آغاز رونق ساخت‌وساز

بانک مرکزی در جدیدترین گزارش خود، از افزایش تعداد معاملات و بالا رفتن جزئی قیمت مسکن در بازار خبر می‌دهد. این آمار بعد از چند ماه، بارقه امیدی را در دل فعالان بخش مسکن روشن کرده است که بازار مسکن خود را از حرکت به سمت انجماد و خواب زمستانی بیرون کشیده و شاید تحرکی را برای رونق معاملات در درازمدت آغاز کرده باشد. هرچه باشد، مسکن یکی از بخش‌های پیشران اقتصادی است و ورود آن به فاز رونق می‌تواند بخش‌های مختلف اقتصاد را به تحرک وادارد. البته نقطه مقابلی هم برای این تحلیل وجود دارد و آن اینکه، حرکات طبیعی بازار به دلیل دو ماه قمری محرم و صفر، به سمت کاهش معاملات از یک‌سو و پایان فصل جابه‌جایی مستاجران و مالکان که بیشتر در نیمه اول سال متمرکز است، به‌طور طبیعی معنای انجماد بازار مسکن را نمی‌دهد و از ابتدا، این تحلیل غلط بوده است که قیمت مسکن، کاهش شدیدی داشته است و اکنون وارد فاز رونق شده است، چراکه تعداد معاملات اصولاً قابلیت درست بودن چنین تحلیلی را نمی‌دهد. فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، اما از بعد دیگری به داستان نگاه می‌کند. او معتقد است که تولیدکنندگان مسکن در بازار تحریک شده و در حال حرکت به سمت رونق ساخت‌وسازها هستند. البته او معتقد است بازار مسکن کاملاً بر اساس عرضه و تقاضا عمل کرده و دخالت‌های دولت در آن به هیچ عنوان جواب نخواهد داد.  البته انگیزه‌ای برای بخش تولید مسکن در بازار به وجود آمده است؛ به نحوی که شرایطی را فراهم می‌کند که مجدد تولیدکنندگان مسکن وارد بازار مسکن شوند.  بر این اساس، به نظر می‌رسد که در نیمه دوم امسال، برای حوزه تولید شرایط بهتری رقم بخورد؛ اما به لحاظ بازار و قیمت‌ها، بسیاری از تحلیلگران تصورشان بر این است که رونق معاملات بازار مسکن، به معنای افزایش قیمت نیست؛ بلکه این رونق به موازات افزایش تولید مسکن صورت گرفته و با توجه به اینکه رغبت تولیدکنندگان مسکن برای تولید بیشتر شده است.

♦♦♦

بانک مرکزی طی روزهای گذشته، گزارش بازار مسکن در مهرماه را منتشر کرده است که بر اساس آن، تعداد معاملات و متوسط قیمت ملک رو به افزایش بوده است. این گزارش آیا ورود بازار مسکن به فاز جدیدی را نوید می‌دهد؟

پیش از آنکه وارد گزارش اخیر بانک مرکزی در مورد بازار مسکن شویم، بهتر است بر آنچه در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته رخ داده نگاهی بیندازیم.

 واقعیت آن است که در سه‌ ماه اخیر، هجمه‌ای به بازار مسکن به عنوان یک بخش پیشران اقتصادی کشور وارد شده است و متاسفانه برخی تحلیل‌های غیرکارشناسی در آن مطرح شده که بر اساس آنها اعلام شده است که قیمت مسکن با کاهش 40درصدی در بازار مواجه بوده است؛ در حالی که وقتی آمار و اطلاعات بانک مرکزی به عنوان یک نهاد معتبر و نیز مرکز آمار ایران و حتی معاونت اقتصاد و مسکن وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌شود، خود یک واقعیت اقتصادی را در حوزه مسکن بیان می‌کند که بر اساس منطق اقتصادی پیش رفته است.

این در حالی است که برخی قصد وارد آوردن هجمه به بازار مسکن را دارند و این امر، این بازار را دچار برخی مشکلات خواهد کرد. نکته اصلی آن است که هم‌اکنون ما با یک پدیده رکودی در شرایطی مواجه هستیم که اقتصاد کشور، نیاز به یک آرامش و ثبات داشته و در سمت مقابل، اقتصاد نیز نیاز به این دارد که یک صنعت پیشران، مشکلات مبتلابه حوزه اقتصاد کشور را که متاسفانه به ناصواب از سوی دشمنان بیرونی مورد هدف قرار گرفته است اندکی حل کند؛ این در حالی است که بخش عمده‌ای از رکود بازار مسکن که در حال حاضر دچار آن شده‌ایم، به برخی تحلیل‌های غلطی مرتبط است که اعلام می‌کند بازار مسکن و قیمت رو به نزول بوده و بازار در حال ورود به یک رکود است؛ در حالی که بدون در نظر گرفتن منافع اقتصادی کشور و بدون علم به اینکه صنعت ساخت‌وساز و احداث، اقتصاد را به حرکت وا‌می‌دارد، این نکات مطرح می‌شود.

