تاریخ انتشار:
چرا پروانه‌های ساختمانی اوج نمی‌گیرد؟
غفلت بسازبفروش‌ها
ساخت‌وساز معمولاً یک تا دو فصل دیرتر از معاملات خرید مسکن، تغییر فاز پیدا می‌کند به طوری که سرمایه‌گذاران ساختمانی به‌طور متوسط سه ماه بعد از شروع صعود یا آغاز سقوط معاملات، سیگنال شکل‌گیری رونق یا رکود را دریافت کرده و بر حسب تغییر شرایط بازار پایین دست، نسبت به رشد سرمایه‌گذاری یا دست کشیدن از ساخت‌وساز، عکس‌العمل لازم را نشان می‌دهند.
بازار ساخت‌وسازهای مسکونی به‌رغم گذر از دوره طبیعی «تاخیر در تحرک سازنده‌ها نسبت به رشد حجمی معاملات ملک»، هنوز از رکود سه‌‌سال‌ونیمه خارج نشده و حجم صدور پروانه‌های ساختمانی کماکان روند رشد منفی را طی می‌کند. ساخت‌وساز معمولاً یک تا دو فصل دیرتر از معاملات خرید مسکن، تغییر فاز پیدا می‌کند به طوری که سرمایه‌گذاران ساختمانی به‌طور متوسط سه ماه بعد از شروع صعود یا آغاز سقوط معاملات، سیگنال شکل‌گیری رونق یا رکود را دریافت کرده و بر حسب تغییر شرایط بازار پایین دست، نسبت به رشد سرمایه‌گذاری یا دست کشیدن از ساخت‌وساز، عکس‌العمل لازم را نشان می‌دهند. اما در دوره فعلی، با گذشت حداقل هشت ماه از پایان تعمیق رکود معاملات مسکن، فعلاً علائم روشن و مشخصی از تغییر رفتار سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی دیده نمی‌شود. خرید و فروش آپارتمان در تهران به‌صورت خفیف از اواسط پاییز سال گذشته، با اولین رشد مثبت ماهانه در حجم معاملات، به ایستگاه پایانی رکود نزدیک شد و از ابتدای فروردین 95 با تداوم رشد مثبت، وارد فاز پیش‌رونق شد.
کارشناسان اقتصاد مسکن انتظار داشتند تحت تاثیر صعود نزدیک به 10درصدی بازار معاملات مسکن در بهار 95 و پررنگ شدن حضور تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان در بنگاه‌های املاک، تیراژ پروانه‌های ساختمانی از اوایل تابستان شیب مثبت به خود بگیرد و ساخت‌وساز افزایش یابد اما وضعیت فعلی این بازار کاملاً متفاوت از معاملات، بیشتر از آنکه بیان‌کننده حال و هوای متفاوت از رکود سال‌های 92 تا 94 باشد، تداعی‌کننده بی‌میلی سرمایه‌گذاران ساختمانی به شروع پروژه‌های جدید است.
تیر‌ماه امسال در شهر تهران تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید بر اساس آمار صدور پروانه‌های ساختمانی، 43 درصد نسبت به تیر‌ماه سال 94 افت کرد. هرچند تعداد واحدهای جدید در مرداد 95 از 4500 واحد مسکونی جدید در تیر‌ماه به شش هزار و 500 واحد مسکونی رسید اما در شهریور‌ماه مجدداً تیراژ ساخت 9 درصد کاهش یافت و تعداد واحدهای مسکونی جدید -واحدهایی که برای ساخت آنها پروانه صادر شد- به شش هزار واحد نزول کرد. معدل ساخت‌وساز مسکونی در شهر تهران طی نیمه اول امسال نشان می‌دهد تیراژ ساخت مسکن نسبت به نیمه اول سال 94 رقمی معادل 15 درصد کاهش یافته است در حالی که طی همین مدت، حجم معاملات خرید آپارتمان حدود 10 درصد افزایش پیدا کرد. آمارهای رسمی از وضعیت بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی در پایتخت مشخص می‌کند وضعیت در سال جاری نسبت به بدترین موقعیت که سال 94 ثبت شد، وخیم‌تر شده است.
