تکیه بر ملک به جای داشتن شغل

شکل کسب درآمد خانوار در یک دهه اخیر تغییر قابل توجهی داشته است. هرچند تا پیش از این، در سال 85 بیش از 25 درصد اتکای درآمدهای خانوار به درآمدهای غیرپولی از جمله اجاره‌بهای ملک شخصی بوده اما این میزان تا سال 94 به بیش از 30 درصد افزایش یافته است. اما این افزایش اتکای خانوار به درآمدهای غیرپولی چه پیام‌هایی دارد؟ چرا این اتفاق رخ داده است؟ آیا پیش از این هم خانوار ایرانی به این میزان به درآمدهای غیرپولی مانند اجاره‌بهای مسکن خود تکیه داشته است؟

پول خانوار از کجا تامین می‌شود؟

بانک مرکزی هرسال جزئیاتی از وضعیت درآمد و هزینه خانوار منتشر می‌کند که در آن منشأ درآمدی خانوار هم مشخص است. در آخرین محاسبه بانک مرکزی به صورت میانگین 70 درصد درآمد هر خانوار ایرانی از بخش پولی است و 30 درصد دیگر به درآمدهای غیرپولی تعلق دارد. در بخش درآمدهای پولی بانک مرکزی به هفت محل اشاره کرده است: درآمد از مزد و حقوق بخش دولتی و عمومی، درآمد از مزد و حقوق بخش خصوصی، درآمد از مزد و حقوق بخش تعاونی، درآمد از مشاغل آزاد کشاورزی، درآمد از مشاغل آزاد غیرکشاورزی، درآمدهای متفرقه و درآمد حاصل از فروش کالاهای دست‌دوم. در بخش درآمدهای غیرپولی هم به دو محل اشاره شده است: ارزش اجاری مسکن شخصی (مالک‌نشین) و سایر. اما منظور از سایر چیست؟ طبق توضیح مرجع محاسبه‌کننده سایر شامل «برآورد ارزش اجاری مسکن در برابر خدمت و رایگان و ارزش کالاها و خدمات در برابر مزد و حقوق، رایگان (نه از خانوار دیگر)، تولید برای مصرف در خانه، از محل کسب کشاورزی و غیرکشاورزی است.» مروری بر وضعیت این محل‌های تامین درآمد خانوار طی یک دهه اخیر نشان می‌دهد بخش «ارزش اجاری مسکن شخصی» خانوار در طرف درآمد غیرپولی تغییر قابل توجهی داشته است. طی سال‌های 1385 تا 1394 سهم درآمد پولی خانوار از 5 /74 درصد به 7 /69 درصد کاهش و در مقابل سهم درآمد غیرپولی خانوار طی این مدت از 5 /25 درصد به 3 /30 درصد افزایش یافته است. اما این افزایش درآمد غیرپولی در کدام بخش‌ها بوده است؟

افزایش اتکا به درآمدهای مسکنی

افزایش 8 /4درصدی سهم درآمد غیرپولی طی یک دهه اخیر به واسطه رشد 3 /4‌درصدی سهم ارزش اجاری مسکن شخصی و رشد 5 /0درصدی سهم بخش سایر است. در واقع بخش عمده‌ای از افزایش سهم درآمدهای غیرپولی به رشد سهم ارزش اجاری مسکن شخصی برمی‌گردد. به عبارتی طی این مدت میزان اتکای افراد به اجاره مسکن‌های شخصی خود از مستاجرانشان افزایش یافته است. اما علت این اتفاق چه می‌تواند باشد؟ علت این اتفاق را در بررسی تغییر درصد متوسط بخش‌های مختلف درآمدی خانوار می‌توان مشاهده کرد. در یک دهه اخیر در حالی که میزان تغییر سالانه درآمد پولی خانوار به صورت میانگین بیش از 17 درصد بوده اما در بخش ارزش اجاری مسکن شخصی این میزان رشد سالانه به صورت میانگین حدود 22 درصد بوده است.