واقعیت آن است که دریافت سیگنال‌های اقتصادی مبنی بر ثبات در بازار ارز و کنترل قیمت‌ها، حتماً نیاز به گذشت زمان دارد؛ اما آنچه اکنون در بازار مشاهده می‌شود آن است که ما در یک ثبات بازار مسکن به سر برده و شاهد قیمت‌های واقعی در بازار هستیم؛ به‌خصوص اینکه هیچ اهرمی مثل خود بازار نمی‌تواند بازار را کنترل کند و بدیهی است که ما به عنوان فعالان بخش خصوصی در تلاش هستیم تا بتوانیم قیمت مسکن را کنترل کنیم؛ نه اینکه به افزایش یا کاهش آن دامن بزنیم. پس انتظار ما بر این است که ثبات بازار مسکن به عنوان یک صنعت پیشران، مورد توجه قرار گیرد و کاملاً به صورت استراتژیک، موضوع مسکن مورد نقد و بررسی قرار گیرد تا فرصت‌ها و تهدیدهای این بازار به خوبی شناسایی شود.

سوال اساسی اینجاست که آیا اینکه تلاش کنیم صنعت پیشرانی را که با چند صد حرفه و صنعت پیشین و پسین خود ارتباط مستقیم و غیرمستقیم دارد، به بحران ببریم، کار عقلایی است یا اینکه باید کمک کنیم که این صنعت به سمت رونق حرکت کند و وارد فاز رقابتی شود. به هر حال همه باید کمک کنند تا بتوانیم با توجه به اینکه برای مسکن تقاضای بالقوه وجود دارد، آن را وارد فاز رونق کنیم.

 تقاضاهایی که هم‌اکنون در بازار مسکن وجود دارد، چه میزان حقیقی و به دور از هیجانات بازار است؟

آمارها حاکی از این است که تقاضای بالقوه برای خرید مسکن در کشور وجود دارد؛ اما شرایط را برای پاسخگویی به آن فراهم نکرده‌ایم؛ بلکه تنها صورت مساله را عوض کرده و به عبارتی ذهن را از این منحرف کرده‌ایم.

 هم‌اکنون در شرایطی قرار داریم که به استناد گزارش‌های مجلس شورای اسلامی، بالغ بر چهار میلیون واحد مسکونی، کمبود مسکن در کشور وجود دارد و به استناد طرح جامع مسکن، کشور سالانه نیاز به 900 هزار واحد مسکونی دارد.

 پس باید تلاش کرد تا این صنعت پیشران، در مسیر اقتصاد سالم گام بردارد نه اینکه بحران و رکود آن را تشدید کنیم.

 به اعتقاد شما قیمت مسکن در شرایط کنونی از چه عواملی تبعیت می‌کند؟

به نظر می‌رسد که در شرایط کنونی اقتصاد ایران، قیمت مسکن از اقتصاد کلان کشور تبعیت کرده و شرایط بازار و تجربه سال‌های گذشته نیز این را ثابت کرده است که مداخلات دولتی در حوزه مسکن، تاثیر مثبتی نداشته است و بخش تولید و بازار مسکن باید از سوی بخش خصوصی هدایت و مدیریت شود.

به این معنا که دولت فقط باید فضای کسب‌وکار را برای تولید مسکن فراهم کرده و شرایطی را فراهم کند که عرضه مسکن افزایش یابد تا بتوان به تقاضاها پاسخ داد. در هر صورت آنچه مشخص است، بازار مسکن فعلاً در شرایطی قرار گرفته که به ثبات رسیده و به نظر می‌رسد این ثبات، تداوم خواهد داشت.

 مگر اینکه اتفاقات خاصی رخ دهد که آن هم غیرقابل پیش‌بینی است؛ هرچند در ماه‌های گذشته، متاسفانه آنچه مشاهده می‌شود، بسته‌های خدمتی است که از سوی سازمان‌ها و نهادهای عمومی و دولتی کشور برای تولید مسکن مطرح شده که البته همراه با افزایش نرخ بوده، به نحوی که حتی نهادهای تولیدی بخش دولتی هم، از این روند تبعیت کرده و افزایش قیمت داشته‌اند؛ در حالی که در مقابل، دولت تلاش می‌کند قیمت مسکن را کنترل کند؛ در حالی که بازار باید با اقتصاد بازار همخوانی داشته باشد.