نیازسنجی‌های صورت‌گرفته در بازار مسکن تهران، حداقل تیراژ ضروری ساخت‌وساز مسکونی را 9 هزار واحد مسکونی جدید در ماه عنوان می‌کند تا از این طریق، توازن لازم بین حجم عرضه و تقاضا در بازار معاملات مسکن به‌وجود بیاید. اما وضعیت فعلی به گونه‌ای است که تیراژ ساخت دست‌کم 30 درصد پایین‌تر از حداقل عرضه لازم برای توازن‌بخشی به بازار ملک است. کسری عرضه مسکن در سال‌های 93 و 94 نیز به ترتیب معادل 10 درصد و 40 درصد حداقل تیراژ مورد نیاز، اتفاق افتاد و حالا عملکرد سازنده‌ها در نیمه اول سال 95 علامتی از احتمال تکرار کمبود عرضه جدید برای سومین سال متوالی می‌تواند باشد.
بررسی‌ها درباره علت «عدم بازگشت سازنده‌ها به بازار ساخت‌وسازهای جدید به رغم فراهم بودن بستر سرمایه‌گذاری» نشان می‌دهد سه مانع روانی سبب غفلت بسازبفروش‌ها از پنج مزیت طلایی در این بازار شده است.
در حال حاضر تخلیه کامل حباب قیمت زمین بعد از یک دوره کاهش محسوس و همچنین تثبیت قیمت مصالح ساختمانی، شرایط بازار ساخت‌وساز را نسبت به سال‌های قبل، مساعد سرمایه‌گذاری کرده است. قیمت زمین پس از یک دوره کاهش شدید در سال 93، در سال 94 نیز حدود شش درصد افت کرد و از شش میلیون تومان در هر مترمربع در سال 92، هم‌اکنون به حدود 5 /4 میلیون تومان رسیده است. هرچند در بهار امسال، با ریزنوسان مثبت سه درصد روبه‌رو شد اما سطح فعلی قیمت املاک کلنگی در مقایسه با جهش سال 92، نشان از مساعد بودن شرایط خرید در بازار زمین دارد.
از طرفی رکود دو سال اخیر در بازار معاملات ملک کلنگی و کاهش 28درصدی خرید این نوع ملک در بهار امسال در تهران (نسبت به بهار سال گذشته) یک اهرم قوی برای بسازبفروش‌ها بابت چانه‌زنی با مالکان ساختمان‌های قابل تخریب جهت توافق قیمتی محسوب می‌شود. در بازار مصالح ساختمانی نیز قیمت مصالح بعد از جهش 37درصدی در سال 92، طی سال‌های 93 و 94 کاهش پیدا کرد و در بهار گذشته با تغییر جزئی سه‌‌درصدی همراه شد که این روند نیز از پایداری نسبی قیمت مصالح ساختمانی حکایت دارد.
در این میان، عطش مالکان ساختمان‌های قابل تخریب برای نوسازی، در برخی مناطق تهران که محل تمرکز معاملات مسکن به حساب می‌آید، یک فرصت برای سازنده‌ها بابت توافق سریع برای ساخت‌وساز با مدل مشارکت است.
دو سال پیش درصد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده تحت تاثیر قیمت بالای زمین، به‌صورت 70-30درصد تعریف می‌شد اما سال گذشته این نسبت به شکل 50-50 تعدیل شد و اکنون فرمول 60 درصد واحدهای مسکونی جدید برای مالکان و 40 درصد برای سازنده، در عمده قراردادهای مشارکت در ساخت، اعمال می‌شود.
به این ترتیب، شرایط اقتصادی بازار ساخت‌وساز نسبت به رکود سال 93، برای بسازبفروش‌ها مساعد شده است ضمن آنکه با توجه به تمایل محسوس مالکان برای تخریب و نوسازی با نیت «اخذ مبلغ سنگین بلاعوض از یک‌سو و واحد نوساز بزرگ‌تر از سوی دیگر در جریان مشارکت در ساخت»، هم‌اکنون این امکان برای بسازبفروش‌ها وجود دارد که قراردادهای مشارکت را به‌صورت نسبت تقریباً برابر، با مالکان منعقد کنند.
