تهدید کاهش عرضه

بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران، نرخ مصالح ساختمانی در سال 1397 نسبت به سال 1396، تورم 8 /47درصدی داشته است. این در حالی است که در همین مدت، گروه «آهن‌آلات، میلگرد و پروفیل در و پنجره» با 81 درصد و گروه چوب با 99 درصد افزایش قیمت مواجه بوده‌اند. بررسی دقیق‌تر گزارش نشان می‌دهد تجهیزاتی مانند آسانسور، سیستم‌های سرمایش و... در این گزارش مورد بررسی قرار نگرفته‌اند که از جمله موارد با بیشترین افزایش قیمت هستند. به نظر می‌رسد در آینده همچنان هزینه‌های اجرا رو به افزایش باشد؛ زیرا هنوز بهای مصالح غیروارداتی و غیرمرتبط با دلار، افزایش متناسب با دیگر نهاده‌ها نداشته و همچنین تغییر در نرخ حقوق و دستمزد یا تغییر در بهای انرژی، می‌تواند این افزایش را نیز بیشتر کند.

با آغاز سال 98، به نظر می‌رسد افزایش دستمزدها، هزینه‌های حمل‌ونقل، افزایش بهای تمام‌شده مواد اولیه وارداتی، حذف ارزهای با نرخ یارانه‌ای در خصوص عمده کالاها و نیز افزایش احتمالی بهای حامل‌های انرژی، بهای تمام‌شده مصالح تولید داخل را افزایش خواهد داد. همچنین این موارد مستقیماً روی هزینه‌های اجرا نیز موثر خواهد بود و این هزینه‌ها را افزایش خواهد داد. ضمن اینکه ذهنیت موجود در جامعه مبنی بر افزایش بهای کالاها در انطباق با افزایش قیمت دلار، باعث تشدید این موضوع خواهد شد. بنابراین افزایش روزافزون هزینه‌های اجرا، کاملاً محتمل بوده و به نظر می‌رسد اظهارنظرهای برخی از مسوولان در خصوص کاهش آتی بهای تمام‌شده مسکن، بیشتر به منظور آرام کردن جو حاکم بر جامعه باشد تا مبتنی بر واقعیت‌های بازار.

فارغ از موارد فوق و پیش‌بینی افزایش این نرخ، در حال حاضر نیز بهای ساخت نسبت به گذشته افزایش چشم‌گیری داشته است. آخرین برآوردهای انجام‌شده در یک شرکت انبوه‌ساز نشان می‌دهد با متریال مرسوم در مناطق متوسط تهران (نظیر مناطق 4 تا 6)، بهای تمام‌شده هر مترمربع ساخت با احتساب کابینت و تاسیسات، حداقل مبلغ 25 میلیون ریال خواهد بود. با فرض اینکه 65 درصد بنای احداثی مفید و قابل فروش باشد و الباقی به مشاعات اختصاص یابد، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مفید به 40 میلیون ریال می‌رسد. این نرخ در ساختمان‌های لوکس می‌تواند بسیار بالاتر نیز باشد.

روند گذشته بازار مسکن کشور نشان می‌دهد بهای مسکن و بهای تمام‌شده ساختمان به صورت یکسان در بازه‌های زمانی مختلف افزایش نمی‌یابند؛ به این معنی که در دوره‌های رکود بازار مسکن، بهای ساخت به‌تبع تورم عمومی در حال افزایش است، در حالی که بهای فروش واحدهای مسکونی با این نرخ افزایش نمی‌یابد. در دوران رونق نیز این‌ روند عمدتاً معکوس است و افزایش بهای مسکن بیشتر از افزایش بهای مصالح ساختمانی است. از این‌رو به نظر می‌رسد افزایش بهای ساخت در این برهه زمانی، اثرات خود را در قالب چند نتیجه بر بازار ساخت‌وساز مسکن می‌گذارد.

 عدم توجیه‌پذیری بسیاری از پروژه‌های ساخت مسکن (به ویژه در شهرهای کوچک): با افزایش بهای ساخت، بسیاری از پروژه‌های ساختمانی به ویژه در شهرهای کوچک، از توجیه اقتصادی خارج شده و به همین دلیل شروع نشده یا متوقف می‌شوند. توضیح اینکه در این شهرها به دلیل نبود تقاضای موثر در بازار برای واحدهای مسکونی گران‌تر، امکان افزایش بهای مسکن به میزان افزایش بهای تمام‌شده در کوتاه‌مدت وجود نداشته و همین موضوع منجر به کاهش عرضه در این شهرها خواهد شد.

 نیمه‌کاره ماندن بسیاری از پروژه‌های ساختمانی به دلیل عدم امکان تامین مالی توسط سرمایه‌گذاران: با افزایش بهای مسکن، سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای زیادی علاقه‌مند به ورود به بازار می‌شوند. این دسته از سرمایه‌گذاران عمدتاً شناخت و اطلاعات دقیقی از آیتم‌های بهای تمام‌شده نداشته و با تصور بازدهی بسیار بالا وارد بازار می‌شوند. این دسته عمدتاً از پشتوانه مالی کافی نیز برخوردار نیستند و با افزایش بهای ساخت (به دلیل ثبات نسبی تسهیلات و دشوار شدن پیش‌فروش)، امکان تامین مناسب منابع مالی را نداشته و پروژه را متوقف می‌کنند. این موضوع ضمن ایجاد مشکل در روند تولید و عرضه مسکن در کشور، تاثیرات بسیار بدی بر سایر کسب‌وکارهای مرتبط با این بازار دارد.

