دوگانه متضاد

فرهاد حسین‌پور: بازار مسکن در دی‌ماه امسال شرایط متفاوتی را نسبت به ماه‌های گذشته سپری کرد. آن‌گونه که آمارهای رسمی بانک مرکزی می‌گویند، در دی‌ماه امسال بالغ بر 7 /19 هزار واحد مسکونی دست به دست شده و شرایط را به گونه‌ای پیش برده است که میزان معاملات، بازار را پررونق نشان دهد. اما نکته حائز اهمیت در این میان، کاهش ساخت‌وسازهاست. آن‌گونه که آمارهای رسمی نشان می‌دهند میزان رغبت سازندگان به دلیل بالا بودن قیمت تمام‌شده و افزایش نرخ نهاده‌های تولید کمتر شده و ا ز سوی دیگر، اجرای برخی طرح‌ها از سوی دولت نیز، آنها را در ساخت مسکن جدید، با اما و اگرهای بسیار مواجه کرده است. روی دیگر سکه اما متوسط قیمت خرید و فروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده در بنگاه‌های معاملات ملکی است. در واقع، گزارش بانک مرکزی حکایت از آن دارد که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله‌شده در بنگاه‌های معاملات ملکی 1 /138 میلیون ریال بوده و به استناد همین آمار، متوسط قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی، 9 /40 درصد رشد داشته است. حال فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان می‌گوید که دولت باید یک برنامه مدون و استراتژیک برای بازار مسکن داشته باشد. او می‌گوید در همین شرایطی که به نظر می‌رسد تعداد پروانه‌های ساختمانی در حال کاهش است، روند افزایش نهاده‌های تولید را مشاهده می‌کنیم.

♦♦♦

گزارش‌های رسمی بانک مرکزی حکایت از رشد قیمت مسکن ظرف دی‌ماه گذشته تا سقف 41 درصد دارد. موضوعی که به‌رغم اینکه بسیاری بر این باورند رکود در حوزه مسکن حاکم شده است، اندکی ذهن‌ها را درگیر می‌کند. به‌خصوص اینکه به موازات افزایش قیمت، ساخت‌وسازها در بازار مسکن نیز به شدت افت کرده است. شما فکر می‌کنید که چه عواملی کاهش ساخت‌وسازها را در بازار رقم زده است؟

گزارش‌های رسمی بانک مرکزی حکایت از رشد قیمت مسکن دارد و بررسی‌ها در بازار نیز نشانگر کاهش ساخت‌وسازهاست. در چنین شرایطی، آنچه بدیهی است، آن است که کاهش صدور پروانه‌های ساخت‌وساز نشات‌گرفته از ریسک معاملات مسکن است. به عبارت دیگر، برداشت انبوه‌سازان و سازندگان مسکن آن است که ریسک در حوزه تولید ملک و املاک به شدت افزایش یافته است و به همین دلیل، شاید کمتر بخش تولیدی و تولیدکننده مسکنی باشد که انگیزه لازم را برای ورود به این بازار داشته باشد؛ پس در یک کلام می‌توان گفت که بسیاری از تولیدکنندگان مسکن، انگیزه لازم خود را برای حضور در این بازار از دست داده‌اند.

اما روی دیگر سکه، افزایش قیمت مسکن است. نکته حائز اهمیت آن است که در حوزه قیمت مسکن هم آنچه بدیهی به نظر می‌رسد و ما هم تقریباً از ابتدای سال نیز به کرات آن را اعلام کرده‌ایم، آن است که رشد معاملات مسکن همچنان ادامه خواهد داشت و سرعت تورمی آن، کمتر از ماه‌های دیگر خواهد بود؛ اما باید توجه داشت که این کاهش سرعت نرخ تورم در حوزه تولید مسکن، به نظر می‌رسد از بابت این باشد که مسکن، یک کالای کاملاً تولیدی است که رسیدن آن به بازدهی، به‌طور قطع زمان‌بر است؛ چراکه پروسه تولید مسکن، یک فرآیند زمان‌بر بوده و مدت طولانی باید سپری شود.

پس در چنین فضایی، تورم‌هایی که به صورت اورژانسی در هر حوزه اقتصادی وارد می‌شود، در حوزه مسکن نیز با سرعت کمتری و به صورت دیرهنگام‌تر خود را نشان می‌دهد؛ ولی به هر حال رشد قیمت مسکن در آینده متاثر از همین تورم و افزایش نهاده‌های تولید، دور از ذهن نیست.