بازار ساخت‌وساز مسکونی در حال حاضر یک مزیت دیگر نیز دارد و آن، اخذ پروانه با عوارض کمتر نسبت به سال 96 است. با توجه به احتمال تغییر نرخ عوارض ساخت‌وساز از سوی شهرداری در سال آینده، شروع پروژه‌های جدید در ماه‌های باقی‌مانده از سال 95، هزینه کمتری نسبت به سال آینده، برای سازنده‌ها از بابت عوارض شهرداری ایجاد می‌کند. مزیت پنجم بازار ساخت نیز حضور تقاضای موثر در بازار پایین دست است.
در حال حاضر حجم مراجعه متقاضیان خرید مسکن به بنگاه‌های املاک نسبت به سال گذشته 20 تا 30 درصد افزایش پیدا کرده است که عمده این حضور ناشی از توانمند شدن متقاضیان از کانال تسهیلات خرید است.
به این ترتیب میزان معطلی فروشنده‌ها در بازار معاملات برای فروش واحدهای مسکونی، نسبت به سال‌های 93 و 94، کاهش هرچند جزئی پیدا کرده است. این اتفاق را از کم شدن حجم آپارتمان‌های رسوب‌شده در بازار و ذوب شدن یخ فروش نوسازها، می‌توان ردیابی کرد. در شهر تهران طی هشت ماه اول امسال حداقل 30 هزار واحد مسکونی نوساز در مناطق 22گانه فروش رفت که 10 تا 15 درصد و در برخی ماه‌ها (تابستان) تا 30 درصد، بیشتر از میزان فروش این آپارتمان‌ها در سال 94 بوده است. با این حال، سه مانع روانی جلوی ورود سازنده‌ها به بازار ساخت‌وسازهای جدید را سد کرده است. بسازبفروش‌ها در حال حاضر نگران تکرار تجربه تلخ سال‌های 93 و 94 از بابت رسوب واحدهای نوساز در بازار فروش و نبود تقاضای موثر برای ساختمان‌های تازه‌ساز هستند از همین رو، جسارت شروع پروژه جدید و بازگشت به بازار ساخت‌وساز را از دست داده‌اند. این در حالی است که فاز بازار معاملات ملک در سال 96 با تغییر 180درجه‌ای نسبت به دو سال پیش، شرایط رونق به خود می‌گیرد بنابراین دلیلی برای نخریدن در سمت تقاضا وجود نخواهد داشت.
دومین مانع روانی، ترس از تضعیف قدرت خرید مسکن در سال آینده تحت تاثیر کاهش توان پوشش تسهیلات خرید مسکن است. در حال حاضر قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران اگر‌چه حداقل با 30 درصد قیمت یک آپارتمان 60 متر‌مربعی برابری می‌کند اما همین میزان قدرت نسبت به ابتدای سال، تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن، حدود هشت درصد کاهش پیدا کرده است. این وضعیت اما در میان‌مدت، با تجدیدنظر دوباره بر سقف تسهیلات خرید مسکن از سوی سیاستگذار پولی، بهبود پیدا می‌کند کمااینکه، طی دو سال اخیر سقف تسهیلات خرید مسکن حداقل دو بار افزایش پیدا کرد. بنابراین در صورت تداوم افزایش قیمت مسکن در سال 96، قدرت وام خرید نیز ترمیم خواهد شد. مانع روانی سوم برای افزایش حجم پروانه‌های ساختمانی، انتخابات سال آینده است که به زعم سرمایه‌گذاران، ممکن است باعث کاهش حجم معاملات شود. این در حالی است که کارشناسان معتقدند سال آینده بازار معاملات ملک حتی در صورت شوک کاهشی ناشی از برگزاری انتخابات، در ماه‌های بعد از آن، روند رشد فعلی را ادامه می‌دهد و به رونق می‌رسد. تحلیلگران بازار مسکن تاکید می‌کنند: مقطع فعلی، مناسب ساخت‌وسازهای جدید است.
دیدگاه تان را بنویسید