مرور سال به سال این وضعیت (طبق نمودار یک) نیز نشان می‌دهد در یک دهه اخیر دقیقاً در سال‌هایی که میزان درصد تغییر متوسط درآمد خانوار در بخش ارزش اجاری مسکن شخصی نسبت به میزان درصد تغییر متوسط درآمد پولی خانوار بیشتر شده باشد، روند اتکای خانوار به ارزش اجاری مسکن بیشتر شده است. این وضعیت در سال‌های 1385 تا 1387 یعنی دوره آغازین فعالیت دولت نهم، زمانی که قیمت مسکن ناگهان افزایش قابل توجهی یافته بود، کاملاً قابل مشاهده است. در این سال‌ها در مجموع ارزش اجاری مسکن حدود 88 درصد افزایش یافته بود. در واقع کسانی که مسکنی داشتند و آن را اجاره می‌دادند می‌توانستند سالانه 30 درصد از این سرمایه‌گذاری خود سود کنند. اما درآمدهای پولی خانوار در این سه سال به صورت میانگین 16 درصد رشد داشتند. در واقع تنها در همین سه سال کسانی که مسکنی را اجاره می‌دادند حدود دو برابر بیشتر از کسانی که در بخش‌های مختلف شاغل بودند بُرد می‌کردند. پس از آن در سال‌های 1388 تا 1390 که درصد تغییر ارزش اجاری مسکن کمتر از درصد تغییر درآمد پولی بوده میزان سهم ارزش اجاری مسکن از کل درآمد خانوار نزولی شده است. در سال‌های 1391 و 1392 مجدداً روند مانند دوره آغازین فعالیت دولت نهم شده و سپس بعد از تغییر دولت در سال 1393 با کمتر شدن میزان تغییر ارزش اجاری مسکن نسبت به تغییر درآمد پولی مجدداً میزان اتکای خانوار به ارزش اجاری مسکن کم شد. در سال 1394 هم که میزان تغییرات دو بخش چندان تغییری نکرده، سهم ارزش اجاری مسکن از کل درآمد خانوار تغییر قابل توجهی نکرده است. اما آیا این ارتباط تنها در یک دهه اخیر قابل مشاهده است یا پیش از این هم با افزایش قیمت مسکن میزان اتکای خانوار ایرانی به درآمدهای از محل اجاره مسکن افزایش می‌یافت؟

روزهایی که مزد ارزش بیشتری داشت

مرور این وضعیت در سال‌های 1375 تا 1384 نیز نشان می‌دهد در سال‌هایی که میزان درصد تغییر متوسط درآمد خانوار در بخش ارزش اجاری مسکن شخصی نسبت به میزان درصد تغییر متوسط درآمد پولی خانوار بیشتر شده باشد، روند اتکای خانوار به ارزش اجاری مسکن بیشتر شده است. اما موضوع قابل توجه این است که در آن 10 سال، تنها چهار سال میزان بازدهی اجاره مسکن از میزان افزایش درآمدهای پولی خانوار بیشتر بوده و به همین دلیل به نظر می‌رسد در آن دهه در مجموع میزان اتکای خانوار به دستمزدها بیشتر از اتکای آنها به درآمدهای ناشی از اجاره مسکن شخصی آنها بوده است. در آن دهه متوسط تغییر ارزش اجاری مسکن شخصی خانوار ایران سالانه 20 درصد یعنی دو درصد کمتر از این میزان در یک دهه اخیر بوده است. اما در سال‌های 1375 تا 1384 متوسط تغییر درآمد پولی خانوار سالانه 24 درصد یعنی هفت درصد بیشتر از این میزان در دهه 1385 تا 1394 و همچنین چهار درصد بیشتر از متوسط تغییر ارزش اجاری مسکن شخصی خانوار بوده است. در واقع در آن سال‌ها به نظر می‌رسد چون میانگین تغییر درآمد پولی خانوار بیشتر از میانگین تغییر ارزش اجاره‌بهای مسکن بوده، طبیعتاً مردم اتکای کمتری به این شکل کسب درآمد داشتند. در دوره سال‌های 1375 تا 1384 سهم ارزش اجاری مسکن شخصی از کل درآمد خانوار بیش از پنج درصد کاهش یافته بود. در واقع به نظر می‌رسد هرچند در دوره اصلاحات فضای اقتصادی کشور به گونه‌ای بود که خانوار به جای اتکا به درآمدهایی مانند اجاره‌بهای مسکن، به درآمدهای پولی دل بسته بودند اما در دوره فعالیت دولت‌های نهم و دهم این روند برعکس شد. موضوع قابل توجه آن است که دقیقاً به همان نسبت که میزان اتکای خانوار به درآمدهای ناشی از اجاره‌بهای مسکن در دوره سال‌های 1375 تا 1384 کاهش یافته بود در دوره سال‌های 1385 تا 1394 افزایش یافته است. اما آیا این تغییرات دوره 1385 تا 1394 را در دیگر آمارها هم می‌توان مشاهده کرد؟