در این میان بدیهی است اتفاقاتی که در حوزه اقتصاد کلان رخ داده، اثر خود را در بازارهای متفاوتی از جمله مسکن خواهد داشت و وقتی که نرخ دلار جابه‌جا می‌شود، به تبع آن، تاثیر خود را بر بورس و سایر بازارها به‌جای خواهد گذاشت. نکته حائز اهمیت آن است که بازار مسکن، یک بازار کاملاً اقتصادی است که تمامی متغیرهای اقتصادی به نوعی بر روی آن تاثیر خواهند گذاشت؛ ضمن اینکه باید توجه داشت که بخشی از این نوسانات قیمتی که در مدت یک سال و نیم گذشته رخ داده است، به این برمی‌گردد که در حوزه عوامل تورم‌زا، چه اتفاقی رخ داده است که یکی از این عوامل، افزایش قیمت دلار است که بالا رفتن نرخ مسکن هم از محل همان، ناشی شده است؛ ضمن اینکه قیمت طلا نیز با افزایش مواجه بوده است. مضاف بر اینکه متاسفانه ما در شرایطی قرار داریم

که اگر به صورت نقطه‌ای به موضوع نگاه کنیم، سیاست‌ورزی درستی در حوزه مسکن نداریم و نهادهای کنترلی نیز، نقش و جایگاه خود را به درستی ایفا نمی‌کنند.

پس ما در همین شرایطی که به نظر می‌رسد تعداد پروانه‌های ساختمانی در حال کاهش هستند، روند افزایش قیمت نهاده‌های تولید را هم شاهد هستیم که به هر حال تاثیر خود را بر بازار مسکن به‌جای خواهند گذشت و هزینه تمام‌شده را افزایش می‌دهند. به عبارت دیگر، فولاد که یک نهاده تولیدی بسیار استراتژیک در حوزه مسکن است در همین شرایطی که نرخ رشد قیمت مسکن، چهار تا پنج‌درصد بوده است، به دلیل عدم

نظارت دقیق دولت بر بازار، رشدی که حاصل شده بسیار بالاتر از رشد بخش مسکن بوده است؛ ضمن اینکه مصالح ساختمانی به شدت با افزایش قیمت مواجه بوده و اینها همه فرآیند تولید را به لحاظ قیمت دچار مشکل و چالش می‌کنند.

اینجاست که تمایل برای حضور در حوزه ساخت‌وساز مسکن کم و کمتر می‌شود و در واقع، عوامل تولید به نحوی با افزایش قیمت مواجه می‌شوند که سازندگان را در ساخت یک واحد مسکونی، دچار تردید می‌کند. از سوی دیگر، متاسفانه باید گفت هیچ دستگاه و نهاد متولی نیز در این حوزه مشاهده نمی‌شود که کار حاکمیتی خود را به درستی انجام دهد؛ به این معنا که از یک‌سو، اعتقاد به اقتصادی با سیاست‌های آزاد داریم و از سوی دیگر، دولت سعی

می‌کند که کنترل و قیمت‌گذاری بازار مسکن را حتی به صورت غیررسمی هم داشته باشد. پس اینجاست که باید تکلیف خود را مشخص کنیم که آیا به دنبال اقتصاد آزاد هستیم یا اینکه می‌خواهیم اقتصاد دولتی را در سیاست‌های خود قرار دهیم.

 به هر حال شما به این اشاره کردید که قیمت مسکن با رشد مواجه خواهد شد، البته این نکته را هم مورد نظر قرار دادید که خود سازنده‌ها هم، چشم‌انداز روشنی نسبت به ساخت‌وساز ندارند. آیا خطر توقف ساخت‌وساز، بازار مسکن را تهدید می‌کند؟

به هر حال باید دوباره این نکته را هم مورد توجه قرار دهیم که از دیدگاه سازنده‌ها، ریسک بازار مسکن افزایش یافته است، بخش عمده‌ای از این موضوع هم به این برمی‌گردد که هزینه‌هایی که بخش خصوصی باید پرداخت کند؛ برای تولید مسکن به شدت افزایش یافته است و این افزایش هزینه‌ها، به شدت تاثیر خود را بر روی نقدینگی بخش خصوصی نیز به‌جای گذاشته است. به عبارت ساده‌تر، اگر بخش خصوصی در سال 95 با نقدینگی خود می‌توانست ساخت‌وساز کند، امروز به واسطه اینکه ابزار مناسبی را در سیاستگذاری بازار مسکن به کار نبرده‌ایم، نقدینگی بخش تولید به یک‌سوم کاهش یافته است که از این رقم، بخشی را بانک مسکن می‌تواند جبران کند و در قبال ساخت‌وساز تسهیلاتی از سوی این بانک عامل در حوزه مسکن در اختیار بخش خصوصی قرار گیرد، اما بخشی را هم باید خود فعالان اقتصادی و سازندگان تامین کنند که در نهایت، پیشنهاد ما هم این بوده است که منابع بانک مسکن، کار تامین مالی را به اندازه زیادی انجام دهد؛ ولی واقعیت این است که بخش تولید، هم‌اکنون به دلیل

