سه سناریو برای یک بازار

سه‌ماهه اول سال 1392 بازار مسکن، شاهد رکود نسبتاً سنگینی در معاملات بود. این وضعیت که پس از طی دوره شش‌ماهه پر‌رونق نیمه دوم سال 1391 حادث شد، ‌از نظر تحلیلگران بازار با توجه به مجموعه شرایط فراروی کشور و به ویژه موضوع انتخابات امری طبیعی و قابل پیش‌بینی بود. اما آنچه دیدگاه‌ها را متفاوت می‌کند، شرایط بعد از انتخابات و تصمیم‌گیری دولت آینده در خصوص سیاست‌های کلان اقتصادی است که فعالان بازار را به گمانه‌زنی‌ها و انتظارات متفاوتی واداشته است. در این نوشتار ضمن مروری گذرا بر عوامل تحریک عرضه و تقاضای مسکن در 5/1 سال گذشته، شرایط ثبات یا تحولات احتمالی بازار در ماه‌های آینده را مورد بررسی قرار خواهیم داد.

الف- مروری گذرا بر شرایط بازار در 5/1 سال گذشته
نقطه عطف تحولات اخیر بازار مسکن را باید از پاییز سال 1390 بدانیم. یعنی از زمانی که بحث اجرای هدفمندی یارانه‌ها آغاز و اثرات آن بر نهاده‌های تولید و قیمت تمام‌شده ساخت محقق شد. در نیمه دوم این سال قیمت اغلب مصالح ساختمانی بین 50 تا 60 درصد افزایش یافت و برای اولین بار تورم ناشی از فشار هزینه نقطه آغاز تحولات قیمت مسکن بود. چرا که اساساً در بازار مسکن تحولات بازار همواره از سمت تقاضا به وقوع می‌پیوندد. یعنی زمانی که تقاضاهای سوداگرانه متوجه بازار مسکن شده و به صورت جهشی تقاضا در بازار افزایش پیدا می‌کند. لکن در این دوره تحولات، از سمت عرضه شروع شد و با افزایش قیمت تمام‌شده مسکن، تولیدکنندگان، پیشنهادات قیمتی خود را افزایش دادند. ولی اتفاق خاصی در این دوره و تا اواخر نیمه اول سال 1391 در بخش تقاضا به وقوع نپیوست و از این رو معاملات مسکن با رونق مواجه نشد. بدین جهت شرایط بازار، شرایط رکود - تورمی بود. یعنی بازار از طرف تولید با شرایط تورمی و از طرف تقاضا، با عدم توان خرید مواجه بود. در مجموع در این دوره یعنی از زمستان 1390 تا اواخر تابستان 1391 که ما شرایط بازار را شرایط رکود - تورمی می‌نامیم؛ افزایش قیمتی حدود 45 درصد که تقریباً‌ معادل افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان است، به وقوع پیوست. اما نیمه دوم سال 1391، شرایط به گونه دیگری رقم خورد. در این دوره، بازار با رونق معاملات و افزایش خریداران مواجه شد که حکایت از گرایش تقاضای سوداگری در بازار داشت و تحریک تقاضا در بازار صورت گرفت. این تحریک تقاضا متاثر از تحولات بازار ارز و سکه بود که متعاقب آن متوجه بازار مسکن شده بود. نمودار شماره‌1 میانگین ماهانه تعداد معاملات ثبت‌شده در بنگاه‌های مشاور املاک در سطح شهر تهران طی سال 1391 را نشان می‌دهد. همان‌گونه که از این نمودار ملاحظه می‌شود، میانگین تعداد معاملات در نیمه دوم بیش از دو برابر شش‌ماهه اول به ثبت رسیده است. در این دوره (نیمه دوم سال 1391)، افزایش قیمت همچنان ادامه می‌یابد، ولی این افزایش دیگر ناشی از فشار هزینه نیست و در واقع فشار تورمی ناشی از فاز اول هدفمندی یارانه را باید در نیمه اول سال، خاتمه‌یافته تلقی کنیم و تداوم افزایش قیمت در نیمه دوم سال را ناشی از فشار تقاضا
(demand push) بدانیم. طی این دوره نیز افزایش قیمت در مناطق مختلف شهر تهران حدود 50 تا 55 درصد به وقوع پیوست. (نمودار شماره 2 روند قیمت در پنج منطقه شهر تهران از ابتدای سال 1390 لغایت پایان سال 1392 را نشان می‌دهد.) به عنوان خلاصه و جمع‌بندی این بخش اینکه، تحولات قیمتی مسکن از حدود آذر و دی‌ماه سال 1390 آغاز شد و طی 15 ماه تا پایان سال 1391 بر بازار حکمفرما بود. این تحولات ابتدا با فشار هزینه شروع شد. اما در ادامه چون شرایط اقتصادی جامعه به لحاظ نقدینگی سرگردان و نیز شرایط بازارهای رقیب در جهت حمایت از شکل‌گیری تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن بود،‌ با فشار تقاضا نیز مواجه شد و مجموعاً‌ قیمت‌های مسکن در اغلب مناطق تا 120 درصد افزایش یافت.

