تاریخ انتشار:
تضاد «پورسانت» با عدالت اجتماعی
ضرورت تعیین نرخ واحد برای پورسانت مشاوران املاک کشور
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: فرمولی که سال‌هاست در بنگاههای مسکن برای محاسبه دستمزد و حق کمیسیون معاملات خرید و فروش اعمال می‌شود، با عدالت اجتماعی در تضاد است.
معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است: فرمولی که سال‌هاست در بنگاههای مسکن برای محاسبه دستمزد و حق کمیسیون معاملات خرید و فروش اعمال می‌شود، با عدالت اجتماعی در تضاد است. حسام عقبایی در این باره می‌گوید: در فرمول کنونی محاسبه حق کمیسیون گفته شده است برای معاملاتی با ارزش کمتر از 30 میلیون تومان معادل 5/0 درصد حق کمیسیون دریافت شود و برای معاملاتی با ارزش بیش از 100 میلیون تومان، معادل 25/0 درصد حق کمیسیون لحاظ شود. این نوع ضریب‌بندی برای افراد با قدرت خرید بالا که آپارتمان‌های گران‌قیمت خریداری می‌کنند، کمترین نرخ پورسانت را لحاظ می‌کند اما برای افرادی که آپارتمان‌های ارزان‌تر خریداری می‌کنند و قدرت خریدشان کمتر است، بیشترین نرخ را اعمال می‌کند. با حسام عقبایی معاون بازرسی اتحادیه مشاوران‌املاک تهران درباره جزییات نامه‌ای که اخیراً برای تغییر فرمول حق‌کمیسیون معاملات مسکن به دولت ارسال شده، گفت‌وگو کرده‌ایم.
از نامه‌ای که با امضای رئیس مجمع امور صنفی، توزیعی و خدماتی تهران برای تغییر ضریب پورسانت معاملات مسکن به وزارت صنعت، معدن و تجارت ارسال شده، خبر دارید؟
از جزییات دقیق نامه خبر کامل ندارم. اما خواسته مشاوران املاک برای تصویب فرمول جدید و پایان دادن به استفاده از فرمول قدیمی، موضوع تازه‌ای نیست. ما خودمان از سال 1388 در اتحادیه برای اعضای صنف، این موضوع را پیگیری می‌کردیم. حدود دو سال پیش هم کارگروهی برای تعیین ملاک عمل تازه برای محاسبه حق کمیسیون معاملات مسکن و دستمزد مشاوران املاک تشکیل شد که قرار شد در این کارگروه نمایندگانی از وزارت بازرگانی و اتحادیه مشاوران املاک و کارشناسان با مدیریت مستقیم وزیر مسکن، نرخ‌‌های جدید را طراحی و تصویب کنند. آن زمان من در آن کارگروه که چندین جلسه هم برگزار کرد گفتم یکسری از کالاها در کشور از جمله ملک استراتژیک هستند اما شیوه خرید و فروش آنها دارای ابهاماتی است که باید رفع شود. مثلاً برای محاسبه حق کمیسیون معاملات ملکی در بنگاههای مسکن به خصوص برای خرید و فروش ملک، در هر نقطه از کشور یک مدلی تعریف شده است. در یک شهر برای همه معاملات رقم ثابتی حداکثر تا 400 هزار تومان از خریدار و فروشنده دریافت می‌شود و در شهر دیگری، نرخ دو درصد اعمال می‌شود. در کارگروه مسکن بحث‌های زیادی بر سر چگونگی تدوین فرمول جدید مطرح شد و
بحثی که ما داشتیم این بود که مگر خدماتی که مشاوران املاک در سراسر کشور به مشتری ارائه می‌کنند فرقی با هم دارد که در هر شهر یک طور اعمال سلیقه می‌شود؟ این بحث‌ها در چندین جلسه به صورت کاملاً کارشناسی مطرح شد و مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفت. نظر آقایان هم در این ارتباط مثبت بود اما پیچیدگی کار این بود که چه راه‌حلی باید تعریف شود، تا هم عدالت رعایت شود، هم نرخ‌ها هماهنگ شود، هم دستمزد مشاوران املاک به شکل واقعی پرداخت شود و هم اینکه هرگونه تصور و فرضیه در ارتباط با تاثیر حق کمیسیون بر قیمت مسکن، جنبه واقعی به خود نگیرد. در این جلسات در نهایت به این جمع‌بندی رسیدیم که باید نرخ واحدی برای پورسانت مشاوران املاک سراسر کشور تعریف و تدوین کنیم. بحث دیگری که در این کارگروه برای حق کمیسیون معاملات مسکن داشتیم، موضوع رعایت عدالت اجتماعی در تعیین ضریب حق کمیسیون بود. ما از یک‌طرف بر عدالت تاکید می‌کنیم اما از طرف دیگر می‌بینیم برای معاملاتی با ارزش کمتر از 100 میلیون تومان، ضریب 5/0 درصد دارد اعمال می‌شود اما برای بالای 100 میلیون تومان ضریب محاسبه حق کمیسیون یک‌دفعه به 25/0 درصد کاهش پیدا می‌کند. آیا کسی که
قدرت خرید مثلاً یک پنت‌هاوس در گران‌قیمت‌ترین نقطه تهران را دارد باید 25/0 درصد ارزش آن ملک را بابت هزینه ثبت معامله پرداخت کند و در مقابل، فردی که حداکثر قدرت خریدش از 100 میلیون تومان تجاوز نمی‌کند، 5/0 درصد بپردازد؟!
