خلق پول به جای خلق راه‌حل

تفاوت فاحش نرخ تورم و نرخ سود پرداختی به سپرده‌گذاران بانکی طی چند سال اخیر ضربه بزرگی بر پیکره سیستم بانکی کشور وارد کرد، امروز بدون درس گرفتن از گذشته (عملکرد دولت‌های نهم و دهم در حوزه اعطای تسهیلات) همان اشتباه در شرف تکرار است، یعنی پرداخت تسهیلات با نرخ سودی کمتر از نرخ تورم جاری (آن‌هم با علم به افزایش نرخ تورم به ارقامی بیش از میزان فعلی طی ماه‌های آتی)؛ برخی این سوال را مطرح می‌کنند که منابع این طرح و این یارانه سود از کجا باید تامین شود. به جای سوال کجا، صحیح‌تر آن است که بپرسیم چرا؟ حتی اگر با وفور منابع مالی نیز مواجه بودیم باز سوال اصلی این بود که چرا؟

حجم نقدینگی طی پنج سال اخیر سه برابر شده، به نظر می‌رسد دولت به این نتیجه رسیده که آسان‌ترین راه برای سرپوش گذاشتن بر مشکلات یا جلب رضایت مردم، خلق پول و فشار بیشتر بر سیستم بانکی است، یعنی در بخش مسکن به جای آنکه اصلاحات اساسی در مقررات دست و پاگیر بیمه و تامین اجتماعی، شهرداری‌ها (که هزینه ساختارهای غیر‌بهره‌ور خود را از طریق بستن عوارض بر فعالیت‌های ساختمانی و بالا بردن قیمت زمین شهری و قیمت ساخت جبران می‌کنند)، روابط بین‌الملل (با هدف جذب شرکت‌های بزرگ و حرفه‌ای سرمایه‌گذاری و پیمانکاری فعال در این حوزه و ایجاد دگرگونی در این صنعت و دانش مدیریت و فناوری‌های ساخت واحدهای مسکونی) و... را دنبال کند، به دنبال بالا بردن میزان تسهیلات و پایین آوردن نرخ سود آن است.

مشکل امروز، ضعف اقتصادی جامعه است وگرنه نیازی به کاهش شدید نرخ سود تسهیلات نیست و تسهیلات ساخت و خرید مسکن با نرخ سودی معادل تورم و حتی یکی دو درصد بیش از آن اگر در کشوری پرداخت شود که نرخ بیکاری در حد طبیعی آن و اقتصاد در شرایط نرمال (و نه لزوماً رشد بالا و قوی) است، کاملاً پرمنفعت بوده، متقاضیان بی‌شماری دارد و به راحتی بخش مسکن را تقویت می‌کند.

در ادامه و در تکمیل مباحث فوق پیشنهادهایی ارائه می‌شود؛ امید است که در شرایطی که وزارت راه و شهرسازی به دنبال اصلاح و بهینه‌سازی هر چه بیشتر نظام تجهیز-تخصیص منابع در حوزه مسکن است، این پیشنهادها مورد استفاده قرار گیرد.