ب- تحلیل وضع موجود و پیش‌بینی وضع آینده بازار
همان گونه که در بالا اشاره شد،‌ طی 15 ماه گذشته قیمت‌های مسکن در تهران و به تبع آن در اغلب کلان‌شهرها دچار نوسان شد و در مجموع میانگین قیمت‌ها بیش از دو برابر افزایش یافت، که در نوع خود و به نسبت نوسانات ادواری گذشته قابل توجه است. 1- میزان این رشد مخصوصاً در برخی از مناطق که تا سه برابر یا بیشتر افزایش یافت،‌آن قدر سریع و غیر قابل انتظار بود که بسیاری از تحلیلگران و فعالان بخش را دچار شک کرد و این رشد را منطقی تلقی نکرده و بعضاً‌ اعتقاد دارند این قیمت‌ها، حبابی بوده و در ادامه این حباب خواهد ترکید و قیمت‌ها کاهش خواهد یافت. به هر حال تحت این شرایط و با توجه به رکود معاملاتی که در این مقطع زمانی و از ابتدای سال 1392 تا زمان انتخابات ایجاد شده است اذهان عمومی، فعالان بازار و متقاضیان مسکن را در مقابل این پرسش قرار داده است که: آیا بعد از این مقطع و بعد از انتخابات،‌ قیمت‌ها کاهش خواهد یافت و به یک سطح قابل باور خواهد رسید؟ و یا اینکه این وضعیت پایدار خواهد بود و قیمت‌ها در همین سطح و به عنوان یک نقطه تعادلی جدید تثبیت خواهد شد؟ و یا احیاناً قیمت‌ها مجدداً رشد فزاینده خود را ادامه خواهد داد و افزایش می‌یابد؟
برای تحلیل این موضوع و پاسخگویی به سوال فوق، از آنجا که مسکن یک مقوله میان‌بخشی است و قیمت آن بر‌خلاف تصور عده‌ای که فکر می‌کنند صرفاً با کنترل عواملی درون‌بخشی مثل افزایش تولید و ... قابل تعدیل است، وابسته به عواملی برون‌بخشی همچون وضعیت نقدینگی، شاخص عمومی تورم، وضعیت بازارهای رقیب مثل شاخص سکه، ارز، بورس و ... است و تداوم بورس بازی در مسکن وابسته به قیمت‌های نسبی کالاهای با‌دوام است، بهتر است نگاهی به روند این شاخص‌ها داشته باشیم و با توجه به روند کلی شاخص این بازارها، کشش‌پذیری قیمت مسکن و چگونگی تداوم رشد احتمالی آن را مورد بررسی قرار دهیم. برای منظور فوق، روند رشد قیمت مسکن را با روند رشد قیمت سکه، دلار، نقدینگی، بورس و شاخص‌ بهای کالاها و خدمات مصرفی (تورم عمومی) مقایسه می‌کنیم. نمودار شماره 3 روند شاخص قیمت این اقلام را بر اساس اطلاعات بانک مرکزی در 10 سال گذشته نشان می‌دهد. (سال 1381 را به عنوان سال پایه برای همه موارد در نظر گرفته‌ایم.) چنانچه سال 1381 سال پایه در نظر گرفته شود،‌ در سال 1391 وضعیت قیمت این اقلام به شرح ذیل تغییر یافته است.
