افزایش استقبال متقاضیان با درآمد متوسط

از جمله اقداماتی که تاکنون در حوزه رونق ‌بخش مسکن صورت گرفته است، می‌توان به ایجاد صندوق پس‌انداز یکم اشاره کرد که به نوبه خود منجر به توسعه بازارهای مالی در بخش مسکن شده است. با توجه به سیاست تغییر و کاهش نرخ سود بانکی طبیعتاً نرخ سود تسهیلات در این بخش‌ها نیز کاهش خواهد یافت. بنابراین زمینه استفاده از این تسهیلات برای خانوارهای کم‌درآمدتر فراهم خواهد شد. کما اینکه در حال حاضر نیز این نرخ کاهش یافته و نرخ سود در صندوق پس‌انداز یکم به 5 /9 درصد رسیده است. علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن در این زمینه می‌گوید: «تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای کمک به تامین مسکن اقشار با درآمد متوسط طراحی شده است ولی در ابتدای راه‌اندازی این صندوق هر چند نرخ سود تسهیلات آن از نرخ سود پایین‌تری نسبت به سایر تسهیلات برخوردار بود، اما همچنان میزان اقساط تسهیلات صندوق بالا بود و بخشی از خانوارها با درآمد متوسط که متقاضی خرید مسکن بودند، از توانایی پرداخت اقساط تسهیلات این صندوق برخوردار نبودند.» او معتقد است: «وزارت راه و شهرسازی در راستای خروج از رکود بخش مسکن و توانمندسازی اقشار با درآمد متوسط، اقدام به کاهش نرخ سود این تسهیلات کرد، بنابراین انتظار می‌رود میزان استقبال از این صندوق پس از مرحله آخر کاهش نرخ سود تسهیلات به هشت درصد در بافت‌های فرسوده شهری و 5 /9 درصد در سایر مناطق شهری افزایش چشمگیرتری داشته باشد و شاهد استقبال حداکثری از این صندوق و تکمیل ظرفیت آن باشیم.»



یک سال پیش شورای پول و اعتبار تصمیم گرفت به خانه اولی‌ها تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون‌تومانی اعطا کند. اما در این زمینه عده‌ای معتقد بودند که شرایط بازپرداخت این وام‌ها سخت است و نیازمندان واقعی مسکن نمی‌توانند از آن بهره‌مند شوند. از این‌رو نرخ سود این تسهیلات بانکی طی چند مرحله؛ همراه با کاهش نرخ سود در نظام بانکی کاهش یافت. در حال حاضر نیز، شاهدیم شورای پول و اعتبار قصد دارد نرخ سود تسهیلات اعطایی به خانه اولی‌ها را تک‌رقمی کند؛ به نظر شما هدف از اجرای این سیاست چیست؟
با توجه به اینکه بخش مسکن طی سال‌های اخیر در وضعیت رکودی قرار گرفته بود، وزارت راه و شهرسازی از مجموعه‌ای از سیاست‌ها برای خروج بخش مسکن از رکود استفاده کرد. یکی از این برنامه‌ها، کاهش نرخ سود تسهیلات بخش مسکن به خصوص تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم بود. کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم منجر به کاهش اقساط تسهیلات و افزایش استقبال متقاضیان با درآمد متوسط از تسهیلات این صندوق در بخش مسکن می‌شود و به تبع آن پس از طی دوره سپرده‌گذاری تقاضا در بخش مسکن از محل تسهیلات اخذ‌شده از این صندوق افزایش می‌یابد. از طرف دیگر کاهش نرخ سود تسهیلات این صندوق هزینه تامین مالی بخش تولید مسکن را نیز کاهش می‌دهد و می‌تواند زمینه‌ساز ایجاد رونق در بخش ساخت و ساز نیز شود.