الف: نکته مثبت این طرح افزایش میزان تسهیلات است. طی دو سال اخیر شاهد هستیم که تناسبی بین میزان تسهیلات و میانگین قیمت واحد مسکونی (به‌ ‌ویژه واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ) ایجاد شده است، البته به نظر می‌رسد قسمتی از این افزایش از محل خط اعتباری ناشی از بازگشت منابع مسکن مهر باشد، یعنی به بیانی پول خلق‌شده در قالب مسکن مهر قرار نیست مجدداً حذف و از چرخه خارج شود، اما پیشنهاد /انتقاد اصلی اینجاست که به‌منظور حفظ دائمی تناسب واقعی میزان تسهیلات مسکن و قیمت آن، آن هم بدون نیاز به خلق پول، لازم است سازوکار بازار از طریق بانک‌ها، لیزینگ‌ها، تعاونی‌های اعتبار و... وارد عمل شود، ورود مستقیم دولت و بانک‌های دولتی به بحث اعطای تسهیلات باعث شده همواره آنها از واقعیات بازار فاصله گرفته و تناسب مزبور به هم بخورد، در واقع طرح‌های در شرف اجرا، در قالب مجاز شدن انتشار اوراق حق تقدم مسکن و تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن توسط دیگر بانک‌ها، در بلندمدت به‌ مراتب بهتر از این طرح‌های دستوری افزایش سقف تسهیلات مسکن گره‌گشا بوده و باید این‌گونه اقدامات توسعه یابد و بانک مسکن به عنوان یک بانک توسعه‌ای از حوزه اعتباردهی مستقیم به آحاد جامعه خارج شده و تبدیل به اعتباردهنده /تضمین‌کننده نهادهای مالی خصوصی (بانک‌ها و لیزینگ‌ها) شود.

ب: با تخصیص تسهیلات بالاتر در تهران، این سیگنال منتقل می‌شود که همواره قیمت مسکن در تهران باید بیش از سایر شهرهای کشور باشد، با یکسان‌سازی قیمت وام در تهران با سایر شهرهای بزرگ از یک طرف این سیگنال به جامعه داده می‌شود تا در بلندمدت قیمت مسکن در این شهر نسبت به سایر مناطق تعدیل شود و در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نیز تمایل به مهاجرت معکوس از شهر تهران افزایش یابد.

پ: چرا باید نرخ سود بانکی در کل کشور و برای انواع ساختمان‌ها یکسان باشد، با ایجاد انعطاف در نرخ سود نیز می‌توان سیگنال‌هایی به‌منظور جهت‌دهی به دو سمت عرضه و تقاضا صادر کرد، به عنوان نمونه در شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ که مسکن نقدشوندگی بالاتری دارد و فرصت‌های رشد بیشتری فراهم است، هیچ اشکالی ندارد که نرخ سود بالاتری نیز از تسهیلات‌گیرندگان دریافت شود.

ت: تمرکز بر اصلاح سریع و بنیادین قانون پیش‌فروش ساختمان و ایجاد سازوکارهای تقویت‌کننده حوزه پیش‌فروش (ایجاد و تقویت محصولات بانکی و بیمه‌ای جدید نظیر حساب امانی و بیمه پیش‌فروش) به عنوان راهکار بنیادین برای کاهش هزینه‌های تامین مالی (کاهش قیمت ملک) و کاهش تنگناهای مالی (سرعت بخشی به سیکل تعریف تا اجرا و تکمیل پروژه‌های مسکونی جدید از طریق پیمانکاران و شرکت‌های ساختمانی).

ث: ارائه پلت‌فورم‌ها و زیرساخت‌ها در مسیر تقویت تامین ‌مالی جمعی در بخش مسکن: پیش‌فروش ساختمان یکی از مهم‌ ترین و قدیمی‌ترین مدل‌های تامین مالی جمعی در بخش ساختمان است، لازم است با کمک ابزارهای جدید، مدل سنتی پیش‌فروش مورد اصلاح قرار گیرد، تعاونی‌های مسکن و نمونه اخیرتر آن صندوق‌های زمین و ساختمان شیوه‌ها و بسترهای جدیدتر تامین مالی جمعی در حوزه مسکن و ساختمان است، مرور تجارب و انجام اصلاحات بنیادین (به‌ویژه مشکل ساختار ارکان و انحصار تاسیس صندوق زمین و ساختمان ذیل سازمان بورس) بر روی آنها، جذب منابع خرد را به بخش مسکن تسریع می‌کند.