شاخص قیمت سکه به 2130 افزایش یافته است. یعنی قیمت آن بیش از 21 برابر افزایش یافته است.
شاخص نقدینگی به 1024 افزایش یافته است. یعنی میزان آن بیش از 10 برابر افزایش یافته است.
شاخص بورس به 606 افزایش یافته است. یعنی میزان آن بیش از شش برابر افزایش یافته است.
مقام چهارم به قیمت مسکن در تهران می‌رسد که به 573 رسیده است. یعنی قیمت مسکن در تهران 7/5 برابر شده است.
بعد از مسکن نوبت تورم است که شاخص آن به 490 رسیده است. یعنی میانگین قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارها نزدیک به پنج برابر افزایش یافته است.
و در نهایت شاخص ارز (دلار) قرار دارد که با توجه به روند کنترلی آن تا پایان سال 1389 تقریباً روند تثبیت‌شده‌ای داشته است و نوسانات دو سال اخیر شاخص بهای دلار را به 421 رسانده است. یعنی 2/4 برابر رشد یافته است. از مقایسه روند شاخص‌های فوق چند نکته قابل استنتاج است.
1- از شاخص قیمت دلار که بگذریم، که این شاخص نیز به دلیل سیاست کنترلی دولت تا دو سال اخیر و به مدد درآمدهای نفتی حاصل شده است، بقیه شاخص‌ها از مسکن بالاتر بوده‌اند.
2- روند شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی (تورم عمومی) با شاخص بهای مسکن بیانگر این است که شاخص قیمت مسکن با یک فاصله‌ای جلوتر از تورم حرکت خود را داشته است. (نمودار شماره 4 روند این دو شاخص را بهتر نشان می‌دهد.)
بنابراین تا تورم داریم، رشد قیمت مسکن نیز ادامه دارد. البته عده‌ای به اشتباه رابطه تابعی عکس این را معتقدند؛ ولی این موضوع عاری از حقیقت است و واقعیت آن است که رشد قیمت مسکن تابع رشد تورم است نه بالعکس.
3- شاخص قیمت سکه به عنوان یکی از رقبای اصلی مسکن در جذب نقدینگی، در حال حاضر در اوج قرار دارد و به نظر می‌رسد، حداکثر رشد خود را داشته است و حبابی شده است و از آنجا که مسکن و سکه به لحاظ انگیزه‌های سوداگرانه تا حدودی دو کالای جایگزین یکدیگر به شمار می‌روند، قیمت نسبی این دو در مقایسه با یکدیگر در ارتباط با کشش تقاضا بسیار تعیین‌کننده است.
نمودار شماره 5 قیمت نسبی میانگین یک متر‌مربع واحد مسکونی در شهر تهران را (بر اساس اطلاعات بانک مرکزی) با قیمت یک عدد سکه بهار آزادی طی 10 سال گذشته نشان می‌دهد. همان‌ گونه که از نمودار فوق ملاحظه می‌شود، این نسبت در برخی از سال‌ها همچون سال‌های 1386 و 1387 حدود 9 بوده است. یعنی با 9 سکه یک متر مربع واحد مسکونی قابل خرید بوده است و در سال 1391 این رقم به دو واحد رسیده است و این بدان معنی است که قیمت واحد مسکونی در مقابل سکه بسیار ارزان شده است. و لذا به نظر می‌رسد کسانی که طی یک سال اخیر مبادرت به خرید سکه و طلا کرده‌اند، جایگزین کردن مسکن برایشان جذابیت بیشتری پیدا کرده است.