موفق شدید در کارگروه نظر وزیر مسکن را جلب کنید؟
خیر، آن زمان که کارگروه مسکن در دفتر آقای نیکزاد وزیر مسکن وقت جلسه داشتند، یک روز خبر رسید که رئیس‌جمهور در بخشنامه‌ای ابلاغ کرده‌اند قیمت هیچ کالا و خدماتی نباید گران شود و همان زمان پیرو این دستور، ادامه مذاکره و جلسات تعیین فرمول جدید حق کمیسیون منتفی شد. الان هم به نظر من باید در فرمول جدیدی که قرار است به تصویب برسد به اندازه کافی بررسی همه جانبه از ابعاد مختلف، برای نوع ضرایب انجام شود و شیوه محاسبه ضریب پورسانت ساده شود. فرمول فعلی خیلی قدیمی است و بخشی از ضرایب آن در تهران به خاطر قیمت‌های جدید، کاربری ندارد.
چرا مشاوران املاک در جریان تلاش برای تصویب فرمول جدید، عملاً به دنبال افزایش ضریب و مبلغ حق‌کمیسیون خود هستند؟
این‌طور نیست، ممکن است ناخواسته با اعمال فرمول جدید پیشنهادی، ارقام دریافتی بابت حق کمیسیون برای بخشی از معاملات که در یک دامنه قیمتی به خصوصی قرار دارد، نسبت به قبل افزایش پیدا کند اما هدف اصلی، هماهنگ‌سازی نرخ و ساده‌سازی ضریب است.
اگر دستمزد مشاوران املاک ناچیز و مورد دلخواه نیست، پس چرا تعداد بنگاههای مسکن با شیب تندی رو به افزایش است؟
مجموع بنگاههای مسکن در شهر تهران نسبت به سال 1388 افزایش قابل توجهی نداشته است هر چند ممکن است در یک منطقه یا محله‌ای، این تعداد از رشد زیادی برخوردار شده باشد اما در کل شهر، روند افزایشی تعداد بنگاه‌ها طبیعی بوده است. در سال 1388 تعداد بنگاههای مسکن در شهر تهران حدود 10 هزار واحد صنفی بوده و این حدود تا امروز، تقریباً بدون تغییر بوده و کم و زیاد نشده است. در واقع در این مدت ممکن است در یک محله از شهر تهران به خاطر رونق خرید و فروش ملک و پتانسیل آن محل برای مبادلات ملکی، تعداد بنگاه‌ها یک‌دفعه افزایش پیدا کند اما در این شهر نقاطی هم وجود دارد که بنگاههای املاک در آن ناگهان تغییر شغل می‌دهند. بنابراین در کلان قضیه، آمار فعالیت بنگاههای مسکن روند طبیعی دارد. با این حال ممکن است شما در گذرهایی از تهران، شاهد گسترش بنگاههای معاملات ملکی باشید و تعداد آژانس‌های املاک به چشم شما بیاید.
اصلاً ضابطه‌ای برای جلوگیری از رشد بی‌رویه تعداد بنگاههای مسکن وجود دارد؟
بله. مقررات و ضوابط شفاف و دقیقی در اتحادیه مشاوران املاک حاکم است تحت عنوان رعایت حریم و حدود صنفی. براساس این مقررات که از اول مهرماه امسال در کلانشهر تهران به اجرا درآمده، در حقیقت در فاصله شعاع 150 متری از محل فعالیت بنگاههای مسکن فعال در یک محل، بنگاه جدیدی اجازه تاسیس ندارد. شما محال است از این تاریخ به بعد، یک مورد را پیدا کنید که در فاصله‌ای کمتر از 150 متر، در کنار یک بنگاه قدیمی، یک بنگاه جدید تاسیس شده باشد. حتی در راستای این قانون، این حق برای مشاوران املاک محفوظ گذاشته شده که اگر روزی در مجاورت بنگاهی، بنگاه جدیدی در فاصله کمتر از حد مجاز احداث شد، مدیر آن بنگاه بتواند ابطال مجوز بنگاه جدید را طلب کند البته مشروط به اینکه مجوز بنگاه جدید، بعد از 1/7/1391 صادر شده باشد. ضمن اینکه در حال حاضر پروسه درخواست کسب مجوز و پروانه کسب و همچنین صدور مجوز برای بنگاههای مسکن به صورت مکانیزه انجام می‌شود و دخالت دستی در درخواست‌ها اصلاً وجود ندارد.
فکر می‌کنید خواسته شما برای تغییر فرمول و استفاده از ضریب 5/0 درصد برای معاملات کمتر از 300 میلیون و ضریب 25/0 درصد برای معاملات بیشتر از آن، مورد موافقت دولت قرار بگیرد؟
این درخواست در مرحله بررسی کارشناسی قرار دارد. حتی اگر تصویب هم شود اجرای آن عملاً به سال آینده موکول خواهد شد. اما شما مطمئن باشید هر نوع تصمیم‌گیری و تصویب فرمول جدید قطعاً با رعایت همه جوانب و حق و حقوق مشاوران املاک و در عین حال متعاملین مسکن، انجام خواهد شد.
دیدگاه تان را بنویسید