 در چنین شرایطی، افزایش جزئی قیمت و تعداد معاملات که در گزارش بانک مرکزی هم به آن اشاره شده، نشانه چیست؟

به نظر می‌رسد این واقعیت را باید پذیرفت که ثبات در بازار مسکن، بهترین شرایط برای بخش تولید است؛ چراکه وقتی ثبات اقتصادی در بازار مسکن رخ دهد، تولیدکننده با یک برنامه‌ریزی مشخص اقدام به تولید می‌کند و در چنین شرایطی، وقتی ثبات اقتصادی در حوزه مسکن رخ دهد، کسانی که می‌خواهند خرید ملک داشته باشند، می‌توانند با یک برنامه‌ریزی مشخص اقدام به خرید ملک کنند؛ در حالی که وقتی بی‌ثباتی اقتصادی داشته باشیم، نه بخش تولید و نه بخش تقاضا در بازار مسکن نمی‌توانند برنامه‌ریزی مشخصی داشته باشند، بنابراین ثبات اقتصادی، بهترین کمک به بازار مسکن است.

 شما معتقدید که انجماد بازار مسکن پایان یافته است؟

البته شاید نتوان واژه انجماد را در این بازار به‌کار برد، اما تفسیر من این است که بازار مسکن دچار یک شوک سخت شده بود که این شوک، تصمیم‌گیری را برای همه سخت کرده بود. در واقع، اینکه تولیدکننده اقدام به تولید کند یا نکند، یا اینکه مردم اقدام به خرید کرده یا دست از خرید بکشند، شرایط بازار را به سمت کاهش معاملات پیش برده است.

البته در کنار این، شرایط دیگری هم تفسیر می‌شود که به نادرست خبر از کاهش 40درصدی قیمت مسکن می‌دهد و البته گاهی مردم هم به این جهت‌گیری‌ها توجه کرده و اعتماد می‌کنند؛ پس همه این عوامل، دست به دست هم داده و در بازار تاثیرگذار می‌شود و شاید از آن به انجماد هم تعبیر شود. بنده این‌طور تفسیر می‌کنم که اقدامات و عملکرد ناصواب سیاستگذاری در چهار ماه اخیر، به بی‌ثباتی در بازار مسکن دامن زده است و امروز شرایط به گونه‌ای است که بازار مسکن نسبت به ماه‌های گذشته، شرایط بهتری را به خود می‌بیند. اما اینکه فکر کنیم رونق خیلی خوبی در بازار مسکن رخ می‌دهد، به نظر می‌رسد کمی دور از دسترس باشد؛ اما شرایط به نحوی است که الان مقداری نسبت به ماه‌های گذشته در حوزه تولید، رغبت بیشتری برای حضور سازندگان مسکن در بازار به چشم می‌خورد و همین موضوع، می‌طلبد که دولت و مجلس و حتی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، تمهیدات ویژه‌ای را برای تولیدکنندگان مسکن در نظر بگیرند و به شرایط کنونی، به چشم یک فرصت - تهدید نگاه کنند.

 به این معنا که اگر قرار است اقتصاد کشور از مالیات تامین شود، باید ابتدا چرخ تولید بچرخد؛ چراکه تا چرخ تولید نچرخد، درآمدی وجود نخواهد داشت که دولت بتواند از آن مالیات کسب کرده و به نوعی درآمد داشته باشد؛ پس این نکات باید بررسی شود؛ ولی در خصوص بازار مسکن، بنده به شخصه معتقدم که به نظر می‌رسد با توجه به اطلاعات و آمار، در ماه‌های آینده شرایط بازار مسکن به لحاظ تولید بهتر شده و مردم اطمینان بیشتری به بازار مسکن خواهند داشت، بنابراین در مجموع شرایط بازار بهتر خواهد شد؛ به نحوی که پیش‌بینی می‌شود شرایط خرید و فروش رقابتی‌تر از قبل خواهد بود؛ ولی در مورد افزایش قیمت هم باید گفت که این موضوع، از بازار و نرخ تورم، تبعیت می‌کند که آن هم ارتباطی به موجودی مسکن در بازار دارد.

