دیگر اشتغال ایجاد می‌شود و... در نتیجه تولید ناخالص داخلی با افزایش روبه‌رو شود. اگر از این دید نگاه شود آمارها از سال 50 نشان می‌دهد که رونق در بخش مسکن مصادف با افزایش قیمت‌ها و تورم بوده است. دیدگاه دیگر این است که بخش مسکن به عنوان بخش پسماند در نظر گرفته شود. در واقع مازاد اقتصادی برای تامین نیاز اجتماعی باید رفع شود. یکی از این نیازها مسکن است. در این دیدگاه افزایش قیمت چندان مطلوب نیست حتی تولید بیش از حد نیز مطلوبیت ندارد. به عنوان مثال در سال 91 در شهر تهران 150 هزار خانه اضافه شده است. نیاز اجتماعی وجود نداشت اما رونق هم داشت. در واقع در بلندمدت هدررفت سرمایه را شاهد خواهیم بود هرچند که در کوتاه‌مدت ممکن است اقتصاد با رشد همراه باشد. ضمن اینکه در بلندمدت باعث می‌شود نیاز اجتماعی رفع نشود. اگر با این دید نگاه کنید افزایش قیمت‌ها مناسب نیست.
به نظر شما بهترین کاری که سیاستگذار می‌تواند برای بهبود رونق مسکن در شرایط کنونی انجام دهد چیست؟
به نظرم در شرایط کنونی کار اساسی از دست سیاستگذار برنمی‌آید. اگر بخواهیم مسکن‌هایی در نظر بگیریم شاید همان سوق دادن منابع بانکی به سمت تولید و وام‌های ساخت قابل تبدیل به شرایط اقساطی تحت شرایط خاص که آن هم کاملاً دست سازنده نباشد که قیمت‌گذاری بالا انجام دهد و وارد کردن بخشی از زمینهای دولتی برای کمک به ساخت‌وساز کمک‌کننده باشد. اما چون شرایط کلان جامعه شرایط مناسبی نیست به نظر بنده تا شرایط کلان درست نشود اقدام اساسی جز این دو مورد که اشاره کردم نمی‌توان انجام داد.
