ترکیب بهینه
چه عواملی بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان تاثیر می‌گذارد؟
بخش مسکن و ساختمان، یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است که از دو جنبه حائز اهمیت است. از یک‌سو، بخش مسکن و ساختمان دارای ارتباط گسترده و متقابلی با سایر بخش‌های اقتصادی است، به‌طوری که همواره تحت تاثیر بخش‌های دیگر قرار می‌گیرد و متقابلاً بر سایر بخش‌ها نیز تاثیر قطعی می‌گذارد. از سوی دیگر مسکن یکی از نیازهای مبرم و اساسی خانواده‌هاست که جایگاه ویژه‌ای در سبد خانوار دارد. همچنین مسکن برای اکثر خانواده‌ها گران‌ترین کالاست و سرمایه‌گذاری در این بخش نیز، بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری در طول زندگی‌شان محسوب می‌شود.
مسکن یک کالای ضروری و بدون جانشین است و تقاضای آن همواره در حال افزایش است، زیرا از یک طرف به دلیل افزایش جمعیت، نیاز به مسکن افزایش می‌یابد و از طرف دیگر به دلیل پدیده مهاجرت به شهرهای بزرگ، تقاضا در این شهرها با افزایش بیشتری مواجه می‌شود. بنابراین معمولاً شاهد ایجاد عدم تعادل و شکاف بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن و ساختمان هستیم و از آنجا که این شکاف به صورت مازاد تقاضا در بازار مسکن و ساختمان ایران بروز می‌کند، بنابراین می‌بایست تدابیری درخصوص عرضه متناسب و هماهنگ با تقاضا صورت گیرد.
همواره از جمله متغیرهای موثر در افزایش عرضه هر کالا، افزایش سرمایه‌گذاری در آن بخش است. البته به دلیل وجود هزینه‌های بالا در بخش تولید و عرضه مسکن و همین‌طور به دلیل اینکه عرضه مسکن یک فعالیت زمان‌بر است، سرمایه‌گذاری در این بخش از اهمیت بیشتری برخوردار می‌شود. یکی از عوامل موثر در میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، چگونگی حضور بخش دولتی و بخش خصوصی در کنار یکدیگر در بازار مسکن است. در حالت کلی سرمایه‌گذاری توسط بخش دولتی و بخش خصوصی، می‌توانند مکمل یا جانشین یکدیگر باشند، به طوری که در برخی موارد شاهدیم، دولت یا بخش خصوصی به‌تنهایی اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند. ولی مواردی نیز وجود دارد که هر دو بخش حضور دارند و به‌عبارتی بخش خصوصی، سرمایه‌گذاری‌های دولت را به‌عنوان جانشینی برای هزینه‌های خود محسوب می‌کند، یا دولت به‌نوعی از بخش خصوصی حمایت می‌کند. بنابراین نحوه تعامل سرمایه‌گذاری‌های انجام‌شده از سوی این دو بخش در بازار مسکن، میزان سرمایه‌گذاری در این بخش را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
ترکیب بهینه سرمایه‌گذاری از دیدگاه اقتصاد ملی و منافع جوامع شهری و روستایی، ترکیبی است که بالاترین بهره‌وری سرمایه را به دست دهد، بیشترین نیاز به مسکن را پاسخگو باشد و در عین حال به رشد سایر بخش‌ها و فعالیت‌های اقتصادی سرعت بخشد. دستیابی به ترکیب بهینه سرمایه‌گذاری در مسکن نیازمند آن است که در ترکیب سرمایه‌های دولتی و خصوصی، سهم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی غالب باشد.
عوامل متعددی وجود دارند که بر سرمایه‌گذاری موثر هستند؛ یکی از عوامل موثر بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان، ارزش‌افزوده بخش ساختمان است. به عبارتی هر چه میزان ارزش‌افزوده بخش ساختمان بالاتر باشد، سرمایه‌گذاری بیشتری در بخش مسکن و ساختمان صورت می‌گیرد. علاوه بر این، یکی دیگر از متغیرهای موثر بر سرمایه‌گذاری، تسهیلات اعطایی بانک‌ها به بخش‌های مختلف اقتصادی است. معمولاً به هر بخش اقتصادی که تسهیلات بیشتری اعطا شود، نشانگر پربازده بودن آن بخش است و سرمایه‌گذاران بیشتری جذب آن بخش می‌شوند. با توجه به اینکه میانگین نرخ رشد تسهیلات بخش ساختمان و مسکن طی تمامی برنامه‌های توسعه 210 درصد و میانگین نرخ رشد کل تسهیلات طی تمامی برنامه‌های توسعه 222 درصد است، می‌توان بیان داشت بخش مسکن و ساختمان در افزایش کل تسهیلات، سهیم بوده است و از آنجا که همواره نرخ رشد تسهیلات اعطایی به این بخش مثبت بوده، گویای این مطلب است که این بخش از بخش‌های پربازده اقتصاد است. در نهایت باید خاطرنشان ساخت، از آنجا که در تمامی برنامه‌های توسعه اقتصادی میزان سرمایه‌گذاری‌های صورت‌گرفته در بخش مسکن و ساختمان با رشد مثبت مواجه بوده و همچنین ارزش افزوده ساختمان و تسهیلات اعطایی به بخش مسکن و ساختمان نیز در تمامی سال‌های مورد مطالعه مثبت بوده، از این‌رو به نظر می‌رسد ارتباط مستقیمی میان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان با ارزش‌افزوده بخش ساختمان و تسهیلات اعطایی وجود دارد.