تکانه‌های ارزی و سایر افزایش‌های ناشی از بالا رفتن قیمت نهاده‌های تولید، در شرایط بسیار سختی قرار گرفته است و از یک‌سو افزایش لجام‌گسیخته هزینه‌های بخش تولید را شاهد هستیم و از سوی دیگر، همان‌طور که در سوال قبل هم اشاره کردم، در حوزه مصالح ساختمانی نیز، با افزایش هزینه‌هایی مواجه هستیم که دستگاه‌های مرتبط با حوزه ساخت‌وساز، اعم از سازمان‌ها و ارگان‌های دولتی در این حوزه اعمال کرده‌اند که برآیند تمامی آنها سبب شده تا هزینه تولید بالا رود و همین شرایطی که اکنون در حوزه کاهش ساخت‌وساز به وجود آمده نیز متاثر از آن است؛ به نحوی که برآوردها حکایت از آن دارد که امروز برای یک متر زیربنای ساختمان در کشور، تقریباً باید بالغ بر 700 تا 800 هزار تومان هزینه فقط به دستگاه‌های ذی‌ربط از جمله شهرداری‌ها، سازمان نظام مهندسی و عوارض و مالیات پرداخت شود که به نوعی به عنوان هزینه‌های خدماتی است که بخش تولید باید برای آغاز ساخت یک متر واحد مسکونی بپردازد.

در حالی که این هزینه‌ها، کاملاً قابل مدیریت هستند و باید از سوی دولت، همکاری لازم با سازندگان صورت گیرد. این در حالی است که سازمان نظام مهندسی ساختمان به عنوان یکی از دستگاه‌ها، به شدت بخش تولید را در تنگنا قرار داده است که در کنار هزینه‌های آب، برق و شهرداری باید مدیریت شود.

نکته حائز اهمیت آن است که در سال 1388 که پروسه مسکن مهر در ایران اجرایی شده است، هزینه ساخت یک مترمربع ساختمان با سود پیمانکاری برای بخش خصوصی حدود 300 هزار تومان دیده ‌شده بود؛ در حالی که هنوز اجرای این طرح 10‌ساله نشده است اکنون، هزینه‌ای که بخش خصوصی برای احداث یک متر واحد مسکونی باید بپردازد به 800 هزار تومان رسیده است که البته این رقم، بدون در نظر گرفتن هزینه‌های زمین و ساخت و سود بخش تولید است؛ پس در همین ابتدای کار، فقط متری 800 هزار تومان باید از سوی بخش تولید پرداخت شود تا مجوزهای لازم دریافت شود.

موضوع دوم اینکه؛ بوروکراسی پیچیده‌ای که در حوزه صنعت احداث رواج یافته است به شدت دارد تاثیر خود را بر روی بخش تولید به‌جای می‌گذارد. به عبارتی ما هم‌اکنون در شرایطی قرار داریم که اخذ یک مجوز برای حوزه ساخت‌وساز، آنقدر زمان‌بر شده است و نقدینگی بخش تولید را متاثر کرده است که شرایط و رغبت را برای بخش تولید از بین برده است و شرایط ناامیدکننده‌ای را در حوزه ساخت‌وساز رقم زده است؛ غافل از اینکه اگر بخش تولید ساختمان به یک سرانجام برسد و از رونق برخوردار باشد، حتماً می‌توان پروژه‌های جدیدی را شروع کرد و از فواید به حرکت درآمدن زنجیره تولید نیز استفاده و هزینه‌ها را به نوعی مدیریت کرد.

اما متاسفانه کسی هم گوش شنوا برای این موضوع ندارد و اگر بخواهیم انتقادی صحبت کنیم، به هر حال مشکلات زیادی را ایجاد می‌کند. همین الان اگر اعدادی را که برای طرح اقدام ملی مسکن از سوی دولتمردان اعلام می‌شود مرور کنیم؛ مشاهده می‌شود که این ارقام می‌گویند قیمت هر متر مربع واحد مسکونی برای مصرف‌کنندگان، حدود پنج میلیون تومان است؛ اما باید توجه داشت که این اعداد گلوبال هستند و شاید در پروسه کار، با افزایشی هم مواجه باشند.