ج:  بر مبنای بسترهای ذکرشده در دو بند قبلی و با کمک نهادهای بازار پول و سرمایه (بورس، بانک و بیمه) تعریف ابزارهای مالی جدید با هدف مدیریت ریسک و متنوع‌سازی مدل‌های تجهیز-تخصیص منابع در بخش مسکن ضروری است، می‌توان و باید برای اشخاص حقیقی و حقوقی مختلف ابزارهایی با ساختار ریسک و بازده متفاوت ایجاد کرد (در حال حاضر تفاوت در ریسک و بازده فعالان بخش مسکن صرفاً ناشی از تفاوت ماهیت پروژه مربوطه یا محل اجرای آن و پیمانکار سازنده بوده و هیچ راه‌حل واقعی برای کانالیزه کردن آن و ایجاد محصولات متنوع با رده‌های مختلف ریسک و بازده ارائه نشده است). به عنوان نمونه یک پروژه ساختمانی بزرگ مانند هر پروژه دیگری فازهای مختلفی دارد که هر فاز ریسک‌های خاص خود را دارد و می‌توان از طریق تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری خاص، برای فازهای مختلف یک /چند پروژه، سرمایه‌گذاران متفاوتی (بر مبنای سطح ریسک قابل تحمل از سوی آنان و بازده مورد انتظارشان) جذب کرد، این همان کاری است که در کشورهای توسعه‌یافته و در مواجهه با پروژه‌های مختلف صنعتی و زیرساختی انجام می‌گیرد.

چ:  ضعف اکوسیستم استیجار در کشور باعث شده است که ساخت مسکن با هدف اجاره‌دهی و کسب عایدی ثابت و مستمر از آن به‌صورت حرفه‌ای شکل نگرفته و قسمتی از سرمایه‌هایی که می‌توانست به این حوزه هدایت شوند به سمت اوراق بدهی یا سپرده‌های بانکی رفته‌اند (در این باب نگارنده در یادداشتی تحت عنوان طرح نوسازی بازار اجاره مسکن به تاریخ 12 /12 /1396 در روزنامه دنیای اقتصاد پیشنهادهایی را مطرح کرده است).

ح: هر مکانیسم و راهکاری که به افزایش اعتبار و اعتماد در سطح جامعه (در کوتاه‌مدت و میان‌مدت از طریق خلق محصولات بیمه‌ای /ضمانتی جدید، موسسات و ابزارهای اعتبارسنجی و رتبه‌بندی اعتباری، صندوق‌های تجمیع و تهاتر منابع و در بلندمدت از طریق اصلاحات فرهنگی، هنجار‌سازی‌های جدید و اصلاحات نهادی بنیادین و...)، و کاهش ریسک تعاملات اجتماعی کمک کند (به‌ویژه در کشور ایران که شاخص اعتماد و میزان سرمایه‌های اجتماعی به‌ شدت کاهش یافته و پایین‌تر از سطح نرمال و طبیعی است)، باعث کاهش نرخ سود مورد انتظار و آزاد شدن هرچه بیشتر ظرفیت‌های اقتصادی بلااستفاده /کم‌استفاده می‌شود (در واقع نوعی خلق اعتبار غیر‌تورمی)، بنابراین لازم است برای دستیابی به این نوع اعتبار غیرتورمی ابزارها و مکانیسم‌های مورد نیاز آن توسعه داده شود (به ‌ویژه در حوزه مسکن به عنوان یک حوزه جریان‌ساز و اثرگذار بر رشد اقتصادی و اشتغال)، در جهان غرب نیز به ‌ویژه در حوزه مشارکت عمومی‌-‌خصوصی، استفاده از ابزارهای ضمانتی و گارانتی‌دهنده به جای اعطای تسهیلات مورد توجه ویژه دولت‌ها‌ست؛ چرا که با یک سطح مشخص از بودجه و منابع، از کانال ضمانت‌دهی و بیمه‌گری (نسبت به کانال اعطای مستقیم تسهیلات) پروژه‌های بیشتری تحت پوشش قرار گرفته و به سرانجام می‌رسند.