رونق مسکن وعلامت‌دهی غیر‌موثر به بازار ساخت‌وساز

در شش‌ماهه اول سال جاری تعداد معاملات در شهر تهران به عنوان شهر پیشرو، حدود 15 درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش یافته است. تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران، در دو‌ماهه اول فصل پاییز ابتدا با کاهش 28‌درصدی در ماه اول (مهر نسبت به شهریور) و سپس با افزایش 22‌درصدی در ماه دوم پاییز (آبان نسبت به مهر) مواجه بوده است. روند نوسانی معاملات در ماه‌های آغازین نیمه دوم سال، ارائه تحلیل‌های متفاوتی از آینده بازار را به دنبال داشته که گاه در تضاد با یکدیگر قرار دارند.

افزایش حجم معاملات مسکن همواره به عنوان یکی از نشانه‌های پیش‌رونق و متعاقباً رشد فعالیت ساخت‌وساز عنوان شده ‌است و انتظار بر این است که با ایجاد رونق در بخش معاملاتی مسکن به تدریج تقاضا برای ساخت‌وساز و صدور پروانه‌های ساختمانی نیز افزایش یابد. این در حالی است که تعداد پروانه‌های ساختمانی به افزایش حجم معاملات واکنش ملموسی نشان نداده است و عدم واکنش سازندگان به افزایش ساخت‌وساز به‌رغم افزایش معاملات صورت‌گرفته در هشت ماه اول سال جاری، محل سوال و نقطه ابهام افکار عمومی و فعالان حوزه مسکن است.

قبل از برشمردن دلایل این تعارض و تناقض ذهنی، لازم به اشاره است که تحلیل مبتنی بر تحولات یک بازه زمانی کوتاه‌مدت و نتیجه‌گیری از این تحلیل برای بازاری با وسعت بازار مسکن و ویژگی‌های منحصر به فرد در هر دو سوی عرضه و تقاضا، به ویژه مسائلی همچون زمانبر بودن تعریف پروژه‌های مسکونی جدید و اخذ مجوز ساخت، نیاز به تامین مالی گسترده، دوره طولانی تولید و قرارگیری آن در تقابل با بازارهای رقیب، می‌تواند گمراه‌کننده باشد و به نتیجه‌گیری غیرصحیح منجر شود. ولی عمده‌ترین دلایل مستند بر این قضاوت زودهنگام و چرایی تعارض ذهنی فوق را می‌توان به شرح زیر برشمرد:

بررسی روند ماهانه تعداد معاملات تحقق‌یافته شهر تهران در سال‌های اخیر حکایت از آن دارد که همواره در مهر‌ماه تعداد معاملات انجام‌شده دارای روند کاهشی نسبت به ماه قبل بوده است. این امر عمدتاً به دلیل پایان فصل جابه‌جایی و تقارن با آغاز سال تحصیلی اتفاق می‌افتد اما به تدریج در آبان‌ماه، بازار شاهد افزایش تعداد معاملات بوده است. غالباً بالاترین آمار معاملات انجام‌شده در نیمه دوم سال در ماه‌های دی و بهمن تجربه شده است. بنابراین افزایش حجم معاملات انجام‌شده در آبان‌ماه پدیده غریب و دور از انتظاری نبوده و انتظار می‌رود این روند در ماه‌های آتی نیز کما‌بیش ادامه داشته باشد.

میانگین تعداد معاملات انجام‌شده در هشت ماه اول سال جاری حدود 12 درصد نسبت به هشت‌ماهه اول سال 1394 رشد داشته است. این مقدار رشد در معاملات با توجه به بروز تقاضاهای جدید در این بازه زمانی یک‌ساله، عدد قابل ملاحظه‌ای نبوده و نمی‌تواند تلقی درستی از سرمنشأ آغاز تحول در بازار مسکن باشد. رکود حاکم بر بازار مسکن طی حدود سه سال منتهی به آبان 95 فرصت مناسبی برای حضور تقاضاهای مصرفی در بازار بوده است. این تقاضاها عمدتاً در دو شکل تقاضای جدید (ناشی از تشکیل خانوارهای جدید یا توانمندی تقاضای انباشت) و تقاضاهای مربوط به بدل به احسن کردن املاک مسکونی در بازار بروز داشته است. بدیهی است که در شرایط ثبات تقریبی اقتصاد در یک سال اخیر، فرصتی مناسب برای تقویت و حضور این دو نوع تقاضا در بازار فراهم آمده است و عدد رشد معاملات به‌دست آمده، عمدتاً ناشی از این پدیده است. به عبارت ملموس‌تر همان‌طور که شاخص‌های اقتصادی با واحد پولی را در مقایسه با نرخ تورم ارزیابی کرده و واقعی می‌کنیم، برای تعداد معاملات نیز می‌توان ارقام واقعی برمبنای افزایش حجم تقاضا را به عنوان معیار ارزیابی و سنجش برگزید نه عدد مطلق معاملات را.