افزایش سهم درآمدداران بدون کار

مروری بر درصد توزیع افراد شش‌ساله و بیشتر خانوارهای مناطق شهری بر حسب وضع فعالیت طی سال‌های 1385 تا 1394 نشان می‌دهد سهم افراد با درآمد بدون کار در خانوار ایرانی طی این مدت حدود پنج درصد افزایش یافته است. موضوع قابل توجه آن است که در سال‌های 1385 تا 1387 که میزان بازدهی ارزش اجاری مسکن شخصی نسبت به درصد تغییر درآمدهای پولی حدود دو برابر بوده سهم افراد با درآمد بدون کار هم صعودی شده است. در سال‌های 1391 و 1392 هم مجدداً این رابطه همزمانی برقرار است. از سوی دیگر سهم شاغلان از کل اعضای خانوار ایرانی طی سال‌های 1385 تا 1394 بیش از یک درصد نزولی شده است. رابطه‌ای که یک دهه پیش از آن تکرار نشده بود. در سال‌های 1375 تا 1384 سهم شاغلان از کل خانوار و سهم افراد با درآمد بدون کار خانوار همزمان با هم صعودی بودند. موضوع قابل توجه کاهش سهم محصل‌ها از خانوار طی این دو دهه است که در مجموع از سال 1375 تا 1394 سهم محصل‌ها در خانوار حدود 16 درصد تنزل یافته است. در حالی که در سال 1375 بیش از 37 درصد هر خانواده ایرانی مشغول تحصیل بودند در سال 1394 سهم محصلان از اعضای خانوار به 21 درصد کاهش یافته است. در مجموع در سال گذشته به صورت میانگین 1 /30 درصد افراد خانوار شاغل، 6 /4 درصد افراد خانوار بیکار، 7 /11 درصد افراد خانوار با درآمد بدون کار، 6 /21 درصد افراد خانوار محصل و 7 /27 درصد افراد خانوار خانه‌دار بودند و بقیه در گروه سایر شامل افراد آماده کنکور، شش تا 10 سال، ناتوان و‌... تقسیم‌بندی شده‌اند. اما درآمدداران بدون کار بیشتر چه افرادی هستند؟ در آمارهای بانک مرکزی تنها ویژگی‌ای که از این گروه افراد می‌توان یافت جنسیت آنهاست. محاسبات سال 1394 بانک مرکزی نشان می‌دهد در بخش مردان بیش از 14 درصد آنها در گروه با «درآمد بدون کار» خانوار هستند. همین آمارها نشان می‌دهد بیشترین فعالیت مردان خانوار در گروه «شاغل» است. بیش از 51 درصد مردان خانوار در این گروه هستند. موضوع قابل توجه دیگر افزایش سهم گروه «بیکار» طی سال‌های 1375 تا 1394 در مردان است. در سال 1375 تنها 7 /4 درصد مردان در خانوار بیکار بودند اما این میزان در سال 1394 به 8 /6 درصد رسیده است. در واقع در این بخش هم مانند بخش قبلی هرچقدر که سهم مردان محصل در خانوار کاهش پیدا کرده، این میزان به سه بخش شاغل، بیکار و بادرآمد بدون کار اضافه شده است. در این مدت سهم مردان محصل از کل مردان خانوار از حدود 38 درصد به 21 درصد تقلیل یافته است. در بخش زنان نیز وضعیت تقریباً مشابه مردان است. در سال‌های 1375 تا 1394 در حالی که سهم زنان محصل از کل زنان در خانوار کاهش یافته اما در بخش‌های شاغل، بیکار و بادرآمد بدون کار افزایش قابل توجهی رخ داده است.