با توجه به اینکه در یک سال اخیر شاهد تغییراتی در خصوص شرایط و همچنین سود این تسهیلات بوده‌ایم، آیا می‌توان نتیجه گرفت استقبال از نسخه اولیه تسهیلات مسکن برای خانه اولی‌ها خوب نبوده است؟
تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای کمک به تامین مسکن اقشار با درآمد متوسط طراحی شده است ولی در ابتدای راه‌اندازی این صندوق هر چند نرخ سود تسهیلات آن از نرخ سود پایین‌تری نسبت به سایر تسهیلات برخوردار بود، اما همچنان میزان اقساط تسهیلات صندوق بالا بود و بخشی از خانوارها با درآمد متوسط که متقاضی خرید مسکن بودند، از توانایی پرداخت اقساط تسهیلات این صندوق برخوردار نبودند. این مساله باعث شده بود از تمام ظرفیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم که حدود 84 هزار تسهیلات در سال است، استفاده نشود. بنابراین وزارت راه و شهرسازی در راستای خروج از رکود بخش مسکن و توانمندسازی اقشار با درآمد متوسط، اقدام به کاهش نرخ سود این تسهیلات در دو مرحله کرد که می‌تواند زمینه کاهش اقساط تسهیلات و افزایش استقبال متقاضیان خرید و ساخت از این صندوق را ایجاد کند کما اینکه آمارهای منتشرشده از این صندوق، حاکی از افزایش تعداد حساب‌های سپرده و میزان سپرده‌گذاری در این صندوق پس از کاهش نرخ سود تسهیلات در مرحله اول است و انتظار می‌رود میزان استقبال از این صندوق پس از مرحله دوم کاهش نرخ سود تسهیلات به هشت درصد در بافت‌های فرسوده شهری و 5 /9 درصد در سایر مناطق شهری افزایش چشمگیرتری داشته باشد و شاهد استقبال حداکثری از این صندوق و تکمیل ظرفیت آن باشیم.

شاهد بودیم که نرخ سود این تسهیلات در ابتدا 14 درصد عنوان شد و طی مراحلی اکنون به 5 /9 درصد کاهش پیدا کرده است. آیا تا پیش از کاهش نرخ سود این تسهیلات شاهد اثرگذاری آن بر بخش مسکن بوده‌ایم؟
همان‌طور که عنوان شد دولت و وزارت راه و شهرسازی از مجموعه‌ای از ابزارها و سیاست‌ها برای خروج از رکود در بخش مسکن استفاده کرده است که هر کدام از این ابزارها به سهم و وزن خود بر بازار مسکن تاثیرگذار هستند. یکی از این ابزارها، تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای اقشار با درآمد متوسط بود و ورود تسهیلات این صندوق نیز به سهم خود می‌تواند باعث ایجاد رونق در بخش مسکن شود و نمی‌توان انتظار داشت این ابزار به تنهایی منجر به رونق کامل در بازار مسکن شود. لذا استفاده از این ابزار در کنار ابزارها و سیاست‌ها از جمله کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و همچنین رونق تدریجی در کل اقتصاد می‌تواند منجر به ایجاد رونق در بازار مسکن شود کمااینکه بعد از کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی و استفاده از برخی ابزارها از جمله صندوق پس‌انداز یکم و همچنین افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در این صندوق و اوراق تسهیلات خرید مسکن، آمارها حاکی از افزایش تعداد معاملات و افزایش محدود قیمت در بازار مسکن در شش‌ماهه اول سال جاری است.

همان‌طور که مطرح شده نرخ سود تسهیلات برای بافت‌های فرسوده به هشت درصد کاهش یافته است، آیا این مساله تاثیری در بخش مسکن با بافت‌های فرسوده می‌گذارد؟ آیا اجرای کاهش نرخ سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده این بخش را با رونق همراه می‌کند؟
یکی از اولویت‌های دولت یازدهم و وزارت راه و شهرسازی در این دولت، استفاده از ظرفیت‌های بافت‌های فرسوده شهری است که در این راستا در مرحله دوم کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، نرخ سود تسهیلات برای این بافت‌ها به میزان بیشتری نسبت به سایر مناطق شهرهای کشور کاهش پیدا کرد و از آنجا که خانوارهایی که در این مناطق ساکن هستند عموماً از توان اقتصادی پایین‌تری برخوردار هستند، این کاهش بیشتر نرخ سود تسهیلات در بافت‌های فرسوده می‌تواند قدرت تسهیلات‌گیری در این خانوارها را افزایش دهد و منجر به رونق ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده شهری شود. البته باید توجه داشت که در این مناطق نیز کاهش نرخ سود تسهیلات به تنهایی نمی‌تواند باعث ایجاد رونق بیشتر و کامل در این مناطق شود و لازم است از مشوق‌های تکمیلی و راهکارهای دیگری نیز در کنار کاهش نرخ سود تسهیلات برای ایجاد رونق در این مناطق استفاده شود.