4- بعد از شاخص قیمت سکه، شاخص نقدینگی با تفاوت معنی‌داری بالاتر از سایر شاخص‌ها قرار دارد و از آنجا که نقدینگی به عنوان عامل اولیه و محرک اصلی افزایش قیمت تمامی اقلام دیگر عمل می‌کند، بالا بودن آن از سایر شاخص‌ها بیانگر این موضوع است که همچنان زمینه برای تداوم روند افزایشی قیمت‌ها فراهم است و در واقع موقعیت این شاخص در نمودار فوق، یعنی فرصت بالقوه برای تورم و بالا رفتن شاخص قیمت سایر اقلام، و تا زمانی که این شاخص در زیر شاخص‌های دیگر قرار نگیرد،‌ همچنان فرصت بالقوه وجود خواهد داشت.
5- شاخص بورس، به‌رغم آنکه نسبت به مسکن، تورم و دلار در مجموع در موقعیت بالاتری قرار داشته،‌ لکن با توجه به ظرفیتی که بورس برای جذب نقدینگی می‌تواند داشته باشد، طی این دوره عملکرد قابل قبولی نداشته و چنانچه شرایط سیاسی و اقتصادی ترمیم شود، می‌تواند روند افزایشی سایر شاخص‌ها را تا حد خوبی تعدیل کند.

جمع‌بندی
با عنایت به روند شاخص‌های مورد بررسی در فوق، اگر بخواهیم پاسخ سوال اصلی مطرح‌شده در خصوص پیش‌بینی روند احتمالی تنزل، تثبیت و یا تداوم افزایش شاخص قیمت مسکن روشن شود، شرایط و مفروضات تحقق هر یک از فروض به شرح زیر خواهد بود. اول: روند کاهشی قیمت: این گزینه با توجه به روند شاخص‌های مورد بررسی تقریباً بعید می‌نماید. زیرا روند کاهشی، زمانی قابل تصور است که قیمت‌ها حبابی شده باشد. اما شواهدی که حاکی از حبابی بودن شاخص قیمت مسکن به‌رغم روند تصاعدی آن در 5/1 سال گذشته باشد، وجود ندارد. چرا که بنا به آنچه گفته شد بخشی از این افزایش ناشی از فشار هزینه بوده و بخش دیگری که ناشی از فشار تقاضاست، با توجه به شاخص تورم عمومی و رکود چند ساله مسکن، شرایط حبابی را تایید نمی‌کند. دوم: شرایط تثبیت قیمت: به صورت عموم و با تکیه بر تجربه دوره‌های رکود و رونق قبلی در بازار مسکن، پس از جهش اتفاق‌افتاده در سال 1391، باید منتظر شرایط تثبیت در بازار بود و به عبارت دیگر نقطه تعادلی جدید در بازار ایجاد و برای دو یا سه سال قیمت‌ها تثبیت شود. لکن نگارنده این گزینه را منوط به عدم وجود محرک‌های خارجی همچون عدم اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها و نیز بهبود فضای کسب‌وکار و سیاست‌های انقباضی در جهت کنترل نقدینگی مازاد در جامعه می‌داند. سوم: شرایط تداوم افزایش قیمت: چنانچه هر یک از عوامل یا محرک‌های خارجی اشاره در بند 2، بروز و ظهور یابد،‌ یعنی برای مثال در نیمه دوم شاهد اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه به ترتیبی که قبلاً‌ اجرا شده، باشیم و یا سیاست‌های موثر برای کنترل نقدینگی اتخاذ نشود و یا فضای عمومی کسب‌وکار در جهت جذب نقدینگی به سمت تولید و فعال شدن بازار بورس ایجاد نشود، به احتمال قریب به یقین، بستر لازم برای تداوم روند افزایشی قیمت فراهم می‌شود و ما شاهد بالاتر رفتن قیمت‌های مسکن خواهیم بود.