تغییرات درآمدهای پولی

اما در این سال‌ها که در بخش درآمدهای غیرپولی خانوار به خصوص ارزش اجاری مسکن شخصی تغییرات قابل توجهی رخ داده، در بخش درآمدهای پولی چه تغییراتی اتفاق افتاده است؟ درآمدهای پولی خانوار که بانک مرکزی آنها را محاسبه می‌کند شامل هفت مورد است که در ابتدا به این بخش‌ها اشاره شد. در این سال‌ها که سهم درآمدهای غیرپولی و به خصوص درآمدهای ناشی از ارزش اجاری مسکن شخصی از کل درآمدهای خانوار رشد قابل توجهی داشته، سهم دو بخش «درآمد از مزد و حقوق بخش دولتی و عمومی» و «درآمد از مشاغل آزاد غیرکشاورزی» به‌شدت کاهش یافته است. در حالی که در سال 1385 بیش از 17 درصد از درآمدهای کل خانوار مربوط به درآمدهای از مزد و حقوق بخش دولتی و عمومی بوده این میزان در سال 1394 به 10 درصد تقلیل یافته است. سهم درآمد از مشاغل آزاد غیرکشاورزی از کل درآمد خانوار نیز طی سال‌های 1388 تا 1394 از 23 درصد به 17 درصد تقلیل یافته است. در واقع به نظر می‌رسد در سال‌هایی که قیمت مسکن رشد قابل توجهی یافت و به اتکای آن، میزان تکیه خانوار به درآمدهای ناشی از اجاره مسکن افزایش یافت میل خانوار به کسب درآمد از بخش‌های دولتی و عمومی و همچنین مشاغل آزاد غیرکشاورزی به‌شدت کاهش یافت. علت آن را شاید بتوان در میزان درصد تغییر سالانه آن نسبت به تغییر سالانه ارزش اجاری مسکن جست‌وجو کرد. در حالی که طی این سال‌ها به طور متوسط ارزش اجاری مسکن شخصی سالانه 22 درصد رشد داشته اما میزان درآمد در بخش دولتی و عمومی سالانه 12 درصد و میزان درآمد در بخش مشاغل آزاد غیرکشاورزی سالانه 14 درصد بوده است.

موضوع قابل توجه دیگر رشد سهم «درآمدهای متفرقه» و «درآمدهای از مزد و حقوق بخش خصوصی» از کل درآمد خانوار طی یک دهه اخیر است. در این سال‌هایی که مجموع سهم درآمدهای پولی خانوار کاهش یافته اما سهم درآمد خانوار از مزد کار کردن در بخش خصوصی حدود یک درصد افزایش یافته است. در این مدت میزان تغییر سالانه دستمزدهای بخش خصوصی بیش از 18 درصد بود. رقمی بیشتر از میزان افزایش سالانه دستمزدهای بخش دولتی و مشاغل آزاد غیرکشاورزی که شاید همین هم باعث شده کسب درآمد ناشی از حقوق‌های بخش خصوصی از کل درآمد خانوار کاهش نیابد و روند صعودی به خود بگیرد. اما در مورد درآمدهای متفرقه اتفاق عجیبی رخ داده است. در سال‌های 1385 تا 1394 بیشترین افزایش از بخش درآمدهای پولی متعلق به درآمدهای متفرقه خانوار است که بانک مرکزی دقیقاً مشخص نکرده منظور از این درآمدها چیست. در این مدت تغییر سالانه درآمدهای متفرقه رشد بیش از 26‌درصدی در سال بوده است. همین هم باعث شده در مجموع سهم درآمدهای متفرقه از کل درآمدهای خانوار از 14 درصد به 23 درصد طی سال‌های 1385 تا 1394 افزایش یابد. اما کمترین میزان افزایش در بین بخش‌های درآمدی خانوار مربوط به درآمدهای آنها از فروش کالاهای دست‌دوم است که همین هم باعث شده طی سال‌های 1385 تا 1394 سهم این شکل درآمد خانوار از چهار درصد به بیش از دو درصد تقلیل یابد. در این بخش خانوار شاهد رشد سالانه 11‌درصدی بوده‌اند. با این حال شاید این اتفاقات تنها همزمانی باشد و برای مشخص شدن علت اصلی کاهش اتکای خانوار به درآمدهای پولی و افزایش اتکای آنها به درآمدهای غیرپولی چون ارزش اجاری مسکن شخصی نیاز به بررسی‌های عمیق‌تر و بیشتر باشد.