طرحی با محاسن زیاد و معایب کم

محمد کوثری / تحلیلگر بازار مسکن

منزل مسکونی به عنوان یک سرپناه از نیازهای اولیه خانوار به شمار می‌رود و وجود آن امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر است. این کالای مهم دارای خصوصیات متعددی از جمله بادوام بودن، ناهمگنی، سهم بالا از هزینه‌های خانوار، کم‌کشش بودن عرضه، غیرقابل تجارت بودن و... است که تجمیع همه این خصوصیات در یک کالا موجب پدیدار شدن شرایطی منحصر به فرد و پیچیده برای مسکن شده است. به همین دلیل مسائل و مشکلات مختلفی در سمت عرضه و تقاضای این کالا بروز می‌کند و مواجهه با آن مستلزم وجود ابزارهای متعدد و متنوع مالی و تعهدات متناسب فنی و مهندسی است.

برابری نکردن اطلاعات خریدار و فروشنده
یکی از مسائلی که در معاملات مسکن وجود دارد، عدم تقارن اطلاعاتی خریدار و فروشنده در مورد ساختمان مورد نظر است. فروشنده یا سازنده در طول مراحل ساخت یک پروژه ساختمانی از طیف وسیعی از مواد و مصالح اولیه می‌تواند استفاده کند که بسیاری از آنها در هنگام تکمیل کار برای خریدار قابل تشخیص نیست و همین موجب یکسان نبودن اطلاعات از شرایط ساخت و لذا پیش‌بینی کارکرد آینده آن ساختمان برای خریدار و فروشنده می‌شود.
این امر موجب می‌شود که ظاهر یک ساختمان در هنگام تحویل به فروشنده بتواند منجر به اشتباه در تشخیص باطن آن شود. به منظور جبران این عدم تطابق یا تقارن اطلاعاتی، می‌توان یک تعهد برای طرف با اطلاعات کامل‌تر (در اینجا سازنده)

ایجاد کرد که آن را ملزم به آشکار کردن خصوصیات
غیرقابل رویت کالای مربوطه (در اینجا مصالح به کار‌رفته در پی‌ریزی و سایر مراحل ساخت ساختمان و همچنین مواردی مثل لوله‌کشی و...) یا تضمین در برابر کارکرد شایسته و مورد انتظار آنها کرد.

جزییات طرح گارانتی ساختمان‌ها
دستورالعمل «تضمین بهره‌برداری 10‌ساله ساختمان‌های نوساز» که اخیراً از سوی وزارت راه و شهرسازی طراحی و برای تصویب نهایی به هیات دولت ارائه شده، در واقع روشی برای مواجهه با مساله فوق‌الذکر است که وجود آن به درستی تشخیص داده شده و برای حل آن قدم‌های ابتدایی برداشته شده است.
بر اساس این دستورالعمل خرید و فروش ساختمان‌های نوساز مستلزم وجود یک تعهد و تضمین در قبال عملکرد 10 سال آینده ساختمان مورد معامله خواهد بود و دفاتر اسناد رسمی موظف خواهند شد علاوه بر مدارک و مستنداتی که تا پیش از این برای نقل و انتقال مالکیت واحدهای مسکونی لازم بود، این تضمین رسمی را نیز مطالبه کنند.
به این ترتیب اگر دستورالعمل پیشنهاد داده‌شده از سوی وزارتخانه مربوطه تصویب و لازم‌الاجرا شود، «پایان‌کار»های بدون این مدرک، فاقد اعتبار خواهند بود و مسوولیت سازنده نسبت به آنچه ساخته و به فروش رسانده، تا زمان سررسید این ضمانتنامه، تداوم خواهد یافت و هرگونه خسارت ناشی از ساخت بر عهده آن خواهد بود.
این تضمین شامل ضمانت کارکرد درست و تعهد برای جبران خسارت تمام یا هر بخش از ساختمان شامل سازه، سفت‌کاری، نما، تاسیسات مکانیکی، برقی و الکترونیکی ساختمان است.