پس سوال این است که با این متری پنج میلیون تومان برآورد وزارت راه و شهرسازی که در طرح اقدام ملی مسکن صورت گرفته است، می‌توانیم یک مسکن مناسب و ارزان‌قیمت برای مردم پدید آوریم. اما آیا سیاست‌ورزی مناسبی در حوزه تولید مسکن برای تمام اقشار کشور انجام داده‌ایم و آیا سیاست‌هایی که الان در حوزه مسکن و ساخت‌وساز دنبال می‌شود، خروجی تمام سیاست‌هایی است که در چهار تا پنج سال گذشته، شکل گرفته است؟ اینها سوالاتی است که باید به آن پاسخ داده شود. متاسفانه هر وزیر که در وزارت راه و شهرسازی می‌آید، دوست دارد که سلایق خود را در حوزه مسکن اعمال کند و به حمایت از اقشار محروم و تولیدکنندگان مسکن ارزان‌قیمت معروف شود؛ در حالی که با شعار دادن و هر روز در رسانه صحبت کردن، اتفاق خاصی نخواهد افتاد و تنها به مردم امید کاذب می‌دهیم.

 با توجه به همه مطالب عنوان‌شده، مجموعه سیاست‌های دولت و بالا رفتن هزینه ساخت‌وساز از تمامی جوانب، فکر می‌کنید که بازار مسکن آبستن چه تحولاتی است؟

چیزی که به نظر من می‌رسد آن است که در ماه‌های آینده، روند افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه خواهد داشت و این روند افزایش قیمت مسکن نیز، متاثر از اقتصاد کلان صورت خواهد گرفت؛ ضمن اینکه اگر ثبات اقتصادی نیز در کشور رخ دهد، معاملات مسکن روند صعودی را دنبال خواهد کرد؛ چراکه فراخوان اخیری که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد؛ برای فروش واحدهایی است که قرار است متری پنج تا شش میلیون تومان خرید و فروش شود و البته نرخی است که برای مصرف‌کننده تمام می‌شود؛ اما نکته حائز اهمیت آن است که میزان واحدهای ارائه‌شده، ظرف کمتر از 30 دقیقه تمام شد و سامانه‌هایی که در کشور برای این موضوع راه‌اندازی شده‌اند در همان دقایق ابتدایی، به دلیل حجم بالای مراجعات، از مدار خارج شدند؛ پس این امر نشان می‌دهد که تقاضای بالقوه‌ای در بازار مسکن وجود دارد و این امر، بازار را در آینده متاثر از کمبود واحدهای مسکونی خواهد کرد.

به عبارت دیگر، امروز وزن و تعادل عرضه و تقاضا برهم خورده است و تعدد واحدهای مسکونی در کشور، کاهش یافته است؛ ضمن اینکه افزایش تقاضا را در بازار مسکن شاهد هستیم؛ ولی باید شرایط برای متقاضیان فراهم باشد تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند؛ ضمن اینکه رفتارهای مردم در مواجهه با ثبت‌نام در چنین طرح‌هایی موید آن است که وقتی تقاضا نسبت به عرضه افزایش پیدا کند، تاثیر خود را بر روی هر اقتصادی به‌جا می‌گذارد و اقتصاد مسکن هم از این وضعیت مستثنی نیست.

 می‌توان نتیجه گرفت که موج نقدینگی ناشی از گرانی مسکن در راه است؟

آمار مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی و رئیس کمیسیون عمران مجلس نشان می‌دهد که تقریباً تقاضای 5 /4میلیونی در حوزه مسکن داریم و 5 /4 میلیون واحد مسکونی کم داریم؛ در حالی که بضاعت بخش خصوصی در حوزه تولید مسکن، در شرایط فعلی زیر 400 هزار واحد در سال است و بخش ‌خصوصی هم تمام تلاش خود را می‌کند که در شرایط اقتصادی فعلی، تقریباً 10 درصد نیاز بازار را تامین کند که در این راستا می‌طلبد وزارت راه و شهرسازی و مجلس این مساله را حل کنند نه اینکه از بخش خصوصی مطالبه‌گر باشند. به هر حال سیاست‌ورزی در بخش بازار مسکن باید صورت گیرد و از این فرصت و تقاضای بالقوه برای کشور استفاده شود. پس بازار مسکن، احتیاج به یک سیاست‌ورزی و برنامه‌ریزی مناسب نه مداخله‌گر از سوی وزارت راه و شهرسازی دارد.