محرک کاهش و افزایش‌ها در بازار مسکن

در تحلیل بازار مسکن، لازم است به تفکیک بین رخدادهای کوتاه‌مدت و مقطعی با روند کلی بازار توجه کنیم. به خاطر دارم در شهریورماه که گزارش بانک مرکزی نشان از کاهش قیمت مسکن در تهران می‌داد، برخی از فعالان بازار و رسانه‌ها با بزرگ‌نمایی این رخداد، ریزش قیمت‌ها را محتمل دانسته و به سرمایه‌گذاران هشدار می‌دادند. در همان زمان نیز در یادداشتی تاکید کردم که دلیلی برای کاهش قیمت مسکن نمی‌بینم و روند بلندمدت بازار تثبیت قیمت یا رشد اندک (بسته به شرایط اقتصاد کلان کشور) است.

رخدادهای این روزها در بازار مسکن را نیز بدون توجه به پارامترهای اقتصاد کلان کشور نباید تحلیل کرد. آنچه در حال رخ دادن است، واکنش این بازار به رشد نرخ ارز و تغییرات در شرایط اقتصادی عمومی کشور است که در قالب افزایش انگیزه برای خرید سرمایه‌ای و تمایل بازار به حفظ ارزش دارایی‌ها نسبت به نرخ ارز بروز کرده است؛ هرچند نمی‌توان تاثیر افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن در افزایش تقاضا را نادیده گرفت. به این دو عامل، رونق همیشگی بازار مسکن را در انتهای سال از ابتدای دی‌ماه تا اواسط اسفندماه باید اضافه کرد که در نتیجه آن، خرید و فروش در این روزها با رونق قابل توجهی همراه شده است. تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که از اواسط اسفند تا اواسط خردادماه، حجم معاملات کاهش می‌یابد که به این امر ماه مبارک رمضان را نیز باید اضافه کرد که قطعاً معاملات مسکن در اردیبهشت‌ماه را تحت تاثیر قرار خواهد داد.

با توجه به نکته فوق، لازم است اشاره کنم که در ادوار گذشته، بازار مسکن همواره با یک سیکل معیوب دست و پنجه نرم کرده است. با افزایش قیمت مسکن، کاهش تقاضا رخ داده است و به‌تبع کاهش تقاضا، رشد قیمت کم شده و گاهی به صفر (یا منفی) رسیده است و همین موضوع به کاهش انگیزه برای سرمایه‌گذاری در ساخت و کاهش عرضه در بازار منجر شده است. با کاهش عرضه و تثبیت نسبی قیمت مسکن، در بلندمدت قدرت خرید و به‌تبع آن تقاضا افزایش یافته و در نتیجه ترکیب کمبود عرضه و افزایش تقاضا، منجر به جهش قیمت و جبران عقب‌ماندگی قیمت مسکن از تورم عمومی کشور می‌‌شود. به نظر می‌رسد آنچه باید مورد توجه قرار گیرد، این روند کلان است و نه تغییرات مقطعی بازار.

اگر به این تحلیل، روند رو به رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی و نیز افزایش روزافزون هزینه‌های عوارض شهرداری‌ها را هم اضافه کنیم، بسیاری از پروژه‌های ساختمانی، به ویژه ساختمان‌های مسکونی و به ویژه در مناطق متوسط و پایین‌تر از متوسط، از توجیه اقتصادی خارج می‌شود و انگیزه سرمایه‌گذاران و سازندگان باز هم کمتر و کمتر شده و کمبود عرضه شدیدتر خواهد شد. علاوه بر موارد فوق، افزایش شدید هزینه‌های مربوط به نیرورسانی (آب، برق و گاز) در پروژه‌های بزرگ و تحمیل هزینه‌های سنگین از سوی شرکت‌های تابعه وزارت نیرو به این پروژه‌ها مشکل دیگری است که باعث کاهش تمایل سرمایه‌گذاران برای ورود به این دسته از پروژه‌ها شده است.

علاوه بر این موارد، مالیات بر ساخت‌وساز (که تازه در حال تاثیرگذاری بر قیمت تمام‌شده است)، پرداخت ارزش افزوده از سوی سازندگان و عدم دریافت آن از خریداران که باعث افزایش بهای ساخت شده است و نیز اقدامات گاه کاملاً غیرمتعارف سازمان تامین اجتماعی در اخذ حق بیمه‌های سنگین از قراردادهای مشاوره و پیمانکاری که روزبه‌روز نیز در حال افزایش است، همگی عوامل دیگری هستند که باعث کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز و به‌تبع آن کاهش عرضه می‌شوند. روز گذشته در جلسه‌ای حاضر بودم که در آن سازنده موفقی با سابقه بیش از 20 سال فعالیت، صراحتاً از خروج سرمایه‌اش از این بازار و سرمایه‌گذاری در زمین‌های مستعد افراز و تغییر کاربری می‌گفت؛ با این استدلال که با وجود این همه عوارض و مالیات و... حاشیه سود ساخت‌وساز در دوره رکود بسیار اندک است. فراموش نکنیم که بخش مسکن یکی از خصوصی‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور است و آنچه باعث افزایش عرضه در آن می‌شود، نه لزوماً دخالت مستقیم

دولت و آستین بالا زدن برای اجرا، که سیاستگذاری و تشویق سرمایه‌گذاران این حوزه است.