خروج غیرحرفه‌ای‌ها اقدامی برای خروج از رکود
در مزایای این طرح باید گفت که به هر حال عدم انطباق اطلاعاتی میان خریدار و فروشنده مسکن که از ماهیت این کالا نشأت می‌گیرد، موجب عدم کارایی مهمی در این بازار شده و اقدامی که بتواند در جهت اصلاح این موضوع باشد قطعاً ارزشمند است. این امر اگر به درستی برنامه‌ریزی و اجرا شود، خواهد توانست حداقل از حضور بخشی از سازندگان غیرتخصصی و به اصطلاح بساز‌و‌بفروش‌ها در بازار مسکن جلوگیری کند.
خروج سازندگان غیرحرفه‌ای علاوه بر این که به بهبود کیفیت و افزایش عمر مفید ساختمان‌های شهری منجر خواهد شد، خود اقدامی در جهت اصلاح چرخه‌های رونق و رکودی مسکن نیز محسوب می‌شود. چرا که هجوم این گروه از سرمایه‌گذاران و ورود و خروج یکباره سرمایه این بخش از متقاضیان غیرمصرفی ساختمان است که بدون در نظر گرفتن نیاز واقعی و تقاضای موثر اقتصادی و همچنین بدون شناخت از ادوار تجاری اقدام به فعالیت در این بازار کرده و بر شدت و عمق رونق و رکود می‌افزایند.
بنابراین اگر حتی تنها خروجی این طرح اصلاح فعالان بازار باشد نیز دستاورد بزرگی خواهد بود که البته عملیاتی شدن آن در درازمدت نیاز به مطالعه و رصد فرآیندهای اجرایی و اصلاح اشکالات احتمالی طرح خواهد داشت.

معافیت مالیاتی راهی برای اجرای طرح گارانتی مسکن
این طرح در قدم اول یک مسوولیت سنگین و یک هزینه اضافی برای سازندگان است که طبیعتاً با موضع‌گیری آنها روبه‌رو خواهد شد. طبیعی است که تحمیل محدودیت و مسوولیت به هر طرف یک فعالیت اقتصادی، اگر با اعطای امتیازی به منظور جبران یا تعدیل آن همراه نباشد، با مقاومت روبه‌رو شده و اجرایی شدن آن با تردید همراه خواهد بود.
بنابراین به نظر می‌رسد در نظر گرفتن برخی معافیت‌های مالیاتی یا قانونی در کنار این تعهد جدید بتواند به اجرای آن کمک کرده و از مبتلا شدن این طرح به سرنوشت قانون‌های اجرا‌نشده قبلی (مثل لزوم استفاده از حساب امین) جلوگیری کند.
اما بیش از هر چیز مفاد این تضمین‌ها و ساز و کار قانونی آنها حائز اهمیت است. همان‌طور که پیش از این اشاره شده، ماهیت بازار مسکن تفاوت‌های بسیاری با سایر کالاها دارد و لذا مکانیسم تضمین و ضمانت برای آن بسیار متفاوت و پیچیده‌تر از ضمانت برای سایر کالاهاست.
باید در نظر گرفت که یک قانون خوب و مورد نیاز اگر به درستی وضع نشود و فرآیندهای اجرایی آن از قبل پیش‌بینی نشده و نقص‌های احتمالی آن برطرف نشده باشند، نه‌تنها بسیار محتمل است که به نتیجه مورد انتظار نرسد، حتی ممکن است موجبات رانت‌خواری یا سوء‌استفاده‌های دیگر مثل رشوه‌خواری را فراهم کند.
از آنجا که تشخیص نقص و علت آن در کالایی مثل مسکن مشکلات خاص خود را دارد و بررسی یک نقص می‌تواند با برداشت‌های متفاوت و بعضاً غیر‌قابل اثباتی همراه باشد، رسیدگی منصفانه به ادعاهای طرف‌های دعوا کار ساده‌ای نخواهد بود و مشکلات پیش‌بینی‌نشده‌ای خواهد داشت.
علاوه بر این حتی دوره طولانی‌مدت تضمین نیز ممکن است به آشکار شدن کاستی‌های ساخت منجر نشود؛ چرا که استفاده از مصالح نامرغوب یا دست دوم امکان دارد در مواجهه با کوچک‌ترین بلایای طبیعی خود را نشان دهد و این موضوع اگرچه ریسک بالایی را به خریدار وارد می‌کند، ممکن است در طول دوره گارانتی اتفاق نیفتاده و مشخص نشود.

اجرای طرح برای کوتاه‌مدت
راهکاری لازم است که اجرای درست و شایسته این دستورالعمل را محتمل‌تر کند. به نظر نویسنده علاوه بر مطالعه تجربه موفق و ناموفق کشورهای دارای این مکانیسم که حتماً صورت گرفته است، بهتر است این قانون به‌طور آزمایشی با مفاد بسیار کلی و صریح و با الزامات محکم، منطقی و قابل اثبات و برای بازه زمانی تضمین کوتاه‌تر از 10 سال (مثلاً چهار تا شش سال) اجرا شده و به مرور با شکل‌گیری زیرساخت‌های لازم برای عملیاتی شدن آن و همچنین پدیدار شدن
مشکلات و نقص‌هایی که قطعاً در دستورالعمل اولیه وجود دارند و راه‌های ایجاد سوءاستفاده‌های احتمالی و رفع آنها، مفاد قانونی اضافه و طول دوره تضمین طولانی‌تر شود. به این ترتیب می‌توان به برتری نسبی نتایج مثبت طرح بر معایب احتمالی آن مطمئن‌تر بود.