آیا با اجرای سیاست کاهش نرخ سود تسهیلات برای خانه اولی‌ها، اقشار با دهک‌های پایین درآمدی نیز می‌توانند خانه‌دار شوند؟ آیا این تسهیلات با نرخ سود تک‌رقمی برای خانه اولی‌ها وسوسه‌کننده است؟
به طور کلی هدف از راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم تقویت قدرت خرید اقشار با درآمد متوسط جامعه در بازار مسکن است و به‌رغم کمتر بودن نرخ سود تسهیلات این صندوق نسبت به دیگر تسهیلات بخش مسکن، متاسفانه اقشار موجود در دهک‌های یک و دو، امکان پرداخت اقساط تسهیلات آن را ندارند. دولت برای حل مشکل اقشار موجود در دهک‌های یک و دو و تامین مسکن این دهک‌ها، مسکن اجتماعی را طراحی کرده بود. مسکن اجتماعی و به طور کلی تامین مسکن اقشار با درآمد کم از هزینه بسیار بالاتری برای دولت برخوردار هستند و ضروری است برای اجرای صحیح طرح‌های تامین مسکن اقشار با درآمد کم دولت از شرایط مالی مناسبی برخوردار باشد یا اینکه ابزارها و نهادهای مالی و غیرمالی مناسب و قوی همچون صندوق توسعه مسکن از قبل تدارک دیده شده باشد که متاسفانه این طرح به دلیل کاهش قدرت اقتصادی دولت در این سال‌ها ناشی از رکود و تحریم اقتصادی و همچنین نبود نهادهای مناسب تامین مالی مسکن اقشار کم‌درآمد، تاکنون اجرایی نشده است و امید می‌رود با بهبود شرایط اقتصادی، طرح مسکن اجتماعی برای دهک‌های یک و دو نیز، اجرایی شود.

در مجموع آیا سیاست تک‌رقمی کردن سود تسهیلات خانه اولی‌ها سیاست درستی است و می‌تواند زمینه‌ساز رونق در بخش مسکن شود؟
در ایران به دلیل بالا بودن نرخ سود تسهیلات و کوتاه بودن دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن، اقساط تسهیلات خرید مسکن نسبت به درآمد خانوار بسیار بالاست لذا کاهش نرخ سود تسهیلات یکی از راهکارهای تسهیلات‌پذیر کردن خانوارهای فاقد مسکن است از این رو کاهش نرخ سود تسهیلات سیاست درستی است ولی کافی نیست و ضروری است تا به منظور کاهش بیشتر اقساط تسهیلات خرید مسکن علاوه بر کاهش نرخ سود تسهیلات دوره بازپرداخت تسهیلات نیز طولانی‌تر شود.
ولی همان‌طور که گفته شد صندوق پس‌انداز یکم و کاهش نرخ سود تسهیلات این صندوق بخشی از ابزارهای مورد نیاز جهت خروج از رکود بخش مسکن است که دارای ظرفیت محدودی نیز است، به طوری که با توجه به منابع و مصارف خود، در شرایط فعلی تنها می‌تواند معادل 84 هزار تسهیلات در سال را تامین و پرداخت کند. اما در مجموع کاهش نرخ سود تسهیلات در این صندوق و تقویت آن، به سهم و اندازه‌ای که در بازار نقش دارد، می‌تواند منجر به رونق در بخش مسکن شود.

با کاهش نرخ سود تسهیلات برای خانه اولی‌ها نظام بانکی با مشکل مواجه نمی‌شود؟ در این صورت از تعداد افرادی که بانک می‌تواند به آنها تسهیلات پرداخت کند کاسته نمی‌شود؟
منابع صندوق پس‌انداز یکم متکی بر سپرده‌گذاری و استمهال خط مسکن مهر است و بخش قابل توجهی از منابع صندوق پس‌انداز یکم از محل سپرده‌گذاری متقاضیان خرید مسکن تامین می‌شود. هرچند ممکن است با کاهش نرخ سود تسهیلات در این صندوق، تا حدودی منابع ورودی این صندوق با کاهش مواجه شود اما از سوی دیگر می‌توانیم شاهد افزایش ورودی سپرده‌های متقاضیان خرید مسکن باشیم و به نظر می‌رسد این مساله می‌تواند عدم تعادل ایجادشده در این صندوق ناشی از کاهش نرخ سود تسهیلات را تا حدودی بهبود ببخشد.

پیش‌بینی شما از آینده بازار مسکن چیست؟ با توجه به شرایط کنونی کدام عوامل می‌توانند رونق را در بخش مسکن ایجاد کنند؟
رکود اخیر در بخش مسکن عمدتاً ناشی از پایین آمدن قدرت خرید خانوارها در این بخش طی سال‌های گذشته به دلیل رکود اقتصاد و شرایط تحمیل شده بر اقتصاد کشور به دلیل تحریم اقتصادی و مدیریت غیرصحیح اقتصاد در دولت گذشته از جمله سرکوب مالی است. لذا راهکارهای خروج از رکود در شرایط فعلی عمدتاً باید مبتنی بر تقویت طرف تقاضا و قدرت خرید خانوارها در بخش مسکن باشد لذا عواملی همچون کاهش نرخ سود تسهیلات، افزایش طول دوره بازپرداخت و افزایش سقف تسهیلات حوزه مسکن، که منجر به تقویت قدرت خرید خانوارها در بخش مسکن می‌شوند، می‌توانند به ایجاد رونق در این بخش کمک کنند.