سیاست مناسب اما ناکافی!

سلمان خادم‌المله/کارشناس مسکن

هدف از اجرایی شدن سیاست کاهش نرخ سود برای خانه‌اولی‌ها، تقویت تقاضای مسکن است. رکودی که در دوسه سال گذشته در بخش مسکن حاکم بوده، در تاریخ اقتصاد کشور کم‌سابقه بوده است. از این‌رو طبیعی است برای اینکه این رکود شکسته شود، باید تقاضا تقویت شود. در گذشته نیز، در راستای تقویت تقاضا پیشنهاداتی داده شده بود که خوشبختانه در حال حاضر به آنها عمل شده است. اگرچه با وجود اجرای سیاست کاهش نرخ سود تسهیلات به نظر می‌رسد این سیاست به تنهایی کافی نباشد. در این رابطه باید هم رقم تسهیلات را بالا ببرند و هم مدت‌زمان بازپرداخت اقساط آن را طولانی‌تر کنند. در حال حاضر در بسیاری از کشورهای دنیا زمانی که فردی از تسهیلات مسکن استفاده می‌کند، بازپرداخت اقساط آن در مدت زمان بیشتری انجام می‌گیرد. این در حالی است که دوره بازگشت این تسهیلات در کشور ما کمتر است و این مساله به متقاضی خرید مسکن فشار مضاعفی وارد می‌کند. بنابراین به نظر می‌رسد باید شرایط آسان‌تر شود تا افرادی که تمایل به تهیه ملک دارند، خرید راحت‌تری را انجام دهند. به هر حال با وجود شرایط محدودکننده استقبال از این تسهیلات برای جامعه هدف که می‌توانند به این تسهیلات دسترسی پیدا کنند، کمتر می‌شود. اگرچه در حال حاضر شرایط نسبت به گذشته بهبود یافته است و طبیعی است با وجود شرایطی که نرخ سود تسهیلات برای مسکن‌اولی‌ها به 5 /9 درصد نیز، رسیده است، استقبال افزایش پیدا می‌کند. حتی اگر این راه تداوم یابد و این تسهیلات شامل حال نفرات بیشتری در سایر گروه‌ها شود، به نفع متقاضیان مسکن می‌شود. از این‌رو می‌توان گفت، با این کار، تعداد متقاضیان این تسهیلات افزایش پیدا می‌کند.

نیاز به حمایت در بخش‌های فرسوده
این نرخ سود برای بافت‌های فرسوده نیز به هشت درصد کاهش یافته است. در این رابطه بایستی برای افرادی که در بافت‌های فرسوده ساکن هستند، نرخ‌های کمتر از این رقم در نظر گرفته شود تا شاید کمک حال‌شان باشد. در این مکان‌ها افراد با شرایط دشواری زندگی می‌کنند، طبیعتاً باید برای چنین قشری تسهیلات بهتری لحاظ شود. اگرچه در این باره راهکارهایی توسط شهرداری، مجلس و... ارائه شده است اما به نظر می‌رسد افراد ساکن در بافت‌های فرسوده باید بیشتر مورد حمایت قرار گیرند.
همچنین این سیاست برای دهک‌های پایین درآمدی جامعه که بسیار ضعیف شده‌اند و از شرایط سختی برخوردارند، مناسب نیست و باید با شرایط بهتری لحاظ شود. بخشی از ضعیف شدن افراد با دهک‌های پایین درآمدی ناشی از عملکرد خودشان نبوده است بلکه از عوامل دیگر از جمله سیاستگذاری‌های اشتباه که به هر دلیلی در دوره‌های گذشته موجود بوده، نشات گرفته است. این افراد از لحاظ اقتصادی، امنیتی و اجتماعی وضعیت نابسامانی دارند. همچنین مهم‌ترین اثر رکود موجود در جامعه که بیکاری است نیز، بر این اقشار نمایان است. به هر حال به نظرم بایستی در این شرایط برای افراد با دهک‌های پایین درآمدی، سیاست‌های بهتری اتخاذ شود. در حال حاضر بر اساس گزارش‌های منتشرشده، ناتوانایی در خرید مسکن حتی به دهک‌های هفت و هشت جامعه نیز رسیده است، به این معنی که بعضی افراد در دهک‌های بالایی جامعه نیز به واسطه این تسهیلات می‌توانند خانه‌دار شوند. حتی احتمال استفاده از این تسهیلات با کاهش نرخ سود، طولانی‌تر شدن اقساط بازپرداخت و افزایش رقم وام برای دهک پنج نیز، وجود دارد و شاید بتواند اثرگذار باشد اما این در حالی است که چند دهک اول جامعه به کمک‌های بیشتر نیاز دارند. بنابراین بعید است وجود چنین سیاست‌هایی نفعی به حال چهار دهک اول درآمدی جامعه داشته باشد. به نظر می‌رسد دولت یازدهم بهتر است در چند ماه باقی‌مانده طرح مسکن اجتماعی برای اقشار با دهک‌های پایین‌درآمدی را راه‌اندازی کند.
دولت مراقب اثرات تورمی باشد
در مجموع سیاست تک‌رقمی کردن نرخ سود تسهیلات برای مسکن‌اولی‌ها سیاست درستی است اما دولت باید مراقب اثرات تورمی باشد. البته همان‌طور که مشخص است دولت حاضر به شدت با آیتم‌های تورم شدید در بخش مسکن مقابله می‌کند. به هر حال کاهش نرخ سود بانکی می‌تواند به بهبود بخش مسکن کمک کند. این در حالی است که تنها بخشی از بازار مسکن با این آیتم‌ها مرتبط است. بخش دیگر آن تحت تاثیر سیاست‌های کلان اقتصادی صورت می‌گیرد که از مهم‌ترین آنها می‌توان به قیمت نفت اشاره کرد. تا زمانی که قیمت نفت پایین باشد، درآمد دولت، بخش خصوصی و... پایین است. همچنین برخی سیاست‌های اقتصادی نظیر وضعیت اشتغال، وضعیت تورم و... از عوامل بیرونی موثر در این زمینه هستند که باید در سطح کنترل قرار بگیرند.