 افزایش قیمت تنها یک استراحت در مسیر نزولی است یا روند صعودی است؟ در واقع چه شد که پس از ماه‌ها بازار مسکن روند صعودی به خود گرفت؟

واقعیت این است که در یک سال گذشته و حتی شش ماه ابتدای سال جاری، پیش‌بینی بازار مسکن بسیار سخت شده بود و به عبارت دقیق‌تر، کسانی که به صورت حرفه‌ای در بازار مسکن کشور فعالیت می‌کردند، با شک و تردید یا حدس و گمان، به آینده بازار مسکن نگاه می‌کردند.

اما آنچه در ماه گذشته رصد شده و البته شاخص و مبنا و دیتای مشخصی هم ندارد و ما هم در حد استعلام از مشاوران مسکن آن را تحلیل می‌کنیم، این است که به نظر می‌رسد انگیزه‌ای برای بخش تولید مسکن در بازار به وجود آمده است؛ به نحوی که شرایطی را فراهم می‌کند که مجدد تولیدکنندگان مسکن وارد بازار مسکن شوند.

 بر این اساس، به نظر می‌رسد که در نیمه دوم امسال، برای حوزه تولید شرایط بهتری رقم بخورد؛ اما به لحاظ بازار و قیمت‌ها، بسیاری از تحلیلگران تصورشان بر این است که رونق معاملات بازار مسکن، به معنای افزایش قیمت نیست؛ بلکه این رونق به موازات افزایش تولید مسکن صورت گرفته و با توجه به اینکه رغبت تولیدکنندگان مسکن برای تولید بیشتر شده است، به نظر می‌رسد که مقداری شرایط عرضه نسبت به ماه‌های گذشته بهتر خواهد شد؛ اما اینکه فکر کنیم قیمت‌ها افزایش داشته باشند، به نظر نمی‌رسد چنین اتفاقی رخ دهد. به هر حال همان‌طور که می‌دانید، افزایش قیمت مسکن بستگی به فاکتورهای خاصی دارد که بخشی از آن، به شرایط عمومی اقتصاد کلان کشور برمی‌گردد، به نحوی که بازار مسکن هم از برخی بازارها تبعیت کرده و البته بیشتر تابع اقتصاد بازار است؛ اگرچه می‌توان این نکته را هم مطرح کرد که سایر عوامل هم در تغییرات قیمت و تعداد معاملات مسکن نقش دارند که ممکن است پیش‌بینی آنها در شرایط کنونی سخت باشد، اما افزایش و کاهش قیمت مسکن، از بازار تبعیت می‌کند و اگر اقتصاد سیر نزولی داشته باشد، بازار مسکن نیز از آن تبعیت خواهد کرد و با این تفسیر که بازار مسکن، به واسطه اینکه تولید مسکن به عنوان یک کالای تولیدی، زمان‌بر است، می‌توان گفت مدت زمان زیادی خواهد برد تا بازار مسکن نسبت به تولید مسکن واکنش نشان دهد. پس این را هم باید مورد توجه قرار داد.

 آیا تحریک بازار مسکن، به دلیل ایجاد ثبات بیشتر در بازارهای موازی از جمله طلا، سکه و ارز است؟

اگر این اتفاق رخ داده باشد، به نظر اتفاق مثبتی است که سرمایه‌های سرگردان کشور، از یک بازار سفته‌بازانه به یک بازار مولد و پیشران وارد شده باشد و به نظر هم می‌رسد که این اتفاق مثبتی است؛ چراکه سرمایه‌های مردم به‌جای اینکه در بازارهایی همچون سکه، طلا و ارز برود که عموماً بازارهای سفته‌بازانه بوده و به لحاظ اقتصادی و صنعتی، جزو بازارهای پیشران نیستند و حرکت آن، منجر به تحریک تولید کشور نشده و در اشتغال و اقتصاد کشور نقشی ندارد، به صنعتی وارد می‌شود که خود با صنایع زیادی ارتباط دارد و پیشران بخش تولید و اقتصاد کشور است؛ چراکه گردش نقدینگی در بخش تولید رخ می‌دهد. اما در مجموع، آنچه در شرایط فعلی بازار مسکن مشهود است، آن است که تقاضای سفته‌بازی در حوزه طلا و دلار و ارز به حداقل رسیده است.

 اما به هر حال اینکه سرمایه‌های مردم از کدام بازارها سر دربیاورند، تحلیل سختی است ولی به نظر می‌رسد در شرایطی هستیم که مردم یا حتی کسانی که در گذشته، اقدام به سفته‌بازی و بورس‌بازی می‌کردند، اکنون با به‌کارگیری برخی ابزارها، وارد بازارهای مولد شده‌اند و رنگ و روی این بازارها یک مقداری عوض شده است و به نظر می‌رسد که این سرمایه‌ها در بازارهای مولد بهتر خود را نشان دهند.