 افزایش اختلافات بین مالکان زمین و شرکای سازنده: با افزایش بهای ساخت، بسیاری از سازندگانی که در دوره رونق و با قیمت‌های تمام‌شده فعلی اقدام به انجام محاسبات اقتصادی و انعقاد قرارداد مشارکت کرده‌اند، احساس زیان کرده و همین موضوع منشأ بسیاری از اختلافات بین سازندگان و مالکان زمین شده و منجر به قفل شدن بسیاری از پروژه‌های ساختمانی در بازه میان‌مدت و بلندمدت خواهد شد.

 افزایش اختلافات کارفرمایان و پیمانکاران: تجربه شخصی نگارنده نشان می‌دهد بسیاری از پیمانکاران (با توجه به نوع قرارداد) در همین زمان، اقدام به تعطیل کار کرده و حتی حاضر هستند تضامین ارائه‌شده نیز توسط کارفرما ضبط شود؛ زیرا محاسبات نشان می‌دهد در بسیاری از موارد، ضبط تضامین، بسیار کم‌ضررتر از ادامه کار است. این موضوع با افزایش مستمر بهای ساخت به دلیل تورم عمومی کشور، همچنان ادامه خواهد داشت و شاهد آن خواهیم بود.

تبعات موارد فوق در قالب کاهش عرضه در بازار مسکن و کاهش فعالیت این بخش از اقتصاد مشاهده خواهد شد. این همان روندی است که در بازار مسکن چندین‌بار تجربه شده است. در برهه‌های زمانی مختلف، با بروز رونق و افزایش قیمت مسکن، بازار وارد رکود شده و به‌تبع آن با ثبات نسبی قیمت مسکن و افزایش بهای تمام‌شده ناشی از تورم عمومی کشور که به صورت یک بیماری مزمن در اقتصاد ایران وجود دارد، عرضه در بازار کاهش می‌یابد. با کاهش عرضه در کنار ثبات نسبی قیمت مسکن، به تدریج قدرت خرید مردم (با افزایش درآمدها و افزایش تسهیلات خرید) بهبود یافته و تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد که با توجه به کمبود عرضه، نتیجه آن مجدداً در قالب جهش قیمتی در بازار نمایان می‌شود. به نظر می‌رسد این چرخه عیناً در حال تکرار است و سیکل معیوب بازار مسکن که چندین‌بار تجربه شده است، مجدداً در حال رخ دادن است. دولت نیز به منظور مقابله با این مشکل، درصدد تحریک بخش عرضه از طرق مختلف است که باید به انتظار نتایج آن نشست.

در نتیجه این ‌روند، به نظر می‌رسد رکود به سرعت به بخش‌های دیگر اقتصاد کشور که به صورت مستقیم یا غیرمستقیم به بخش مسکن مربوط هستند، تسری یافته و رکود این بازار، منجر به کاهش فعالیت در بخش‌های دیگر اقتصاد (نظیر تولیدکنندگان مصالح و ارائه‌دهندگان خدمات ساختمانی) و کاهش رشد اقتصادی کشور خواهد شد. افزایش استفاده از تهاتر به منظور تامین مصالح و خدمات ساختمانی، از جمله نتایج دیگر این‌ روند است که در آینده نه‌چندان دور، در بازار قابل مشاهده خواهد بود.

البته از سوی دیگر، افزایش نرخ ارز، فرصت صادراتی مناسبی را در اختیار تولیدکنندگان قرار داده است که در صورت بهره‌گیری مناسب از این فرصت، می‌تواند سودآوری مناسبی داشته باشد.

نتیجه دیگری که معمولاً در اثر این افزایش بهای تمام‌شده رخ می‌دهد، کاهش کیفیت به منظور حفظ بهای تمام‌شده است که از سوی بسیاری از سازندگان در دستور کار قرار می‌گیرد. در شرایطی که مشتریان در بازار به دلیل کاهش قدرت خرید و افزایش قدرت چانه‌زنی، به دنبال واحدهای با قیمت مناسب‌تر هستند، برخی از سازندگان کاهش کیفیت را به منظور کاهش بهای تمام‌شده در دستور کار قرار می‌دهند که این موضوع نیز برای مجموعه اقتصاد کشور بسیار ناگوار خواهد بود.

در مجموع می‌توان گفت رشد بهای تمام‌شده ساختمان، هرچند ناگزیر و به تبعیت از اقتصاد کلان بود، اما تبعات آن برای بخش مسکن بسیار سخت و دشوار خواهد بود و در صورتی که تدابیر مناسبی برای بهبود عرضه در بازار اندیشیده نشود، می‌تواند این بازار را با مشکلات جدی مواجه سازد. لازم می‌بینم از مسوولان محترم وزارت راه و شهرسازی و نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی تقاضا کنم قوانین و مقررات مناسب و کارشناسی‌شده‌ای را برای بهبود عرضه در بازار مسکن تدوین کرده و در اجرای آنها بکوشند؛ به ویژه قانون پیش‌فروش که می‌تواند در دوره رکود، کمک شایان توجهی به افزایش اعتماد مردم و افزایش استفاده از این ابزار برای تامین مالی پروژه‌ها کند.