دسته دوم عوامل تاثیرگذار بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان، میزان جمعیت کل است و جمعیت شهری طی این سال‌ها دائماً در حال افزایش بوده است. مقایسه آمار تولید مسکن با نیاز کشور برآورد صحیحی از کمبود مسکن در کشور را نمایان می‌سازد. به عبارتی می‌توان بیان داشت موجودی فعلی مسکن نسبت به تعداد خانوارهای موجود، همچنین بافت‌های فرسوده و مسکن مورد نیاز برای خانوارهای تازه تشکیل‌شده، عناصر اصلی نیاز مسکن کشور را تشکیل می‌دهند. این در حالی است که پیک هرمی جمعیت کشور در حال گذار از دوران آموزش‌وپرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش‌بینی‌ها حکایت از این دارد که آمار متقاضیان جدید مسکن رو به افزایش است. از این‌رو کمبود دائمی و مستمر عرضه، عامل بسیار مهمی در قیمت‌گذاری و گرانی مسکن است، که این مساله موید کاهش تقاضای موثر خانوارها و در نتیجه کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش است.
از سوی دیگر میزان نقدینگی و شاخص بهای کالاها و خدمات با رشد مثبتی همراه بوده‌اند. مازاد نقدینگی موجود در جامعه در غیاب بازار سرمایه کارآمد به دلیل ویژگی‌ها و امکانات بالقوه جذب سرمایه در بخش‌های مسکن و اقتصاد سایه‌ای عمدتاً جذب این دو بخش می‌شود. از بعد کلان اقتصادی ورود نقدینگی به بخش مسکن می‌تواند از آثار مخرب آن در سایر بخش‌های اقتصادی و حتی شاخص کالاها و خدمات مصرفی بکاهد.
اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزایش شدید قیمت و کاهش تقاضای موثر و هم به لحاظ ایجاد نوسانات شدید در تولید مسکن آثار تخریبی غیرقابل جبرانی را باقی می‌گذارد. بنابراین به نظر می‌رسد از یک‌سو با افزایش درآمدهای ناشی از نفت و افزایش نقدینگی در جامعه، درآمدهای انباشته‌شده به سوی سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های سودآور جذب می‌شود. در واقع، هرگاه فعالیت‌های صنعتی، کم‌بازده و پردردسر هستند و فعالیت‌های تجاری با موانعی همچون محدودیت‌های ارزی یا مقررات محدودکننده واردات روبه‌رو هستند و قیمت ارز، طلا، سکه و کالاهای بادوام ثابت بوده و انتظار تغییر عمده‌ای در آنها نمی‌رود، سرمایه‌ها جذب بازار مسکن می‌شود و از سوی دیگر وجود تقاضای سوداگرانه برای مسکن که با تغییر نرخ بازگشت سرمایه سایر بخش‌ها، به سرعت وارد بازار مسکن شده یا از آن خارج می‌شود، یکی از عوامل اصلی نوسانات شدید و ناپایداری بازار مسکن است که باعث کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری می‌شود. همچنین افزایش شاخص بهای کالاها و خدمات هم عرضه و هم تقاضا را متاثر می‌سازد و کاهش تقاضای موثر خانوارها به ویژه برای گروه کم‌درآمد و متوسط جامعه از زیان‌بارترین آثار افزایش تورم بر مسکن محسوب می‌شود، علاوه بر این افزایش شاخص بهای کالاها و خدمات نیز از یک‌سو بر روی افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نهاده‌های مورد نیاز ساخت مسکن و ساختمان موثر بوده که در نهایت به افزایش هزینه‌های تولیدکننده و کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری منجر می‌شود. از سوی دیگر در صورت افزایش شاخص کالاها و خدمات، افراد رو به خرید کالاهای بادوام می‌آورند، از این‌رو سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش می‌یابد.
جان کلام اینکه به نظر می‌رسد افزایش تولید ناخالص داخلی به بهبود تقاضای مسکن بیش از عرضه مسکن کمک کند. زیرا از یک‌سو از آنجا که بخش مسکن هم یکی از بخش‌های اقتصادی کشور است، بنابراین در صورت رونق و رو به رشد بودن اقتصاد کشور، به علت سیاستگذاری‌های دولت، بخش مسکن را هم دچار تحرک کرده و بالطبع قیمت‌ها را بالا می‌برد. از سوی دیگر نیز چون قشر قابل توجه متقاضیان مسکن در ایران از اقشار متوسط و پایین جامعه هستند، قطعاً در صورت بهبود تولید ناخالص داخلی و افزایش سهم این اقشار از تولید ناخالص داخلی، قدرت و توان خرید آنها افزایش می‌یابد و در نهایت با رشد تقاضای مسکن مواجه خواهیم بود.