بررسی میدانی وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن نشان می‌دهد هنوز با کثرت فایل‌های فروش در بازار مواجه هستیم. تعدد فایل‌های عرضه به ویژه نوسازها در بازار که عمدتاً ناشی از حجم گسترده صدور پروانه ساختمانی در سال‌های 91 و 92 و همزمان کاهش قدرت خرید خانوارها بوده ‌است، می‌تواند نشان از دو واقعیت باشد، اول اینکه سازندگان مسکن هنوز موفق به نقد کردن تمامی منابع مالی مصروف در پروژه‌های پیشین نشده‌اند، بنابراین شروع ساخت‌وساز جدید را تا فروش واحدهای قبل به تاخیر انداخته‌اند و دوم اینکه عقب‌افتادگی تقاضا از عرضه طی سال‌های اخیر و سکون بیش از اندازه فایل‌های مسکن قابل فروش، منجر به عدم ریسک‌پذیری سازندگان در شروع پروژه‌های جدید یا حداقل تعجیل در این امر شده است. این موضوع همچنین فروشندگان را از ارائه قیمت‌های بالاتر از عرف بازار بازداشته است. بنابراین نمی‌توان افزایش حدود 12‌درصدی حجم معاملات در هشت‌ماهه اول سال یا فزونی معاملات آبان نسبت به مهر را برای ایجاد رونق موثر در ساخت‌وساز کافی دانست. به عبارت دیگر سرمایه‌گذاران با توجه به تجارب گذشته و حجم انبوه واحدهای مسکونی فروش نرفته، در ارزیابی بخش مسکن جهت ورود به این بخش احتیاط بیشتری به خرج می‌دهند.

از خرداد‌ماه سال جاری متقاضیان صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن، به تدریج به موعد اخذ تسهیلات نزدیک شده و اقدام به خرید مسکن با استفاده از تسهیلات اعطایی کرده‌اند. این امر در کنار فزونی تمایل به تامین مسکن با استفاده از تسهیلات اوراق گواهی حق تقدم (به ویژه اینکه پس از افزایش شدید قیمت اوراق گواهی حق تقدم در نیمه اول سال جاری، قیمت این اوراق در یکی دو ماه اخیر روند نزولی داشته و منجر به جذب تقاضای بیشتر تسهیلات از این محل شده است)، تا حدودی افزایش تقاضای خرید را به دنبال داشته است. بنابراین افزایش تعداد معاملات مسکن در سال جاری و پس از ورود متقاضیان این نوع تسهیلات در بازار محتمل و قابل پیش‌بینی بوده است.

بر اساس مطالعات کارشناسی انجام‌شده رشد متغیرهای حقیقی بازار مسکن در بلند‌مدت متاثر از همان عواملی است که رشد متغیرهای حقیقی اقتصاد کلان را شکل می‌دهد. بنابراین در شرایط سیطره رکود بر کل بخش‌های اقتصادی، نمی‌توان روند معکوسی را در بخش مسکن انتظار داشت. به عبارت دقیق‌تر سازندگان بخش مسکن به درستی سیگنال‌های اقتصاد کلان را درک کرده و تصمیمات متناسب با شرایط کل اقتصاد اتخاذ می‌کنند.

عدم تعیین تکلیف برجام و نبود چشم‌انداز روشن از آینده اقتصاد کشور به ویژه در شرایطی که انتخابات ریاست جمهوری نیز پیش رو است، بر تعلل در شروع ساخت‌وساز جدید اثرگذار است و می‌تواند یکی از عوامل تعویق در تشدید فعالیت‌های ساختمانی باشد.

تصمیم به سرمایه‌گذاری در هر یک از بخش‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن متاثر از بازدهی سرمایه‌گذاری در بازار کم‌ریسکی همچون نرخ سود بانکی و همچنین هزینه‌های تامین مالی است. در شرایط فعلی با وجود کاهش چند باره نرخ سود بانکی، همچنان این نرخ به‌طور نسبی بالاست (به خصوص که برخی از بانک‌ها با استفاده از راهکارهای گزینشی اقدام به پرداخت سود به سپرده‌های بانکی به میزان بیشتر از نرخ سود مصوب می‌کنند). از این‌رو با توجه به بازدهی نسبتاً پایین نرخ بازدهی انتظاری سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز، سرمایه‌گذاران در شرایط فعلی سپرده‌گذاری در سیستم بانکی را بر فعالیت در حوزه ساخت‌وساز ارجح می‌دانند. از دیگر سو بالا بودن نرخ سود بانکی، هزینه‌های تامین مالی را افزایش و تمایل به سرمایه‌گذاری در تمامی حوزه‌های اقتصادی از جمله ساخت‌وساز را کاهش داده است.

تولید مسکن در کشور از یک نظام سنتی پیروی می‌کند و اغلب از سوی سازندگان خرد و غیرسازمان‌یافته انجام می‌شود. رفتار سرمایه‌گذاری سازندگان اینچنینی عمدتاً مبتنی بر ارزیابی شرایط جاری و به عبارتی حال‌نگر است. در صورتی که شرکت‌های بزرگ و سازمان‌یافته، عمدتاً رفتار سرمایه‌گذاری خود را بر اساس پیش‌بینی آتی تنظیم می‌کنند و شیب تغییر فعالیت‌ها کمتر تحت تاثیر شرایط حال بازار قرار می‌گیرد. از آنجا که بخش قابل ملاحظه‌ای از ساخت‌وساز کشور در قالب نظام سنتی و از سوی سازندگان غیرحرفه‌ای شکل گرفته است، ماندگاری در شرایط حال طولانی‌تر است و رونق ساخت‌وساز اغلب با تاخیر نمود می‌یابد.

حسب تجارب دوره‌های رونق و رکود پیشین و با تداوم رونق در بازار معاملاتی مسکن، افزایش اقبال سازندگان به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن محتمل خواهد بود.