آنچه در طول بیش از یک سال گذشته از سوی بسیاری از کارشناسان این بازار طرح شده است، توجه به این مسائل و پرهیز از تکرار اشتباهات گذشته است. به نظر می‌رسد بازار مسکن باز هم در سیکل فوق‌الذکر حرکت می‌کند. افزایش قیمت رخ‌داده در سال‌های 96 و 97، منجر به کاهش تقاضا در بازار مسکن و کاهش نرخ رشد شد، به‌تبع آن انگیزه سازندگان برای سرمایه‌گذاری در ساخت کاهش یافت و همین موضوع منجر به کاهش عرضه در بازار در دو تا سه سال آتی خواهد شد، از سوی دیگر افزایش تسهیلات مسکن (شامل افزایش انجام‌شده در ماه‌های اخیر و افزایش‌های دیگر که در سال‌های آینده احتمالاً از سوی بانک مسکن انجام خواهد شد) و تثبیت نسبی (یا کاهش رشد) قیمت مسکن، باعث افزایش تقاضا در همان زمان می‌شود که باز هم زمینه‌ساز جهش در بازار خواهد شد.

هرچند پارامترهای مهمی مانند نرخ ارز، نرخ سود سپرده‌های بانکی، شرایط عمومی اقتصادی، اجتماعی و سیاسی کشور و موارد دیگر بر این چرخه تاثیر می‌گذارند، اما حتی با فرض عدم تاثیر این پارامترها نیز بازار روند خود را طی خواهد کرد. به نظر می‌رسد اکنون باید به فکر سال‌های آینده بود تا از بروز این چرخه معیوب جلوگیری شود.

در این روند، افزایش تولید و عرضه مسکن و نیز اتخاذ سیاست‌های مناسبی برای کنترل قیمت زمین، مهم‌ترین استراتژی‌هایی است که بایستی به صورت کلان در دستور کار قرار گیرد. اقدامات وزارت راه و شهرسازی در حوزه تعریف پروژه و افزایش عرضه هنوز به مرحله مناسبی نرسیده است.

زمین در شهرها و مناطق مختلف، به صورت نادقیق و تخمینی، نقشی بین 20 تا 75 درصد از کل بهای تمام‌شده را دارد و کاهش قیمت یا عرضه دولتی آن می‌تواند منجر به تنظیم بازار شود. اراضی بسیار مستعدی در بسیاری از مناطق خوب شهرها و نیز در قالب شهرک‌های متصل و منفصل در اختیار دولت است که می‌تواند با عرضه آنها، بخشی از مشکلات را حل کند. با وجود این، سازمان ملی زمین و مسکن همچنان نقش پررنگی در بازار نداشته و نتوانسته است با عرضه زمین‌های مناسب (در قالب‌های مختلف، به ویژه مشارکتی) در اختیار خود در مناطق و شهرهای مختلف، کمک چندانی به تنظیم قیمت زمین کند. آگهی اخیر این سازمان در مورد پروژه‌های مشارکتی شرایط مناسبی برای سازندگان در خصوص بسیاری از زمین‌ها نداشت و الزامات شرکت در فراخوان (از قبیل ضمانت‌نامه شرکت در فراخوان) به حدی سنگین و گاه غیرمنطقی تعیین شده بود که بسیاری از سازندگان را از چرخه خارج کرد. هم‌چنین مشکلات حقوقی و نامشخص بودن شرایط آتی برخی از زمین‌ها، باعث کاهش اقبال به این فراخوان شد.

همچنین شرکت بازآفرینی شهری ایران نیز هنوز نتوانسته است جایگاه واقعی خود را در افزایش عرضه و رونق تولید مسکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری پیدا کند. به نظر می‌رسد بخشی از این مشکل البته به عدم همکاری دستگاه‌های مختلف برمی‌گردد؛ به نحوی که تا جایی که من اطلاع دارم، حتی یک قطعه زمین مجاور بافت فرسوده متعلق به دستگاه‌های دولتی، تاکنون از سوی دستگاه‌های دیگر در اختیار این طرح‌ها قرار نگرفته است. مشوق‌های مصوب برای طرح‌های بازآفرینی شهری نیز در بسیاری از مناطق و پروژه‌ها به خوبی اجرا نمی‌شود.

خلاصه مطلب این است که همچنان سیکل معیوب گذشته با کمترین تغییرات در حال طی شدن است و اگر کاری نشود، در سه تا چهار سال آینده باز هم تمامی مردم و مسوولان و فعالان بازار در حال صحبت از مشکلات ناشی از این سیکل معیوب هستند. امید است با توجه به نظرات کارشناسان، از ادامه این سیکل جلوگیری شود.